MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn; có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình , cá nhân; là tư liệu sản xuất đặc biệt; là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình sản xuất giúp xã hội không ngừng phát
triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ. Nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới... đang
được phát triển và xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện các dự án trên thì
mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, quyết định đến hiệu
quả của dự án và ảnh hưởng cả tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất
nước.
Khả năng cung ứng nhu cầu về đất đai là có hạn, để đáp ứng những nhu
cầu đó Nhà nước phải thu hồi đất của chủ sử dụng đất và phải bồi thường cho
người bị thu hồi đất. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng là
yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt
bằng. Công tác này gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc khó khăn trong quá trình
triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đang dần hoàn
thiện cơ chế pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư; để
giúp cho nhà quản lý và người sử dụng đất hiểu rõ hơn về công tác này đồng
thời đạt hiệu quả cao.
Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh là một Quận trung tâm với nhiều tiềm
năng để phát triển kinh tế, hiện đang có những chính sách để thu hút đầu tư
trong và ngoài nước. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
thì nền kinh tế - xã hội đang từng ngày phát triển. Trên địa bàn toàn Quận có rất
nhiều dự án đã và đang được đầu tư, nhưng công tác bồi thường hỗ trợ giải
phóng mặt bằng và tái định cư đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên
nhân và một trong các nguyên nhân chủ yếu đó là tình trạng thiếu nhà ở, đất ở
tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái định cư;
giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho người bị thu hồi đất; làm ảnh hưởng đến

phương.
ThS. Nguyễn Duy Thạch với đề tài luận văn: “Pháp luật về Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại Thành
phố Hà Nội).” (2007) Luận văn có những đóng góp mới về mặt khoa học trên
những khía cạnh: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật về bồi thường thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất. Thứ hai, đi sâu phân tích thực trạng pháp luật về
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và việc thực thi mảng pháp luật trên địa bàn
Thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó chỉ ra những tồn tại, bất cập và nguyên nhân
của những hạn chế này trong các quy định hiện hành về bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất cũng như những bất cập về cơ chế, chính sách thực thi mảng pháp
luật này trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Nội dung chính của các công trình này là nghiên cứu cơ sở khoa học và
pháp lý về công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Điều tra thu
thập tài liệu, số liệu về tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái
định cư của dự án nghiên cứu. Điều tra thực trạng giá đất bồi thường và hỗ trợ
tái định cư của dự án. Đánh giá khó khăn và thực trạng của đời sống người dân ở
địa phương khi bị thu hồi đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Các công trình trên
chỉ đề cập, giải quyết các chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn
cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác bồi thường và hỗ trợ
tại các dự án cụ thể vẫn chưa được trình bày cụ thể, chưa làm rõ được để thấy
được khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn.

2


3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ bồi thường và hỗ trợ; xác định được căn cứ
pháp lý, đối tượng, các hình thức, mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi

- Phương pháp so sánh: Được sử dụng để so sánh các điểm mới của Luật
Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng đồng thời so sánh các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất.
3


6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Làm rõ vai trò của Phòng Tài nguyên và Môi trường trong công tác xây
dựng đơn giá đất cụ thể để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng tuyến tàu điện ngầm số 2, Thành phố Hồ
Chí Minh, tuyến Bến Thành – Tham Lương trên địa bàn Quận 10.
Vận dụng các quy định của pháp luật hiện hành đề xuất các giải pháp xử
lý hồ sơ bồi thường và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất. Đảm bảo hài hòa về lợi ích
của Nhà nước với người sử dụng đất khi thực hiện dự án.
7. Kết cấu của luận văn
- Mở đầu
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất
- Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại địa bàn Quận 10 thực hiện Dự án Xây dựng tuyến tàu điện ngầm số 2,
tuyến Bến Thành - Tham Lương
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn Quận 10 thực hiện Dự án Xây dựng
tuyến tàu điện ngầm số 2, tuyến Bến Thành - Tham Lương
- Kết luận
- Danh mục tài liệu tham khảo
- Phụ lục

4

- Quyền giao dịch về sử dụng đất là nhóm quyền được sử dụng đất thường
xuyên trong quá trình sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất
đai 2013.
Cũng giống như thẩm quyền giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, thẩm quyền thu hồi đất được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện
hoặc cấp tỉnh tùy vào đối tượng sử dụng đất. Về cơ bản, nếu đối tượng sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân cấp huyện, các đối tượng còn lại thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ngoại trừ trường hợp đối tượng sử dụng đất là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài về mua nhà ở tại Việt Nam thì thẩm quyền thu hồi
đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2013 có
5


hiệu lực thi hành, thẩm quyền thu hồi đất cũng có một số thay đổi so với trước
đây. Đó là thu hồi đất thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã đang
quản lý và khu đất bị thu hồi để giao hoặc cho thuê có nhiều đối tượng đang
quản lý, sử dụng. Cụ thể, theo điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định:
- UBND cấp Tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp đối với: tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất
công ích của xã, phường, thị trấn.
- UBND cấp Huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp đối với:
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả 2 nhóm đối tượng quy định
trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy
ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi thu
hồi đất trong hệ thống quản lí nhà nước về đất đai

tình trạng thất nghiệp...Chính sách hỗ trợ đã được quy định rất rõ trong Luật Đất
đai hiện hành.
1.1.3. Lược sử công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ
Luật Đất đai 2003 đến nay
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm đổi
mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể như sau:
Về công tác thu hồi đất
- Các trường hợp thu hồi đất: Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm trường hợp
được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người. Theo đó, việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm sau: Thu
hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật và thu hồi
đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy
cơ đe dọa tính mạng con người (được quy định chi tiết từ Điều 61 đến Điều 65).
- Thẩm quyền thu hồi đất: Bổ sung thêm quy định UBND cấp Tỉnh quyết
định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp Huyện thu hồi đối với trường
hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Đây
là lần đầu tiên trong Luật Đất đai có quy định UBND cấp Tỉnh được ủy quyền
cho UBND cấp Huyện thực hiện thu hồi đất.
- Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất: Luật đã quy
định trách nhiệm của Nhà nước trong việc thông báo thu hồi đất, trước khi có
quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông
báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất
gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Trường hợp
người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
Đồng thời, người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức

không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất
còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất được xác định là một
khoản bồi thường nhưng không thuộc khái niệm bồi thường về đất, không quy
định chung cho tất cả các loại đất mà được quy định chi tiết đối với từng loại đất
bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo
từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81). Quy định cụ thể về
bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại cho một số trường hợp không được bồi
thường đất tại Điều 76; bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đối với các dự án đặc biệt tại Điều 87.
- Cơ chế chính sách hỗ trợ, tái định cư là những điều khoản riêng biệt
không lẫn lộn với chính sách bồi thường. Trong đó, bổ sung thêm các trường
hợp hỗ trợ, đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với hộ gia đình,
cá nhân bị thu hồi đất quy định tại Điều 84.
- Quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất.
Với những quy định bổ sung về trình tự, thủ tục, phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã bảo vệ quyền lợi của người có đất
thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối
thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý
kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là
một trong những bước đột phá của Luật Đất đai năm 2013.
8


1.2. Cơ sở pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo
Luật đất đai hiện hành

là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín
ngưỡng không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê ; tổ chức Nhà nước được Nhà nước giao đất có thu
tiền, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê và Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
9


doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Trường hợp được bồi thường: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy
chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.2. Bồi thường tài sản gắn liền với đất
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền
với đất (Thực hiện theo Điều 92 Luật Đất đai năm 2013) quy định cụ thể:
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy
định tại các Điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 và các Điểm b, d Khoản 1
Điều 65 Luật Đất đai 2013.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo
lập từ sau khi có Thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác
không còn sử dụng.
Ngoài các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở
hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Theo Điều 89 Luật Đất đai 2013 và Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

- Hỗ trợ khác.
1.2.4. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất
- Hội đồng bồi thường: Hội đồng bồi thường giúp Uỷ ban nhân dân cùng
cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư;
Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp
biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến theo phía của Chủ tịch
Hội đồng. Các thành viên hội đồng thực hiện theo nhiệm vụ theo sự phân công
của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành, tham gia đề xuất,
cho ý kiến về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Trách nhiệm của các Sở, ban ngành và các đơn vị có liên quan:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì cùng các Sở - ngành liên quan
xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường, hỗ trợ và giá giao đất ở tái định cư và
trình thẩm định, phê duyệt theo quy định; phối hợp với các cơ quan để hướng
dẫn các vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, giá đất.
+ Sở Tài chính: Có trách nhiệm phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường, giá tái định cư
khi thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hướng dẫn các vướng
mắc có liên quan đến thẩm định giá đất.
+ Sở Kế hoạch và Đầu tư: Có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc lập
và thực hiện các dự án Tái định cư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước; tham mưu
kế hoạch vốn cho các dự án sử dụng vốn ngân sách Thành phố.
+ Sở Xây dựng: Chủ trì phối hợp với các Sở - ngành và Uỷ ban nhân dân
quận – huyện cân đối, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố bố trí quỹ nhà tái định
cư của các dự án; giá bán tái định cư đối với trường hợp bố trí tái định cư là căn
hộ. Giải quyết các nội dung vướng mắc liên quan đến việc thu hồi nhà đất thuộc
sở hữu Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân. Thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước về chất lượng xây dựng các khu tái định cư theo quy định hiện hành.
+ Sở Lao động - Thương binh và Xã hội: Chủ trì phối hợp với các Sở
ngành và Ủy ban nhân dân quận – huyện quy định mức hỗ trợ đào tạo, chuyển

+ Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ
và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc giải
phóng mặt bằng.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính khi Nhà nước thu hồi đất
Gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất
nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết. Nội
dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ
biến đến từng người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương
12


tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm
sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Bước 2: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai kế hoạch thu hồi đất, điều tra,
khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định
diện tích đất , thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối
hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều
tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp
xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm
tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng
ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức
đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
Bước 5: Hoàn chỉnh phương án bồi thường
Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính
quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi
tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình
UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 6: Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi
thường
Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền
quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết
định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm
phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức
bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm
chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có)
và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất

nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp; số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất;
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường,
hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ
gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ
vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại
nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp
tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó.
Lưu ý: tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di
chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh
doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính về đất đai.
Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất
đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.
Bước 8: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải
bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi không
bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật
Đất đai 2013, khi có đủ các điều kiện: người có đất thu hồi không chấp hành
quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có
đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận
15


động, thuyết phục; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã

của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân;
trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi
người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư. Đây là một trong nhữnq2qg bước đột phá của Luật Đất đai năm
2013 cho thấy cơ sở pháp lý của công tác bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất theo Luật đất đai hiện hành ngày càng được hoàn thiện, quy định rõ ràng,
cụ thể và chặt chẽ hơn, nâng cao quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với quyền
sử dụng đất và được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Là nền tảng cơ
bản, tạo điều kiện để thực hiện và đánh giá công tác bồi thường GPMB của Dự
án trên địa bàn Quận 10.

16


Chương 2:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN TUYẾN TÀU ĐIỆN NGẦM
SỐ 2, TUYẾN BẾN THÀNH - THAM LƯƠNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Tổng quan về Dự án
Dự án “Xây dựng tuyến tàu điện ngầm số 2 Thành phố Hồ Chí Minh, Bến
Thành – Tham Lương” (sau đây gọi tắt là dự án) là dự án sử dụng nguồn vốn hỗ
trợ phát triển chính thức (ODA) được hợp vốn từ các nhà tài trợ: Ngân hàng
Phát triển Châu Á (ADB), Ngân hàng Tái Thiết Đức (KfW) và Ngân hàng Đầu
tư Châu Âu (EIB) đã được Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt Báo cáo
nghiên cứu khả thi dự án tại Quyết định số 4474/QĐ-UBND ngày 11/10/2010
của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt dự án đầu tư xây dựng tuyến tàu
điện ngầm số 2, tuyến Bến Thành – Tham Lương với tổng mức đầu tư là 1.374,5
triệu USD (tương đương 26.116 tỷ đồng). Cơ quan chủ đầu tư là Ban Quản lý
đường sắt đô thị Thành phố.

Lương trên địa bàn Quận 10 với tổng diện tích đất thu hồi là 6.168,3 m2, trong
đó có 81 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức có đất bị thu hồi (69 hộ gia đình, cá
nhân và 12 tổ chức) nằm ở vị trí 03 nhà ga trên địa bàn Quận 10 (Ga Dân Chủ S3, Ga Hòa Hưng - S4, Ga Lê Thị Riêng - S5).
Bảng 2.1: Số liệu hộ dân, tổ chức bị ảnh hưởng, thu hồi đất tại Quận 10
Số hộ bị ảnh hưởng
Quận 10

Diện tích thu hồi
(m2)

Tổng
số

Tổ
chức

Hộ gia
đình,
Cá nhân

Tổ
chức

Hộ gia
đình,
Cá nhân

Ga Dân Chủ - S3

12


21,8

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 10)
- Khu vực có số hộ bị ảnh hưởng nhiều nhất là Ga Hòa Hưng - S4 có 66
hộ (58 hộ gia đình, cá nhân và 09 tổ chức) với tổng diện tích đất thu hồi 2.603,3
m2, chủ yếu là thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.
18


- Ga Dân Chủ - S3: Tổng diện tích đất thu hồi là 1.191,0 m2, trong đó: Số
hộ dân bị ảnh hưởng là 10 và số tổ chức bị ảnh hưởng là 02, diện tích đất thu hồi
chủ yếu là của tổ chức.
- Ga Lê Thị Riêng – S5 là khu vực có số hộ dân bị ảnh hưởng ít nhất trong
3 nhà ga có tổng diện tích đất thu hồi là 2.374,0 m2, trong đó có diện tích đất thu
hồi của tổ chức lớn nhất trong 3 nhà ga là 2.352,2 m2 và có 01 hộ gia đình, cá
nhân bị thu hồi 21,8 m2.
Bảng 2.2: Tổng hợp các đối tượng bị thu hồi đất của Dự án trên Quận 10
Loại đất

STT

Đối tượng
SDĐ

Tổng số
khu đất bị
thu hồi

Đất

1

Hộ gia đình,
cá nhân

69

69

-

-

-

-

-

2

Tổ chức

12

-

4

1

gắn liến với đất của Dự án

STT

Đối tượng
SDĐ

Tổng số khu
đất bị thu hồi
có tài sản gắn
liền với đất

1

Hộ gia đình,
cá nhân

2

Tổ chức
Tổng

Loại tài sản
Nhà ở

Công trình xây dựng
không phải là nhà ở

Cây lâu năm/rừng
sản xuất

Căn cứ Kế hoạch số 5178/KH-UBND ngày 15/6/2016 của UBND Quận
10 về thực hiện thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm tại vị trí 3 nhà
ga S3, S4, S5 trên địa bàn Quận 10 để thực hiện Dự án Xây dựng tuyến tàu điện
ngầm số 2, tuyến Bến Thành – Tham Lương. Quy trình xử lý hồ sơ bồi thường
và hỗ trợ của Dự án thực hiện theo các bước cụ thể sau:
Thông báo và phê duyệt kế hoạch thu hồi đất
Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ
Niêm yết công khai phương án, lấy ý kiến của nhân dân
Hoàn chỉnh phương án
Phê duyệt phương án chi tiết và triển khai thực hiện
Tổ chức chi trả bồi thường
Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện bồi thường và hỗ trợ tại Dự án tuyến tàu điện
ngầm số 2, tuyến Bến Thành – tham Lương
Giải thích sơ đồ Quy trình thực hiện hồ sơ bồi thường và hỗ trợ của
Dự án:
Bước 1: Thông báo và phê duyệt kế hoạch thu hồi đất
Ban bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với chủ đầu tư, Phòng Tài
nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân phường tiếp tục gửi Thông báo thu
hồi đất đến từng hộ dân, tổ chức có đất ảnh hưởng tại vị trí nhà ga S4; họp phổ
biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường, địa điểm sinh
hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi; triển khai thực hiện Kế hoạch thu hồi,
điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đối với các hộ gia đình, cá nhân ảnh hưởng
ranh Dự án.
Ghi chú: Trong trường hợp nếu có hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có nhà,
đất ảnh hưởng ranh dự án mà không phối hợp việc điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm theo Thông báo thu hồi đất đã được ban hành thì Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân phường, Ủy ban Mặt trận Tổ
20

Bước 4: Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và lấy ý kiến người dân
Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của người dân về phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức trực tiếp với người dân trong khu vực có
đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường, địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Thời gian niêm yết
được thực hiện ít nhất là 20 ngày liên tục.
Ý kiến đóng góp được tổng hợp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến
đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân các phường nơi có
đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
21


Bước 5: Hoàn chỉnh phương án
Ban bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư theo góp ý của người dân và chuyển Phòng Tài nguyên và Môi
trường thẩm định.
Bước 6: Phê duyệt phương án và triển khai thực hiện
Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ
tái định cư; chuẩn bị hồ sơ trình UBND 10 thẩm định phương án bồi thường, hỗ
trợ tái định cư, Quyết định thu hồi đất; tham mưu ban hành quyết định thu hồi
đất đến từng hộ dân có nhà, đất ảnh hưởng ranh dự án.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đã thẩm định của Phòng Tài nguyên và Môi
trường, UBND Quận 10 ra Quyết định phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ;
Quyết định thu hồi đất đối với từng hộ dân kèm theo trích lục các thửa đất bị thu
hồi.
Nội dung Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ bao gồm:
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ kèm theo là bảng tính tổng

2.2; về tài sản bị thu hồi chủ yếu là nhà ở và công trình xây dựng khác.
Dự án xây dựng tuyến tàu điện ngầm số 2, tuyến Bến Thành – Tham
Lương trên địa bàn Quận 10 có 81 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị thu hồi đất,
Trong đó:
- 80 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức (68 hộ gia đình, cá nhân và 12 tổ
chức) được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn liền với đất;
- 01 hộ gia đình, cá nhân được bồi thường nhưng không được hỗ trợ về
đất và tài sản gắn liền với đất.
Bài luận văn đi vào nghiên cứu hai bộ hồ sơ cụ thể:
- Hồ sơ hộ ông Nguyễn Trung Hiếu, thuộc trường bị thu hồi một phần
diện tích đất ở. Hộ ông Hiếu đủ điều kiện bồi thường về đất ở và nhà ở, ngoài
ra hộ ông Hiếu còn được hỗ trợ về đất ở và nhà ở đối với trường hợp không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai trước
ngày 1 tháng 7 năm 2014 mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất căn cứ vào Khoản 1
Điều 21 Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 của UBND Thành
phố.
- Hồ sơ hộ bà Phan Kim Vân, địa chỉ 463A, thuê nhà thuộc sở hữu Nhà
nước thuộc trường bị thu hồi một phần diện tích đất ở được giải quyết theo
phương án là bồi thường 60% giá trị nhà, đất và không được hỗ trợ đối với
phần nhà đất bị thu hồi.
2.3.2. Xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ trợ
2.3.2.1. Căn cứ xác định hồ sơ bồi thường, hỗ trợ
 Căn cứ xác định hồ sơ được hay không được bồi thường về đất ở
Căn cứ Điều 5 Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 của
UBND Thành phố quy định điều kiện bồi thường về đất:
- Nhóm đối tượng được bồi thường là: hộ gia đình, cá nhân không phải là
đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
- Về điều kiện được bồi thường về đất là: có giấy chứng nhận và đủ điều
kiện được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, được

Căn cứ Điều 88, 89 Luật Đất đai 2013; Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐCP; Điều 23, 24, 25, 29, 30 Quyết định 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 của
Uỷ ban nhân dân Thành phố.
Về nguyên tắc bồi thường về nhà ở:
- Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì
được bồi thường.
Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất:
- Đối với nhà ở, công trình gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân khi
thu hồi phải tháo dỡ toàn bộ hay một phần hoặc tháo dỡ một phần mà phần còn
lại không đảm bảo tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật thì được bồi thường
bằng giá trị xây mới theo Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình
do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành; trường hợp còn lại của nhà ở vẫn đảm
bảo theo tiêu chuẩn quy định của pháp luật thì được bồi thường theo thiệt hại
thực tế.

24


- Nhà ở, công trình sau khi kiểm đếm và xác nhận diện tích, hiện trạng sử
dụng hoặc đã chi trả tiền thì chủ sử dụng tự tháo gỡ và được sử dụng vật liệu bị
tháo dỡ, ngược lại thì Hội đồng bồi thường sẽ tổ chức tháo gỡ theo quy định và
thu hồi toàn bộ vật liệu tháo gỡ để thanh lý thu tiền nộp vào ngân sách Nhà
nước.
Về tài sản gắn liền với đất không được bồi thường do thuộc một trong
các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64 Luật Đất đai 2013) hoặc
thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.
 Căn cứ xác định hồ sơ được hay không được hỗ trợ về đất
Căn cứ Điều 20, 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 21 Quyết định 23
/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố, đối với
những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đủ điều kiện được bồi