BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

TRẦN ĐỨC DŨNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TRẦN ĐỨC DŨNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. LÊ MAI THANH

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ
PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở
1.1.1. Khái niệm về nhà ở
1.1.2. Định nghĩa, đặc điểm về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
1.2. Vai trò của thế chấp nhà ở trong vay vốn ngân hàng
1.2.1. Vai trò đối với nền kinh tế
1.2.2. Vai trò đối với ngân hàng cho vay vốn
1.2.3 Vai trò đối với người vay vốn
1.3. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
1.3.1. Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay
vốn ngân hàng
1.3.2.Nội dung của pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn
Ngân hàng
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
VAY VỐN NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
2.1.1.Chủ thể của hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở

1
6
6
6
9
16
16
16
18
18
19

39
39
43
44
45


2.2.5. Đăng ký giao dịch bảo đảm là nhà ở khi dùng tài sản này thế chấp
vay vốn Ngân hàng
2.3. Thực trạng xử lý tranh chấp trong thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
2.3.1. Thực trạng tranh chấp trong thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng

47

2.3.2. Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về thế chấp nhà ở vay vốn
Ngân hàng hiện nay
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn
ngân hàng
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng phải
phù hợp với chính sách an toàn nền tài chính quốc gia

51

48
48

56
56

3.2.3. Hoàn thiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế
chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng

63

3.2.4. Hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở trong vay
vốn Ngân hàng

66

3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về thế chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ
thế chấp nhà ở đảm bảo vay vốn tại Ngân hàng
3.2.6. Các giải pháp kết hợp khác để giải quyết tranh chấp liên quan đến
thế chấp nhà ở đảm bảo vay vốn Ngân hàng
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

68
68
71
73


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

BĐS


chức khi giao kết hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Và trên thực tế cũng cho thấy, các
loại tài sản được đem ra thế chấp cho việc vay tiền chủ yếu là các bất động sản có giá
trị lớn, là một phần tài sản quan trọng không nhỏ của người vay như: Nhà ở, quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà máy, xưởng sản xuất...Mặc dù biện pháp thế
chấp được áp dụng thường xuyên trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nhưng chưa
hẳn cơ sở pháp lý đối với hoạt động này đã đầy đủ, hoàn thiện. Vậy nên không ít các
công trình khoa học đã nghiên cứu về vấn đề các biện pháp bảo đảm trong hoạt động
vay vốn nói chung và biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm nói riêng. Tuy nhiên, trong
quá trình công tác của bản thân tác giả, tiếp xúc với nhiều loại hợp đồng thế chấp vay
vốn ngân hàng khác nhau, tác giả nhận thấy rằng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp
luật về thế chấp tài sản bảo đảm (TSBĐ) đặc biệt là thế chấp nhà ở để bảo đảm cho
việc vay vốn ngân hàng diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước vẫn đang còn tồn
đọng nhiều vấn đề cần phải giải quyết....Hiện nay, căn cứ văn bản pháp luật hiện hành
liên quan đến vấn đề này như Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015), Luật các TCTD 2010
(sửa đổi 2017), Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013....và một số luật chuyên ngành
1


khác, tác giả nhận thấy vẫn còn bất cập liên quan đến việc áp dụng đối tượng nhà ở là
TSBĐ khi khách hàng tham gia các hợp đồng vay vốn với ngân hàng. Dù đã tháo gỡ
được phần nào những bất cập liên quan nhưng hiện nay, với sự ra đời của nhiều luật
mới và đặc biệt có sự thay đổi nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội thì vẫn cần
thiết phải nghiên cứu tiếp nhằm giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng hiện tại.
Chính vì vậy, bằng những hiểu biết căn bản của cá nhân tác giả, cùng với kinh nghiệm
thực tiễn và mong muốn đóng góp những giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện pháp
luật, tác giả lựa chọn đề tài: “Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt
Nam” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, thế chấp nhà ở để bảo đảm cho việc vay vốn ngân hàng trở thành một
vấn đề nóng hổi và được nghiên cứu theo nhiều chiều cạnh. Các tác giả tham gia bàn

- Đề xuất những phương hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thế
chấp nhà ở đảm bảo cho việc vay vốn ngân hàng.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng
Luận văn này tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật và thực tiễn thế
chấp nhà ở bảo đảm vay vốn ngân hàng.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ nghiên cứu chuyên sâu về biện pháp bảo đảm thực hiện tại ngân
hàng là thế chấp mà đối tượng thế chấp vay vốn ngân hàng là nhà ở - một loại tài sản,
bất động sản đặc biệt, có giá trị lớn trong giao lưu dân sự, kinh tế. Luận văn chỉ nghiên
cứu thế chấp nhà ở trong hoạt động cho vay tại ngân hàng mà không mở ra tại các
TCTD cũng như các giao dịch khác. Luận văn cũng chỉ nghiên cứu trong thời gian từ
năm 2010 cho đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp
nghiên cứu tương ứng với nhiệm vụ từng nội dung, từng Chương, Mục, Tiểu mục của
đề tài luận văn. Trước hết phải kể đến các phương pháp luận của Chủ nghĩa khoa học
Mác – Lê Nin như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử...
Tác giả cũng sử dụng kết hợp các phương pháp như: Phương pháp so sánh, xã
hội học, thống kế, phân tích tổng hợp, logic; các phương pháp khác như diễn dịch, quy
nạp cũng được sử dụng linh hoạt và phù hợp trong đề tài luận văn này.
6. Đóng góp khoa học của luận văn
Thực hiện đề tài luận văn này tác giả mong muốn đóng góp những kiến thức
khoa học cần thiết, quan trọng góp phần hoàn thiện và áp dụng hiệu quả pháp luật về
thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ vay vốn ngân hàng trên thực tế. Khái quát những
đóng góp khoa học đó, bao gồm:
Một là, nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến nội dung đề tài góp phần
quan trọng trong việc nhận thức đúng đắn và chuẩn xác hơn về biện pháp bảo đảm

4

1.1.1. Khái quát về nhà ở
1.1.1.1.

Định nghĩa về nhà ở

Theo từ điển Tiếng Việt, nhà ở được hiểu là: “Công trình xây dựng có mái, có
tường vách để ở hay dung vào một việc nào đó” [Từ điển Tiếng Việt, tr 900]. Xét về
phương diện triết học, nhà ở được coi là lượng vật chất định hình kiến thức, đồng bộ
và mang tính văn hóa. Xét về phương diện xã hội học, nhà ở đã trở thành phương diện
sinh hoạt và nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, gia đình, xã hội. Ở góc độ văn
hóa, nhà ở còn tượng trưng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một dân tộc.
Trong xã hội hiện đại, ngoài những chức năng đã kể trên, nhà ở còn tham gia
nhiều chức năng khác như: Kinh doanh, để tham gia giao dịch dân sự, để trao đổi, để
sử dụng những mục đích phù hợp không trái đạo đức, trái pháp luật....Bởi vậy, với
nhiều chức năng như thế, nhà ở không chỉ còn là tổ ấm cho gia đình, cho các các nhân
mà còn chịu sự chi phối bởi các quy định pháp luật nhằm điều chỉnh các quyền năng
của chủ sở hữu và sử dụng các quyền năng đó.
Trên thực tế, nhà ở được nhắc tới và chịu sự điều chỉnh bởi nhiều ngành luật
khác nhau trong đó liên quan đến chế định sở hữu, liên quan đến giao dịch tư... Đặc
biệt, quyền có nhà ở hay chỗ ở hợp pháp là quyền con người được Hiến pháp 2013 của
nước ta ghi nhận và bảo hộ. Vì vậy, có nhiều định nghĩa khác nhau của mỗi ngành luật
về nhà ở, cụ thể:
Theo Điều 3, Luật Nhà ở 2014 thì: “1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” và “2. Nhà ở
riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp
pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở
độc lập. 3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng
sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

nhiên.
Như vậy, từ một số khái quát về định nghĩa nhà ở nói trên, có thể đưa ra một
cách hiểu chung nhất về nhà ở như sau:
Nhà ở là một loại bất động sản, được các cá nhân, tổ chức thiết kế, xây dựng
và sử dụng với mục đích để ở, phục vụ các nhu cầu sinh hoạt thiết yêu và một số
7


mục đích phù hợp khác của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là tài sản thuộc quyền sở
hữu của cá nhân, các thành viên gia đình.
1.1.1.2.

Đặc điểm về nhà ở

Với bản chất là một loại tài sản, tồn tại dưới hình thức bất động sản nên nhà ở
hội tụ đầy đủ các đặc điểm xã hội và đặc điểm pháp lý của tài sản, được điều chỉnh bởi
pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành (đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất
động sản...). Trên cơ sở đó, có thể thấy nhà ở tồn tại những đặc điểm sau đây:
a. Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu
Theo quy định của BLDS 2015 thì quyền sở hữu được hiểu là quyền bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của luật (Điều 158). Theo đó, chủ sở hữu nhà ở sẽ có cả ba quyền năng: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
b. Thời hạn sở hữu nhà ở
Việc quy định thời hạn đối với nhà ở là một điều chính yếu nhằm bảo đảm
quyền sự dụng an toàn cho người sử dụng nhà ở và những người xung quanh khác.
Điều này có nghĩa giới hạn quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà ở thông qua thời
hạn sở hữu.
Theo quy định của pháp luật, thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình
xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở (Điều 46 Luật nhà ở)

chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác. Bản chất của thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng cũng không có gì khác
biệt so với bản chất của thế chấp các loại tài sản khác. Chỉ khác ở đây là đối tượng
dùng để thế chấp là loại tài sản đặc biệt, được gắn liền với đất đai nên chịu sự điều
chỉnh bởi quy chế pháp lý riêng biệt của pháp luật về nhà ở. Theo đó, pháp luật nhà ở
thừa nhận nhà ở được phép tham gia vào các giao dịch dân sự về nhà ở như mua bán
nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và
ủy quyền quản lý nhà ở....[19, Điều 117]. Hoạt động thế chấp nhà ở được phái sinh từ
các giao dịch dân sự thông thường như vay vốn ngân hàng nhằm bảo đảm cho việc
thực hiện, tuân thủ và có trách nhiệm với các nghĩa vụ dân sự liên quan như trả nợ
ngân hàng. Thế chấp nhà ở giống như một nghĩa vụ bảo đảm, bổ sung để góp phân bảo
đảm các nghĩa vụ chính phải thực hiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Biện
pháp bảo đảm này do ngân hàng sử dụng khi cho vay vốn nên cần phải được điều
chỉnh bằng pháp luật liên quan đối với hoạt động của NHTM.
Hiện nay, theo nghiên cứu của tác giả, chưa có một văn bản chính thống nào
định nghĩa cụ thể, chi tiết về khái niệm thế chấp nhà ở. Khái niệm về thế chấp nhà ở
hiện nay không được định nghĩa hoặc quy định cụ thể trong bất kỳ một văn bản pháp
luật nào, do vậy ta cần phải dựa vào các khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về
nhà ở để rút ra một khái niệm riêng cho việc thế chấp nhà ở.
1.1.2.2.

Đặc điểm về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng

Như đã phân tích ở trên, thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng là một biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên đặc tính, đặc điểm của thế chấp nhà ở cũng
không khác biệt so với thế chấp các loại tài sản khác.
9


Trước tiên, đặc điểm của thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng chứa đựng các đặc

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi
10


tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận; Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế
chấp; Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Được bán, thay thế, trao đổi tài sản
thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài
sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành
tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền
thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng
như thỏa thuận; Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật; Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải
thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được
dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết…[16, Điều 321].
Vì không có nhiều quyền năng như bên thế chấp nên bên nhận thế chấp có thể
dễ dàng gánh chịu những rủi ro về hao mòn, hỏng hóc, xuống cấp của tài sản. Ngược
lại, bên nhận thế chấp cũng có thể chứng kiến sự thay đổi của nhà ở thế chấp theo
chiều hướng tích cực hơn khi chủ sở hữu tài sản thế chấp kiến tạo thêm, tu sửa nhà
cửa, cải tạo xây dựng nhà…
Cuối cùng, có mối liên hệ chặt chẽ giữa thế chấp quyền sở hữu nhà ở với quyền
sử dụng đất.
Nếu thế chấp nhà ở riêng lẻ thì việc thế chấp thường đi kèm cùng quyền sử
dụng đất gắn liền với nhà ở đó. Còn đối với thế chấp căn hộ chung cư thì chủ sở hữu
sẽ thường thế chấp căn hộ chung cư của mình kèm theo các quyền sử dụng chung đối
với diện tích nhà chung cư của chủ sở hữu có tài sản đem đi thế chấp đó.
1.1.3 Giao dịch vay vốn ngân hàng

sản xuất, hoặc bổ sung nguồn vốn lưu động thiếu hụt.
1.1.3.2.

Đặc điểm về giao dịch vay vốn ngân hàng

Các giao dịch vay vốn ngân hàng có những đặc điểm riêng biệt so với các giao
dịch vay mượn tài sản dân sự thông thường khác. Những đặc điểm đặc trưng này có
mối liên hệ chặt chẽ và chịu sự chi phối sâu rộng của các TCTD, ngân hàng. Cụ thể:
Một là, chủ thể giao dịch là ngân hàng và bên vay (các cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp có nhu cầu vay vốn).
Hoạt động vay vốn ngân hàng có sự đặc thù ở chủ thể tham gia giao dịch vay
vốn được xác định cụ thể. Một trong hai chủ thể có thể là bên tham gia đề nghị hợp
đồng vay vốn trước đều được, không nhất thiết phải bên nào trước, bên nào sau. Trong
giao dịch về vay vốn, ngân hàng luôn là bên cho vay, đồng thời cũng là trung gian tài
12


chính chuyển giao tiền của người muốn gửi sang người muốn vay. Ngân hàng có nghĩa
vụ phân phối nguồn vốn tự có, vốn tiền gửi của khách hàng hoặc các nguồn vốn khác
đã huy động, nhận đầu tư từ các cá nhân, tổ chức khác để cho người có mong muốn
vay vốn vay khoản tiền nhất định trong một khoảng thời gian nhất định (theo thỏa
thuận). Với tư cách như vậy, ngân hàng luôn có những ưu thế nhất định trong giao
dịch vay vốn như: Có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận việc cho vay, có quyền
thẩm định, xác minh nhân thân, tư cách pháp lý, giá trị tài sản của người đi vay; có
quyền áp dụng lãi suất vay theo thỏa thuận và phù hợp với giá trần, giá sàn theo quy
định của Nhà nước…Ngược lại, người đi vay sẽ chịu sự chi phối từ ngân hàng khi
tham gia giao dịch vay vốn [28, tr 36 – 38].
Hai là, ngân hàng cho vay hướng đến mục đích lợi nhuận, sinh lời từ vốn cho
vay, còn bên vay hướng đến các mục đích sử dụng vốn khác nhau theo nhu cầu.
Tính chất sinh lợi của giao dịch vay vốn được biểu hiện qua tỷ số chênh lệch

hàng.
Bốn là, tài sản cho vay trong giao dịch vay vốn ngân hàng chủ yếu dưới dạng
là tiền (Việt Nam đồng hoặc ngoại tệ).
Trong quan hệ tín dụng này, loại tài sản chủ yếu được sử dụng là tiền đồng Việt
Nam, vàng hoặc ngoại tệ. Đây là đặc điểm rất quan trọng trong quan hệ cho vay đối
với ngân hàng. Chính đặc điểm này đã giúp cho hoạt động cho vay là hoạt động kinh
doanh chủ yếu của ngân hàng và trở thành một hình thức tín dụng phổ biến trong nền
kinh tế thị trường [29]. Từ vốn tiền tệ, bên đi vay họ có thể thỏa mãn bất kì nhu cầu
nào của họ kể cả số lượng vốn vay và mục đích vay vốn.
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa thế chấp nhà ở và giao dịch vay vốn ngân hàng
Kết hợp với các nội dung đã phân tích, bình luận phía trên có thể hiểu rằng bản
chất của giao dịch vay vốn ngân hàng thế chấp nhà ở là việc Ngân hàng muốn dùng
nhà ở của khách hàng để bảo đảm cho việc khách hàng thực hiện đúng, đầy đủ các
nghĩa vụ tài chính (nghĩa vụ trả nợ gốc, trả nợ lãi) khi đến hạn theo thỏa thuận. Do
vậy, nhà ở cũng chính là một loại tài sản có khả năng bảo đảm cao để người vay có thể
lấy đó làm cơ sở cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối với Ngân hàng.
Theo Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, quy định về hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì
việc bảo đảm tiền vay được quy định như sau:
“Điều 15. Bảo đảm tiền vay
1. Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm
tiền vay do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp
luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan.
14


2. Tổ chức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm về việc cho vay không áp dụng
biện pháp bảo đảm tiền vay.
3. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo

Vai trò của thế chấp nhà ở trong vay vốn ngân hàng
15


1.2.1.Vai trò đối với nền kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động thế chấp nhà ở để vay vốn Ngân hàng
có ý nghĩa và vai trò hết sức quan trọng. Có thể nói, hoạt động này là cầu nối giữa bên
vay với bên cho vay và giúp cho quan hệ tín dụng này trở lên dễ dàng, đạt được hiệu
quả nhanh chóng hơn. Việc thế chấp nhà ở trong hoạt động vay vốn Ngân hàng tạo
điều kiện thuận lợi để các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hay tổ chức nhanh chóng
giải quyết được nhu cầu về vốn nhằm phục vụ hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh,
đáp ứng các nhu cầu vật chất thiết thân hoặc kịp thời tạo ra các sản phẩm vật chất phục
vụ lợi ích xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện cuộc sống. Đây cũng là cơ sở quan trọng
để thúc đẩy sự phát triển các các ngành kinh tế liên quan và đóng góp vào sự phát triển
của nền kinh tế thị trường của nước ta [27].
Việc thu lợi nhuận từ hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở sẽ giúp cho các
Ngân hàng tăng cường lợi nhuận ròng trong phát triển, đảm bảo tốt các hoạt động kinh
doanh tài chính trong kế hoạch, chiến lược phát triển của Ngân hàng nằm trong tổng
thể phát triển toàn hệ thống về quy mô, chất lượng. Qua đó, góp phần quan trọng trong
việc thúc đẩy sự lưu thông tích cực của tiền tệ trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng
Nhà nước, nhờ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh, bền vững. Thị
trường tài chính lành mạnh, bền vững là một trong những yếu tố quan trọng, thiết yếu
để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng
cạnh tranh của nền kinh tế thị trường của quốc gia trong khu vực, trên thế giới. Chính
vì vậy nên việc cho vay thông qua hoạt động thế chấp nhà ở có ý nghĩa quan trọng
không chỉ đối với các Ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế thị trường nếu như hoạt động này được kiểm soát, giám sát chặt
chẽ bằng quy định pháp luật.
1.2.2.Vai trò đối với Ngân hàng cho vay vốn
Đối với các Ngân hàng, hoạt động tín dụng được coi là một hoạt động chủ yếu

chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn
cho phía các TCTD. Thông thường giá trị nhà ở thế chấp chỉ được tính tương đương
với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
Đối với chủ sở hữu nhà ở, thế chấp nhà ở đảm bảo cho vay vốn Ngân hàng cũng
có những vai trò nhất định, cụ thể như:
- Thế chấp nhà ở là hình thức đem nhà ở làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các
TCTD. Đây là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân
và tổ chức.
- Hình thức vay vốn có tài sản thế chấp là nhà ở rất thuận lợi cho chủ sở hữu vì chủ sở
hữu vẫn sử dụng được nhà ở của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại

17


có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Rõ ràng, chủ sở hữu đều đạt và
thỏa mãn được các mục đích của mình trong hoàn cảnh này.
1.3.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng

1.3.1 Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân
hàng
Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng chịu sự điều chỉnh khá rộng về nguồn pháp
luật bởi đây là biện pháp bảo đảm khoản vay là cầu nối giữa giao dịch bảo đảm – giao
dịch vay vốn diễn ra thường xuyên trong đời sống xã hội. Nhà nước đã ban hành
khung pháp luật khá đầy đủ liên quan đến vấn đề này.
Hiện nay, có nhiều văn bản pháp luật đồng thời điều chỉnh và quy định các vấn
đề, nội dung liên quan đến pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm vay vốn thông qua
hợp đồng tín dụng giữa bên vay và bên cho vay. Có thể kể đến những văn bản pháp lý
tiêu biểu, mang tính chất chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp hoạt động này như: Luật