Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam
Nguyễn Thanh Thúy
Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 01 07
Người hướng dẫn: TS. Phan Thị Thanh Thủy
Năm bảo vệ: 2014
Keywords. Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Thế chấp nhà ở
Content
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam từ giữa những năm 1980, tín
dụng ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh
tế. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu; là điều kiện
để đảm bảo quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động,
tập trung vốn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống người dân; cao
hơn, tín dụng ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Với tầm quan trọng như
vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này phát triển lành mạnh, trong đó có biện
pháp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (TCTD). Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các
ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền
vay phổ biến và hiệu quả. Và hiện nay, các loại tài sản được đưa vào giao dịch thế chấp ngày
càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL),
trong đó có tài sản là nhà ở HTTTL.
Về vấn đề thế chấp tài sản HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng, pháp
luật Việt Nam đã có những quy định liên quan nhưng chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. Do đó,
hiệu quả thực thi trên thực tế chưa cao và còn nhiều vướng mắc như: vướng mắc trong việc xác
định nhà ở HTTTL, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng mắc khi thực hiện thủ tục
giao kết hợp đồng thế chấp; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL….
Trong quá trình thực tế hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với
rất nhiều các giao dịch bảo đảm có đối tượng là nhà ở HTTTL, qua đó cũng thấy được những
khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài
viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở HTTTL.
- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm tín dụng trong hoạt
động của các TCTD.
- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật
liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các
quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp
dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL
với đối tượng là nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP).
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các
phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp
thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để
làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của Luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt


Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL.
Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hi vọng sẽ đem lại những kết

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
10. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
11. Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.


12. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng, Hà Nội.
13. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2010/NĐ-CP ngày 08/12 về công chứng, chứng thực, Hà
Nội.
14. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
15. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở, Hà Nội.
16. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,
Hà Nội.
17. Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (2007), Công văn số
232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10 gửi Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký
nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh về việc giải quyết yêu
cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Hà Nội.
18. Ngô Huy Cương (2003), “Tổng quan về luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội,
Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52.
19. Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật
dân sự 2005 và định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22),
tr.21-29.
20. Nông Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật
dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
21. Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật,

38. Trần Văn Sơn (1999), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng
tín dụng ngân hàng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, Luận văn Thạc sĩ Luật
học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
39. Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn về tài sản hình thành trong tương lai và lĩnh
vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, Học viện Tư pháp, (1), tr.16-20.
40. Vụ Hành chính Tư pháp - Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5 gửi
Phòng công chứng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc công chứng hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Hà Nội.
41. Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.