DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT,
HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, BẢNG
Chữ viết tắt
QHSDĐ
KHSDĐ
SDĐĐ
TPHCM
HĐND
UBND
PTHT
THPT
THCS
TDTT
GPMB

Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Sử dụng đất đai
Thành phố Hồ Chí Minh
Hội đồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Phát triển hạ tầng
Trung học phổ thông
Trung học cơ sở
Thể dục thể thao
Giải phóng mặt bằng

Hình vẽ
Hình 1.1: Tính chất và đặc điểm đất đai............................................................... 7
Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Tân Bình .................................................... 24
Hình 2.2: Biểu đồ diện tích các loại đất trên địa bàn quận Tân Bình năm 2017 ...

5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .................................................................................3
6. Bố cục của luận văn ...................................................................................................3
CHƯƠNG I ....................................................................................................................5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ...................5
1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm, chức năng của đất đai trong sự phát triển kinh tế, xã hội ...........5
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội .....................7
1.1.3. Phân loại đất đai ................................................................................................10
1.1.4. Phân vùng sử dụng đất đai và quy luật phân vùng sử dụng đất...................11
1.1.5. Khái niệm và đặc điểm của QHSDĐ ................................................................12
1.1.6. Khái niệm, nguyên tắc, căn cứ, phương pháp và quy trình lập KHSDĐ
hằng năm cấp huyện ....................................................................................................16
1.1.7. Những điểm bất cập trong KH, QHSDĐ hiện nay .........................................19
1.2. Căn cứ pháp lý ......................................................................................................21
1.2.1. Các quy định chung ...........................................................................................21
1.2.2. Các căn cứ pháp lý lập KHSDĐ .......................................................................21
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ..............................................................................................23
CHƯƠNG 2 ..................................................................................................................24
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2017 TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, TPHCM ....................................................................24
2.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Quận ...................24
2.1.1. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................24
2.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế, xã hội .................................................................25
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ...................................28
2.2. Tình hình công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình ..... Error!
Bookmark not defined.
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai…………………………………………………….29
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của quận Tân Bình năm 2017 (cập nhập đến tháng
04/2017) .........................................................................................................................32
2.2.3. Kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017..............................................................35


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai của Nhà nước một
cách cụ thể, hợp lý cả về số lượng lẫn chất lượng, vị trí, không gian... cho các
mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương trong mỗi giai
đoạn phát triển của đất nước. Với quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật” đã cho thấy, quy hoạch sử dụng đất
không chỉ là hệ thống các biện pháp mang tính kinh tế, kỹ thuật mà còn mang
tính pháp lý rất cao, là nền tảng cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước.
Kết quả của quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt động sử dụng đất bao
gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai nhất định, nghĩa là thay
đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử dụng đất và thậm chí
thay đổi cả chủ thể sử dụng đất và các quyền đối với đất đai. Nó có tác động rất
lớn đến thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung đặc trong đó phải kể đến giá đất, bởi sự thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ
dẫn đến sự thay đổi lớn trong giá trị của đất đai bao gồm cả những vấn đề về xã
hội và môi trường của người dân tại địa phương tiến hành công trình quy hoạch,
và sự thay đổi giá trị này thường theo hướng tăng lên.
Luật Đất đai năm 2013, tại Chương I, Điều 4 và Điều 6 quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý…” và “Nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và đúng mục đích sử dụng”. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được duyệt, đã giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đi vào nề nếp và mang lại
hiệu quả thiết thực, làm tăng giá trị và sử dụng bền vững tài nguyên đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho các ngành phát triển, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế –
xã hội phát triển.
Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công
nghiệp, đô thị, dịch vụ… của thành phố Hồ Chí Minh nói chung cũng như Quận
Tân Bình nói riêng phù hợp với các quy định hiện hành và tạo cơ sở pháp lý cho

sử dụng đất năm 2018.
+ Xác định các chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất cấp thành phố đã phân bổ
cho quận đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp phường.
+ Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2017 và
phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp phường.
+ Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính
cấp phường.
+ Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đất đai, các quy luật phân vùng sử dụng đất, các chính sách của nhà nước
liên quan đến vấn đề sử dụng đất đai.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi không gian: Đơn vị hành chính quận Tân Bình, thành phố Hồ
Chí Minh.
 Phạm vi thời gian: Lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018.
Phạm vi nội dung: Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số công trình
trong phương án quy hoạch sử dụng đất đai của quận.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập các tài liệu, số liệu thống kê
về tình hình phát triển kinh tế - xã hội có liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, kế
2


hoạch sử dụng đất.
- Phương pháp kế thừa: Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2017 (số liệu,
bản đồ) và số liệu thống kê đất đai để phân tích, đánh giá tình hình biến động,
hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý, đề xuất định hướng sử dụng đất trên
phạm vi địa giới hành chính của quận.

các khái niệm, vai trò, giá trị của đất đai, lý thuyết phân vùng sử dụng đất, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và căn cứ pháp lý của lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.

3


Chương 2: Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất. Chương 2 trình
bày khái quát về thực trạng tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận
Tân Bình và đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch kì trước.
Chương 3: Lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn quận Tân
Bình. Chương 3 đưa ra một số chỉ tiêu, dự báo nhu cầu sử dụng đất và đưa ra
phương án kế hoạch sử dụng đất.

4


CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm, chức năng của đất đai trong sự phát triển kinh tế, xã hội
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa...)".

mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và
bề sâu trong lòng đất, đất đai thuộc phạm trù địa lý-kinh tế
Đất đai được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố
quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ
có đất và trái đất. Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội.
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa
chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc
điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế
của con người.
- Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm
trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Tự bản thân đất đai thì không có khái
niệm chất lượng và vị thế. Chất lượng đối với ai, vị thế trong mắt ai.
- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác định trong mối
quan hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Chất
lượng và vị thế của đất đai được đánh giá phụ thuộc vào trạng thái tình cảm của
con người, mà con người luôn ở trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn là yêu
thích và ghét bỏ, có nguồn gốc từ tình cảnh lưỡng nan vừa tự do và vừa phụ
thuộc của mình. Khi yêu thích thì đất đai được cho là có chất lượng tốt và vị thế
cao, còn khi ghét bỏ thì đất đai có chất lượng xấu và vị thế thấp.
- Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai, là hai
thuộc tính cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của
đất đai không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là
nguyên nhân làm xuất hiện chức năng định giá và thẩm định giá đất.
Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm đất đai

6


1.1.1.2. Chức năng của đất đai

chủ yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thỗ của mỗi quốc gia nói
riêng và trên toàn trái đất nói chung.mỗi phần lãnh thỗ mang những đặc tính tự
nhiên, kinh tế, xã hội rất đặc thù.
Đất đai có nhiều chức năng và công cụ, tuy nhiên không phải tất cả đều bộ
lộ ngay cùng một thời điểm. Có nhiều chức năng của đất đã bộc lộ trong quá
khứ, đang thể hiện ở hiện tại và nhiều chức năng sẽ xuất hiện trong tương lai.
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội
1.1.2.1. Vai trò của đất đai
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời
gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai
từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức
7


cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá
trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự
nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
- Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất
lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.

sống của con người, thì đất với lớp phủ thổ nhưỡng và mặt bằng lãnh thổ (bao
gồm các tài nguyên trên mặt đất, trong lòng đất và mặt nước) là điều kiện đầu
tiên, trước nhất.
Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí
nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp tư liệu lao động, vật chất là vị trí để định cư,
là nền tảng của tập thể”. Nói về vai trò của đất đối với sản xuất, Mác khẳng định
rằng: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị
tiêu thụ. Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”.
Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý
muốn của con người. Đất được tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên. Cần
nhận thấy rằng đất đai ở hai thể khác nhau:
Nếu đất tách rời sản xuất (tách rời con người) thì đất tồn tại như một vật thể lịch
sử tự nhiên (trời sinh ra đất) cứ tồn tại và biến đổi. Như vậy đất không phải là tư
liệu sản xuất.
Nếu đất đai gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn liền với con người , gắn
với lao động thì đất được xem là tư liệu. Đất chỉ tham gia vào quá trình lao
động, khi kết hợp với lao động sống và lao động quá khứ thì đất mới trở thành
tư liệu sản xuất.
Đất đai có hai thuộc tính: Thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo, và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị
đầu tư vào đất đai.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai – là hình thức đo
sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những
thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội,
được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường.
Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ
quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập
cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp

nước bạn Lào không thể có được.
1.1.3. Phân loại đất đai
Có hai nguyên tắc phân loại đất đai:
Nguyên tắc quan hệ: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các
loại đất đai và những tính chất của hệ thống, như yếu tố cấu thành mang đặc tính
chung của cả hệ thống. Nguyên tắc quan hệ khẳng định chính mối quan hệ tương
hỗ qua lại giữa các loại đất đai là cơ sở tồn tại của từng loại đất đai riêng biệt,
(chúng được hình thành bởi sự tương tác qua lại giữa các loại hình hoạt động
kinh tế – xã hội của con người)
Nguyên tắc tương đồng: chỉ chú ý đến khía cạnh giống nhau về chức năng
nào đó của đất đai. Ví dụ, như đất có chức năng giao thông thì đó là loại đất
chuyên dùng giao thông, không phân biệt loại đất nông nghiệp, khu dân cư nông
thôn, đô thị hay chuyên dùng.
Dựa vào hai nguyên tắc trên ta cần phải phân biệt ba loại đất:
- Đất đai pháp lý: Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát
triển kinh tế - xã hội và nó được thể chế hóa trong các văn bản pháp luật.
- Đất đai quy hoạch: Các loại đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các
phương án quy hoạch sử dụng đất đai.
- Đất đai hiện trạng: Là mục đích sử dụng đất tại thời điểm thống kê, kiểm
kê ngoài thực địa, trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
10


1.1.4. Phân vùng sử dụng đất đai và quy luật phân vùng sử dụng đất
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở không gian bố trí lực lượng
sản xuất và là không gian phát triển đô thị. Đất đai là không gian phân bố các
hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt
trái đất nhưng lại có tính tập trung, từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị
trí trung tâm với các cấp độ khác nhau.
Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ cho

trung tâm và phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Trong thời kỳ hiện
nay cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và phương tiện vận tải thì chi
phí vận chuyển giảm mạnh, không đáng kể trong cơ cấu giá tiêu thụ, do vậy chi
11


phí vận chuyển không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối trong quá
trình phân vùng đất đai.
Vì vậy, cơ chế phân vùng SDĐĐ được lý giải theo cách khác trong lý
thuyết “Vị thế - Chất lượng”. Theo đó, các phân vùng chức năng đất đai là hệ
quả của sự lựa chọn cạnh tranh về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất
đai. Mỗi loại hình kinh doanh, mỗi người có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất
lượng của đất đai. Các loại hình kinh doanh như thương nghiệp, dịch vụ có nhu
cầu cao về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm cận vào trung tâm. Nông nghiệp và
công nghiệp có nhu cầu cao về chất lượng tự nhiên, về độ phì và diện tích thì sẽ
chọn vị trí ngoại vi trung tâm. Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các
ngành nghề khác nhau thì có khả năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành
các mức giá khác nhau tại các vị thế khác nhau. Giá đất – mục đích sử dụng – vị
thế của đất đai có quan hệ chặt chẽ với nhau.
1.1.5. Khái niệm và đặc điểm của QHSDĐ
1.1.5.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có
hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn
liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và
bảo vệ môi trường.
1.1.5.2. Đặc điểm QHSDĐ
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
Tính lịch sử - xã hội:

xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông,
công nghiệp, môi trường sinh thái... Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách
nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai
của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức
phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền
kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch trung và dài
hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính
chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế
- xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong
thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi
đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và
biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch
sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất (mang tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi
tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính
chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương
hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:
Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng;
Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
13

tính toán chu chuyển đất đai, bảng chu chuyển giúp ta biết được sự thay đổi về
quy mô diện tích các mục đích sử dụng đất.
Phương pháp bản đồ
Phương pháp bản đồ là phương pháp thể hiện nội dung nghiên cứu trên
không gian đồ họa với cơ sở toán học thống nhất với tỷ lệ bản đồ được quy định
nhằm phản ánh minh họa kết quả nghiên cứu. Trong tiến trình quy hoạch đất đai
chúng ta sử dụng ba nhóm bản đồ sau: nhóm bản đồ tư liệu, nhóm bản đồ trung
gian và nhóm bản đồ thành quả.
Phương pháp định mức
Phương pháp này sử dụng số liệu cụ thể đã được xem xét, được xác định
mà các nghiên cứu trước đã chứng minh trên cơ sở đó mới tiến hành áp dụng
tính toán.
14


Phương pháp dự báo
Phương pháp dự báo dùng số liệu của quá khứ, hiện tại để phân tích tìm ra
quy luật hoặc dựa vào công thức để dự báo tương lai. Về bản chất nội dung quy
hoạch sử dụng đất đai có thể xem là dự báo trên kế quả của những dự báo khác
(dự báo ngành: dự báo dân số, dự báo phát triển kinh tế,…)
Phương pháp ứng dụng GIS
Ứng dụng phần mềm thuộc họ GIS như ( Map Info, Micro, ArcGis,…)
xây dựng bản đồ trong tiến trình quy hoạch, hỗ trợ phương pháp bản đồ trong
việc truy xuất dữ liệu không gian, thuộc tính, xây dựng dữ liệu số. Trích xuất dữ
liệu phục vụ tính toán quy hoạch.
Phương pháp đa phương án: trong quy hoạch sử dụng đất đai lập ít nhất 2
phương án.
Phương pháp kế thừa: sử dụng kết quả nghiên cứu trước để phục vụ cho
nghiên cứu của mình.
Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến chuyên gia về lĩnh vực nghiên

ứng thì không đổi nhưng nhu cầu về đất đai lại rất cao vì vậy quy hoạch sử dụng
đất là một trong những nội dung quản lý của Nhà nước, đã được xã hội quan
tâm. Trong những năm qua quy hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ, đạt kết quả
chưa cao, còn nhiều chồng chéo, bất cập gâp ra những bất bình cho người dân,
gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, tốn nhiều tiền của của Nhà nước. Tuy nhiên,
chúng ta không thể phủ nhận rằng quy hoạch sử dụng đất đai cũng đa giải quyết
được nhiều vấn đề lớn, đưa ra được nhiều dự án, quy hoạch đúng đắn là nền tảng
để xã hội phát triển được như ngày hôm nay đồng thời thúc đẩy sự phát triển
trong tương lai.
Hiện nay, cả nước cũng như các địa phương đều tập trung xây dựng
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 tạo
điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất được hợp lý, hiệu quả, tránh chồng
chéo. Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập QH,KHSDĐ; quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp, quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất trong thị trường bất động sản, xác định rõ nội dung, trách nhiệm,
thẩm quyền lập, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch cũng như công bố quy
hoạch. Công tác quy hoạch phải tham khảo ý kiến của nhân dân, đánh giá được
hiệu quả của phương án lựa chọn và giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch,
nhằm quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật;
đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả. Bảo vệ môi trường
sinh thái, ứng phó có hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo
phát triển bền vững nguồn tài nguyên quý giá này.
1.1.6. Khái niệm, nguyên tắc, căn cứ, phương pháp và quy trình lập KHSDĐ
hằng năm cấp huyện
1.1.6.1. Khái niệm
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời
gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sữ dụng đất.
1.1.6.2. Nguyên tắc lập KHSDĐ hằng năm cấp huyện
Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai năm 2013 thì việc lập QH,

phương pháp định mức.
- Phương pháp thống kê: Thống kê hiện trạng sử dụng đất năm 2016 và
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 để làm cơ sở lập kế hoạch sử
dụng đất năm 2018.
- Phương pháp dự báo: Sử dụng số liệu dân số năm 2017, hiện trạng
thống kê năm 2016 và kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 để dự
báo dân số tăng thêm cho năm 2018 từ đó dự báo được nhu cầu sử dụng đất sao
cho phù hợp.
- Phương pháp định mức: Dựa vào các định mức của từng loại đất trên
từng vùng miền và kết hợp với phương pháp dự báo để có kết quả chính xác
hơn.
1.1.6.5. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
* Trình tự lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 65
thông tư 29/2014/BTNMT)
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
- Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
17


- Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
*Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
trước (Điều 66 thông tư 29/2014/BTNMT)
- Thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện.
- Phân tích, đánh giá các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
- Xây dựng báo cáo chuyên đề.
- Hội thảo và chỉnh sửa báo cáo chuyên đề sau hội thảo.
- Đánh giá, nghiệm thu.

+ Vùng phụ cận dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô
thị, khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở,
thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh trong năm kế hoạch đã có chủ trương
bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người
sử dụng đất.
- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong năm kế
hoạch sử dụng đất.
- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
- Lập hệ thống bảng, biểu số liệu phân tích, sơ đồ, biểu đồ.
- Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thực hiện
theo quy định tại Khoản 11 Điều 56 của Thông tư này.
- Xây dựng dự thảo báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất
hàng năm.
- Nhân sao hồ sơ, tài liệu phục vụ trình duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm.
- Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự thảo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện; chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng
đất trình cấp có thẩm quyền thẩm định.
- Đánh giá, nghiệm thu.
* Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai (Điều 68 thông tư
29/2014/BTNMT)
- Tổ chức việc thẩm định kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm và
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện.
- Công bố công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ
chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng
đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và ủy ban
nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình
duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này
còn nhiều hạn chế về năng lực.
Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới
tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến nhưng chưa được phát hiện và xử
lý kịp thời và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí
Minh và Hà Nội.
Công tác lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
chưa thực sự được chú trọng. Tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến. Trên cả
nước vẫn còn hàng ngàn dự án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử các dự án sau
khi thu hồi cũng đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân
nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng mặt bằng không liền thửa,
liền khoảnh nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều khó để sử dụng phần đất của
mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh quy hoạch.
Bên cạnh đó, dù là hủy bỏ dự án nhưng quy hoạch không thay đổi nên
người dân không dám xây dựng kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà
nước thực hiện quy hoạch sẽ không được bồi thường do không có các chính sách
20


đối với người dân sau khi thu hồi dự án “treo” hoặc các quy hoạch chậm thực
hiện.
1.2. Căn cứ pháp lý
1.2.1. Các quy định chung
- Luật đất đai 2013 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính

TpHCM về phê duyệt QH phát triển ngành y tế thành phố đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2025.
21


- Quyết định số 2589/QĐ-UBND ngày 26 tháng 05 năm 2014 của UBND
TpHCM về duyệt QHSDĐ đến năm 2020, KHSDĐ 5 năm kỳ đầu (2011 – 2015)
của quận Tân Bình.
- Quyết định số 51/2014/QĐ- UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của
UBND TpHCM ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TpHCM áp
dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019.
- Quyết định số 231/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2016 của UBND
TpHCM về phê duyệt chương trình mục tiêu phát triển rau an toàn trên địa bàn
TpHCM giai đoạn 2016 – 2020.
1.3. Cơ sở thực tiễn
Việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ
cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng,
nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy
hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên
địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ đó xác lập
sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở
để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực và phục
vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội. Mặt khác, quy hoạch sử dụng
đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất
đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình
trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm
nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất,
phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc
kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường về bất ổn
chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn