TRẦN VĂN DŨNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN

TRẦN VĂN DŨNG

2016 - 2018

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN VĂN DŨNG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Văn Dũng


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

1.1.

9

23

1.2.1. Các quan hệ phát sinh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản và nhu cầu điều
chỉnh bằng pháp luật
1.2.2

23

Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu
tư kinh doanh bất động sản

26

1.2.3. Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
đầu tư kinh doanh bất động sản

28

1.2.4. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

31


1.2.5. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

35


2.2.1. Nội dung quy định về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng

42
42

2.2.2. Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất
động sản
2.3.

43

Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong đầu tư kinh doanh bất động sản

46

2.3.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

46

2.3.2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

47

2.3.3. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

48

2.3.4. Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về hợp

Nội dung quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

66

2.5.1. Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong đầu tư kinh doanh bất động sản

66

2.5.2. Các loại trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
đầu tư kinh doanh bất động sản

68

2.5.3. Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư
kinh doanh bất động sản

70

Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1.

74

Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

78

3.2.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

78

3.2.2. Tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất

79

3.2.3. Hoàn thiện chính sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất
động sản

81

3.2.4. Xây dựng các quy định về hệ thống thông tin về bất động sản
chính xác, đầy đủ, minh bạch và thống nhất trong cả nước

83

3.2.5. Sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất
động sản



: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản quan
trọng của mỗi quốc gia: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng" [26, Lời mở đầu]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; song trên thực tế Nhà nước
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất (SDĐ) mà giao đất, cho thuê đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người SDĐ) và
công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta, đất đai muốn trở thành nguồn vốn, nguồn lực to lớn để
phát triển đất nước thì phải được vận động, tham gia trên thị trường thông qua giao
dịch về chuyển nhượng QSDĐ. Hơn nữa, sự hình thành của thị trường bất động sản
(BĐS) góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta. Vì vậy, trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các nhà làm luật
Việt Nam đã thiết kế chế định về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển
nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng nhằm phúc đáp các yêu cầu
của đời sống kinh tế - xã hội. Lĩnh vực pháp luật này ra đời đã có những đóng góp
to lớn trong việc hình thành thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta, từng bước phát
huy vai trò của đất đai là nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; phân phối
đất đai cho các nhu cầu của xã hội tuân theo các quy luật khách quan của kinh tế thị

trong giao dịch dân sự và thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội; ii) Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện
hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8;
iii) Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía
cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên)
(2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; v) Đỗ Thị
Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động

2


sản; Tạp chí Tài chính, số 3; vi) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Chuyển nhượng và cho
thuê bất động sản của Nhà nước, Tạp chí Tài chính, số 10; vii) Bùi Văn Huyền Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Phạm Minh Tuấn (2012),
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ,
Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; ix) Nguyễn Quang Tuyến (2015),
Những điểm mới cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khuyến
nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp
luật, Số chuyên đề về Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014, tháng 11; x) Nguyễn Thị
Hồng Nhung (2011), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;
xi) Hoàng Minh Tuấn (2012), Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Luận
văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; xii) Mai Thị
Tú Oanh (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 11 (294);
xiii) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất
đai qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc
sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; xiv) Nguyễn Thị Hoa (2017),

học liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu
một cách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là góp phần hoàn thiện hệ
thống cơ sở lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh
BĐS; đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư
kinh doanh BĐS và nâng cao hiệu quả thi hành ở nước ta dựa trên nghiên cứu đánh
giá thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau đây:

4


- Phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong
đầu tư kinh doanh BĐS thông qua việc làm rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng
QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng;
mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; khái
niệm, đặc điểm và các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
trong đầu tư kinh doanh BĐS v.v...
- Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh
doanh BĐS và đánh giá thực tiễn thi hành ở nước ta nhằm nhận diện những kết quả
đạt được, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại để đề xuất giải
pháp khắc phục.
- Đưa ra định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và nâng cao hiệu quả thi hành ở nước ta.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS với mốc thời gian từ năm 2003 (năm ban hành
Luật Đất đai năm 2003) đến nay.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Cơ sở phương pháp luận của luận văn là phép duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp nghiên cứu hệ thống được sử dụng để xem xét, đánh giá quá
trình phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh
BĐS qua các thời kỳ.
- Phương pháp nghiên cứu liên ngành được sử dụng để đánh giá thực trạng
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS thông qua việc
phân tích các quy định về chuyển nhượng QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015; các quy định về đầu tư kinh doanh
QSDĐ của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 v.v...

6


- Phương pháp phân tích, phương pháp lập luận lôgic được sử dụng để
nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư
kinh doanh BĐS.
- Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu, phương
pháp đánh giá... được sử dụng để tìm hiểu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và đánh giá thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp suy luận lôgic...
được sử dụng để đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

8


Chƣơng 1
LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. Lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong đầu tƣ kinh
doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản
Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh không thể thiếu được trong nền
kinh tế thị trường. Ở nước ta, đầu tư kinh doanh BĐS chính thức được ghi nhận
trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và được kế thừa trong Luật Kinh doanh
BĐS năm 2014. Vậy đầu tư kinh doanh BĐS là gì? Theo Điều 4, Luật Kinh doanh
BĐS năm 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi". Như vậy, đầu tư kinh doanh BĐS
bao gồm hai hoạt động chủ yếu: i) Chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa
để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Hoạt động
này bao gồm việc đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa và phân phối BĐS hàng hóa đến với
người tiêu dùng; ii) Chủ đầu tư bỏ vốn mua, thuê lại BĐS của tổ chức, cá nhân; sau
đó, bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích sinh lợi.
Bên cạnh các đặc điểm của đầu tư kinh doanh nói chung, đầu tư kinh doanh

"giải pháp đẩy nhanh tính thanh khoản" của hàng hóa BĐS là vô cùng cần thiết.
Thứ tư, đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ thể kinh doanh
dễ vay được vốn của các tổ chức tín dụng hơn các lĩnh vực khác. Vì là tài sản có giá
trị lớn và chủ sở hữu BĐS có thể dễ dàng thế chấp để vay vốn. Nhiều tổ chức tín
dụng khuyến khích cho vay thế chấp BĐS và có nhiều ưu đãi. Theo thống kê, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80%
trong tổng lượng vốn cho vay. Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cũng luôn
có nhu cầu vay vốn thế chấp; bởi đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu vốn đầu tư lớn và

10


doanh nghiệp có thể thu được những lợi ích tài chính do dùng tiền vay để đầu tư và
chi phí vay tiền thường nhỏ hơn nhiều lợi ích do đầu tư BĐS mang lại. Tuy vậy, cần
phải thận trọng đối với việc cho vay thế chấp BĐS, bởi bài học của nước Mỹ về
việc "cho vay BĐS dưới chuẩn" dẫn đến sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ khi
BĐS đồng loạt rớt giá, các khoản cho vay thế chấp BĐS không có khả năng thu hồi.
Điều này gây ra hậu quả thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và cho toàn thế giới.
Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát.
Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao làm cho giá trị BĐS tăng lên. Bất
động sản lại là tư liệu không thể thiếu trong kinh doanh và đời sống, nên dù kinh tế
có bị suy thoái thì giá trị sử dụng BĐS vẫn được bảo tồn. Kinh nghiệm của Trung
Quốc cho thấy trong hơn chục năm gần đây, giá cả bình quân của BĐS tăng hàng
năm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12%. Kết quả nghiên
cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông cho thấy tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm
thường gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ (tăng giá xét từ đầu tư dài hạn).
Thứ sáu, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro
cũng rất nhiều. Có những rủi ro mà chủ thể đầu tư rất khó lường trước để đối phó
như: Rủi ro do lạm phát, do cung cầu thay đổi, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về
lãi suất, về thay đổi chính sách, pháp luật... Những rủi ro này sẽ được ngăn chặn,

luật kinh doanh bất động sản.
1.1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản
Bên cạnh các đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; chuyển nhượng
QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS còn có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất
đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật). Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người SDĐ).
Người SDĐ chỉ được phép chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ, đúng mục đích sử
dụng; được thực hiện giao dịch các quyền lợi, lợi ích chứa đựng trong QSDĐ chứ
không phải bản thân đất đai và nhìn chung là quyền năng bị hạn chế hơn so với mua
bán chuyển nhượng đất đai.

12


Thứ hai, đất đai không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có
tính lâu bền, khan hiếm). Do vậy, giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh giá trị
của hàng hóa QSDĐ mà là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn
đầu tư. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối. Đất đai cũng có
tính khác biệt nên người chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng
với giá rất cao. Khác với quy luật "cung - cầu" thông thường, giá QSDĐ nhìn chung
ngày càng tăng vì gia tăng sự đầu tư và nhu cầu đối với đất ngày càng lớn.
Thứ ba, thị trường mua bán, chuyển nhượng QSDĐ mang tính vùng, khu
vực và phân loại sâu sắc. Bất động sản là loại hàng hóa cố định về vị trí, không thể
di dời và chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Ở các vùng đô thị có
quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động mua bán BĐS sôi động hơn
ở nông thôn. Hàng hóa BĐS dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác.
Tương tự như vậy, nhà, đất ở "cung" không đủ "cầu" nên giá đất rất cao; trong khi
đó, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng lại có giá thấp hơn và

không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; iii) Cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai
đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp
phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp
độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này
hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý
về ngân hàng đóng vai trò quyết định; iv) Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thị
trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn
dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay
đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, thể chế tài
chính, chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là
những chủ thể có vai trò quyết định.

14


Cấp độ của thị trường BĐS quyết định cách thức, mức độ, số lượng, chất
lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Tuy vậy, hiện nay ở Việt Nam, cũng
như các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp "sốc", áp
dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo tiêu chuẩn của các nền kinh tế thị
trường nên thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa.
Thứ bảy, thị trường chuyển nhượng QSDĐ bị tác động sâu sắc bởi những
thay đổi của thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thì
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược
lại, thị trường BĐS phát triển méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất
cân bằng cung - cầu, giao dịch chuyển nhượng không an toàn, nhiều rủi ro. Tuy

đãi về tài chính sẽ tạo điều kiện tăng cung - cầu BĐS, gia tăng số lượng giao dịch
chuyển nhượng BĐS. Ngược lại, những chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm
phát… sẽ làm giảm cung - cầu BĐS.
Thứ mười, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường gắn liền với mua bán,
chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng). Bởi đất đai và
các tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, gắn bó chặt chẽ không thể tách
rời. Thông thường các nước trên thế giới đều quy định người có quyền sở hữu,
QSDĐ cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi chuyển
nhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Tuy vậy, so sánh
chuyển nhượng QSDĐ với mua bán các tài sản gắn liền đất cho thấy, bên cạnh
những điểm giống nhau thì còn có những khác biệt nhất định. Do đất đai là tài sản
đặc biệt nên việc chuyển nhượng không mang tính tuyệt đối, trọn vẹn, kể cả chuyển
nhượng quyền sở hữu đất, hay quyền sử dụng thì việc khai thác, sử dụng các lợi ích
từ đất cũng chỉ trong những thời gian nhất định. Đất đai không do con người tạo ra,
tồn tại vĩnh viễn sau nhiều năm (hay nhiều đời người) nên nó sẽ được chuyển giao
cho nhiều người khác sử dụng. Không ai có thể sở hữu trọn vẹn, sở hữu tuyệt đối
mà chỉ có thể "nhường lại" cho nhau hưởng các quyền, lợi ích vật chất từ đất (quyền
sở hữu, sử dụng) trong những thời gian nhất định và được nhận một khoản tiền theo
thỏa thuận. Đất đai khó xác định được giá trị thực sự, giá đất cũng ngày càng tăng
do nhiều yếu tố. Hơn nữa, ở Việt Nam các tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữu

16