Mở đầu
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phòng. Đất là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của ngành
kinh tế quốc dân và hoạt động của con người, là điều kiện vật chất cần thiết để
con người tồn tại và tái sản xuất cho các thế hệ tiếp theo. Do đó việc quản lý đất
đai phải đặt lên hàng đầu nhằm quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp
lý để nâng cao hiệu quả sản xuất, đảm bảo tính ổn định và bền vững.
Ngày nay, cùng với sự gia tăng dân số và sự phát triển của các ngành kinh
tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn. Khi dân số ngày càng tăng nhu cầu về
lương thực, nhà ở ngày càng tăng, nhu cầu đất đai cho phát triển xã hội ngày
càng lớn trong khi đó diện tích đất tự nhiên không thể tăng thêm.
Vì vậy, để sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất và khắc phục những tiêu
cực trong quan hệ sử dụng đất thì cần tăng cường quản lý nhà nước về đất đai,
đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đòi hỏi
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được quan
tâm, nghiên cứu và hoàn thiện.
Theo khoản 15, điều 3, Luật Đất Đai thì: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Có thể thấy rằng, đăng ký quyền sử
dụng đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm thiết lập mối
quan hệ về quyền và nghĩa vụ giữa chủ sử dụng đất và nhà nước, làm cơ sở cho
việc quản lý, sử dụng đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 đã xác định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất
trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực
hiện nghiêm túc có hiệu quả. Công tác này không chỉ đảm bảo tính thống nhất

chính của thành phố Tân An, tỉnh Long An giai đoạn 2005- 2010. Trường Đại
học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung khóa luận chủ yếu xoay
quanh vấn đề về tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất đai; đánh giá kết quả thực
hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp, đất
ở; đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và
kết quả công tác lập hồ sơ địa chính tại Tân An. Từ đó kiến nghị, đề xuất một số
giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác trên.
- Luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thị Thanh Tâm (2012) với đề tài: Tìm
hiểu thực trạng công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính tại huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2005
- 2011. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội. Khóa luận này đề cập đến hiện
trạng sử dụng đất của huyện Hữu Lũng; tổng hợp tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp; tổng hợp tình hình cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức theo mục đích sử
dụng, theo loại hình tổ chức; tình hình đăng ký biến động đất đai (2006 -2011);
kết quả thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính qua các năm của huyện Hữu
Lũng, tỉnh Lạng Sơn. Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên.
- Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Đình Phương (2014) với đề tài: Đánh giá
thực trạng đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nói về
tình hình sử dụng và quản lý đất đai của quận Đống Đa; đánh giá hiện trạng cơ
sở vật chất, nguồn nhân lực phục vụ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận, đánh giá thực trạng công tác này; lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
của địa phương trong giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm
2013. Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên.
2


Các khóa luận trên chủ yếu xem xét đến vấn đề chính sách thực hiện, căn

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp GCN.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian: huyện Xuân Lộc, tỉnh
Đồng Nai.
3


- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến tháng 5 năm 2017.
- Phạm vi nội dung: nghiên cứu tập trung về vấn đề sử lý hồ sơ trong
công tác đăng ký đất đai, cụ thể là: Đăng ký QSDĐ lần đầu, đăng ký biến động
QSDĐ (chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi GCN, chuyển mục đích SDĐ) của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thâp thông tin: Tiến hành thu thập số liệu, tài liệu có
liên quan đến hoạt động đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân.
- Phương pháp thống kê: Sau khi đã thu thập các thông tin cần thiết, tiến
hành thống kê số liệu, tài liệu đã thu thập được từ đó tiến hành đánh giá một
cách khách quan.
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Sau khi thống kê các số liệu có liên
quan, cần tập trung phân tích các số liệu để xác định cụ thể từng vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích các số liệu, tài liệu có liên
quan đến vấn đề nghiên cứu thì phải tổng hợp lại những vấn đề quan trọng,
những nội dung cần nghiên cứu sâu hơn hoặc chi tiết hơn.
- Phương pháp so sánh:
+ So sánh các thông tin thu thập được từ đó đưa ra một số nhận xét.
+ So sánh các trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, xét cấp, đổi Giấy chứng nhận

và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với
một đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ
sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho việc bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều
kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất Đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ ở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng
ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản
lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại
tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký
trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Nó bao gồm đăng
ký lần đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký lần đầu là đăng ký được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai, tiến tới cấp
giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện. Đăng ký lần đầu
được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa
đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu
thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập như: thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được

Theo lý luận của nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được
hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp
luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự
như vậy
Nghĩa vụ là cách xử sự mà nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành
nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác.
Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra các khái niệm về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử
dụng đất thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử
dụng đất đúng mục đích hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của các chủ thể sử dụng
đất khác.
6


Theo quy đinh tại Điều 166 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có các
quyền chung bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, các lợi ích do
công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được
Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được
bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình,
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, khiếu
nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Bên cạnh những quyền lợi được hưởng thì người sử dụng đất cũng có
những nghĩa vụ cần thực hiện đối với Nhà nước. Điều này được quy định tại

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
7


UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TN
& MT thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai
Vị trí và vai trò của ĐKĐĐ:
ĐKĐĐ làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân thực chất là việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất và giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm
đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng
đất. ĐKĐĐ là việc làm bắt buộc đối với người sử dụng đất. Thông qua ĐKĐĐ,
mối quan hệ ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất với cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai được thiết lập. Từ đó, người sử dụng đất sẽ
được bảo vệ quyền lợi khi bị tranh chấp, xâm phạm; đồng thời họ phải thực hiện
những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. ĐKĐĐ làm cơ sở cho việc thiết lập
một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất. Qua đó cung cấp
những thông tin pháp lý cần thiết cùng với việc đồng bộ các nội dung như giao
đất, cho thuê đất, lập quy hoạch sử dụng đất, định giá đất,... giúp Nhà nước nắm

- Thẩm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn cấp giấy đối với các trường hợp đủ
điều kiện; ghi ý kiến các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy, lý do.
- Ký Tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận và trình UBND cấp huyện
xem xét hồ sơ, ký quyết định cấp giấy chứng nhận.
- Chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định
nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính phải nộp
để thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí lệ phí theo quy định và nhận
Giấy chứng nhận, trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính tại Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả UBND cấp huyện.
Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi ba (33) ngày làm việc (không kể
thời gian công bố công khai kết quả thẩm tra và thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Giấy chứng nhận được phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp
dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Các loại giấy
chứng nhận được cấp trong thời kỳ này như: Chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng và Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
Thời kì Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:
Bên cạnh những hiệu quả mang lại, Luật Đất đai 2003 cũng cho thấy một
số điểm không phù hợp với tình hình KT - XH ngày càng đổi mới như hiện nay.
Thế nên Luật đất đai 2013 được thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa
XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 nhằm xóa bỏ
9


những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính
sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận.

khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm. Các loại Giấy chứng
nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận QSHNƠ và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng
nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng phù hợp với
quy định của pháp luật đã cấp trước ngày 10/12/2009 đều có giá trị pháp lý và
các loại Giấy chứng nhận sẽ được cấp bao gồm:
- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;
10


- Chứng nhận QSHNƠ;
- Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở;
- Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
- Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm;
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất
đai hiện hành.
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
Căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy
định về sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài

Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được
quy định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người.

hồ sơ. Số lượng hồ sơ giảm nhẹ so với năm 2015, có sự thay đổi rõ rệt số lượng
hồ sơ đối với trường hợp cấp đổi GCN QSDĐ giảm 115 bộ hồ sơ so với năm
2015, trường hợp chuyển nhượng QSDĐ tăng lên 60 bộ hồ sơ chiếm 20.55 % so
với năm 2015, trường hợp tặng cho cũng tăng lên đáng kể năm 2016 tăng 34 bộ
hồ sơ chiếm 65.28% so với năm 2015. Như vậy cùng với sự thay đổi kinh tế, xã
hội trong năm 2016 số lượng hồ sơ của các trường hợp cũng có sự thay đổi.
Nhìn vào bảng 2.3 ta thấy năm tháng đầu năm trong năm 2017 huyện
Xuân Lộc nhận 412 bộ hồ sơ, trong đó số lượng hồ sơ chiếm tỷ lệ cao nhất vẫn
là trường hợp cấp đổi GCN, tuy chiếm tỷ lệ cao nhưng số lượng hồ sơ đối với
trường hợp cấp đổi đang trên đà giảm dần do chất lượng đo đạt ngày càng được
nâng cao, chính sách pháp luật của địa phương. Trường hợp chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ ngày càng tăng do hiện nay nước ta đang chuyển sang nền kinh
tế thị trường nên việc chuyển nhượng, tặng cho ngày càng nhiều hơn, đáp ứng
nhu cầu của người dân.
Từ bảng số liệu 2.4 cho thấy, từ năm 2015 đến tháng 5/2017, huyện Xuân
Lộc tiếp nhận 2877 bộ hồ sơ trong đó có 2740 bộ hồ sơ được giải quyết chiếm
95.24 %, 137 bộ hồ sơ không đủ điều kiện chiếm 4.76 % và 163 bộ hồ sơ yêu
cầu bổ sung thêm giấy tờ chiếm 5.67%.
Nhìn chung, trong thời gian qua thì tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đã có nhiều sự thay đổi.
Tiêu biểu là năm 2016, dựa vào bảng 2.2 hồ sơ tiếp nhận và giải quyết, dễ
dàng nhận thấy sự khác biệt khi số lượng giảm xuống so với năm 2015, số hồ sơ
đăng kí cấp GCN năm tháng đầu năm cũng có đấu hiệu giảm dần. Trong đó số
lượng hồ sơ đối với trường hợp cấp đổi giảm xuống rõ rệt, hồ sơ đối với các
trường hợp chuyển nhượng lại tăng lên đáng kể.
Tuy nhiên, với số lượng hồ sơ tăng đột biến trong năm 2015, nguyên nhân
là do sự vận động, tuyên truyền, hướng dẫn người dân thực hiện công tác đăng
ký, cấp GCN theo luật đất đai 2013 mới, các hoạt động về lĩnh vực Quản Lí Đất
đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc gặp không ít khó khăn, khiến tiến độ thực hiện
công việc chậm hơn, huyện đã đề xuất bổ sung nhân sự để giúp đẩy mạnh công

Nhìn chung, quy trình xử lý hồ sơ khi đăng ký cấp GCN tại địa bàn huyện
Xuân Lộc cơ bản được thực hiện đúng với quy định của Pháp luật đất đai. Trong
đó, công tác xử lý hồ sơ ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận của địa phương đã thể
hiện nhiều điểm tích cực. So với giai đoạn trước, quy trình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận mới đã quy định cụ thể hơn về vai trò, nhiệm vụ và thẩm quyền của
từng cơ quan chuyên môn trong việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận. Theo đó, huyện Xuân Lộc đang từng bước hoàn thiện việc cấp Giấy
chứng nhận lần đầu cũng như xử lý các hồ sơ biến động đất đai một cách hiệu
quả. Trong giai đoạn từ 2015- 05/2017 huyện Xuân Lộc có trên 95% hồ sơ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận được giải quyết, cấp Giấy chứng nhận và rất ít hồ sơ
không đủ điều kiện giải quyết. Tuy vậy, không thể không nói đến nguyên nhân
cơ bản xảy ra tình trạng hồ sơ không đủ điều kiện trên là do chưa kịp thời nắm
bắt sự thay đổi của chính sách pháp luật mới và ý thức chấp hành luật pháp về
đất đai của người dân chưa cao... Đó cũng là một số bất cập trong việc xử lý
những hồ sơ ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận tại địa phương trong thời gian qua,
cần được nhanh chóng khắc phục. Các vấn đề này tạo điều kiện cho việc nghiên
cứu các giải pháp phù hợp với địa phương ở phần tiếp theo.
52


CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN
XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI
3.1. Giải pháp chung
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu
a. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai không đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận
- Thường xuyên tổ chức tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai cho

53


Hệ thống hồ sơ địa chính của các xã không được chỉnh lý kịp thời gây khó
khăn cho việc xét duyệt vì vậy phải xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính hoàn
chỉnh và dần số hóa tạo thuận lợi cho tra cứu.
- Tạo điều kiện cho người dân đến đăng ký (nêu rõ quy trình trình tự
đăng ký, hướng dẫn bổ sung hồ sơ, tư vấn giải đáp thắc mắc ….).
- Tổ chức tập huấn, hướng dẫn, chỉ đạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ
lãnh đạo chuyên môn phường, xã nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu
quả công việc.
- Tổ chức lực lượng tham gia công tác đăng ký cần có sử phối hợp của tất
cả đối tượng có liên quan:
+ UBND huyện phải đóng vai trò chủ đạo của quá trình này có như vậy
mới đôn đốc được các đối tượng khác hoàn thành công việc được giao có hiệu
quả. UBND huyện cần cử một ban trọng huyết chịu trách nhiệm về công tác
đăng ký đất đai nhằm đi sâu đi sát tình hình. Cán bộ trong ban này đòi hỏi phải
có sự hiểu biết nhất định về quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký
cấp giấy chứng nhận nói riêng phải có sự năng nổ nhiệt tình tham gia với cán bộ
địa chính huyện. Phải giữ vai trò chủ đạo trong công tác này phối hợp với các
ban ngành địa phương để thực hiện.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò cố vấn cho UBND huyện
trong quá trình đăng ký đất đai, hướng dẫn cán bộ địa chính xã thực hiện các
công việc liên quan. Tổ chức nâng cao các lớp nghiệp vụ về đăng ký cho cán bộ
địa chính xã. Tăng cường công tác tiếp dân giải quyết các thắc mắc của người sử
dụng đất một cách trực tiếp nhanh chóng.
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

+ Cần thực hiện đồng bộ, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
thống nhất một loại mẫu chẳng hạn như mẫu đơn đăng ký. Ví dụ như cùng một
nội dung cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 1/7/2014 nhưng điểm a khoản 2
Điều 82 Nghị định 43 yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, còn tại khoản 4 Điều 9 Thông tư 24 yêu cầu nộp đơn đăng ký biến
động đất đai, tài sản.Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một
nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế. Cần quy đinh lại
tránh trường hợp hành dân mất thời gian.
+ Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai cần được thống nhất
Trường hợp Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất, căn cứ
điểm b khoản 2 Điều 10 của thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 thì
niêm yết 15 ngày, theo khoản 2 Điều 77 của nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 quy định quy định “sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết”.
- Có giải pháp thực hiện đối với từng loại đất
Mỗi loại đất có những khó khăn khác nhau trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vì vậy giải pháp được đưa ra với từng loại đất cụ thể.
+ Đối với đất nông nghiêp và đất lâm nghiệp: Vấn đề quan trọng nhất với
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp là công tác đo đạc lại diện tích cho từng loại
đất, xác định rõ mục đích sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất sẽ giúp cho việc
cấp giấy chứng nhận tiến hành nhanh gọn và có hiệu quả.
+ Đối với đất ở: Đất ở có nhiều vấn đề khó khăn như tranh chấp trong gia
đình, khiếu nại, tranh chấp giữa những người sử dụng... Vì vậy đối với loại đất
này phải tập trung lực lượng thực hiện xác định ranh giới từng thửa đất, giải
quyết dứt điểm các trường hợp tranh chấp, khiếu nại.
b. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận:
55



kiến tham gia của nhân dân, đặc biệt đối với những trường hợp hồ sơ có xử sai
khác, không chắc chắn chính xác
3.2. Giải pháp cụ thể
Qua quá trình xử lý hồ sơ, đánh giá hồ sơ không chỉ có hồ sơ đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ không đủ điều kiện cấp giấy gặp phải
nhiều khó khăn mà còn có hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đủ điều kiện cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và nhiều hạn chế
khác. Vậy nên cần có những giải pháp cụ thể cho từng trường hợp, từng loại hồ
sơ để đem lại hiệu quả cao cho người sử dụng đất

56


3.2.1. Giải pháp cụ thể đối với hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sơ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường
hợp đủ điều kiện cấp giấy.
● Giải pháp cụ thể đối với hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu đủ diều kiện cấp GCN của ông Lê Đức Dũng ( Phụ lục 1)
Ngày 21/11/2016, ông Lê Đức Dũng nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả hồ sơ thuộc UBND huyện Xuân Lộc, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc
UBND huyện Xuân Lộc kiểm tra hồ sơ và đến chi nhánhVPĐKDĐ huyện Xuân
Lộc giải quyết. Chi nhánh VPĐKDĐ huyên Xuân Lộc trong thời gian thụ lý và
giải quyết hồ sơ đã làm không tốt nhiệm vụ của mình. Quá trình tham mưu chậm
dẫn đến việc hồ sơ bị trễ thời hạn so với việc giải quyết hồ sơ theo thủ tục hành
chính tại chi nhánh. Bên cạnh đó hồ sơ của ông Lê Đức Dũng là hồ sơ cấp mới
nên phải sao lục hồ sơ nhiều để xác minh lại nguồn gốc nên mất nhiều thời gian.
Phần khác do hồ sơ của ông Lê Đức Dũng thiếu mất văn bản cam kết về tài sản
nên ông Dũng phải bổ sung thêm điều này cũng dẫn đến làm cho thời gian xử lý
hồ sơ kéo dài ra. Như vậy việc trả trễ hẹn hồ sơ cấp mới của ông Lê Đức Dũng
nguyên nhân không chỉ xuất phát từ Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Xuân Lộc mà

trả kết quả thuộc UBND huyện Xuân Lộc. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
thuộc UBND huyện chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKDĐ giải quyết, Chi
nhánh VPĐKDĐ đã thực hiện đúng trách nhiệm của mình trong vòng 10 ngày
đã giải quyết xong hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của ông Trần Nhật Nam.
Nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ của cán bộ địa chính xã là do xã Xuân Thọ
Cách xa trung tâm hành chính huyện Xuân Lộc chính vì vậy mà địa chính xã
Xuân Thọ tổng hợp hồ sơ nộp cho cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Để khắc phục được hiện trạng này chúng ta cần đề ra các biện pháp sau:
Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ địa chính xã thông qua việc tổ chức
các buổi huấn luyện ngắn, trao đổi kinh nghiệm giữa các xã với nhau. Cần đẩy
mạnh công tác tuyên truyền phổ biến Luật Đất đai bằng các buổi giao lưu, tập
huấn tại địa phương, các thủ tục hồ sơ cần thiết khi đăng ký, cấp GCN tại các xã
hoặc các khu tập trung dân cư tại các xã để giúp cho mọi người cungc như ông
Nam nắm rõ các thủ tục, trình tự, tằm quan trọng của GCN.
Do đoạn đường từ UBND xã lên UBND huyện xa nên đề nghị ở xã phải
bố trí phương tiện phù hợp để cán bộ xã chuyển hồ sơ lên huyện một cách nhanh
chóng và an toàn.
Tại xã phải bố trí công việc hợp lí có kế hoạch cụ thể như cán bộ địa
chính xã 2 hoặc 3 ngày phải chuyển hồ sơ đến cơ quan chức năng có thẩm quyền
giải quyết hồ sơ, tránh trường hợp kéo dài thời gian làm ảnh hưởng đến công
việc mất lòng tin nơi dân.
● Giải pháp cụ thể đối với hồ sơ đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đối với trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Phạm Thị
Ngà cho ông Phạm Thành Trung (phụ lục 3)
Ngày 2/3/2017 ông Phạm Thành Trung nộp 01 bộ hồ sơ đến UBND xã
Xuân Thọ xác nhận công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, trích sơ đồ thửa đất. Ngày 3/3/2017, cán bộ địa chính xã chuyển hồ sơ của
ông Phạm Thành Trung lên Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Xuân Lộc. Như vậy cán
bộ địa chính xã Xuân Thọ đã thực hiện đúng trách nhiệm của mình trong thời
gian 1 ngày. Sau khi tiếp nhận hồ sơ Chi nhánh VPĐKDĐ tiến hành giải quyết

Nhà nước cần có chính sách phù hợp với khả năng của người dân.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế hoạy động trong công tác quản lý đất đai trên
địa bàn huyện theo hướng đơn giản, công khai, minh bạch thủ tục hành chính để
người dân biết thực hiện và tham gia giám sát hoạt độ của các cơ quan và cán bộ
công chức trên địa bàn .
● Giải pháp cụ thể đối với hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đối với trường hợp cấp đổi của hộ ông Đinh Như Thành
Ngày 25/04/2017, ông Đinh Như Thành nộp 01 bộ hồ sơ cấp đổi giấy
chứng nhận tại UBND xã Xuân Tâm. Ngày 26/04/2017 chuyển hồ sơ lên bộ
phận tiếp nhận và trả hồ sơ thuộc UBND huyện Xuân Lộc. Chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Xuân Lộc thụ lý và tiếp nhận hồ sơ. Ngày 12/05/2017 hồ sơ của ông Đinh
Như Thành được Giám Đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai ký vào
GCN. Như vậy, hồ sơ cấp đổi của hộ ông Đinh Như Thành giải quyết trong
vòng 16 ngày. Nguyên nhân chính dẫn đến hồ sơ bị trễ hẹn là do: Vị trí địa lý
của Chi nhánh VPĐKĐĐ cách xa so với trung tâm hành chính Tỉnh Đồng Nai,
số lượng nhân viên còn hạn chế. Để khắc phục tình trạng chậm trễ trên chúng ta
cần có các giải pháp cụ thể sau:
Do địa bàn xa, việc di chuyển khó khăn do đó đề nghị cơ quan có thẩm
quyền bố trí thêm nhân sự để thuận tiện cho việc di chuyển tránh trường hợp
chậm trễ, bên cạnh đó đề nghị cơ quan có thẩm quyền hổ trợ kinh phí cho nhân
viên để nhân viên thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.
Hộ ông Đinh Như Thành cấp đổi giấy chứng nhận là do thay đổi diện tích
thông qua đo đạc lập bản đồ địa chính mới, do địa hình ở huyện gặp nhiều khó
59


khăn, địa hình dốc nên việc do đạc bản đồ gặp không ít khó khăn mặc dù khó
khăn nhưng đề nghị tổ đo đạc thực hiện một cách tốt nhất để tránh trường hợp
đo sai. Để công việc của tổ đo đạc được thực hiện tốt hơn cần kiến nghị với cơ
quan có thẩm quyền hỗ trợ kinh phí cho tổ đo đạc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa

sử dụng đất để bổ sung thêm thông qua các phương tiện truyền thông.
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phải nắm bắt rõ thông tin của các chủ sử
dụng đất đến là việc, để khi hồ sơ không đủ điều kiện, hoặc cần bổ sung giấy tờ
gì thì lập tức liên lạc với chủ sử dụng đất nhanh chón bổ sung các loại giấy tờ
còn thiếu
Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ và sử dụng quỹ đất
một cách hợp lý và có hiệu quả để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội,
60


đảm bảo an ninh quốc phòng.lập tức liên lạc với chủ sử dụng đất nhanh chón bổ
sung các loại giấy tờ còn thiếu
Tăng cường quản lý công tác thực hiện quy hoạch, phải có sự phối hợp
giữa các cơ quan quản lý đất đai, quản lý quy hoạch xây dựng…
Công khai quy hoach chi tiết được duyệt ở các xã, phường, thị trấn, khu
dân cư, … để cho mọi người dân dược biết.
Xử lý nghiêm minh các sai phạm trong công tác quy hoach dẫn đến tình
trạng lãng phí đất, đất bỏ hoang, các dự án treo kéo dài gây thiệt hại.
Đối với người sử dụng khi thực hiện đăng ký cấp GCN cần thực hiện
đúng theo pháp luật. Ghi rõ, đầy đủ chính xác thông tin khi thực hiện đăng ký.
* Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký cấp GCNQSDĐ QSHNƠ &
TSKGLVĐ có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Để giải quyết hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ QSHNƠ & TSKGLVĐ đang
có tranh chấp về QSDĐ nhanh chóng, hợp tình hợp lý thì cán bộ địa chính phải
có trách nhiệm cao. Khi nhận được đơn khiếu nại thì cán bộ địa chính phải trực
tiếp kiểm tra, xem xét trực tiếp hiện trạng. Sau đó tiến hành nghiên cứu quy định
trong luật đất đai để giải quyết cho từng trường hợp. Trong trường hợp này để
giải quyết một cách kịp thời và nhanh chóng thì cần có một số giải pháp như:
Cần phải phải có sự phối hợp chặc chẽ, xem xét, bàn bạc cách giải quyết
giữa các cơ quan để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Có thể nói, việc áp dụng Luật đất đai mới vào thực tế của từng địa phương
là một việc làm không hề đơn giản, dẫn đến nhiều bất cập và hạn chế. Vì thế
việc đề ra những giải pháp xử lý hồ sơ hợp lý và mang tính khả thi là một việc
làm rất cần thiết góp phần hoàn thiện công tác đăng ký đất đai.
Theo đó, các cơ quan, ban ngành nên quản lý chặt chẽ hơn nữa và có biện
pháp xử lý mạnh các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Điều chỉnh, sửa
đổi các chính sách pháp luật về đất đai, bổ sung một số quy định cụ thể, phù hợp
với từng địa phương. Thường xuyên chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc xử lý hồ sơ
tại cấp cơ sở; đồng thời cấp cơ sở cần liên tục báo cáo tình hình hoạt động công
tác này của địa phương với cấp trên để kịp thời chấn chỉnh nếu có sai sót.
Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn cũng như thái độ làm
việc của cán bộ, công chức làm nhiệm vụ tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại địa
phương. Tăng cường nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật về đất đai cho
người dân... Từ đó, thúc đẩy công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
được diễn ra nhanh chóng và có hiệu quả tích cực, tiến tới hoàn thiện công tác
này.

62


KẾT LUẬN
Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một trong
những nhiệm vụ trọng tâm, có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói
riêng. Trong hệ thống quản lý đất đai hiện đại, chỉ có duy nhất một điểm tiếp
xúc với công dân đó là cơ quan đăng ký đất đai. Xã hội ngày càng phát triển, các
nhu cầu đăng ký đất đai và sử dụng, tra cứu hệ thống hồ sơ địa chính, được hình
thành trong quá trình đăng ký đất đai phục vụ cho các mục tiêu nhà nước ngày
càng cao và có nhiều thay đổi đòi hỏi hồ sơ địa chính phải luôn được cập nhật,
hoàn thiện, muốn vậy công tác đăng ký đất đai cần phải được quan tâm, chú

pháp luật đất đai dẫn tới việc hồ sơ bị thiều các loại giấy tờ, hoặc là đội ngũ cán
bộ còn thiếu trình độ, và thường xuyên gây nhung nhiễu làm cản trở công tác
đăng ký cấp GCN.
63