ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN ÁNH NGUYỆT

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN
THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN ÁNH NGUYỆT
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ

Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trƣờng Đại học Khoa học Tự
nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, lãnh đạo và cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai
Huyện Thanh Trì, gia đình bạn bè luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt nhiều thành
công.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thanh Trì, ngày

tháng

năm 2019

HỌC VIÊN

Nguyễn Ánh Nguyệt

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................1
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................. iv
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................v
DANG MỤC BẢNG ................................................................................................. vi
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................5
1.1. Cở sở lý luận ........................................................................................................5
1.1.1. Phân tích những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai ..................5
1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................10

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................82
3.1. Giải pháp về cơ chế chính sách ..........................................................................82
3.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ ...............................................................................83
3.3. Giải pháp về công nghệ ......................................................................................83
3.4. Một số giải pháp khác ........................................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................86
I.Kết luận ...................................................................................................................86
II. Kiến nghị ..............................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................88

iii


DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CP



TT

Thông tƣ

TW

Trung ƣơng

UBND

Ủy ban nhân dân

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

iv


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ...................................14
Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng .................................14
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì .....................................................................38
Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2017 ..................................39

Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Một trong những công cụ quan trọng của nhà
nƣớc để quản lý đất đai một cách có hiệu quả chính là công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi
tắt là GCN). Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm
bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho ngƣời sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Vì vậy, việc tiến hành cấp GCN là việc làm rất cần thiết và mang tính cấp
bách trong giai đoạn hiện nay, giai đoạn mà đất nƣớc ta đã gia nhập WTO, nơi đòi
hỏi sự rõ ràng tính mạch lạc về pháp lý đối với các quan hệ trong quan hệ dân sự
cũng nhƣ trong quan hệ kinh tế. Và đất đai là một tài sản có giá trị cho nên nó có
thể tham gia vào các quan hệ kinh tế xã hội, vì vậy để phải đảm bảo tính pháp lý
cho các quan hệ kinh tế hay các quan hệ dân sự có liên quan tới đất đai thì công tác
kê khai và đăng ký cấp giấy chứng nhận là vô cùng cần thiết để đảm bảo cơ sở pháp
lý vững chắc cho các giao dịch sau này. Trong những năm qua, công tác cấp GCN
đã đƣợc đẩy mạnh và đạt đƣợc những kết quả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nƣớc
ta đã ban hành rất nhiều các văn bản, Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn liên quan đến
công tác cấp GCN. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và
công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Thanh Trì là một huyện thuộc thành phố Hà Nội, nằm ven phía Nam và Đông
Nam Hà Nội, giáp các quận: Thanh Xuân (phía Tây Bắc), Hoàng Mai (phía
Bắc), Hà Đông (phía Tây), huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang, tỉnh Hƣng
Yên với Sông Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đông), huyện Thanh Oai và
huyện Thƣờng Tín (phía Nam). Thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất năm 2014 huyện Thanh Trì có 15 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích đất tự
nhiên là 6.349,1 ha. Huyện Thanh Trì là một huyện ngoại thành nên có nhiều vấn đề
tồn tại cần giải quyết trong các thủ tục hành chính nói chung và công tác cấp GCN
nói riêng.
1

về GCN. Sau đó tiến hành phân nhóm các trƣờng hợp cấp GCN theo các bảng số
liệu: cấp GCN theo diện tích, số GCN đã đƣợc cấp, cấp GCN theo số thửa, cấp
GCN theo số hộ gia đình.

3


Sau đó, phân tích và đánh giá để làm rõ thực trạng các trƣờng hợp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Thanh Trì từ đó đƣa ra những nhận xét đánh giá một cách khách
quan nhất.
7. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công
trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
- Hƣớng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá hiện
trạng sử dụng đất.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 2013; Luật Bảo vệ môi trƣờng.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phƣơng về hƣớng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trƣờng.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện
Thanh Trì giai đoạn từ năm 2013 – 2017.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội từ
năm 2013 đến năm 2017.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại địa phƣơng.

tồn”. Đất đai chính là địa bàn sống của con ngƣời. Nó là địa điểm xây dựng các thành
phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của con ngƣời.
* Đối với sự phát triển của xã hội:
Đất đai có trƣớc lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng
đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành
sản xuất vật chất xã hội nhƣ là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Có thể nói đất đai là
nguồn gốc của của cải vật chất nhƣ Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao
động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành
5


sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với
ngành sản xuất nông nghịêp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố
hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạo
nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con ngƣời vào cây
trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trƣờng hợp này đất đai còn
đóng vai trò nhƣ là một công cụ sản xuất của con ngƣời.
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con ngƣời tác động
vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lƣợng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây
trồng sinh trƣởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con ngƣời đã
cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ
hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò nhƣ một đối tƣợng lao động. Bởi
vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động
sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay
thế đƣợc. Đất đai vừa là đối tƣợng lao động vừa là công cụ lao động của con ngƣời.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xƣởng, nhà
máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho
ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành

thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ
thống đƣờng bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
đất công trình năng lƣợng; đất công trình bƣu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
7


thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng công trình khác của ngƣời sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
công trình đó không gắn liền với đất ở;
- Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng.
1.1.1.2. Những vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai:
a. Nội dung:
Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện
các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho ngƣời dân khi làm các thủ tục
liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn
giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nƣớc luôn
thống nhất quản lý. Điều này đƣợc thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013: "Đất

quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất; quản lý tài chính về đất đai,
thanh tra sử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, quản lý các hoạt động dịch
vụ công về đất đai…
Ở nƣớc ta, Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
là toàn bộ diện tích cá loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia. Vì vậy, Nhà
nƣớc muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ diện tích đất đai thì trƣớc hết phải nắm bắt các
thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai. Các thông thông tin
này bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng đất, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý…Các thông tin này phải đƣợc
thể hịên chi tiết tới từng thửa đất. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua
việc thực hiện kê khai, đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi
tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung khác: Đo đạc lập
bản đồ địa chính, Quy hoạch sử dụng đất…, Nhà nƣớc mới thực sự quản lý đƣợc
tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm:
a. Đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Theo khoản 15, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”[8]
10

đơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng nhận thực tế
đang quản lý, đã sử dụng;
+ Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc
viết bị hƣ hỏng để tiêu hủy;
+ Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng định kỳ 06 tháng trƣớc ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng
năm trƣớc ngày 20 tháng 12 hàng năm.
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổ theo
dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận,
quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm
theo Thông tƣ này.[1]

13


Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

14


1.1.2.2. Vai trò
a. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, cộng
đồng công dân nhƣ quản lý nguồn thuế, Nhà nƣớc với vai trò trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nƣớc
biết đƣợc chắc để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của công dân có thể thấy đƣợc nhƣ:
Nhà nƣớc bảo vệ quyền và bảo vệ ngƣời công dân khi có các tranh chấp,

về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc và những ngƣời sử dụng đất đai
trong việc châp hành luật đát đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp
thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ...
đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tƣợng của quản lý Nhà nƣớc về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nƣớc muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trƣớc hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nƣớc về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nƣớc đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên
chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thƣớc (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chƣa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể,
diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải đƣợc thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trƣờng, góp
phần hình thành và mở rộng thị trƣờng bất động sản
Từ trƣớc đến nay, ở nƣớc ta thị trƣờng bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trƣờng ngầm). Sự quản lý của Nhà nƣớc đối với thị
trƣờng này hầu nhƣ chƣa tƣơng xứng. Việc quản lý thị trƣờng này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
16



hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
17