ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Phạm Đức Trƣờng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU CÔNG NGHIỆP
TÂN TẠO MỞ RỘNG TẠI QUẬN BÌNH TÂN,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Phạm Đức Trƣờng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU CÔNG NGHIỆP
TÂN TẠO MỞ RỘNG TẠI QUẬN BÌNH TÂN,

đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và tạo điều kiện thuận lợi của nhiều cá
nhân và tập thể, của các nhà khoa học, các thầy cô giáo. Để hoàn thành luận văn tôi
đã tốn không ít thời gian và tâm huyết của bản thân. Qua quá trình thực hiện luận
văn đã cho tôi nhiều kinh nghiệm quý báu, nhiều bài học thực tiễn cần thiết cho quá
trình công tác của cá nhân tôi sau này.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Quang Tuấn,
chủ nhiệm khoa địa lý trường đại học Khoa học tự nhiên đại học Quốc gia Hà Nội,
người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi cũng gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa địa lý đã
có những góp ý quý báu giúp tôi hoàn thành tốt luận văn của mình.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn đến Sở Tài nguyên và Môi trường
TP.HCM, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh,
Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo đã giúp đỡ tôi thu thập những số liệu
cần thiết, cũng như những góp ý cho tôi nhiều ý kiến quan trọng để thực hiện tốt đề
tài của luận văn.
Tôi xin cám ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp những người luôn động viên
và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Đức Trƣờng

4


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1
Chƣơng 1. Tổng quan chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ............ 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá,
đô thị hoá ................................................................................................................. 5

2.1.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội
của phường ............................................................................................................... 39
2.1.1.4. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất................................ 40
5


2.1.2. Xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh ......................................................... 44
2.1.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên
thiên nhiên ................................................................................................................. 45
2.1.2.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế xã hội ................................................ 46
2.1.2.3. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất................................ 47
2.2. Khái quát về dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng, thành phố Hồ Chí Minh ..................... 52
2.2.1. Căn cứ pháp lý của dự án .................................................................... 53
2.2.2. Phạm vi, giới hạn của dự án ................................................................. 54
2.2.3. Mục tiêu của dự án ............................................................................... 55
2.2.4. Các hình thức khai thác kinh doanh ................................................... 55
2.2.5. Cơ cấu ngành nghề .............................................................................. 56
2.2.6. Bố trí mặt bằng ...................................................................................... 57
2.2.7. Phương thức và trình tự xây dựng ....................................................... 58
2.2.8. Quy hoạch chi tiết dự án ....................................................................... 59
2.3. Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh ................................. 60
2.3.1. Tiến độ thực hiện dự án ........................................................................ 60
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Dự án ............................................................................................. 62
2.3.2.1. Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất ................................. 62
2.3.2.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng)
để tính bồi thường và giá đất thực tế ........................................................................ 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 102

7


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

BTHT&TĐC

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2

CP

Chính phủ

3

GPMB

Giải phóng mặt bằng


9

KCN

Khu công nghiệp

10

UBND

Uỷ ban nhân dân

11

UB

Uỷ ban

12

CNH - HĐH

Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá

13

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Tên bảng

Trang

1

Bảng 2.1. Cơ cấu giá trị của các ngành trong trong năm 2010

47

2

Bảng 2.2. Diện tích cơ cấu các loại đất của xã năm 2010

51

3

Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất xã Tân Kiên giai đoạn 2005 - 2010

51

4

Bảng 2.4. Cơ cấu sử dụng các loại đất

58

5


10

Bảng 2.10. Bảng tổng hợp các hộ gia đình và cơ sở đề nghị chỉnh trang

69

11

Bảng 2.11. Bảng tổng hợp đơn giá đất ở được bồi thường

70

12

Bảng 2.12. Bảng tổng hợp đơn giá đất nông nghiệp được bồi thường

71

13

Bảng 2.13. Giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường ở khu vực
xây dựng KCN Tân Tạo mở rộng năm 2003 đến năm 2005

72

14

Bảng 2.14. So sánh giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường với
giá đất nông nghiệp tính bồi thường tại khu vực xây dựng KCN Tân Tạo


Trang

1

Hình 2.1: Ví trí phường Tân Tạo A, quận Bình Tân

35

2

Hình 2.2: Ví trí địa lý xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh

44

3

Hình 2.3: Sơ đồ khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận
Bình Tân

55

10


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để sản xuất ra
của cải vật chất. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ
gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá


Theo quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng được phê duyệt, dự án có diện tích 262,25
ha trên địa bàn 2 xã Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc
phường Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Mặc dù có
quyết định thu hồi đất từ năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ và sự quan tâm đặc
biệt của UBND thành phố Hồ Chí Minh, UBND huyện Bình Chánh, UBND quận
Bình Tân cùng các cấp, các ngành nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
vẫn còn gặp rất nhiều bất cập, khó khăn tính tới thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn
thành gây ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ thực hiện công trình so với thời gian
cho phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật của quyết định là 6 năm. Tính tới ngày 01-042014, với tổng số 400 hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án bị thu hồi đất vẫn còn 38 hộ
dân và 4 doanh nghiệp chưa nhận tiền đền bù hỗ trợ với diện tích là 15,33 ha.
Do đó việc nghiên cứu đánh giá để làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng của dự án sẽ tìm ra được những bài học và một số giải pháp
nhằm góp phần xây dựng chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
của các dự án trong tương lai của thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ thực tế đó
học viên đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành
phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cơ
sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án đầu tư
xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại

- Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu: phân tích thực trạng công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án làm cơ sở thực tiễn kết hợp với
cơ sở pháp lý nhằm đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn
địa phương, góp phần hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
6. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013; Các văn bản dưới Luật về bồi thường,
hỗ trợ và tài định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các văn bản, quy định của thành phố Hồ Chí Minh về trình tự thực hiện thu hồi
đất tại các dự án.
3


- Các báo cáo về Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
- Các báo cáo của tổ chức phát triển quỹ đất khi thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi triển khai thực hiện dự án.
- Các số liệu thu thập điều tra tại địa phương.
7. Cấu trúc Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được cấu
trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của Dự
án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở
rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng
của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

4


Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử

5


dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu CN,
khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác
phục vụ cho sự phát triển kinh tế-xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và
nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý, sử dụng
vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNHHĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi
đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý
vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có chính sách hợp lý
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi thu
hồi đất.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC khi
nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành
1.2.1. Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo
mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai từ năm
2000. Chính vì vậy, việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
của dự án này chủ yếu được dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật đất đai năm
2003.
Trước khi đi sâu tìm hiểu các chính sách pháp luật liên quan tới công tác thu
hồi đất và giải phóng mặt bằng của dự án, đề tài đã tìm hiểu về một số khái niệm
cơ bản có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được định
nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người

- Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
- Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng
lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích
của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tải sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng theo
luật định”
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng
đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 [20]. Điều 12 đã
quy định đất có giá, giá các loại đất do nhà nước quy định để tính thuế chuyển

7


quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi
thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng

cần thiết, Điểu 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi đất.
So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ
yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
mục tiêu phát triển kinh tế. Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước
chỉ thực hiện BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước
thu hồi dùng vào các mục đích sau:
+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an
ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất…
+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp: đầu
tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn vốn
hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…
Đối với dự án sản xuất, kinh danh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà
không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự
án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;
- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp bị lấn chiếm;
- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
9


- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Giá

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7
chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác
động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm
rộng rãi của nhân dân.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai. Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 10 chương và 103 điều.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Ban hành ngày 15/5/2014
gồm 4 chương và 24 điều.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất. Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 3 chương và 36 điều. Nghị
định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 và thay thế Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ban hành ngày 30/6/2014 gồm 3 chương và 16
điều.
1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc chung sau:
1. Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử sụng đất và lợi ích
nhà đầu tư
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết
định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất
và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà
lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho

3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.
2. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

12


BTHT&TĐC cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất
giữa người sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải
giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu
hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách
BTHT&TĐC phù hợp với Luật Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện
công khai và bàn bạc dân chủ.
- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
BTHT&TĐC cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã , phường, htị trấn nơi có
đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định
BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng
Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền
của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nước
thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại
quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người có
đất bị thu hồi không có quyền thoả thuận với các cơ quan Nhà nước. Nhà nước tự
mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi. Tại khoản 6
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất”.
* Nguyên tắc bồi thường: quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 2003, Điều 14
Nghị định số 69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội
dung:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các
khoản 1,2,3,4,5,7,9,10,11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45, 46
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về

14


việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được
bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh
xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu
hồi không có quyền thoả thuận nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi