VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS LÊ THỊ THU THỦY

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin
cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học Viện Khoa học xã hội.
Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật – Học Viện
Khoa học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 78


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BĐS

Bất động sản

NHTM

Ngân hàng thương mại

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam vào những năm

luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD. Nhưng
thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ,
tuy đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và
mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định.
Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và
từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể
đến như:
- Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa bàn Thành phố
Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín
dụng ngân hàng qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật
học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ
gia đình tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc
sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội, Hà Nội.
Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nêu trên đã có những phân
tích sâu sắc về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp
nhà, thế chấp quyền sử dụng đất ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy
nhiên vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng thì chưa được
quan tâm và phân tích chuyên sâu. Vì vậy cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thế chấp
nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• Mục đích nghiên cứu:
Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá những quy định của pháp luật Việt

2

sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu,
phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương

3


pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… để làm sáng tỏ nội
dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp
đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay mang ý nghĩa lý luận và
thực tiễn sâu sắc. Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm
sáng tỏ những lý thuyết như các khái niệm, đặc điểm thế chấp nhà ở để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng. Điều này cũng góp phần làm cơ sở cho việc nghiên
cứu các quy định pháp luật và đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp
luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống hóa các quy định của pháp luật về
thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ giúp các TCTD, các tổ
chức hành nghề công chứng, các cơ quan và cá nhân liên quan khác nắm rõ hơn về
các quy định, trình tự, thủ tục trong việc thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với thế chấp nhà ở, và xử lý nhà ở thế chấp. Đồng thời hi vọng những kiến nghị
của luận văn sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định
pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng,
phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành
mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng

được khía cạnh nhà ở là một loại tài sản như đã quy định trong pháp luật dân sự.
Như vậy dựa trên các khái niệm trên có thể đưa ra một khái niệm tổng hợp
hơn về nhà ở như sau: “Nhà ở là một loại BĐS được xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất,
phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước”.

5


1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở
Theo như khái niệm ở trên đưa ra thì nhà ở là một loai tài sản, mà cụ thể hơn
là BĐS. Do vậy, nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản theo quy định
của pháp luật dân sự. Có thể khái quát chung các đặc điểm đó thành ba đặc điểm
chính như sau:
a. Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu:
Theo pháp luật dân sự thì tài sản bao gồm động sản và BĐS. trong đó nhà ở
là một loại của BĐS. Do vậy chủ thể là chủ sở hữu của nhà ở có đầy đủ các quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Theo pháp luật dân sự, hành động chiếm hữu được hiểu là việc chủ thể nắm
giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền với tài
sản. Chiếm hữu được phân loại thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật, chiếm hữu liên tục và chiếm hữu công khai. Trong
chiếm hữu không có căn cứ pháp lý thì lại có chiếm hữu ngay tình và chiếm hữu
không ngay tình. Quyền chiếm hữu được hiểu là quyền mà chủ sở hữu được thực
hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản, trong trường hợp
này là nhà ở nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Quyền chiếm hữu
có thể được ủy quyền cho người khác hoặc được chuyển giao thông qua giao dịch
dân sự. Quyền sử dụng nhà ở cũng có thể được chuyển giao cho người khác theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng nhà ở là quyền được khai thác công năng, hưởng hoa lợi lợi

chủ sở hữu nhà ở. Theo tác giả, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc hết sức
quan trọng bởi tính chất phức tạp của giao dịch nhà ở cũng như giá trị nhà ở là rất
lớn. Do đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ để cơ quan nhà nước
thực hiện chức năng quản lý nhà ở, lại vừa là quyền của chủ sở hữu nhà ở để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tuy nhiên theo pháp luật dân sự, để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thì
có ba yếu tố quan trọng đó là nhà ở phải đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu, chủ
thể sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và nhà ở phải được
đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
c. Quyền sở hữu nhà ở có mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở:

7


Do đặc thù của nhà ở là một công trình được xây dựng và liên kết định vị
trên mặt đất, vậy nên nhà ở và đất ở là hai thứ không thể tách rời. Theo cách phân
loại của Luật nhà ở 2014 ta có thể thấy có hai loại nhà ở là nhà ở riêng lẻ và căn hộ
chung cư là được phân loại theo tiêu chí về đất ở đi kèm. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở
được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, có thể thấy rõ ở đây, việc sở hữu loại nhà
này luôn đi kèm với việc sử dụng riêng thửa đất ở mà nhà ở đó được xây dựng nên.
Như vậy nếu có quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ đồng nghĩa có quyền sử dụng thửa đất
ở riêng biệt của căn nhà đó, hai quyền này chắc chắn không thể tách rời trong
trường hợp này.
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì bao gồm hai phần: phần sở hữu chung
và phần sở hữu riêng. Luật nhà ở 2014 cũng quy định về phần sở hữu riêng và phần
sở hữu chung của nhà chung cư tại Điều 100 như sau:
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho

Ngoài ra, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai 2013 thì Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền
sử dụng chung và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê được quy định tại khoản 3, Điều 49 như sau:
Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung
cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi
chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng
hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà
chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao
cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu
tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng
chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công
trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở

9


và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung này là
quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất
được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ
trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu
chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải
phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn
ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.
d. Thời hạn sở hữu nhà ở

- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
1.1.1.3. Phân loại nhà ở
Hiện nay có rất nhiều cách để phân loại nhà ở dựa trên nhiều tiêu chí khác
nhau, có thể kể đến như:
- Tiêu chí quy hoạch khu vực: căn cứ vào tiêu chí này thì có thể chia nhà ở
thành nhà ở đô thị hay nhà ở nông thôn.
- Tiêu chí đặc trưng của nhà ở: với tiêu chí này ta có thể phân ra các loại nhà
như nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở chung cư,… .
- Tiêu chí chất lượng và kết cấu nhà ở: Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD
của Bộ xây dựng ban hành ngày ngày 10 tháng 03 năm 2016 thì nhà ở có thể được
chia thành: Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm.
Ngoài ra còn nhiều tiêu chí khác để phân loại nhà ở, tuy nhiên trong Luật nhà
ở 2014 có quy định chi tiết về các loại nhà ở tại Điều 3 như sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

11


- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

Luật nhà ở 2014 tại Điều 117 “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý
nhà ở” [30]. Như vậy thế chấp nhà ở là một hình thức giao dịch đối với nhà ở được
pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Khái niệm về thế chấp nhà ở hiện nay không được
định nghĩa hoặc quy định cụ thể trong bất kỳ một văn bản pháp luật nào, do vậy ta
cần phải dựa vào các khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về nhà ở để rút ra
một khái niệm riêng cho việc thế chấp nhà ở. Khái niệm thế chấp nhà ở về cơ bản
cũng dựa trên khái niệm chung về thế chấp tài sản, nghĩa là bên thế chấp chỉ bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp. Tuy nhiên tài sản thế chấp trong trường hợp này được hiểu cụ thể
là nhà ở. Do vậy có thể rút ra một khái niệm riêng cho thế chấp nhà ở như sau: “Thế
chấp nhà ở là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên kia (sau
đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Nhà ở thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các
bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà ở thế chấp”.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở
Dựa trên khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về thế chấp nhà ở ta có
thể thấy bản chất của thế chấp nhà ở chính là thế chấp tài sản và là một trong những
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Chính vì vậy, Thế chấp nhà ở mang
đầy đủ các đặc điểm pháp lý của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng thế chấp tài sản. Tuy nhiên thế chấp nhà ở còn mang đặc điểm pháp lý riêng
do xuất phát từ tính chất đặc biệt và đặc điểm pháp lý của nhà ở.

13


a. Không có sự chuyển giao nhà ở thế chấp
Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong thế chấp nhà
ở, bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực

đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc TSBĐ đang được dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
- Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các
nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận
bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc
xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có
thoả thuận khác.
- Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì
có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện
các nghĩa vụ chưa đến hạn.
Như vậy hiểu rộng ra trong trường hợp này, một nhà ở có thể dùng để thế
chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ cùng một lúc miễn là thỏa mãn các
điều kiện ở trên.
c. Nhà ở thế chấp có thể có sự thay đổi trong khi được dùng để thế chấp
Do xuất phát từ đặc điểm bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở khi thế
chấp và đặc điểm riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời gian thế chấp, căn nhà có
thể có một số thay đổi như:
- Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo xây dựng
thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc có thể do tác động của chính sách nhà nước.
Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở có thể tăng hoặc giảm, thậm chí là không
còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết định của nhà nước. Điều này có thể dẫn
đến tranh chấp giữa bên thế chấp và nhận thế chấp nếu không có thỏa thuận từ đầu.
- Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở hữu nhà ở
thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế. Đây không phải là một
trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc
nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc có giá trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài.
Việc này dẫn tới khó khăn và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên
nhưng chủ yếu nhất vẫn là cho bên nhận thế chấp.

15

trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận” [19]. Tuy nhiên đến Thông

16


tư 39/2016/TT-NHNN thì không còn quy định cụ thể về hợp đồng tín dụng mà thay
vào đó là quy định về thỏa thuận cho vay (Điều 23). Có thể nói hợp đồng tín dụng
về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của BLDS 2015. Tuy
nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các TCTD,
trong đó chủ yếu là các Ngân hàng. Do vậy, có thể đưa ra khái niệm “Hợp đồng tín
dụng chính là hợp đồng cho vay, theo đó Ngân hàng là bên cho vay giao cho bên
vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định
theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Còn những hoạt động
cấp tín dụng khác như bảo lãnh, cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá được gọi chung là
hợp đồng cấp tín dụng.
Nếu bên vay là doanh nghiệp và hộ kinh doanh, thì hợp đồng tín dụng sẽ là
hợp đồng thương mại. Nếu bên vay là cá nhân, thì hợp đồng tín dụng sẽ là hợp đồng
dân sự.
Có nhiều quan điểm cho rằng cho vay vốn giống như việc bán chịu một loại
hàng hóa đặc biệt, đó là tiền tệ. Vì vậy, trong quan hệ tín dụng, trước khi giải ngân,
thì thế mạnh hoàn toàn thuộc về Ngân hàng và Ngân hàng là người quyết định có hay
không cho vay. Tuy nhiên, ngay sau khi thực hiện hợp đồng, tức là sau khi Ngân
hàng giải ngân, thì xu thế lại hoàn toàn đảo ngược. Khi ấy, bên vay là người nắm vai
trò chủ động trong việc trả nợ. Mặc dù Ngân hàng có khá nhiều quyền chi phối theo
quy định của pháp luật về hợp đồng tín dụng, nhưng vẫn trở thành bên thụ động.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng tín dụng
a. Một bên chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn là ngân hàng
Để thực hiện hoạt động cho vay, ngân hàng phải tiến hành ký kết hợp đồng
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Trong hợp đồng tín dụng ngân hàng,
ngân hàng luôn tham gia ký kết với tư cách là chủ thể cho vay nhằm phân phối lại

Đây là đặc điểm rất quan trọng trong quan hệ cho vay đối với ngân hàng. Chính đặc
điểm này đã giúp cho hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân
hàng và trở thanh một hình thức tín dụng phổ biến trong nền kinh tế thị trường. Từ
vốn tiền tệ, bên đi vay họ có thể thỏa mãn bất kì nhu cầu nào của họ kể cả số lượng
vốn vay và mục đích vay vốn. Cũng cần lưu ý rằng, bên cho vay là công ty cho thuê
tài chính nhưng đối tượng của nó là tài sản thì đây chính là quan hệ cho thuê tài
chính (chứ không phải là hoạt động cho vay theo quy định của pháp luật) và các bên

18


phải ký hợp đồng thuê mua tài chính. Như vậy, yếu tố đối tượng vốn tiền tệ là một
đặc điểm không thể thiếu được của hợp đồng tín dụng ngân hàng.
d. Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn nhằm mục đích sinh lợi
Tính chất sinh lợi của hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn được biểu hiện qua
tỷ số chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất huy động vốn của ngân hàng. Lãi
suất cho vay luôn cao hơn lãi suất huy động vốn và sự chênh lệch này luôn phụ
thuộc vào cung cầu về vốn trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm cụ thể, hiện
nay mức lãi suất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng do các bên thỏa thuận. Ngân
hàng hoạt động theo các quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và các quy định
của pháp luật có liên quan nên mục đích tìm kiếm lợi nhuận không chỉ là điều tất
yếu mà còn là động lực giúp ngân hàng duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Khách hàng càng nhiều, hợp đồng càng tăng thì lợi nhuận của ngân hàng càng sinh
sôi, phát triển. Vì vậy, vận mệnh của ngân hàng luôn gắn với khả năng tạo ra giá trị
thặng dư của đồng tiền thông qua việc huy động vốn và kí kết hợp đồng tín dụng
ngân hàng. Trong trường hợp này, trừ trường hợp các ngân hàng chính sách thực
hiện hoạt động tín dụng vì mục đích xã hội là chính.
1.2.3. Khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực chất là
để bảm bảo cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng. Theo “Các biện pháp bảo đảm

không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định của luật.
Mặc dù hiện nay chưa có bất kỳ công trình khoa học nào đưa ra khái niệm về
thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng, tuy nhiên bằng những
quan điểm và luận điểm ở trên có thể rút ra khái niệm “Thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của
mình để cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bản thân hoặc của người khác trong
hợp đồng tín dụng đối với Ngân hàng. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm
thì nhà ở thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho
Ngân hàng”.
1.2.4. Đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng vẫn mang đầy đủ
những đặc điểm của thế chấp nhà ở như đã nêu ở trên. Tuy nhiên, do có đặc thù là để

20


đảm bảo cho hợp đồng tín dụng của Ngân hàng nên nó mang thêm một số đặc điểm
khác để phân biệt với thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ dân sự thông thường.
a. Thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân gắn liền với nghĩa vụ
mà nó bảo đảm là trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu
cầu của bên Ngân hàng đối với bên vay mà theo đó bên vay phải dùng nhà ở của
mình để cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên Ngân hàng.
Yêu cầu này là vì quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải được bảo đảm an toàn cho
khoản vay của mình. Như vậy có thể thấy rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên
vay đối với bên Ngân hàng. Tuy nhiên nghĩa vụ này không thể tồn tại đôc lập được
bởi lẽ:
- Thế chấp nhà ở với mục đích bảo đảm cho việc bên vay sẽ thực hiện nghĩa
vụ chính là trả nợ trong hợp đồng tín dụng đã ký với bên Ngân hàng.
- Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng phải là một nghĩa vụ có thật, nghĩa