Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay - Pdf 49

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 838.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

luôn ở cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận
văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này.
Đà Nẵng, ngày …. tháng …. năm 2018
Tác giả

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG ........................................................................................................................... 4
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai

4

1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

12

1.3. Hợp đồng tín dụng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp
23
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ ............... 30
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................ 30
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại

Tài sản bảo đảm

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

BPBĐ

Biện pháp bảo đảm

TSHTTTL

Tài sản hình thành trong tương lai

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Thúy, bảo vệ tại Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014; luận văn Thạc sĩ
Luật “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của
Ngân hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Hải Hà, bảo vệ tại
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015.
Các công trình nói trên chủ yếu khảo sát những quy định pháp luật có hiệu
lực từ năm 2013 trở về trước, trong khi kể từ sau năm 2013 đến nay quy định pháp
luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là việc ban hành và có hiệu lực thi
hành của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị định, thông tư hướng
dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với nhà ở,…Tính đến nay, hầu như chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích
chuyên sâu về quy định mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi
pháp luật.
Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp là
NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành để đảm bảo nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này
tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các
giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu: Tác giả xác định mục đích chính của luận văn là
phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện
hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai; đánh giá tính hiệu quả của những quy định hiện hành, chỉ ra những vướng mắc
còn tồn tại ngay cả khi Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu
lực pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ đó tác giả đề xuất ý kiến để tiếp tục hoàn thiện
quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro của loại thế chấp này, góp phần phát huy

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng.

3

Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định pháp luật hiện hành,“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản” [4, Khoản 1 Điều 105].
Khái niệm về tài sản của BLDS đã đưa ra nội hàm của vật khác hẳn với quy
định cũ đó là “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản” [2, Điều 172]. Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không
còn “vật có thực” mà chỉ còn lại vật. Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát
hơn so với trước, không bị giới hạn trong từ “có thực” mà đã là vật nói chung, theo
đó có thể hiểu được là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng
vật chất nào khác tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta. Với sự phát triển
không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự tăng trưởng liên tục của thương
mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu như càng ngày càng mở rộng và
không có giới hạn cụ thể, do vậy việc mở rộng nội hàm của vật trong khái niệm tài
sản là phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu
một cách bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh và có cách thức điều chỉnh

giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [25, Điều 4] và sau đó đã
ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ –
CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm:
a) Tài sản hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật;
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. [29,
Điều 1].
Đến khi BLDS 2015 chính thức có hiệu lực, nội hàm của TSHTTTL đã được

5

quy định rõ hơn nữa, bao gồm:
“a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.” [4, Khoản 2 Điều 108]
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL,
BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán
là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền
sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ
tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó [3, Điều 439]. Vì vậy đối với tài sản bắt
buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ
tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định
pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập

chặt chẽ sự phát triển của các dự án nhà đất nhất là các dự án nhà ở thương mại để
bán, việc này hạn chế các dự án hình thành mà không có nhà và cơ sở hạ tầng. Điều
này là rất hợp lý để tránh tình trạng các chủ đầu tư chỉ bán nhà trên giấy mà không
tiến hành các thủ tục theo quy định để tiến hành triển khai xây dựng dự án như: giải
phóng mặt bằng, bồi thường, xây dựng cơ bản… qua đó hạn chế các tranh chấp, bất
ổn xảy ra khi tiến hành phát triển một dự án nhà ở.
1.1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
Mặc dù có nhiều loại TSHTTTL, tuy nhiên nếu căn cứ vào các khái niệm và
quy định pháp luật liên quan về TSHTTTL, có thể rút ra một số đặc điểm của
TSHTTTL như sau:
Thứ nhất, là một loại tài sản.
Bộ luật Dân sự 2015 đã mở rộng khái niệm tài sản“Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản
và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [4, Điều
105]. Như vậy khái niệm vật đưa ra ở đây với nghĩa bao hàm rất là rộng đủ điểu
kiện đáp ứng vào các mối quan hệ dân sự. Với sự phát triển của khoa học kĩ thuật
thì khái niệm vật ngày càng mở rộng. Vật không chỉ là những thứ tồn tại hiện hữu
mà còn bao gồm cả những vật hay tài sản chắc chắn sẽ có. Vật vô cùng vô tận, có
thể hiện tại vật sẽ hình thành thành trong tương lai. Do vậy trong khái niệm vật thì
đã bao gồm các vật hình thành trong tương lai và coi đó là một loại tài sản trong
khái niệm tài sản. Chúng ta thấy rằng TSHTTTL làm một dạng tài sản mang tính

7

chất đặc thù và có nhiều đặc điểm khác với các tài sản hiện hữu. Và việc thừa nhận
nó hay không thừa nhận thì nó vẫn tồn tại và phát triển trong thế giới vật chất của
chúng ta. Quan trọng việc chúng ta làm sao thừa nhận nó, coi nó là loại tài sản bằng
các quy định pháp luật để kiểm soát và tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng thời làm đa dạng và phong phú hơn

sự dự liệu của các bên liên quan do vậy yếu tố rủi ro trong các quan hệ giao dịch
liên quan tới tài sản này là tiềm tàng rất lớn vì vậy các quy định pháp lý phải khắt
khe nhằm đảm bảo tránh các tranh chấp hay phòng ngừa rủi ro cho các bên khi tham
gia vào các quan hệ giao dịch mua bán, thế chấp tài sản đặc biệt này. Ví dụ trong
quan hệ mua bán nhà NƠHTTTL việc pháp luật quy định rất chặt chẽ về giao dịch
mua bán đó là: Điều kiện NƠHTTTL là đối tượng của hợp đồng mua bán được quy
định cụ thể tại Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đó là tại thời điểm giao dịch thế chấp
về nhà ở đã có thiết kế kĩ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà
ở, đã hoàn thiện thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo
cho sở giao xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định pháp luật. Đây là
đặc điểm quy định cụ thể của pháp luật để đảm bảo tính chắc chắn của nhà ở sẽ có
trong tương lai để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.2.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Trong giao dịch bảo đảm, NƠHTTTL là một dạng tài sản bảo đảm có tính
đặc thù, đòi hỏi có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh nhằm đảm
bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mai nói chung, giao dịch thế chấp
NƠHTTTL tại các ngân hàng thương mại nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho
các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên
quan đến loại tai sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung nên có rất nhiều bất
cập chưa giải được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh
đã gây khó khăn cho quá trình giải quyết các tranh chấp có đối tượng là NƠHTTTL.
Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành trước đây thì khái niệm
NƠHTTTL chưa được nêu cụ thể mà tại các văn bản này chỉ đưa ra các khái niệm
liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng NƠHTTTL mà không xác
định rõ cụ thể được khái niệm thế nào là khái niệm NƠHTTTL. Cụ thể như:
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép:
“Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu
cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã

dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hai yếu tố này phải đồng thời được
thỏa mãn mới gọi là NƠHTTTL. Kết hợp với quy định về tài sản hình thành trong
tương lai tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, việc xác định nhà ở chưa hình thành hay

10

đã hình thành phải gắn với một thời điểm xác định, là thời điểm xác lập giao dịch có
đối tượng là nhà ở này. Như vậy, giao dịch có đối tượng là NƠHTTTL khi tại thời
điểm xác lập giao dịch, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa và sử dụng. Khi đã xác định được đối tượng nào là NƠHTTTL thì
các quan hệ pháp lý phát sinh liên quan tới NƠHTTTL như mua bán, thế chấp sẽ
được cụ thể hóa hơn, nhất quán hơn, tránh trường hợp hiểu sai và không phân biệt
được thế nào là nhà ở có sẵn (đã có ở hiện tại) và NƠHTTTL dẫn tới nhưng tranh
chấp không đáng có gây thiệt hại về tài chính và mất nhiều thời gian.
1.1.2.2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
NƠHTTTL là tài sản cho nên nó mang các đặc điểm chung của một tài sản
hình thành trong tương lai như đã nêu ở phần trên ngoài ra nó sẽ có một số đặc điểm
riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành.
Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm hiện tại
thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình
thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thông qua. Như vậy về mặt thực tế thì phải nhìn thấy được rằng có
cơ sở về tính khả thi ngôi nhà đó đang hình thành theo như tài liệu, số liệu chứng
minh, phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình các bên tiến hành xây
dựng và tạo dựng nó để khi người ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn
sẽ hình thành. Mặt khác về mặt thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở
chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự
chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ
thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết do vậy về cơ bản đây là cơ sở ban đầu

1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp là một biện pháp đảm bảo nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuất
hiện từ thời La Mã cổ đại. Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong Luật La
Mã với nền tảng pháp lý là lý thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hưởng và chi
phối mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật về thế chấp ở các
nước theo hệ thống luật Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản.
Theo từ điển luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Thế
chấp: biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ
dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu

12

năm, công trình xây dựng khác…Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động
sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng
như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật
phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế
chấp giữ, trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người
thứ ba giữ. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong
hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng
công chứng hoặc văn phòng công chứng) hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định .
Hay theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật
Hà Nội: “Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (Hoặc theo quy định của
pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng
không chuyển giao tài sản cho bên có quyền” [44, Tr.77].

Hai là, giá trị bảo đảm thường phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
Với tư cách là biện pháp bảo đảm tín dụng, thông thường giá trị tài sản bảo
đảm cho nghĩa vụ sẽ phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm. Khi lựa chọn tài sản thế
chấp, TCTD thường ưu tiên lựa chọn những tài sản có tính thanh khoản cao và giá trị
tài sản thế chấp lớn hơn nghĩa vụ trả nợ (phần lớn các Ngân hàng thương mại hiện
nay đều quy định hạn mức cho vay tối đa chỉ ≤ 75% giá trị tài sản thế chấp) để bảo
đảm khả năng thu hồi nợ trong trường hợp bên thế chấp không đủ khả năng, điều kiện
trả nợ. Hơn nữa, TCTD sẽ nắm giữ toàn bộ những giấy tờ pháp lý chứng minh quyền
sở hữu đối với NƠHTTTL của bên thế chấp. Do vậy, mặc dù không có sự chuyển
giao tài sản thế chấp nhưng lợi ích giữa các bên chủ thể vẫn được bảo đảm.
Ba là, tài sản bảo đảm trong mối quan hệ thế chấp có thể là bất động sản
nhưng cũng có thể bao gồm các các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên,
tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó nhà ở
và đặc biệt là thế chấp NƠHTTTL được nhắc đến khá nhiều trong các quy định
pháp luật. Đây là tài sản có giá trị lớn và do đặc tính của tài sản này là mang tính cố
định về vật lý, tức là không di chuyển, di dời khỏi vị trí ban đầu được, hoặc nếu di
dời thì rất khó khăn. Do vậy việc thế chấp các tài sản này phù hợp hơn đảm bảo
việc không chuyển giao tài sản trong quá trình thực hiện giao dịch.
Bốn là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế

14

chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể
chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận
thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện. Việc bên thế chấp khi đã thực hiện
đầy đủ cam kết của mình thì sau khi thực hiện xong các bên sẽ xóa bỏ quan hệ thế
chấp này, tài sản thế chấp sẽ không còn tình trạng pháp lý là thế chấp nữa nên việc
khôi phục trình trạng sở hữu đầy đủ cho bên chủ sở hữu là theo đúng bản chất của
thế chấp.

tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL. Mà phải các TCTD đủ điều kiện và được sự
cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được tham gia nhận thế chấp
NƠHTTTL. Do vậy đã hạn chế đi số lượng bên nhận thế chấp NƠHTTTL.
Thứ hai, không có sự chuyển giao tài sản và các bên cũng không sử dụng
nhà ở đang thế chấp để sinh lợi. Do chưa có tại thời điểm thế chấp chỉ là tài sản
hình thành trên giấy tờ hay đang quá trình xây dựng, hình thành do vậy công năng
chủ yếu của ngôi nhà không được sử dụng được do vậy về mặt sinh lợi từ tài sản là
NƠHTTTL hầu như không phát huy được.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp NƠHTTTL quy định một số quyền và nghĩa vụ
đặc biệt.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp là NƠHTTTL - một loại tài sản đặc biệt
chưa hình thành trên thực tế hoặc đã hình thành nhưng chưa được đăng ký quyền sở
hữu cho bên thế chấp vì vậy khi thiết lập giao dịch, các bên sẽ phải bổ sung thêm
các quyền, nghĩa vụ đặc biệt, trong đó chú trọng đến các quyền, nghĩa vụ liên quan
đến quá trình hình thành tài sản. Trong đó, bên thế chấp có nghĩa vụ tiếp tục thực
hiện các điều kiện cần thiết để hoàn thành việc xây dựng nhà ở cũng như thực hiện
thủ tục đăng ký quyền sở hữu; bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, giám sát quá
trình hình thành nhà ở đó nhưng cũng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho
việc hình thành tài sản.
Do tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên thế chấp chưa được đăng
ký quyền sở hữu đối với tài sản mà chỉ có giấy tờ chứng minh tài sản đó trong
tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình vì vậy, pháp luật cho phép
trong trường hợp phải xử lý tài sản thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản
đó ngay cả khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu – đây là quyền đặc biệt của
bên nhận thế chấp chỉ có trong giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Thứ tư, thỏa thuận ba bên trong quan hệ thế chấp.
Khi nhận thế chấp NƠHTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp

16

17

nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp
nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức,
cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó”
[34, Khoản 3 Điều 3].
Thứ sáu, nhà ở là đối tượng của biện pháp thế chấp phải thỏa mãn các điều
kiện quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, cụ thể bao gồm:
- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này;
- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại
khoản 1 Điều này;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá
dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [34, Khoản 2 Điều 7].
Với đặc điểm trên, sẽ có sự thay đổi về tình trạng pháp lý của NƠHTTTL khi
nó đã được hoàn thành. Thời điểm hoàn thành được hiểu là nhà ở đã xây xong, đã
thực hiện việc bàn giao và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu- có nghĩa
là bên mua đã có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở. Điều này đồng nghĩa với
việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán, quyền của bên mua trong hợp

1.2.3. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Luật nhà ở năm 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối
với việc thế chấp NƠHTTTL là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật
về GDBĐ nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng. Theo
Điều 147 và 148 của Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được
thế chấp tại ngân hàng thương mại một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng
nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoăc xây
dựng nhà ở đó. Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một điểm mới

19

Nhờ tải bản gốc

Tài liệu, ebook tham khảo khác

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay - Pdf 49

Tài liệu, ebook tham khảo khác

Học thêm