ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Đoàn Quang Cương

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS
VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP
TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
(THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Đoàn Quang Cương

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS
VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP
TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
(THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý,
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giảng
dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích để tôi hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Bình,
người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo, giải đáp thắc mắc cho tôi trong suốt
thời gian hoàn thiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới PGS.TS.Trần Văn Tuấn người đã
định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường nghiên cứu khoa học, giải đáp chỉ
dẫn khi tôi gặp khó khăn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến UBND Thị trấn Quốc Oai, Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Quốc Oai đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đoàn Quang Cương

iii


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 5
1.1. Tổng quan về định giá đất .................................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm cơ bản ..........................................................................................5
1.1.2. Nguồn gốc giá trị đất đai ...............................................................................8
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ...............................................................8
1.2. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác định giá đất ........................................ 13
1.2.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................13

3.2.2. Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................46
3.2.3. Chuẩn bị dữ liệu ..........................................................................................55
3.2.4. Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................60
3.2.5. Xây dựng bản đồ chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố và bản đồ giá đất ........65
3.2.6. Đánh giá kết quả thử nghiệm ......................................................................68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 76
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 82

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố khu vực ...................12
Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố cá biệt .....................13
Bảng 2.1: Giá trị tải nhân tố tương ứng với kích thước mẫu....................................26
Bảng 2.2: Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n ..............................................29
Bảng 2.3: Mẫu bảng hỏi mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ..................35
Bảng 3.1: Phân cấp các tuyến đường chính ở thị trấn Quốc Oai..............................42
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Quốc Oai năm 2017 ................................45
Bảng 3.3: Các biến quan sát ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai ...............47
Bảng 3.4: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố
trong nhóm cá biệt .....................................................................................................49
Bảng 3.5: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố
trong nhóm vị trí........................................................................................................50
Bảng 3.6: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong
nhóm khu vực ............................................................................................................50
Bảng 3.7: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong
nhóm chính sách ........................................................................................................51

Hình 2.4: Mô hình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất ..................................33
Hình 2.5: Quy trình lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................34
Hình 2.6: Phân cấp các chỉ tiêu trong phân tích thứ bậc ...........................................37
Hình 2.7: Mô phỏng định giá đất bằng phương pháp nội suy...................................38
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Quốc Oai trong huyện Quốc Oai…………………...39
Hình 3.2: Khai báo biến trong phần mềm SPSS .......................................................48
Hình 3.3: Khai báo mức độ ảnh hưởng của các giá trị..............................................48
Hình 3.4: Giao diện chức năng phân tích nhân tố .....................................................52
Hình 3.5: Phân tích mạng trong tính khoảng cách ....................................................58
Hình 3.6: Kết quả xác định số đỉnh thửa đất trong ArcGIS ......................................59
Hình 3.7: Mô tả quá trình tính độ lệch góc ...............................................................60
Hình 3.8: Kết quả tổng hợp độ lệch góc ...................................................................60
Hình 3.9: Phân cấp các chỉ tiêu trong định giá đất tại thị trấn Quốc Oai .................61
Hình 3.10: Kết quả so sánh phân bố không gian giá đất thực hiện bằng kỹ thuật nội
suy IDW và phương pháp GWR ...............................................................................72
Hình 3.11: Biểu đồ chênh lệch giá đất của phương pháp dùng chỉ số ảnh hưởng của
yếu tố và GWR ..........................................................................................................72

viii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là thành phần
quyết định đến sự phát triển của con người. Đất đai là tài sản có trước lao động và
cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai tham gia vào các hoạt động của
đời sống xã hội đem lại nhiều giá trị. Do đó, đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng
đầu của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề giá đất.
Giá đất là cơ sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, các chính

Với đặc trưng phân bố không gian của đất đai, định giá đất ở đô thị là một
công việc phức tạp đòi hỏi cần phải thu thập, lưu trữ, xử lý, phân tích về mặt không
gian một khối lượng lớn dữ liệu. Với thế mạnh về lưu trữ, quản lý và phân tích dữ
liệu không gian, công nghệ hệ thông tin địa lý (GIS) là sự lựa chọn tốt phục vụ công
tác định giá đất.
Thị trấn Quốc Oai là thị trấn thuộc huyện ngoại thành nằm ở khu vực phía
tây Thủ đô Hà Nội. Các giao dịch về bất động sản khu vực này ngày càng sôi động
do có sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ sở hạ tầng và diện mạo đô thị, một số khu đô
thị mới hình thành như khu đô thị Ngôi nhà mới, khu đô thị Quốc Oai. Do đó, việc
xác định các chỉ số ảnh hưởng đến giá đất và giá trị đất đai sẽ là cơ sở để các nhà
hoạch định chính sách sử dụng có hiệu quả trong quy hoạch sử dụng đất và phát
triển thị trường bất động sản.
Xuất phát từ những luận cứ đó, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu ứng dụng
GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử
nghiệm tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội)” là cần thiết và có ý nghĩa thực
tiễn cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Ứng dụng được công nghệ GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP
trong định giá đất ở đô thị trên cơ sở thử nghiệm tại tại thị trấn Quốc Oai, huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về giá đất, giá trị đất đai và tình hình định giá đất ở
Việt Nam và trên thế giới.
- Nghiên cứu xây dựng quy trình ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa
chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị.
- Thử nghiệm định giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai,
thành phố Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng 5 phương pháp
nghiên cứu chính:

giá đất bằng thang đo Likert. Ngoài ra, phương pháp này còn được dùng để thu thập
thông tin của các thửa đất đã giao dịch trên thị trường như: diện tích, mặt tiền, hình
thể, pháp lý,... và giá của những bất động sản đã giao dịch thành công trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá: phương pháp này được sử dụng
nhằm đánh giá độ tin cậy trong quá trình xác định giá đất. Theo đó, luận văn so
sánh hiệu suất của mô hình tuyến tính nhỏ nhất và mô hình hồi quy trọng số địa lý
3


theo chỉ số phần dư, chỉ số AICc, R2 hiệu chỉnh để lựa chọn mô hình thích hợp. Từ
mô hình có hiệu suất cao hơn, giá đất khi thực hiện bởi hai phương pháp được tổng
hợp, so sánh và đánh giá sự chênh lệch về mức giá của hai cách tiếp cận.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Toàn bộ khu vực đất ở đô thị tại thị trấn
Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về giá đất ở đô thị và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị.
6. Kết quả đạt được
Xây dựng được quy trình định giá đất ở đô thị và cơ sở dữ liệu phục vụ định
giá đất của thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
7. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Đưa ra được cách lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị bằng
phương pháp phân tích nhân tố khám phá.
- Đề xuất được quy trình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất ở đô thị.
- Cho thấy được sự kết hợp của GIS và AHP trong định giá đất đem lại kết
quả tương đồng với việc sử dụng các mô hình hồi quy.
8. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của khu vực nghiên
cứu. Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai,

thể hiện sự quý trọng, giữ gìn hoặc có thể trao đổi được trong điều kiện thị trường
hiện nay. Ricardo cho rằng giá trị tương ứng hoặc phù hợp vè tiền, hàng hóa tại một
thời điểm nhất định. Khái niệm giá trị liên quan đến 2 điều kiện chính: (1) phải có
cầu trong thị trường, (2) phải có khó khăn nhất định để đạt được nó. Vì đất đai là tài
nguyên hữu hạn, dưới áp lực của dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao,
giá trị của đất đai sẽ tăng dần trong lương lai [80]. Khi nói đến giá trị, phải phân
biệt giữa giá trị trao đổi, giá trị thực và giá trị chuyển nhượng. Người ta có giá trị
thực nếu có số dư giữa cung và cầu. Nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu thì giá trị sẽ
giảm, ngược lại nó sẽ tăng lên.
Giá đất là một tham số để thể hiện giá trị của một đối tượng hoặc một tài sản.
Giá thể hiện bằng tiền được chấp nhận chung để so sánh các giá trị trong thị trường
[80]. Đất đai có vai trò như một tài sản chính và là cơ sở cho tài sản thế chấp và là
mỏ neo của hệ thống tài chính. Ở nước ta, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích. Do đó, theo Luật đất đai 2013, giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
5


b) Các loại giá đất
Trên thế giới và Việt Nam, giá đất tồn tại ở các dạng khác nhau như giá đất
thị trường, giá đất do nhà nước quy định. Ở Việt Nam, Nhà nước quy định Khung
giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Khung giá đất do chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng
loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá mà giá đất phổ biến
trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với
giá tối thiểu trong khung giá thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá cho phù hợp
[12].
Dựa trên những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua

dịch trong điều kiện bắt buộc, người mua và bán là đồng sở hữu, mua bán trong
quan hệ gia đình, mua bán trong nội bộ công ty, mua có tính chất đầu cơ.
c) Thị trường đất đai
Trên thế giới, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản
nhưng các khái niệm đó đều có một quan điểm chung khái quát về thị trường bất
động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông
qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ [6]. Một trong những định nghĩa cổ điển đề cập đến
thị trường bất động sản là định nghĩa theo Harvey. Theo đó, thị trường bất động sản
là cơ chế mà người mua và người bán các loại tài sản được tập hợp lại để xác định
giá tài sản được trao đổi [49]. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng hơn, chúng bao gồm tất cả các tổ chức, sắp xếp
thông qua đó bất động sản được sử dụng, giao dịch và phát triển. Đây là mối quan
hệ tổng hòa các giao dịch bất động sản trên một khu vực địa lý. Về chức năng, thị
trường bất động sản giúp thành lập mô hình giá cả, giá thuê và lợi nhuận. Theo
nghĩa hẹp, thị trường bất động sản liên quan đến các giao dịch về quyền là các tài
sản trên đất [23]. Đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. Tất cả các quan hệ giao dịch đất đai thông qua quan hệ hàng hóa - tiền
tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường đất đai [80]. Do đó, thị
trường đất đai là một dạng của thị trường bất động sản. Ở nước ta, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu [12], người dân được thực hiện
các quyền với đất, như vậy thị trường đất đai chính là thị trường quyền sử dụng đất.
Ở mức độ cao, thị trường đất đai được phân thành: thị trường cho thuê, thị trường
quyền sử dụng đất,... Với thị trường cho thuê, đây là thị trường cho việc sử dụng
của bất động sản. Phía cầu là những hộ gia đình, công ty và các tổ chức muốn sử
dụng không gian cho sinh hoạt, sản xuất, tiêu thụ. Về phía cung là những chủ sở
hữu bất động sản, cho người có nhu cầu thuê bất động sản của mình. Khác với các
hàng hóa khác, giao dịch đất đai sản không đơn thuần là các hoạt động mua bán mà
đối tượng của giao dịch còn là các quan hệ liên quan đến các quyền như thuê – cho
thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Như
vậy, thị trường đất đai được hiểu là tổng thể các giao dịch về đất đai sản dựa trên

năng tiếp cận việc làm ở các trung tâm, các cơ sở giáo dục và tiện ích giải trí [43].
Bên cạnh đó, hệ thống ga đường sắt cũng cải thiện khả năng tiếp cận đến các trung
hâm hành chính, làm các bất động sản gần các trạm trung chuyển hấp dẫn hơn.
Hệ thống công viên đô thị là một trong những yếu tố quan trọng của đô thị
nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Hệ thống công viên đô thị góp phần cải thiện
chất lượng cuộc sống đô thị [55]. Ngoài ra, thảm thực vật và các vùng nước, không
gian xanh là những yếu tố góp phần hạn chế tiếng ồn và ô nhiễm không khí trong đô

8


thị [27]. Do đó, công viên đô thị có tác động tích cực đến bất động sản. Trong
nghiên cứu tại Portland, các công viên có thảm thực vật tự nhiên sẽ có tác động lớn
đến giá đất. Các kết quả cho thấy, cứ tăng thêm 1km trong khoảng cách từ công
viên, giá trị tài sản giảm 5,9% [79].
Ở tầm vĩ mô, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, nhân khẩu, môi
trường, trong đó các yếu tố có quan hệ chặt chẽ với giá trị đất đai bao gồm tỉ lệ nhập
cư, thu nhập trung bình, lãi suất cho vay [54]. Một số yếu tố quan trọng nhất ảnh
hưởng đến giá đất bao gồm tình trạng kinh tế - xã hội - môi trường, khoảng cách
đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giao thông, các dịch vụ đô thị bao
gồm công viên, sân thể thao, trung tâm y tế, bệnh viện [60]. Dựa trên mô hình hồi
quy trọng số địa lý, Nakamura chỉ ra chất lượng môi trường sống có tác động tích
cực đến giá trị đất đai [65]. Tiếng ồn là một trong những nguồn gây khó chịu cho
người dân, gây hại cho sức khỏe, giảm sự tập trung và hiệu quả công việc [81]. Do
vậy, ảnh hưởng của tiếng ồn đến giá bất động sản được nghiên cứu ở nhiều nước
phát triển. Trong nghiên cứu của Becker (2003) đã phân tích sự ảnh hưởng của
tiếng ồn ở những con đường lớn ở Israel, kết quả cho thấy giá trung bình của các bất
động sản tăng 1,2% khi tiếng ồn giảm 1 dB [28]. Tương tự như vậy, dựa trên mô
hình hedonic về giá đất, Kim và cộng sự đã chỉ ra rằng, tại khu vực đô thị Seoul,
mức giá đất giảm 1,3% nếu tiếng ồn tăng lên 1% [56]. Tuy nhiên, tác động của

vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Vì
thế mà quy hoạch đô thị có vai trò quan trọng đối với sự tăng giảm của giá đất.
- Chính sách về giá đất: Ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất. Chính sách
quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó
mà ảnh hưởng đến giá đất cao thấp.
- Chính sách thuế: Thuế từ việc sử dụng đất cao ảnh hưởng không nhỏ đến
việc đầu tư vào đất đai, từ đó giá đất giảm, giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp và ngược lại nếu thuế giảm thì giá đất sẽ có xu hướng tăng lên.
- Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng. Ví dụ
như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó
không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn sẽ thu hút các nhà đầu tư từ bên ngoài,
phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng từ đó giá đất cũng có xu
hướng tăng theo.
+ Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: Mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, cấu thành nhân khẩu gia đình,...[54].

10


Điển hình như mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu về đất cũng tăng kéo
theo giá đất cũng tăng lên. Hay những nhân khẩu có trình độ văn hóa, giáo dục, dân
trí cao thì có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất vì thường ở những khu vực có trật tự ổn
định, môi trường sống sạch đẹp, văn minh hơn,...
+ Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: Trạng thái ổn định chính trị, an
ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất, tiến trình đô thị hóa,...
Trong những nhân tố này thì nhân tố về an ninh xã hội ảnh hưởng đến giá đất

động lực đầu tư cho khu vực tư nhân và đầu tư trực tiếp nước ngoài trong sản xuất
và dịch vụ, từ đó kéo theo nhu cầu bất động sản để phục vụ tăng theo. Từ đó, giá đất
cũng có xu hướng tăng lên [6].
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Giá đất và thu nhập của dân cư
có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Khi thu nhập thấp thì thu nhập được ưu tiên thỏa
mãn các nhu cầu thiết yếu như: quần áo, thực phẩm, phương tiên giao thông,..., đến
khi đáp ứng được các nhu cầu này thì một phần thu nhập đáng kể sẽ được chuyển
sang đáp ứng nhu cầu cao hơn, trong đó có nhu cầu về đất ở, nhà ở. Do đó, khi thu
nhập và tiêu dùng của dân cư tăng thì nhu cầu tăng, kéo theo là giá đất sẽ tăng.
Ngoài ra, những nhân tố kinh tế khác như: biến động vật giá, tình trạng chi
thu tài chính tiền tệ, mức lãi suất, mức độ dự trữ và đầu tư,... cũng ảnh hưởng đến
giá đất.
- Nhân tố khu vực: là nhân tố chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã
hội của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

STT

1

Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố khu vực
Nhân tố
Nội dung
khu vực
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá, bao gồm đất được
Vị trí
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, bệnh viện, trường
học,...[41].


12


5

Hạn chế
của
đô thị

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với
tính chất của phân khu chức năng và khả năng sử dụng trong đô thị.
Ví dụ như khu nhà ở thì chú trọng đến môi trường, sự yên tĩnh, có
an ninh trật tự [16].

- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá của
từng thửa đất [53].
Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố cá biệt
STT

1

Nhân tố cá biệt

Diện tích

Nội dung
Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá
trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất,

quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

6

Thời hạn sử
dụng đất

Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ
thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.

2

3

Nguồn: Hồ Thị Lam Trà [16]

1.2. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác định giá đất
1.2.1. Cơ sở khoa học
- Địa tô: là phần sản phầm thặng dư do người sử dụng đất tạo ra và nộp cho
người sở hữu ruộng đất. Ở thời kỳ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và
thời kỳ của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của
13


nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô
là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, về bản chất, địa tô tư bản hóa là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản phản ánh mối quan hệ giữa 3 giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [16]. Trong chủ nghĩa tư bản có



đất có xu hướng muốn thu được địa tô lớn hơn số tiền lãi gửi vào ngân hàng. Tại
Việt Nam, lãi suất tại ngân hàng thương mại nhà nước tương đối đồng nhất và có sự
chênh lệch không đáng kể .
- Quan hệ cung cầu: Trong thị trường, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Nếu cầu vượt cung thì giá
cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Do đó, giá cả thị trường là
kết quả của quan hệ cung cầu. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường để người
cung tiếp tục sản xuất là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của
người sử dụng [6]. Hoạt động của thị trường đất đai mang nhiều đặc điểm riêng và
chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, bất cứ sự thay đổi của yếu tố nào có ảnh hưởng
đến cung hoặc cầu làm cung hoặc cầu dịch chuyển cũng sẽ ảnh hưởng đến giá đất.
Vì đất đai là hàng hóa đặc biệt, cố định về mặt vị trí, không có khả năng sinh sôi
nên tính độc chiếm về mặt giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong
từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh xảy ra chủ yếu ở phía
cầu. Cung - cầu trong thị trường đất đai có sự khác biệt so với cung cầu của hàng
hóa thông thường. Đây là cơ sở trực tiếp để xác định giá đất, vì cung về đất là cố
định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trường kinh tế, giao thông, tiện ích công cộng,...
1.2.2. Cơ sở pháp lý
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất là một trong 15 nội dung cơ bản của
quản lý nhà nước về đất đai. Nó có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Ngoài ra, các nội dung về tài chính đất đai, giá đất được quy định trong Luật đất đai
2013, theo đó chương VIII gồm 3 mục: tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền
sử dụng đất. Trong đó, mục 1 quy định về tài chính đất đai. Cụ thể: Các khoản thu
tài chính từ đất đai, căn cứ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn, miễn giảm tiền sử
dụng đất. Mục 2 quy định về giá đất, cụ thể mục này quy định các nguyên tắc
phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể, tư vấn xác

nay, trong công tác định giá vẫn tồn tại hai trường phái là: phương pháp định giá
truyền thống và phương pháp định giá nâng cao. Trong đó, các phương pháp truyền
thống bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp
chi phí và phương pháp thặng dư. Các phương pháp nâng cao trong định giá đất bao
gồm các phương thức toán học, mô hình hedonic, mô hình kinh tế lượng và mạng
thần kinh nhân tạo.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất
trong thực tế. Cơ sở của phương pháp là giá trị thị trường của bất động sản có liên
quan đến giá của các tài sản cạnh tranh. Do vậy, phương pháp này được thực hiện
dựa trên giá trị. Phương pháp này được rút ra từ các nguyên tắc tiện ích, cung - cầu,
thay thế. Nguyên tắc tiện ích hình thành dựa trên các đặc điểm của mỗi bất động sản
như vị trí, kích thước,... Về cung cầu, giá bất động sản phản ánh sự tương tác giữa

16