ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGỌC CHÂU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH
CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGỌC CHÂU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH
CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 – 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2019

cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi
trau dồi tri thức, đạo đức.
- Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo
viên hướng dẫn khoa học đã hướng dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến độ luận văn này.
- Các cán bộ, công chức của Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài Nguyên
và Môi trường huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có
những góp ý thiết thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt
luận văn.
- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Người cam đoan

Nguyễn Thị Ngọc Châu


iii

DANH MỤC VIẾT TẮT

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

1.1.2. Các hình thức vi phạm hành chính.......................................................... 6
1.1.3. Các hình thức vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. ..................... 9
1.1.4. Các đối tượng vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai...................... 9
1.1.5. Một số quy định chung về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai .................................................................................................................... 10
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 14
1.3. Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại
Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 15
1.3.1 Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ở Việt
Nam ................................................................................................................. 15
1.3.2. Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ở
thành phố Hồ Chí Minh................................................................................... 16
1.4. Một số nội dung liên quan đến xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai. ............................................................................................................. 17
1.4.1. Khiếu nại về đất đai............................................................................... 17
1.4.2. Tố cáo về đất đai ................................................................................... 24
1.4.3. Tranh chấp đất đai ................................................................................. 27
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 30


v

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 31

3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 69
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 69
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh ............................................. 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Đề nghị ........................................................................................................ 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 77


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh ................................................................. 33
Hình 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh
giai đoạn 2016-2018.............................................................................. 54
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2018 ............. 48
Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình
Chánh .................................................................................................... 49
Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ............................................ 53
Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018
............................................................................................................... 55
Bảng 3.5: Tổng số vụ vi phạm hành chính về đất đai xây dựng của huyện
Bình Chánh giai đoạn từ 2015 – 2017 .................................................. 62
Kết quả công tác xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính được thể hiện
trong các bảng 3.6, 3.7, và 3.8 ............................................................... 63

nhiều văn bản để quản lý và xử lý vi phạm về đất đai, nhưng do đất đai trở
thành hàng hóa mà giá trị của nó ngày càng tăng với tốc độ rất cao, lợi nhuận
thu được từ việc mua bán đất đai không có mặt hàng và nghề kinh doanh nào
sánh nổi. Vì vậy, những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, trục lợi từ đất diễn
ra ngày càng phổ biến và nghiêm trọng.
Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập
trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền
kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử
dụng đất tăng nhanh. Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm
gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu. Để đáp ứng
yêu cầu của quá trình đô thị hoá Nhà nước không ngừng đầu tư về cơ sở hạ


2

tầng, nâng cấp và mở rộng hệ thống giao thông, có nhiều khu công nghiệp tập
trung nên thu hút nhiều người lao động đến làm việc do đó nhu cầu nhà ở là
cần thiết, song quy hoạch chưa đáp ứng được xây dựng nhà ở của người dân
nên dẫn đến tình trạng xây dựng nhà không phép sai phép diễn ra thường
xuyên, làm cho cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai gặp nhiều
khó khăn, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, người dân vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều. Công tác quản lý đất đai đặc biệt
là công tác xử lý vi phạm hành chính về sử dụng đất luôn được chính quyền
các cấp quan tâm, chỉ đạo thực hiện quyết liệt tuy nhiên vì nhiều nguyên nhân
khách quan lẫn chủ quan mà tình trạng vi phạm pháp luật về sử dụng đất vẫn
còn xẫy ra, những biện pháp chế tài của nhà nước, những thiết chế của chính
quyền vẫn chưa đủ mạnh để ngăn chặn hoàn toàn tình trạng vi phạm trong sử
dụng đất của người dân điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thực
hiện các nội dung quản lý nhà nước khác về đất đai trên địa bàn huyện nói
riêng cũng như trên địa bàn thành phố nói chung.

hay còn gọi là tiêu chuẩn của hành vi con người. Hành vi là những phản ứng,
cách ứng xử được biểu hiện ra bên ngoài của con người trong những điều kiện
và hoàn cảnh nhất định. Mỗi hành vi đều được hình thành trên cơ sở nhận
thức và kiểm soát của chủ thể, mà chủ thể ý thức được và chủ động thực hiện
nó. Những hoạt động của con người không thể coi là hành vi, nếu con người
hành động trong trạng thái vô thức.
Trong hoạt động của mỗi người thường có rất nhiều hành vi khác nhau
được thể hiện bằng những phương thức khác nhau trong quá trình sản xuất,
trao đổi, sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống. Song tuỳ theo tính chất, đặc
điểm và những lĩnh vực thể hiện của hành vi con người mà xã hội đặt ra
những tiêu chuẩn, những công cụ điều chỉnh chúng khác nhau. Những hành vi
nào của con người được pháp luật quy định, điều chỉnh thì được gọi là hành vi
pháp luật. Hành vi pháp luật gắn liền với các quy định của pháp luật, những
hành vi khôngđược pháp luật quy định, điều chỉnh thì không phải là hành vi
pháp luật.
- Phân loại vi phạm pháp luật: Hiện tượng vi phạm pháp luật trong xã
hội rất đa dạng. Có thể phân chia vi phạm pháp luật theo nhiều tiêu chí khác
nhau:
+ Theo loại quan hệ xã hội mà pháp luật bảo vệ bị xâm hại, thì vi phạm
pháp luật phân thành vi phạm pháp luật về tài chính, vi phạm pháp luật về lao


5

động, vi phạm pháp luật về đất đai, vi phạm pháp luật hình sự, vi phạm pháp
luật dân sự vv...
+ Theo mức độ nguy hiểm cho xã hội của hành vi, thì vi phạm pháp
luật phân thành vi phạm pháp luật là tội phạm và vi phạm hành chính.
+ Theo tính chất vi phạm và trách nhiệm pháp lý, thì vi phạm pháp luật
phân thành vi phạm pháp luật hình sự, vi phạm pháp luật dân sự, vi phạm

đai 2013 hoàn thiện hơn phù hợp với sự phát triển của nước ta hiện nay.
Như vậy, việc xử lý vi phạm hành chính về đất đai là các quyền năng
cụ thể của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc chấp hành quy định
của nhà nước về đất đai đối với mọi loại đất. Nhà nước xử lý người sử dụng
đất trong trường hợp sau:
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tùy theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo
quy định của pháp luật.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật
còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người
bị thiệt hại.
1.1.2. Các hình thức vi phạm hành chính
- Biện pháp xử lý hành chính là biện pháp được áp dụng đối với cá nhân
vi phạm pháp luật về an ninh, trật tự, an toàn xã hội mà không phải là tội phạm,
bao gồm biện pháp giáo dục tại xã, phường, thị trấn; đưa vào trường giáo
dưỡng; đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc và đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc.
- Biện pháp thay thế xử lý vi phạm hành chính là biện pháp mang tính
giáo dục được áp dụng để thay thế cho hình thức xử phạt vi phạm hành chính
hoặc biện pháp xử lý hành chính đối với người chưa thành niên vi phạm hành
chính, bao gồm biện pháp nhắc nhở và biện pháp quản lý tại gia đình.


7

- Tái phạm là việc cá nhân, tổ chức đã bị xử lý vi phạm hành chính
nhưng chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính, kể từ
ngày chấp hành xong quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp xử lý
hành chính hoặc kể từ ngày hết thời hiệu thi hành quyết định này mà lại thực
hiện hành vi vi phạm hành chính đã bị xử lý.

* Đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính
- Người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi bị xử phạt vi phạm hành chính
về vi phạm hành chính do cố ý; người từ đủ 16 tuổi trở lên bị xử phạt vi phạm
hành chính về mọi vi phạm hành chính.
Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân, Công an nhân dân vi phạm
hành chính thì bị xử lý như đối với công dân khác; trường hợp cần áp dụng hình
thức phạt tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt
động có thời hạn liên quan đến quốc phòng, an ninh thì người xử phạt đề nghị cơ
quan, đơn vị Quân đội nhân dân, Công an nhân dân có thẩm quyền xử lý;
- Tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do
mình gây ra;
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài vi phạm hành chính trong phạm vi lãnh
thổ, vùng tiếp giáp lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; trên tàu bay mang quốc tịch Việt Nam,
tàu biển mang cờ quốc tịch Việt Nam thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo
quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.
Các biện pháp xử lý hành chính không áp dụng đối với người nước ngoài.
* Thời hiệu xử lý vi phạm hành chính
- Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm.
- Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời
điểm chấm dứt hành vi vi phạm.


9

- Đối với vi phạm hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được
tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm;
1.1.3. Các hình thức vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Luật đất đai năm 2013 quy định tại điều:

đất đai
* Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
- Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, đình chỉ, xử lý kịp thời;
việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành nhanh chóng, công khai;
triệt để; mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo quy
định của Nghị định 105/2009/NĐ-CP và quy định của pháp luật có liên quan.
- Việc xử phạt vi phạm hành chính phải do người có thẩm quyền quy
định tại các Điều 25, 26 và 27 của Nghị định 105/2009/NĐ-CP thực hiện.
- Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt hành chính một lần.
Nhiều người cùng thực hiện hành vi vi phạm hành chính thì từng người vi
phạm đều bị xử phạt. Một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính
thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm.
- Hình thức xử phạt chính được áp dụng độc lập; hình thức xử phạt bổ
sung, biện pháp khắc phục hậu quả chỉ được áp dụng kèm theo hình thức xử
phạt chính đối với những hành vi vi phạm hành chính có quy định hình thức
xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả được quy định trong Nghị định
105/2009/NĐ-CP trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định
105/2009/NĐ-CP.
- Hình thức, mức độ xử phạt được xác định căn cứ vào tính chất, mức
độ vi phạm, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, nhân thân của người có
hành vi vi phạm hành chính, tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng. Tình tiết
giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng được áp dụng theo quy định tại Điều 8 và Điều 9


11

của Pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 44/2002/PLUBTVQH10 ngày 02 tháng 7 năm 2002 về việc xử lý vi phạm hành chính.
- Mức phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm là mức trung bình của
mức xử phạt quy định đối với hành vi đó; nếu vi phạm có tình tiết giảm nhẹ
thì mức tiền phạt có thể giảm xuống mức thấp hơn, nhưng không được giảm

với cá nhân.
* Xác định tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại các
Điều 6, 7, 8, 15, Khoản 1 Điều 16 và Điều 17 của Nghị định 102/2014/NĐCP của Chính phủ được xác định theo quy mô diện tích đất bị vi phạm.
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều
26 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ được xác định theo số
lượng hộ gia đình bị ảnh hưởng.
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều
9 và Điều 24 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ được xác định
theo nguyên tắc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi
phạm thành tiền theo giá đất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành tại thời điểm lập biên bản vi
phạm hành chính và chia thành 04 mức sau đây:
a) Mức 1: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền dưới 60.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp, dưới
300.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;
b) Mức 2: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 60.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng đối với đất
nông nghiệp, từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng đối với đất
phi nông nghiệp;


13

c) Mức 3: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng đối với đất
nông nghiệp, từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000 đồng đối với đất
phi nông nghiệp;
d) Mức 4: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 1.000.000.000 đồng trở lên đối với đất nông nghiệp, từ

+ Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá công tác xử lý vi phạm hành
chính về đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Một số tài liệu văn bản nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn:
- Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2013
- Luật xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13
- Bộ Luật Dân sự 2005
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 .
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành luật xử lý vi phạm hành chính;
- Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai
thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ
thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;


15

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/12/2014 quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nhìn chung, các văn bản này đã bảo đảm tính khả thi và đáp ứng kịp
thời yêu cầu đấu tranh phòng chống các hành vi vi phạm trong lĩnh vực hành
chính. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xử lý vi phạm hành chính
cũng luôn được các cấp, ngành, các địa phương quan tâm triển khai thực hiện.
Kết quả của nhiều cuộc khảo sát thực tế của Bộ Tư pháp tại một số địa
phương trên cả nước cho thấy công tác đấu tranh, phòng chống vi phạm hành
chính tại các địa phương về cơ bản đã đạt được những kết quả tích cực. Pháp
luật trong lĩnh vực xử lý vi phạm hành chính đã từng bước được hoàn thiện,
góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác xử lý vi phạm
hành chính, tăng cường tính răn đe, giáo dục người vi phạm, thiết lập trật tự,
kỷ cương xã hội.
1.3.2. Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ở
thành phố Hồ Chí Minh
Công tác xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực
hiện tương đối bài bản, theo đúng quy định của pháp luật về xử lý vi phạm
hành chính theo Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính và Nghị định của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Các trường hợp vi
phạm đã được phát hiện, lập biên bản và xử lý đúng với hành vi vi phạm.
Việc giải quyết các hồ sơ đúng cơ sở pháp lý, cụ thể là các văn bản pháp luật
hiện hành quy định về xử lý vi phạm hành chính trên lĩnh vực này.Về cơ bản
áp dụng xử phạt đúng hành vi, mức xử phạt, thẩm quyền xử phạt theo quy
định. Quy trình giải quyết hồ sơ nhìn chung tuân thủ đúng quy định, cụ thể
như tuân thủ quy định pháp luật về thời hạn ra quyết định xử phạt, thời hạn