BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------------PHAN NGỌC TRÂM

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Kiều Giang

HÀ NỘI - NĂM 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh
sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên
và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp trong
suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân
thành đến Tiến sĩ Nguyễn Kiều Giang – thầy giáo kính mến đã hết lòng
giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện nghiên cứu Luận văn của mình.
Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ...................................................... 6
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai ..................................... 6
1.1.1. Khái niệm ......................................................................................... 6
1.1.1.1. Tài sản hình thành trong tương lai ................................................. 6
1.1.1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai ................................................. 11
1.1.2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai ..................................... 13
1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai......................................... 15
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 15
1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ................... 15
1.2.1.2. Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .................... 16
1.2.2. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai..................... 21
1.3. Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai ở Việt Nam....................................................................... 23
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ................................................................... 32
2.1. Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 33
2.1.1. Chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai ............................................................................................................. 33
2.1.2. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...................... 35
2.1.2.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
................................................................................................................. 35
2.1.2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
................................................................................................................. 36


2.1.3. Phân biệt hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp
đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở ................. 40
2.1.4. Trình tự thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.......... 41


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở nước ta từ những
năm 1980, tín dụng Ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò
quan trọng. Với điều kiện nền kinh tế nông nghiệp trước đây đang từng
bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu hỗ trợ về vốn đối với các
tổ chức, cá nhân là điều tất yếu. Trong đó, tín dụng Ngân hàng là hình thức
tín dụng chủ yếu; là điều kiện để bảo đảm quá trình sản xuất kinh doanh
diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động, tập trung vốn để thúc
đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống người dân; cao
hơn, tín dụng Ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Với
tầm quan trọng như vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này
phát triển lành mạnh, trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay của Tổ chức
tín dụng.
Trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam
hiện nay, cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai, hay còn
gọi là sản phẩm “cho vay mua nhà dự án” đối với những dự án chưa hoàn
thành là một chính sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho
khách hàng có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở. Do vậy, hoạt động này ngày
càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo của nhiều tầng lớp nhân dân.
Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện bởi các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, pháp luật đã chính thức ghi
nhận nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có thể được dùng để
thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng
thông qua hàng loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên, pháp luật


~2~

~3~

đảm,…. Vì vậy, cũng có khá nhiều nghiên cứu, bài viết liên quan đến vấn
đề này như “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả
Hoàng Anh Tuấn năm 2006; “Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại Ngân
hàng thương mại”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Vũ Thị Thu Hằng năm
2010; “Pháp luật về bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam”, Luận văn
thạc sỹ của tác giả Lê Thị Mai Hương năm 2010; “Tài sản thế chấp và xử
lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện
hành”, Luận văn tiến sỹ của tác giả Vũ Thị Hồng Yến năm 2013; “Thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn
thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;…
Tuy nhiên, do sự thay đổi các quy định pháp luật như Luật nhà ở năm
2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014
cùng một số nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành về việc nhận thế chấp,
đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở HTTTL
như Thông tư số 08/2014/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN…Tính đến nay, chưa có
công trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu về quy định mới cũng như
chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi pháp luật.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định pháp luật về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng các quy định
này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về hoạt động thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở hình thành trong


~4~

~5~

Luận văn được thực hiện trên cơ sở kết hợp các phương pháp nghiên
cứu chủ yếu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương
pháp phân tích, tổng hợp để làm rõ các luận điểm nghiên cứu nêu trong
luận văn.

6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Về ý nghĩa lý luận, luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về các
khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong
tương lai, thế chấp, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,… và hệ
thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tương lai.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham
khảo cho những người làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu
và hoàn thiện những quy định của pháp luật về hoạt động thế chấp có tài
sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng thương mại
Việt Nam.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương I: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai
Chương II: Thực trạng pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng
Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai



tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng cũng có quy định tương tự: “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình
thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ
chức tín dụng.”2. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là
“tài sản hình thành từ vốn vay”, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
chỉ nhằm mục đích vay vốn để hình thành nên tài sản đó mà không được sử
dụng vào mục đích nào khác. Quy định này tạo điều kiện cho Ngân hàng có
thể kiểm soát được mục đích sử dụng vốn vay của khách, theo dõi được
tiến độ hình thành tài sản và trong trường hợp khách hàng mất khả năng
thanh toán thì Ngân hàng vẫn có thể xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay.
Sau một thời gian áp dụng, quy định tài sản hình thành trong tương lai
đã thể hiện một số điểm bất cập cũng như chưa rõ ràng: Một là, quy định
tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau
thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm chỉ giới hạn tài sản hình thành trong tương lai ở vật, chưa đề cập đến
các dạng tài sản khác; Hai là, quy định mới chỉ thừa nhận tài sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch là tài sản hình thành trong tương lai,
chưa đề cập đến những tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở
hữu tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm; Ba là, quy định tài sản hình
thành trong tương lai “sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm” mà không
đưa ra một mốc thời gian cụ thể sẽ dẫn tới nhiều rủi ro cho bên nhận bảo
đảm do việc tài sản trong tương lai có thực sự thuộc quyền sở hữu của bên
bảo đảm hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan
1

Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch
bảo đảm.
2
Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm

kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm
3

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005


~9~

mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.” 4. Mặc dù đã giải thích cụ thể hơn
nhưng dựa vào quy định trên, vẫn chưa thể xác định tài sản nào là tài sản
hình thành trong tương lai do khái niệm không nêu bất kỳ căn cứ hay tiêu
chí nhận diện nào. Phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22
tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm ra đời thì tài sản hình thành trong tương lai mới được
quy định một cách rõ ràng:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a, Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b, Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c, Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở
hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới
được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng
đất.”5
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định tài sản
hình thành trong tương lai, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về thời điểm
chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục

Kế thừa và khắc phục những hạn chế trong khái niệm về tài sản nói
riêng và tài sản hình thành trong tương lai nói chung của Bộ luật Dân sự
2005 và các văn bản dưới luật trước đây, Bộ luật Dân sự 2015 ra đời (có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) đã phát triển, bổ sung và làm rõ
thêm khái niệm về tài sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện
nay như sau:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động
sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”7
Theo khái niệm tài sản tại Bộ luật Dân sự 2015, tài sản không chỉ gồm
“vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” như Bộ luật Dân sự 2005 mà
quy định rõ tài sản gồm động sản và bất động sản, thừa nhận tài sản hình
7

Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017)


~ 11 ~

thành trong tương lai là một loại tài sản. Trong đó, quy định mốc thời gian
cụ thể để xác định tài sản hình thành trong tương bao gồm:
“a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản
sau thời điểm xác lập giao dịch.”8
Bằng khái niệm này, Bộ luật Dân sự 2015 đã đưa ra cách hiểu thống
nhất giúp nhận diện tài sản hình thành trong tương lai đó là tài sản phải
chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại
thời điểm ký kết. Việc ghi nhận tài sản hình thành trong tương lai vào Bộ
luật Dân sự là một tiến bộ trong khoa học pháp lý và là một sản phẩm tất
yếu của nền kinh tế thị trường, khi mà các giao dịch kinh tế, dân sự, thương

lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà
ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế
chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế
được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép
xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
Giấy chứng nhận).”9. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai có thể là
tài sản có thực nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu tại thời điểm
xác lập hợp đồng thế chấp hoặc đang trong quá trình hình thành (đang
trong quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây
dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng).
Khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, nhà ở hình thành trong tương lai được
hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm
thu đưa vào sử dụng.”10. Cụ thể tại Điều 148 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư
số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hàng Nhà

9

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

10


~ 13 ~

nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu
tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định nhà ở hình


trong tương lai là một loại tài sản được phép tham gia giao dịch thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy đây là một dạng tài sản đặc thù và
các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiềm ẩn
nhiều rủi ro so với các tài sản hiện có nhưng để bắt kịp với trình độ phát
triển kinh tế - xã hội hiện nay khi các giao dịch liên quan đến nhà dự án,
chung cư hình thành trong tương lai ngày càng nhiều thì không thể không
xem nó là một loại tài sản và loại nó ra khỏi các giao dịch thế chấp. Việc
thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đã làm đa
dạng, phong phú hơn các loại tài sản tham gia giao dịch thế chấp, tạo điều
kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt
hơn.
Nhà ở hình thành trong tương lai còn là đối tượng của quyền sở hữu đây là một chế định pháp lý quy định địa vị của chủ sở hữu tài sản, các căn
cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Về nguyên tắc, chủ sở hữu
có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của
mình (nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ thể khác),
trong đó có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Do vậy, mặc dù chủ sở hữu đối với tài sản hình thành
trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng mặc
dù chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất
định để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Có thể nói, quyền sở hữu đối
với nhà ở hình thành trong tương lai là một chế định mở trong giao dịch
dân sự.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm
giao kết giao dịch dân sự
Khác với những tài sản thông thường, nhà ở hình thành trong tương lai


~ 15 ~

~ 16 ~

quan hệ. Tài sản thế chấp trong quan hệ này chỉ được đem ra xem xét và
giải quyết khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp. Khi tài sản được
cam kết để bảo đảm thực thi cho một nghĩa vụ thì ngay lập tức chúng tạo ra
những quyền cụ thể cho bên nhận thế chấp và cũng đồng thời hạn chế
những quyền nhất định của bên thế chấp đối với tài sản đó.
Mặc dù được đề cập ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhưng khái
niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn không được giải thích,
định nghĩa. Dựa vào quy định về khái niệm thế chấp tài sản và khái niệm
nhà ở hình thành trong tương lai, có thể rút ra một khái niệm như sau: “Thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên (gọi là bên thế chấp)
dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không
chuyển giao nhà ở (sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế chấp.”
1.2.1.2. Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản do vậy, thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai cũng mang những đặc điểm chung của
biện pháp thế chấp gồm:
Một là, không có sự chuyển giao tài sản
Với tư cách là một biện pháp thế chấp tài sản, giao dịch thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai không có sự chuyển giao tài sản thế chấp giữa
hai bên chủ thể - đây là đặc trưng riêng của biện pháp thế chấp so với các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông thường khác. Điều này
được thể hiện trong phần định nghĩa về thế chấp tài sản tại Điều 342 Bộ
luật Dân sự 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển




~ 18 ~

Hơn nữa, Tổ chức tín dụng sẽ nắm giữ toàn bộ những giấy tờ pháp lý
chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai của bên
thế chấp. Do vậy, mặc dù không có sự chuyển giao tài sản thế chấp nhưng
lợi ích giữa các bên chủ thể vẫn được bảo đảm.
Tuy nhiên, do thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng
là một loại tài sản đặc thù, tài sản “chưa có thực” tại thời điểm giao kết vì
vậy, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang đặc điểm
của biện pháp bảo đảm tín dụng nói chung, biện pháp thế chấp tài sản nói
riêng mà nó còn mang những đặc trưng riêng khác biệt so với thế chấp tài
sản thông thường, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, bên nhận thế chấp là Tổ chức tín dụng
Chủ thể trong hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – cụ
thể là bên nhận thế chấp chỉ có thể là Tổ chức tín dụng (“Tổ chức, cá nhân
xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của
mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng
nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” – Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014),
trong khi bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thông thường
không có quy định bắt buộc phải là Tổ chức tín dụng. Quy định này nhằm
hạn chế rủi ro đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
do Tổ chức tín dụng hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực đặc thù là tiền tệ
và tín dụng, vì vậy Tổ chức tín dụng luôn có khả năng phòng ngừa và hạn
chế rủi ro cao hơn so với các chủ thể khác. Vì vậy, quy định chỉ các Tổ
chức tín dụng mới có quyền nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
vừa là biện pháp phòng tránh rủi ro vừa tạo thị trường độc quyền cho các

hình thành và chưa được đăng ký quyền sở hữu thì không thể khẳng định


~ 20 ~

bên thế chấp là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất của toàn bộ tài sản thế
chấp; ở đây, bên thế chấp chịu sự ràng buộc bởi các quyền, nghĩa vụ theo
hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và rõ ràng trong một phạm vi
nào đó (ví dụ như khi bên mua nhà chưa nộp hết tiền mua nhà cho chủ đầu
tư hay bên mua nhà vi phạm một phần nghĩa vụ của hợp đồng mua
bán,….), cả chủ đầu tư và bên thế chấp (bên mua nhà) đều có quyền, lợi ích
đối với nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp. Thỏa thuận ba bên
còn bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp (trong việc kiểm tra, giám sát
quá trình hình thành nhà ở đang thế chấp), hạn chế những rủi ro như bên
thế chấp cố tình không thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký
với chủ đầu tư hoặc chuyển giao quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng đó cho
người khác. Ngoài ra, xuất phát từ bản chất của nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký
quyền sở hữu, trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đối với bên
nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản đó ngay cả
khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu. Do vậy cam kết ba bên với
Chủ đầu tư sẽ là cơ sở pháp lý hạn chế tranh chấp để bên nhận thế chấp có
thể xử lý tài sản một cách hợp pháp và dễ dàng hơn.
Thứ tư, chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn
tại Tổ chức tín dụng nhằm mục đích mua, xây dựng chính nhà ở đó
Do đối tượng của quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là
“tài sản chưa có thực”, do vậy nó luôn tiềm ẩn những rủi ro ở mức cao hơn
thế chấp tài sản thông thường. Hơn nữa, tại thời điểm ký kết giao dịch bảo
đảm, tài sản thế chấp chưa hình thành, quyền sở hữu của bên thế chấp cũng
chưa được công nhận mà lúc này bên thế chấp chỉ có chứng từ chứng minh