TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

TRẦN THÁI SƠN

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN BẤT ĐỘNG SẢN XUÂN
CẦU TẠI THỊ TRƯỜNG MIỀN BẮC ĐẾN NĂM 2020
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TÓM TẮT LUẬN VĂN

HÀ NỘI - 2012


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Sự cần thiết của đề tài
Trong điều kiện môi trường kinh doanh biến động không ngừng và ngày càng phức
tạp. Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh bất động sản nói riêng đang gặp rất nhiều khó khăn. Để tồn tại và
phát triển, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình những định hướng, chiến
lược kinh doanh phù hợp trên cơ sở nghiên cứu, phân tích môi trường kinh doanh bên
ngoài, môi trường bên trong của mình để có thể tận dụng các cơ hội, giảm thiểu các
nguy cơ từ môi trường kinh doanh, cũng như phát huy các điểm mạnh và hạn chế
các điểm yếu của doanh nghiệp.
Kinh doanh Bất động sản là một lĩnh vực mang tính đặc thù riêng, với điều kiện
nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, thời gian đầu tư dài hạn, rào cản ra
nhập hay thoái lui khỏi thị trường rất lớn. do vậy cần có định hướng cũng như là tầm
nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp.
Thị trường kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn mới hình
thành và phát triển nên còn rất non trẻ, hệ thống pháp luật về đất đai chưa đồng bộ gây ra

trong và bên ngoài của Công ty.
- Phương pháp thu thập số liệu:
- Nghiên cứu sơ cấp: Thu thập và phân tích các dữ liệu chưa có, bằng cách điều tra
và điền vào các bảng câu hỏi để có được những dữ liệu mới được sử dụng để nghiên cứu
và đánh giá.
- Nghiên cứu thứ cấp:sử dụng các thông tin số liệu được thu thập từ sách, báo, tạp
chí, internet, các thông tin, số liệu thống kê từ các công ty tư vấn về kinh doanh bất động
sản. Nguồn thông tin nội bộ là các bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản
xuất kinh doanh, báo cáo tài chính được thu thập tại phòng kế toán và bộ phận kinh
doanh của công ty trong ba năm 2009-2011.
- Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu: sử dụng phương pháp mô hình ma trận tổng
hợp, ma trận SWOT, ma trận QSPM.
- Phương pháp phân tích: phân tích dự báo tác động của các yếu tố môi trường và
dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.
Bố cục luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm ba chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về chiến lược kinh doanh bất động sản
Chương 2: Xây dựng chiến lược kinh doanh cho Công ty TNHH BĐS Xuân
Cầu đến năm 2020
Chương 3: Giải pháp thực hiện chiến lược kinh doanh bất động sản của
Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu


CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHIẾN LƢỢC
KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
Trong chương 1, học viên trình bày những nội dung mang tính chất lý luận, là cơ
sở khoa học cho luận văn bao gồm:
Tổng quan về chiến lược kinh doanh: Khái niệm, đặc trưng, vai trò của chiến lược
kinh doanh đối với doanh nghiệp nói chung và đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động

nguồn nhân lực, giải pháp nghiên cứu và phát triển, giải pháp về sản phẩm, giải pháp về
tài chính.

1.4. Kinh nghiệm xây dựng chiến lƣợc kinh doanh BĐS của một số doanh
nghiệp
Qua thực tiễn của các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
như :Tổng Công ty Xây dựng Sông Đà, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà
Constrexim và Công ty Cổ phần Bất Động Sản 126 có được thành công nhờ một chiến
lược kinh doanh đúng đắn. Từ đó rút ra được những bài học về việc hoạch định chiến
lược kinh doanh bất động sản.

CHƢƠNG 2: XÂY DỰNG CHIẾN LƢỢC KINH DOANH CHO CÔNG
TY TNHH BĐS XUÂN CẦU ĐẾN NĂM 2020
Trong chương 2, học viên tập trung nghiên cứu đánh giá tác động của môi trường
kinh doanh đối với đối tượng nghiên cứu là Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu , từ đó,
hoạch định chiến lược kinh doanh cho công ty đến năm 2020.

2.1. Giới thiệu Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu
Thành lập năm 2006 với các hoạt động chính là đầu tư xây dựng, phát triển và kinh
doanh bất động sản; Xây dựng các công trình dân dụng, kỹ thuật hạ tầng.
Qua gần 6 năm hoạt động, Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu đã khẳng định được chỗ
đứng bằng uy tín, sự tận tâm, chất lượng dịch vụ và hệ thống phân phối rộng khắp.

2.2. Phân tích môi trường kinh doanh
Trong nội dung này, học viên tập trung vào hai nội dung chính đó là:
Thứ nhất: Nghiên cứu các tác động của môi trường kinh doanh bên ngoài công ty
BĐS Xuân Cầu mà điển hình là các nhóm nhân tố vĩ mô như: Nhóm yếu tố kinh tế;
Yếu tố chính trị, pháp luật; Yếu tố công nghệ; Nhóm yếu tố văn hóa xã hội; Ảnh hưởng
của quá trình đô thị hóa và các nhóm nhân tố vi mô như: Áp lực từ phía khách hàng; Áp
lực từ các doanh nghiệp trong ngành; Áp lực từ nhà cung cấp; Áp lực từ các đối thủ cạnh

cũng được Công ty tiến hành nghiên cứu và lập dự án khảo sát. Mô hình này có một số khác
biệt so với các mô hình mà công ty triển khai đó là tổ chức một không gian xây dựng một làng
quê Việt Nam nhưng vẫn đảm bảo được môi trường tự nhiên và cảnh quan chung.
Trong dài hạn: Mở rộng hoạt động liên kết liên doanh vào lĩnh vực quản lý đào
tạo, xây dựng, phát triển các thành phố du lịch sinh thái. Do công ty hoạt động trong lĩnh
vực dịch vụ nên việc tạo một phong cách phục vụ chuẩn mang tầm quốc tế đồng thời vẫn


giữ được nét đặc trưng của bất động sản Xuân Cầu thì trong tương lai, Công ty cũng có
mục tiêu thành lập các liên kết liên doanh trong lĩnh vực đào tạo nhằm chủ động hơn
trong việc xây dựng và hoàn thiện trình độ đội ngũ lao động của mình. Trên cơ sở phát
triển các khu du lịch cao cấp, công ty tiếp tục mở rộng, phát triển các cơ sở hạ tầng để
xây dựng thành quần thể thành phố du lịch sinh thái, phục vụ đông đảo đối tượng dân cư.

2.4. Lựa chọn chiến lược kinh doanh cho công ty TNHH BĐS Xuân Cầu
Để đáp ứng được các mục tiêu mà công ty đã đề ra, học viên xây dựng ra các
chiến lược kinh doanh cho công ty bằng các công cụ phân tích hoạch định chiến lược mà
cụ thể là mô hình ma trận SWOT dựa trên những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và nguy
cơ của doanh nghiệp nhằm tận dụng được những cơ hội, hạn chế nguy cơ, phát huy điểm
mạnh, khắc phục điểm yếu của Công ty. Cụ thể, học viên đưa ra được hai chiến lược kinh
doanh cho công ty BĐS Xuân Cầu như sau:
- Chiến lược 1: Tăng cường khai thác và thâm nhập thị trường khu du lịch nghỉ
dưỡng;
- Chiến lược 2: Nâng cao, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm của công ty.
Lựa chọn các chiến lược kinh doanh chính dựa vào kết quả ma trận QSPM
Từ kết quả ma trận QSPM, các chiến lược đưa ra để chọn lựa có thể xếp lại theo
mức độ hấp dẫn của các phương án chiến lược cho công ty TNHH bất động sản Xuân
Cầu như sau:
Chiến lược 1: 124,79 điểm
Chiến lược 2: 111,3 điểm


3.1.3. Giải pháp về tài chính
Học viên đưa ra các nguồn vốn mà công ty TNHH Bất động sản Xuân Cầu có thể
huy động ngoài nguồn vốn chủ sở hữu của Công ty, đồng thời đưa ra các cách thức để
huy động các nguồn vốn đó. Theo đó, Công ty có thể huy động các nguồn vốn từ khách
hàng mua nhà thông qua hình thức góp vốn xây dựng hay hợp đồng mua bán; Vay vốn từ
các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính; Huy động từ các quỹ tín dụng, quỹ đầu
tư phát triển; Huy động thông qua hình thức hợp tác đầu tư với doanh nghiệp nước ngoài;
Ngoài ra công ty còn có thể huy động vốn từ thị trường chứng khoán hay hình thức phát
hành trái phiếu dự án.

3.1.4. Giải pháp về nguồn nhân lực
Học viên đưa ra giải pháp thực hiện các công tác liên quan đến nguồn nhân lực
như công tác tuyển dụng, chính sách đào tạo phát triển nguồn nhân lực. Thực hiện các


chính sách thu hút nhân tài, chính sách tiền lương được tính hợp lý phù hợp và xứng đáng
với công sức bỏ ra của người lao động. Tạo ra môi trường văn hóa lành mạnh và tạo cơ
hội cho các cá nhân phát huy hết khả năng của mình và có cơ hội thăng tiến công bằng
dành cho tất cả cá nhân.

3.1.5. Giải pháp về Marketing
Học viên tập trung đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao vị thế cạnh tranh cho công
ty, giúp công ty khẳng định thương hiệu, chiến thắng trong cạnh tranh nhằm thực hiện
thắng lợi chiến lược đã đề ra cụ thể như các chiến lược về giá, chiến lược về khác biệt
hóa sản phẩm, chiến lược quảng bá, tiếp thị cho các sản phẩm của công ty cũng như các
hoạt động chăm sóc khách hàng, hậu mãi bán hàng.

3.2. Kiến nghị
Từ những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện chiến lược của Công ty TNHH

sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác
định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác
trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh
sẽ quyết định giá đất cụ thể.
Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm
bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất. Đặc biệt, khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh
trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận
để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này. Rà soát lại toàn bộ chính sách
miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn,
giảm.
Đổi mới phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình
trạng các DN kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có cơ chế
buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển
nhượng.


KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu đề tài “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của
Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu”, một số kết luận được rút ra như sau:
1. Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào thì xây dựng chiến lược kinh doanh luôn là
một trong những vấn đề quan trọng trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Đặc biệt là với
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực hết sức nhạy cảm và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố.
2. Luận văn đã thực hiện phân tích, đánh giá một cách cụ thể thực trạng xây dựng
chiến lược kinh doanh cho công ty TNHH BĐS Xuân Cầu. Cụ thể:
Phân tích làm rõ sự ảnh hưởng của môi trường bên ngoài đến việc xây dựng chiến
lược kinh doanh của công ty: như các yếu tố vĩ mô, các yếu tố vi mô một cách khá chi
tiết. Từ đó chỉ ra được những cơ hội cho công ty trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
như: Kinh tế tăng trưởng cao, môi trường chính trị pháp luật ổn định... Nhưng bên cạnh