ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC MINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở
TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC
THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC MINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT
Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT
Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY
THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN
2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi
Thái Nguyên – 2019

tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Đức Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. .................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.......................................................... 4
1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất......................... 4
1.1.2. Tổng quan về giá đất. .............................................................................. 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất......................................................... 13
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất:............................................... 17
1.1.5. Các phương pháp định giá đất............................................................... 20
1.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam. .................................... 23

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................... 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.. 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế................................................................. 41
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động
đến việc sử dụng đất........................................................................................ 45
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở một số xã, phường phía Tây
trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. ................................. 53
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tác
động tới một số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái giai đoạn năm
2014 2018 ................................................................................................................. 53
3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Yên Bái
giai đoạn năm 2014 – 2018 ............................................................................. 61
3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở
trên thị trường tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ....................... 65
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn 2014 – 2018: ........................................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

3.3.1. Yếu tố vị trí. .......................................................................................... 72
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi. ...................................................................... 73
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng.............................................................................. 73
3.3.4. Yếu tố dân số......................................................................................... 75
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố
Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018....................................................................... 75

2018............64
Bảng 3.8: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018.................... 67
Bảng 3.9: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 69
Bảng 3.10: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 71
Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố
Yên Bái qua ý kiến của người dân ................................................ 76
Bảng 3.12: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Yên Bái ................ 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi
mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là
một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu
tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất

nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người
giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu
kiện, v.v... Những hệ luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi
tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền
vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Yên Bái đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn luôn biến động
và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp
trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi
thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giao đất, v.v... dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên
quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp
lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội
và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến
tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự nhất trí của Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lợi
tôi thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn: "Đánh giá tình hình biến động giá
đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía
tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018" .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.
1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
1.1.1.1. Vai trò của định giá đất.
*. Phạm vi định giá đất
Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như
không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản
xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc
định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử
dụng được xác định, tại một thời điểm xác định.
*. Mục tiêu định giá đất
Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định
giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn
trước khi tiến hành định giá đó là tài sản cần được xác định là loại giá trị nào:
giá thị trường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng
nhằm phục vụ cho mục đích gì.
- Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ;
- Tính tiền khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền sử dụng đất;
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất,...
*. Vai trò của định giá đất
Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai
trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho
nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị
trường nhà đất. Mặt khác, nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất
bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

- Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:
việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó,
bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp
nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu
quả kinh tế cao và phát triển bền vững.
1.1.1.3. Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá
đất.
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế
phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã
được chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi
tại điều
12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc
xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được
đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định
giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình l

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà
nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định".
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp
định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng

11

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.

*. Lãi suất ngân hàng.
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước
khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế
đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do
ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình
quân trong khoảng thời gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

*. Quan hệ cung - cầu.

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0
xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể


13

di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý,
khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …


13

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá