VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 838.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

luôn ở cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận
văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này.
Đà Nẵng, ngày …. tháng …. năm 2018
Tác giả


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG ........................................................................................................................... 4
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai

4

1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

12

1.3. Hợp đồng tín dụng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp
23
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ ............... 30
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................ 30
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại



Tài sản bảo đảm

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

BPBĐ

Biện pháp bảo đảm

TSHTTTL

Tài sản hình thành trong tương lai

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài



Thúy, bảo vệ tại Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014; luận văn Thạc sĩ
Luật “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của
Ngân hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Hải Hà, bảo vệ tại
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015.
Các công trình nói trên chủ yếu khảo sát những quy định pháp luật có hiệu
lực từ năm 2013 trở về trước, trong khi kể từ sau năm 2013 đến nay quy định pháp
luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là việc ban hành và có hiệu lực thi
hành của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị định, thông tư hướng
dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với nhà ở,…Tính đến nay, hầu như chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích
chuyên sâu về quy định mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi
pháp luật.
Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp là
NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành để đảm bảo nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này
tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các
giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu: Tác giả xác định mục đích chính của luận văn là
phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện
hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai; đánh giá tính hiệu quả của những quy định hiện hành, chỉ ra những vướng mắc
còn tồn tại ngay cả khi Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu
lực pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ đó tác giả đề xuất ý kiến để tiếp tục hoàn thiện
quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro của loại thế chấp này, góp phần phát huy

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng.

3


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định pháp luật hiện hành,“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản” [4, Khoản 1 Điều 105].
Khái niệm về tài sản của BLDS đã đưa ra nội hàm của vật khác hẳn với quy
định cũ đó là “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản” [2, Điều 172]. Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không
còn “vật có thực” mà chỉ còn lại vật. Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát
hơn so với trước, không bị giới hạn trong từ “có thực” mà đã là vật nói chung, theo
đó có thể hiểu được là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng
vật chất nào khác tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta. Với sự phát triển
không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự tăng trưởng liên tục của thương
mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu như càng ngày càng mở rộng và
không có giới hạn cụ thể, do vậy việc mở rộng nội hàm của vật trong khái niệm tài
sản là phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu
một cách bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh và có cách thức điều chỉnh

giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [25, Điều 4] và sau đó đã
ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ –
CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm:
a) Tài sản hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật;
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. [29,
Điều 1].
Đến khi BLDS 2015 chính thức có hiệu lực, nội hàm của TSHTTTL đã được

5


quy định rõ hơn nữa, bao gồm:
“a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.” [4, Khoản 2 Điều 108]
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL,
BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán
là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền
sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ
tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó [3, Điều 439]. Vì vậy đối với tài sản bắt
buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ
tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định
pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập