ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


LỜI CẢM ƠN
Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên là nơi đào tạo
tin cậy, có uy tín đối với học viên, đội ngũ cán bộ, công chức các cấp, các
ngành trong lĩnh vực đào tạo trình độ thạc sĩ các chuyên ngành về Nông Lâm
- Nông nghiệp, trong đó có ngành Quản lý đất đai. Trong 2 năm học ở trường
là khoảng thời gian mà mỗi học viên được tiếp nhận vốn tri thức cơ bản về
Quản lý đất đai. Có được kết quả như ngày hôm nay cũng như hoàn thành tốt
luận văn tốt nghiệp này, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời chúc sức khoẻ chân
thành đến:
- Lãnh đạo Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên
cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi
trau dồi tri thức, đạo đức.
- PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo viên hướng dẫn khoa học đã hướng
dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến
độ luận văn này.
- Các cán bộ, công chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có những góp ý thiết
thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt luận văn.
- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Trần Vũ Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh ............................................................. 25
2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình
Chánh trong giai đoạn 2015 – 2017 ................................................................ 25
2.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
dân và cán bộ quản lý ...................................................................................... 26
2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh .................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 26
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh ............................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện Bình Chánh .................................................................. 28
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh .................................. 28
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh .................... 37
3.1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Bình Chánh .............................. 37
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ................................. 46
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................................... 48

1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Đề nghị ........................................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND

: Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

HĐND

Bảng 3.7: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đối tượng sử dụng ............. 61
Bảng 3.8: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo loại đất ............................... 542
Bảng 3.9: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo thời gian .............................. 55
Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ thực hiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 57
Bảng 3.11: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiếncác hộ
dân qua phiếu điều tra tại khu vực 1...................................................... 58
Bảng 3.12: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các
hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 2 ................................................ 60
Bảng 3.13. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các
hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 3 ................................................ 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực
hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là
mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá
trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng

Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập
như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy
đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác.
Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà
nước về đất đai.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại
học, sự giúp đỡ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh
và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2017”. Để
có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy
ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.
- Xác định thuận lợi và hạn chế tồn tại khi thực hiện các chính sách
pháp luật đất đai trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại điều 3 khoản 10: "Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định".
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận
với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên,
để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá
nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theophápluật.
Quan hệ thừa kế là mộ dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn háo,
xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc;
trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của
các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của
người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực
hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy
các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.

1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Hiến pháp1992.
- Luật Đất đai1993.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Bộ luật Dân Sự 2005.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


hiện trạng sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư
trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ
sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật
về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của
UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.

phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho
thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải
thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụngđất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:



15

+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâunăm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án
được duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiệnđo
đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng
đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN