VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
K

NGUYỄN NGỌC PHƢƠNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017


Công trình đƣợc hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:

PGS. TS LÊ THỊ THU THỦY

Phản biện 1: TS. NGUYỄN AM HIỂU
Phản biện 2: TS. HỒ NGỌC HIỂN


nhất hiện nay là nhà ở. Mặc dù các quy định pháp luật của Việt Nam
hiện nay khá chú trọng tới các giao dịch liên quan tới nhà ở, trong đ c
cả thế chấp, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều đi m không thống nhất, chồng
chéo dẫn tới việc thực hiện còn gặp nhiều kh khăn. Đặc biệt trong bối
cảnh hiện nay BLDS 2015 vừa c hiệu lực lại càng tạo ra nhiều đi m
không thống nhất với những văn bản pháp luật cũ như Luật nhà ở 2014,
Luật đất đai 2013,… Trong quá tr nh làm việc thực tế tại các tổ chức
hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã c cơ hội được tiếp cận với
rất nhiều hợp đồng thế chấp mà đối tượng là nhà ở, qua đ cũng thấy
được những kh khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp
phải. Đ là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện
nay” đ làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của m nh.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã c nhiều công tr nh nghiên cứu bao gồm kh a luận
tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay
của các TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các

1


công tr nh nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân
tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định. Trong quá
tr nh thực hiện đề tài này, tác giả c tham khảo các bài nghiên cứu đ và
từ đ đưa ra quan đi m của cá nhân m nh. Một số công tr nh nghiên cứu
c th k đến như:
- Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa
bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học
xã hội, Hà Nội.



- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở
đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định pháp
luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Đề xuất các định hướng và giải pháp g p phần hoàn thiện
những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu
các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà
ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực
tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ th hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu
về vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ
hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà không phải tất cả các nghĩa vụ khác
phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng là nhà ở riêng lẻ và nhà ở
chung cư đã h nh thành theo quy định của BLDS 2015 và Luật nhà ở
2014. Luận văn sẽ không nghiên cứu về thế chấp nhà ở h nh thành trong
tương lai.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá tr nh nghiên cứu đ hoàn thành luận văn, tác giả đã
vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ
nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên
cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích,
tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát h a, phương pháp lịch sử, tư
duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… đ làm sáng tỏ nội dung và
phạm vi nghiên cứu của đề tài.

về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế
chấp nhà ở đ bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ
Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Nhà ở là một loại BĐS
được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con
người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,
phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.
1.1.1.2. Đặc đi m của nhà ở

4


- Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu: theo pháp luật dân sự th
tài sản bao gồm động sản và BĐS. trong đ nhà ở là một loại của BĐS.
Do vậy chủ th là chủ sở hữu của nhà ở c đầy đủ các quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký theo quy
định của pháp luật: việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được quy định trong
khá nhiều văn bản pháp luật. Đầu tiên c th thấy trong Pháp luật dân sự c
quy định BĐS phải được đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong trong Luật
nhà ở 2014 th lại quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà
ở thuộc sở hữu hợp pháp. Như vậy, Luật nhà ở 2014 coi việc đăng ký quyền
sở hữu nhà ở của chủ sở hữu là quyền của chủ sở hữu nhà ở. C th n i việc
đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ đ cơ quan nhà nước thực hiện

điều tất yếu phải c nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà ở và
những người xung quanh. Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng được
quy định tại Điều 99, Luật nhà ở 2014. Theo đ th thời hạn sử dụng nhà
chung cư được xác định căn cứ vào cấp công tr nh xây dựng và kết luận
ki m định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi c nhà
chung cư. Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 125,
Luật đất đai 2013 th đất ở do hộ gia đ nh, cá nhân sử dụng c thời hạn
lâu dài. Tuy nhiên theo quy định của Luật nhà ở 2014, tại Điều 46,
khoản 3 th nhà ở riêng lẻ lại c thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp
công tr nh xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở.
1.1.1.3. Phân loại nhà ở
Luật nhà ở 2014, Điều 3 phân loại nhà ở bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ
- Nhà chung cư
- Nhà ở thương mại
- Nhà ở công vụ
- Nhà ở đ phục vụ tái định cư
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở c sẵn
- Nhà ở h nh thành trong tương lai
1.1.2. Khái niệm thế chấp nhà ở
Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Thế chấp nhà ở là việc
một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên
kia (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Nhà ở thế chấp do bên thế
chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà
ở thế chấp.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở
- Không c sự chuy n giao nhà ở thế chấp. Đây là một đặc trưng
riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong thế chấp nhà ở, bên thế chấp

thế chấp. Do xuất phát từ đặc đi m bên thế chấp không phải chuy n giao
nhà ở khi thế chấp và đặc đi m riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời
gian thế chấp, căn nhà c th c một số thay đổi như:
 Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo
xây dựng thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc c th do tác động của
chính sách nhà nước. Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở c th tăng
hoặc giảm, thậm chí là không còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết
định của nhà nước. Điều này c th dẫn đến tranh chấp giữa bên thế
chấp và nhận thế chấp nếu không c thỏa thuận từ đầu.
 Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở
hữu nhà ở thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế.
Đây không phải là một trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế
chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc c giá

7


trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài. Việc này dẫn tới kh khăn và
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên nhưng chủ yếu nhất vẫn
là cho bên nhận thế chấp.
- Thế chấp quyền sở hữu nhà ở c mối liên hệ với thế chấp
quyền sử dụng đất ở. Theo quy định của BLDS 2015 tại khoản 3, Điều
318 th trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với
đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp th tài sản gắn liền với đất cũng
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp c thỏa thuận khác.
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư, khi một chủ sở hữu căn hộ
chung cư thế chấp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của m nh th tài sản thế
chấp không chỉ c phần sở hữu riêng thuộc căn hộ chung cư đ mà còn bao
gồm cả phần sở hữu chung của căn hộ chung cư đ và phần quyền sử dụng
chung đối với diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư đ .

mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay. Việc thế chấp
nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu cầu của bên
Ngân hàng đối với bên vay mà theo đ bên vay phải dùng nhà ở của
m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên
Ngân hàng. Yêu cầu này là v quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải
được bảo đảm an toàn cho khoản vay của m nh. Như vậy c th thấy
rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên vay đối với bên Ngân hàng
- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dung là biện pháp
mang tính dự phòng. Thế chấp nhà ở là biện pháp mang tính phòng ngừa
rủi ro, chỉ áp dụng khi c hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra, chứ không
phải là điều kiện tiên quyết mà bên cho vay dựa vào đ đ quyết định
cho vay. Việc cho vay của Ngân hàng phải dựa vào việc xem xét, đánh
giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh
doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống và khả
năng hoàn trả nợ vay của khách hàng vay đ quyết định cho vay.
- Giá trị của nhà ở thế chấp đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng được xác định tại thời đi m giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở
đ Ngân hàng quyết định cho vay, quyết định số tiền vay mà không c ý
nghĩa định giá đ xử lý nợ.
- Nhà ở thế chấp chỉ bị xử lý khi nghĩa vụ trong hợp đồng tín
dụng Ngân hàng bị vi phạm. Việc thế chấp nhà ở chỉ là một biện pháp
bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng. Khi
bên vay thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ th việc thế chấp cũng không còn
nữa. Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự th c th thấy, việc
Ngân hàng xử lý nhà ở thế chấp chỉ xảy ra trong trường hợp đến hạn mà
bên vay không không thanh toán khoản vay hoặc thanh toán không đầy
đủ khoản vay. Việc xử lý nhà ở thế chấp chỉ nhằm mục đích đ Ngân
hàng bù đắp lại khoản tiền vay mà bên vay không trả hoặc trả không đủ.
1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

2.1. Điều kiện đối với nhà ở khi tham gia quan thệ thế chấp
để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện đối với nhà ở khi tham gia
quan thệ thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Luật nhà ở 2014, khoản 1, Điều 118 quy định giao dịch về mua
bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, g p vốn bằng nhà ở th nhà ở
phải c đủ điều kiện sau đây:
a) C Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang c tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
sở hữu nhà ở c thời hạn;
c) Không bị kê biên đ thi hành án hoặc không bị kê biên đ
chấp hành quyết định hành chính đã c hiệu lực pháp luật của cơ quan
nhà nước c thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã c quyết định thu hồi đất, c thông báo
giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan c thẩm quyền.
2.1.2. Thực trạng thực thi pháp luật về điều kiện đối với nhà ở khi
tham gia quan thệ thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc xác định các điều kiện này còn gặp khá nhiều kh khăn và
bất cập. Cụ th là trong việc xác định t nh trạng nhà ở c tranh chấp hay
không tại thời đi m thế chấp nhà ở. Hiện nay trong thực tế c rất nhiều
nơi tiếp nhận khiếu kiện về tranh chấp nhà ở như các tổ chức hành nghề
công chứng, UBND các cấp,…nhưng lại không thống nhất một hệ thống
công khai thông tin về t nh trang tranh chấp đối với nhà ở, dẫn tới việc
các NHTM rất kh đ tiếp cận thông tin một các đầy đủ về t nh trạng
nhà ở trong quá tr nh thẩm định tài sản thế chấp
2.2. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.2.1. Quy định pháp luật về chủ thể tham gia quan hệ thế

bán nhà ở thương mại th phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp
đồng.
2.3.1.2. Tr nh tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế
chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Bước 1: Công chứng viên ki m tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu
công chứng do người yêu cầu công chứng cung cấp. Trường hợp hồ sơ
yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật th thụ
lý và ghi vào sổ công chứng.
- Bước 2: Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công
chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định
pháp luật c liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích

12


cho người yêu cầu công chứng hi u rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng,
giao dịch.
- Bước 3: Trong trường hợp c căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu
cầu công chứng c vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch c
dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, c sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự
của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch
chưa được mô tả cụ th th công chứng viên đề nghị người yêu cầu công
chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công
chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp
không làm rõ được th c quyền từ chối công chứng.
- Bước 4: Công chứng viên ki m tra dự thảo hợp đồng, giao
dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch c điều khoản vi phạm pháp
luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù
hợp với quy định của pháp luật th công chứng viên phải chỉ rõ cho

Ngân hàng.
- Nghĩa vụ của bên thế chấp:
 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong.
 Bảo quản, giữ g n tài sản thế chấp.
 Áp dụng các biện pháp cần thiết đ khắc phục, k cả phải ngừng
việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đ mà tài
sản thế chấp c nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng th trong một thời gian hợp lý
bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác c giá trị
tương đương.
 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận
thế chấp.
 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp đ xử lý khi thuộc
một trong các trường hợp xử lý TSBĐ.
 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ
ba đối với tài sản thế chấp, nếu c ; trường hợp không thông báo th bên
nhận thế chấp c quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi
thường thiệt hại hoặc duy tr hợp đồng và chấp nhận quyền của người
thứ ba đối với tài sản thế chấp.
 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.
- Quyền của bên thế chấp:
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp,
trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
 Đầu tư đ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
 Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên
quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được
bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.


hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ th bên nhận thế chấp c quyền yêu cầu xử lý tài sản thế
chấp theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện đ thanh toán nghĩa
vụ cho bên thế chấp sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các
chi phí khác c liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.
2.3.2. Thực trạng thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp
chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

15


Mặc dù pháp luật quy định việc lập và ký hợp đồng thế chấp là do
các bên tự nguyện thỏa thuận trên cơ sở b nh đẳng, tuy nhiên trong thực tế
lại không hoàn toàn như vậy. Hiện nay việc thế chấp tài sản hoặc nhà ở đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng thường là một yêu cầu bắt buộc từ phía các
NHTM đối với người vay. Tất nhiên là không c sự ép buộc ở các giao dịch
này nhưng việc không c tài sản hay nhà ở đ thế chấp đảm bảo hợp đồng
tín dụng đồng đồng nghĩa với việc khoản vay không được Ngân hàng phê
duyệt.
Điều này dẫn tới một thực trạng nữa là bên vay gần như hoàn
toàn không c quyền thỏa thuận với Ngân hàng đ điều chỉnh các điều
khoản trong hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp tại các TCTD
thường là một mẫu với các điều khoản c sẵn và được phê duyệt qua
nhiều cấp, phòng, ban của Ngân hàng.
2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để
đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.4.1. Quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Theo quy định tại khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐCP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của

- Khi một tài sản được dùng đ bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
th thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác
định như sau:
 Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba th thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự
xác lập hiệu lực đối kháng;
 Trường hợp c biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng
với người thứ ba và c biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba th nghĩa vụ c biện pháp bảo đảm c hiệu lực
đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
 Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba th thứ tự thanh toán được xác định theo
thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán c th thay đổi, nếu các bên cùng
nhận bảo đảm c thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau.
Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong
phạm vi bảo đảm của bên mà m nh thế quyền.
2.4.4. Thực trạng thực thi pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng
Nếu xét trong tổng th , dễ dàng thấy được nhược đi m của quy
định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp, đ là sự thiếu
thống nhất trong hệ thống pháp luật và sự thiếu thống nhất này chính tại
các quy định về nhà ở.
2.5. Xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng

17



đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.
- Đối với TSBĐ c nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá
trị hoặc mất toàn bộ giá trị th bên nhận bảo đảm c quyền xử lý ngay,
đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm
khác về việc xử lý tài sản đ .

18


- Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý
TSBĐ mà gây thiệt hại th phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên
cùng nhận bảo đảm khác.
2.5.3. Nghĩa vụ giao và quyền nhận lại nhà ở thế chấp để bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Nghĩa vụ giao nhà ở thế chấp được thực hiện căn cứ theo quy
định tại Điều 301, BLDS 2015. Theo đ , khi thuộc vào một trong các
trường hợp xử lý nhà ở thế chấp th bên thế chấp c nghĩa vụ phải giao
nhà ở thế chấp đ cho bên nhận thế chấp. Nếu như bên thế chấp không
chiu giao nhà ở thế chấp th bên nhận thế chấp c quyền yêu cầu Tòa án
giải quyết, trừ khi pháp luật quy định khác.
2.5.4. Trình tự, thủ tục xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
Theo quy định tại Điều 7, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN quy định tr nh tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm như sau:
Trước thời đi m xử lý quyền đòi nợ ít nhất bảy (07) ngày làm
việc, bên nhận thế chấp gửi cho bên c nghĩa vụ trả nợ văn bản thông
báo xử lý quyền đòi nợ và một (01) bản sao c xác nhận của tổ chức
hành nghề công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được
công chứng hoặc bản chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ c chữ ký,
con dấu (nếu c ) của các bên hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.

bản đ chỉ cần chữ ký của bên nhận thế chấp và bên c nghĩa vụ trả nợ.
Bên nhận thế chấp c trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài
sản cho bên thế chấp.
Trường hợp bên c nghĩa vụ trả nợ vẫn không thực hiện việc trả
nợ th bên nhận thế chấp c quyền thực hiện các biện pháp sau đây:
- Thu giữ tài sản bảo đảm đ xử lý theo thủ tục quy định tại Điều 63
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP trong trường hợp khoản nợ là vật;
- Yêu cầu bên c nghĩa vụ phải trả số tiền gốc, lãi và lãi quá hạn
(nếu c ) theo thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với quy định của pháp
luật, trừ trường hợp c thoả thuận khác;
- Yêu cầu bên thế chấp thực hiện tiếp nghĩa vụ bảo đảm trong
trường hợp giá trị nghĩa vụ mà bên c nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c
căn cứ phát sinh quyền đòi nợ thực hiện không đủ đ thanh toán giá trị
nghĩa vụ của bên thế chấp;
- Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định
của pháp luật.
2.5.5. Các phƣơng thức xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
BLDS 2015, các phương thức xử lý TSBĐ được quy định thống
nhất tại Điều 303. Các phương thức này quy định như sau:
- Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm c quyền thỏa thuận một
trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
 Bán đấu giá tài sản;

20


 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
 Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đ thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

- Đảm bảo khắc phục được những vướng mắc, những lỗ hổng
của pháp luật khi áp dụng trong thực tế.

21


3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để
bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
3.2.1. Về điều kiện đối với nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
- Chính phủ cần ban hành một văn bản pháp luật quy định về việc
xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng Hệ thống thông tin về nhà ở.
- Phân cấp thẩm quyền xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin
về nhà ở rõ ràng từ cấp trung ương đến địa phương.
- Các cá nhân, tổ chức c nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin
về nhà ở cần phải dựa trên căn cứ nhu cầu thực tế về giao dịch nhà ở
- Bỏ các quy định về việc tiếp nhận trực tiếp đơn yêu cầu ngăn
chặn giao dịch đối với nhà ở tại các cơ quan như UBND các cấp, các
Văn phòng đăng ký đất đai hay các tổ chức hành nghề công chứng. Thay
vào đ cá nhân, tổ chức c tranh chấp liên quan tới nhà ở phải thực hiện
việc khởi kiện tại Tòa án c thẩm quyền theo tr nh tự của Pháp luật tố
tụng dân sự.
3.2.2. Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Bổ sung quy định cụ th về việc xác định thẩm quyền của
người đại diện tổ chức khi tham gia giao dịch.
- Bổ sung các quy định về thế chấp tài sản đ bảo đảm nghĩ vụ
cho bên thứ ba.
- Các cơ quan quản lý như Bộ tư pháp, Sở tư pháp, Ngân hàng
nhà nước cần phải thường xuyên tổ chức các đoàn thanh tra định kỳ

định đã ra đời từ khá lâu ở Việt Nam. Mặc dù đã được sửa đổi, bổ xung,
thay thế nhiều lần nhưng các quy định về thế chấp nhà ở thường không
được đánh giá đúng mức và thường bị ghép vào chung với các quy định
về thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân khiến việc áp dụng
và thực hiện nhưng quy định về thế chấp nhà ở n i chung và thế chấp
nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng n i riêng gặp nhiều kh
khăn và vướng mắc.
Những nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng trong Luận văn này nhằm hệ thống h a các
quy định pháp luật c liên quan, đồng thời chỉ ra những vướng mắc
trong việc áp dụng và thực hiện các quy định này. Qua đ , tác giả luận
văn đưa ra những định hướng, giải pháp cho việc sửa đổi, Bổ sungcác
quy định pháp luật, các cơ chế thực hiện pháp luật trong hoạt động thế
chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng trên thực tế. Hi
vọng trong một phạm vi nhất định, những nghiên cứu trong Luận văn
này sẽ g p phần hoàn thiện Hệ thống pháp luật về thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng tại Việt Nam.
Tuy nhiên, đ xây dựng một cơ chế đồng bộ, thống nhất về thế
chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng th cần c sự quan
tâm, chỉ đạo của Chính phủ, của tất cả các Bộ, các Cơ quan ngang bộ,

23