TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------------

NGUYỄN THỊ KIM CÚC

PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN TIẾN DŨNG

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà
ở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Thành Đô” là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, chưa công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Các nguồn tài liệu, trích dẫn sử dụng trong
luận văn này là những thông tin xác thực.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn


2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong những năm gần đây....27
2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô..................................33


2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu mua nhà hiện nay.............33
2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà ở tại BIDV Chi nhánh Thành Đô.................36
2.2.3 Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô............39
2.2.4 Kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành
Đô trong những năm gần đây............................................................................47
2.2.5 Đánh giá kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh. 56
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ
Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI
NHÁNH THÀNH ĐÔ............................................................................................66
3.1 Triển vọng nhu cầu nhà ở và định hướng hoạt động cho vay mua nhà của
Chi nhánh giai đoạn 2015-2020.........................................................................66
3.1.1. Triển vọng nhu cầu nhà ở........................................................................66
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh giai
đoạn 2015-2020................................................................................................67
3.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh...........69
3.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường BĐS..................................69
3.2.2 Giải pháp về cơ chế chính sách cho vay...................................................69
3.2.3 Giải pháp về nguồn vốn...........................................................................73
3.2.4 Giải pháp về mạng lưới phát triển sản phẩm............................................74
3.2.5 Hoàn thiện những sản phẩm cho vay hiện có và phát triển sản phẩm mới......74
3.2.6 Đẩy mạnh hoạt động marketing ngân hàng..............................................76
3.2.7. Giải pháp về nhân sự...............................................................................77
3.2.8. Giải pháp về công nghệ...........................................................................78
3.3. Kiến nghị......................................................................................................79
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam............79

QLRR

: Quản lý rủi ro

TMCP

: Thương mại cổ phần

TSĐB

: Tài sản đảm bảo

TCTG

: Tổ chức trung gian

TP/CB QHKH

: Trưởng phòng/Cán bộ Quan hệ khách hàng


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 2.1:

Cơ cấu nguồn huy động vốn của Chi nhánh Thành Đô.....................27

Bảng 2.2.

Kết quả hoạt động cho vay của BIDV- Chi nhánh Thành Đô............30

Bảng 2.10:

Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô......56

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh Thành Đô
qua các năm.......................................................................................31
Biểu đồ 2.2 : Dư nợ cho vay bán lẻ và mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô...............49
Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng trưởng của dư nợ cho vay mua nhà................................51
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu cho vay bán lẻ năm 2014 tại chi nhánh Thành Đô.................53
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1:

Cho vay mua nhà trực tiếp.................................................................11

Sơ đồ 1.2:

Cho vay mua nhà gián tiếp................................................................12

Sơ đồ 2.1:

Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
– Chi nhánh Thành Đô.......................................................................26


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hiện nay, việc có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp đang là một giấc

phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô” làm đề tài nghiên cứu của mình.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
+ Trên cơ sở lý luận và thực tiễn mô hình cho vay nhu cầu mua nhà tại các
ngân hàng thương mại, đưa ra thực trạng sản phẩm cho vay mua nhà ở của Ngân
hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam chi nhánh Thành Đô
+ Đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại.
+ Đưa ra những giải pháp nhằm phát triển sản phẩm này tại BIDV Thành Đô.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở tại
BIDV Chi nhánh Thành Đô.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về thời gian: tập trung trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014.
+ Về không gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi
nhánh Thành Đô.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp thống kê và điều tra xã hội học
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn
5. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục,
Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng
Thương mại.
Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô
Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô


người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả,


4

tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường quy mô
của khoản vay này còn nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất cho vay thường cao. Tuy nhiên,
hình thức cho vay này lại mang đến lợi nhuận. Đối tượng được vay là các hộ gia đình,
cá nhân để phục vụ mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du học...
1.2.2.2 Phân loại theo thời hạn tín dụng
- Cho vay ngắn hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay đến 12 tháng,
được sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu
cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
- Cho vay trung dài hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay trên 12 tháng,
được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở
rộng sản xuất...
1.2.2.3. Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay không có bảo đảm: là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay chỉ
dựa trên uy tín bản thân khách hàng. Hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ro
nên chỉ khi ngân hàng nắm rõ về tình hình của khách hàng vay, đặc biệt là tình hình
tài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.
- Cho vay có bảo đảm: là hình thức cho vay trong đó người đi vay phải có tài
sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mới được ngân hàng chấp nhận
cho vay. Loại hình cho vay này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng đồng thời nâng
cao ý thức trả nợ của người đi vay.
1.2.2.4. Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và khách
hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có nhu cầu vay
vốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đi
kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm....

để mua nhà và có trách nhiệm phải hoàn trả đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong
hợp đồng tín dụng.
1.2.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà
1.2.4.1 Đặc điểm về đối tượng vay
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp
lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối tượng cho
vay mua nhà được phân loại như sau:


6

+ Phân loại theo thu nhập:
- Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn
cải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên không thể thỏa mãn nhu
cầu. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng thương mại trong
điều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải
thiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay mua
nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồng
thời thu nhập cao hơn nhóm trên. Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loại
hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diện
tích không quá lớn.
- Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắm
đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt.
+ Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề
nghiệp công tác hay nơi công tác. Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại những
nhóm khách hàng như sau:
- Những người làm công ăn lương
- Những người làm ăn kinh doanh

cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi khách hàng
gặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có thể xảy ra khả năng khách hàng không
trả nợ khoản vay theo cam kết với ngân hàng. Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ro
này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy
ngân hàng sẽ san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lý
tài sản đảm bảo là căn nhà được mua, tuy nhiên ngân hàng thường gặp khó khăn khi
xử lý tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản không cao, giá biến
động liên tục nên rất khó bán. Do đó, trước khi cho vay, ngân hàng phải thẩm định
khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản.
CVMN còn chịu ảnh hưởng rủi ro từ thị trường bất động sản. Thị trường bất
động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn
đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường
là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn
xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn.


8

Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi khách
hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốn
của ngân hàng. Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do
ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác,
dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
1.2.4.4. Đặc điểm về lãi suất của món vay
Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm
nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao. Ngoài ra,
ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường
kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến
động giảm trong tương lai.
1.2.4.5. Đặc điểm về tài sản đảm bảo

gian rất dài. Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi
người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các ngân hàng thương mại đã đua nhau
tung ra sản phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm
để đáp ứng tối đa nhu cầu của người dân
1.2.5.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà
a. Đối với Ngân hàng
Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại lợi nhuận cao. Thị
trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh giá là tiềm
năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập
cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà
chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất
cao, là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà
còn giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu
hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được
nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo
cho người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng
thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô
hay nội thất sau khi đã vay mua nhà. Phát triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở
rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu
mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng.


10

b. Đối với khách hàng
Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có một quan niệm rằng :”an cư lập
nghiệp”. Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và
cấp bách của người lao động và dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn có mong
muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi. Trong những năm qua,
do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ về các thành phố lớn ngày càng đông,

 Cho vay trực tiếp
Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trực
tiếp với khách hàng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, không qua trung gian.
Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về các
điều kiện tín dụng như: quy mô vốn tài trợ, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo…sao
cho phù hợp với khả năng và điều kiện tài chính của khách hàng.
(5)

NGÂN HÀNG

CÔNG TY BÁN LẺ
(2)

(1)

(6)

(3)

(4)

NGƯỜI TIÊU DÙNG
Sơ đồ 1.1: Cho vay mua nhà trực tiếp
(1) Ngân hàng thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng trả góp trực tiếp với khách
hàng về việc cho vay để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trước đó, ngân hàng cần
tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của khách
hàng vay vốn.
(2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty xây dựng, công
ty địa ốc.


điều kiện về đối tượng khách hàng đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay
tối đa. Khi khách hàng tại TCTG có nhu cầu mua nhà trả góp, TCTG sẽ tập trung hồ
sơ khách hàng và chuyển cho ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho
khách hàng vay thì TCTG thực hiện bước (2).
(2) TCTG kí hợp đồng bán nhà trả góp với khách hàng tuy nhiên vẫn chưa
sang tên trên Giấy chuyển nhượng quyền sở hữu.


13

(3) TCTG tập trung hóa đơn mua nhà trả góp của khách hàng và nộp cho
ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục cầm cố thế chấp
cho ngân hàng.
(4) Ngân hàng kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các doanh
nghiệp.
(5) TCTG thu tiền trả góp hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân
hàng. Khi khách hàng trả hết nợ, công ty bán lẻ thực hiện các thủ tục sang tên cho
người mua nhà.
Hiện nay, hình thức cho vay mua nhà trả góp thông qua các tổ chức trung
gian khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp bán
lẻ. Đối với ngân hàng, ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí nhờ việc không phải mở
rộng chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của
mình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các tổ chức trung gian. Bên
cạnh đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích
sử dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các doanh nghiệp bán lẻ, hình thức này
cũng giúp họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng.
Tuy nhiên, hình thức này không phải không có một số hạn chế của nó, ví dụ
như do cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin
thông qua các tổ chức trung gian nên gây khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm
tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn. Mặt khác, nhiều


-

Tổng doanh số

doanh số tuyệt đối
CVMN năm (t)
CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về
giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng,
và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Giá trị tăng trưởng

Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%

=

doanh số tương đối
Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so
với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các
năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng

=

Tổng doanh số CVMN x 100%

đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ
ngân hàng qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư

=

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%

nợ CVMN tương đối
Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so
với năm (t-1).
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng

=

Tổng dư nợ CVMN x 100%

Tổng dư nợ cho vay
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ
lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
b. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ Cho vay mua nhà trả góp
+ Cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại
+ Cho vay xây sửa nhà
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của
các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu
nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của các ngân


17

hàng thương mại rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh
tế ở giai đoạn phát triển hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu
thỏa mãn tiêu dùng tăng khi đời sống của người dân được nâng cao, kéo theo đó là
nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ
yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác có nhiều thuận
lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu chi
tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng của người dân cũng giảm theo vì lúc
này họ dự đoán trong tương lai sẽ có nhiều khó khan đang chờ đợi. Trong môi
trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay
của ngân hàng, đặc biệt dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà ở
thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
- Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMN của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng
giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng
- Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc
này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của
ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và
CVMN nói riêng
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người
dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần
cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm
sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về
bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh

nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục
quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở
của người dân.
- Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối
thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng cho vay mua nhà của các ngân
hàng thương mại. Hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành
phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có trình độ học
vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn,
vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.


19

- Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay mua
nhà. Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua
thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay mua nhà cũng như hình thức thanh
toán tiền vay.
- Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng. Đó là
tâm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng ngày càng
quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các
căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh
hoạt…Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải
quan tâm đúng mực tới vấn đề tâm lý khách hàng, làm sao để khách hàng mạnh dạn
tin tưởng và vay ở ngân hàng.
- Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ
tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu
dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên
đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động
cho vay mua nhà
+ Đối thủ cạnh tranh: