ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TẤN THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TẤN THÀNH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: D850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Qua
đây tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơ
quan, thầy cô, bạn bè, gia đình, người thân.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Văn Hùng,
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
hoàn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo,
cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa,
Phòng Thống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phòng HĐND-UBND thành phố Thanh
Hóa đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả

Nguyễn Tấn Thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


2.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành
phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. .............................................................................. 27
2.3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. ........................... 27
2.4 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iv
2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu ............................................. 27
2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu .............................................. 28
2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................ 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 29
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ................................... 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29
3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................. 31
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa. ....... 36
3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất đai
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ........................................................................... 37
3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................ 37
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến năm 2018....... 40
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai ...................................... 45
3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa. .................................................................................. 46
3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa. ................................................................................................................ 46
3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ chức kinh
tế (từ năm 2016 dến năm 2018). ............................................................................... 48

: Giấy chứng nhận

HTX

: Hợp tác xã

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn


(2016-2018) ............................................................................................. 48
Bảng 3. 9: Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng .............................. 48
Bảng 3. 10: Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ..................................... 49
Bảng 3. 11: Tình hình quản lý sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế ................. 51
Bảng 3. 12: Tình hình cho thuê, cho mượn không đúng mục đích của các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 52
Bảng 3. 13: Tình hình chuyển nhượng trái phép của các tổ chức kinh tế ................. 53
Bảng 3. 14: Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế ............. 55
Bảng 3. 15: Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng ....................... 56
Bảng 3. 16: Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở thành phố Thanh Hóa ....... 61
Bảng 3. 17: Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê ở thành phố Thanh Hóa....................... 64
Bảng 3. 18: Tình hình sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3. 1: Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 ở thành phố Thanh Hóa ........ 41
Hình 3. 2: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng công tác quản lý tình hình
sử dụng đất của các tổ chức (PCA) ......................................................... 65
Hình 3. 3: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý tình hình
sử dụng đất của các tổ chức ..................................................................... 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


gia tăng, quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và thu hút doanh nghiệp đầu
tư vào địa bàn huyện ngày một nhiều. Do đó công tác quản lý và sử dụng đất của
huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục nhất là tình hình
quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. Vậy hiệu quả sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế đạt được như thế nào, nguyên nhân của việc quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2
lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải pháp thúc đẩy công tác quản lý ra
sao? v.v. là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
"Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 20162018" với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng
cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước.
2 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến
năm 2018;
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất của
một số tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý sử dụng
quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng.
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất đai và

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất
lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào
sản xuất...

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức
như sau: (Quốc hội, 2003)
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp
công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau
đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc
được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


6
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định


http://lrc.tnu.edu.vn


7
1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các
thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa
số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể
thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất
đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các
ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước
hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất
đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan qua các
thời kỳ. Cụ thể như:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao.
- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trường hợp sau đây:
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9
sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn
bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng
ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử
dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; Quyết định số
3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định một số trường hợp cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục
tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng hiệu
quả hơn đối với quỹ đất này. (Chính phủ, 2007)
1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam.
1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


12
hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường
khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc
cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử
dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa
nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và
không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị
trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã
quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo
nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng
Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành
phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm
Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất
đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m 2 với thời
hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến,
QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử
Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng
phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này
đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy
định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi
Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về
việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định
rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Hàn Quốc

Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt
quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu
chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với
mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số
thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất
mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà
nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho
mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là
nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính
phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


14
phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu
vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ
việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc
tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến
tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau
khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại
hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập
doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu
giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá
nhân và tổ chức nước ngoài.
* Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn
chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh.
Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này
đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối.
- Các hình thức sở hữu đất:
Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu đất
đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.
Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà
vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


16

động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn