ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ HOÀI NAM

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020.
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ HOÀI NAM

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020.

Chuyên ngành: Địa Chính

1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị........................................................

4

1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta...............................................

5

1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị....................................................................

8

1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị.................

11

1.2.1. Biến động đất đai.................................................................................

11

1.2.2. Đô thị hóa và sử dụng đất....................................................................

13

1.2.3. Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai..........

13

1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hướng phát triển đô thị..........................



Chƣơng 2: Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010........................

23

2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan, môi trường
quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng........................................................

23

2.1.1. Vị trí địa lý...........................................................................................

23

2.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo.................................................................

24

2.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn................................................................

24

2.1.4. Đặc điểm thổ nhưỡng, tài nguyên đất................................................

25

2.1.5. Thực trạng môi trường.........................................................................

26


2.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.......................

29

2.3.4. Quản lý quy hoạch sử dụng đất............................................................

29

2.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuế đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất..........................................................................................................

30

2.3.6. Đăng kí quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

31

2.3.7. Thống kê, kiểm kê đất đai....................................................................

32

2.3.8. Quản lý tài chính về đất đai.................................................................

32

2.3.9. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.........................................................................................................


2.5. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng...............................................................................................

37

2.5.1. Đặc điểm chung..................................................................................

37

5


2.5.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng...............................................................................................

39

2.6. Đánh giá biến động sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2000 - 2010 ........................................................................

41

2.6.1. Đất nông nghiệp...................................................................................

41

2.6.2. Đất phi nông nghiệp.............................................................................

42



51

3.4.2. Đề xuất định hướng sử dụng đất của quận Hồng Bàng......................

52

3.5. Đề xuất những nội dung quy hoạch sử dụng đất quận Hồng Bàng…….

54

3.6. Đề xuất giải pháp thực hiện……………………………………………

57

3.6.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách ..........................................................

57

3.6.2.Giải pháp thu hút đầu tư........................................................................

58

3.6.3. Giải pháp công nghệ............................................................................

59

3.6.4. Giải pháp về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý đất đai.....

60

Bảng 03: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở

22

Bảng 04: Tỉ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp

22

Bảng 05: Số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

31

Bảng 06: Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng
năm 2000
Bảng 07: Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng
năm 2010

34
38

Bảng 08: Biến động các loại đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2000 – 2010

43

Bảng 09: Một số chỉ tiêu chủ yếu đến năm 2020

49

Bảng 10: Bảng cân bằng sử dụng đất

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Xã hội loài người sinh tồn luôn luôn gắn với đất đai, con người sinh ra đều
phải có nhu cầu về chỗ ở, đều phải nhờ lương thực để sống, muốn được công bằng về
quyền sử dụng đất như một tặng vật chung của tự nhiên cho cả loài người. Đất đai là
nguồn tài nguyên đặc biệt. Trong tiến trình phát triển của mọi quốc gia, công tác quản
lý đất đai luôn giữ vai trò hết sức quan trọng. Vì vậy công tác quy hoạch sử dụng đất
là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, góp phần
tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh. Chất lượng của hệ thống quy
hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống xã hội và tới sự
phát triển của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Vì vậy việc định hướng, lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất là nội dung quan trọng được quan tâm hàng đầu ở mọi quốc gia.
Để đưa ra được phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích
hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn
chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Hải Phòng là thành phố Cảng lâu đời, nằm ở vị trí trung tâm vùng duyên hải
Bắc bộ, là đầu mối giao thông quan trọng và cửa chính ra biển của các tỉnh phía
Bắc. Thành phố Hải Phòng được hình thành và phát triển gắn với hệ thống Cảng,
hội tụ các yếu tố hình thành như các đô thị khác của Việt Nam, chức năng đô thị
được chuyển dịch không ngừng, tạo nên động lực phát triển của đô thị. Toàn thành
phố có 7 quận và 8 huyện, tổng diện tích đất tự nhiên của 7 quận là 26.012,62 ha
chiếm 17% diện tích đất tự nhiên toàn thành phố. Trong 7 quận, quận Hồng Bàng
được coi là quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, nằm trong khu vực kinh tế
thương mại sầm uất, đông dân cư, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính trị
văn hóa của thành phố Hải Phòng, lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điều kiện
vô cùng thuận lợi trong việc phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành “điểm
sáng” của thành phố Hải Phòng, với tổng diện tích tự nhiên 1413,3 ha, hệ thống cơ
sở hạ tầng kỹ thuật trong khu dân cư phần lớn chưa mang tính chất đô thị. Trong
những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc
độ đô thị hóa, diện tích đất ở đô thị được mở rộng nhanh chóng, cơ sở hạ tầng phát

Đây là phương pháp dùng để khảo sát điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các
loại đất ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc quy hoạch phát triển quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Phương pháp kế thừa
Kế thừa các tài liệu, số liệu thèng kª ®Êt ®ai cña Phßng Tµi nguyªn vµ m«i tr-êng
quËn Hång Bµng qua c¸c n¨m, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.

- Phương pháp thống kê, so sánh
10


Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu
qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu chí thống
kê đất đai năm 2000 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu thống kê về cùng một
hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá biến động sử dụng
đất của địa bàn nghiên cứu.

- Ph-¬ng ph¸p phân tích, đánh giá tổng hợp
Phương pháp này dùng để phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng
đất, biến động sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp bản đồ vµ GIS
Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên
cứu, dùng để thành lập, trình bày và biên tâp bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
biến động sử dụng đất, bản đồ định hướng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng.
- Phương pháp điều tra xã hội học
Là phương pháp tiếp cận cộng đồng để thu thập ý kiến người dân về những
thông tin liên quan đến việc sử dụng đất đai, biến động đất đai, những mặt được,
mặt còn hạn chế xung quanh việc biến động đất đai (tăng diện tích đất này, giảm

hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về
đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
12


dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô
thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị”.
b, Khái niệm đất đô thị:
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có

các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng. Trong quá
trình công nghiệp hóa, một phần đất có khả năng cho sản lượng lương thực cao sẽ
bị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Mặt khác, sản xuất trong
nông nghiệp không mang lại lợi nhuận cao như sản xuất, kinh doanh trong công
nghiệp và dịch vụ, phần lớn lao động sẽ được chuyển từ khu vực nông nghiệp sang
khu vực phi nông nghiệp; dân cư trong khu vực đô thị sẽ tăng nhanh và có xu
hướng cao hơn trong khu vực nông thôn
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 trên toàn quốc, cho thấy
bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu
hiện thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, lao
động nông nghiệp vẫn chiếm tới 80%, tình trạng ruộng đất manh mún, thửa đất nhỏ,
mỗi hộ có quá nhiều thửa ở những vị trí xa nhau. Mặc dù đã tập trung thực hiện
việc dồn điền đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông
nghiệp vẫn còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 75 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân
mỗi hộ có từ 7 – 25 thửa đất nhỏ ở nhiều xứ đồng khác nhau, do đó canh tác manh
mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và
nông thôn. Đây là một giải pháp để thực hiện tập trung ruộng đất theo không gian
dựa trên diện tích đất mà mỗi hộ gia đình cá nhân đang sử dụng.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nương
rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
14

sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).

15


Cht lng quy hoch, k hoch s dng t khụng cao, thiu tớnh h thng,
cha cú c li gii tt v hiu qu kinh t, xó hi v mụi trng, cha bo m
tớnh liờn thụng gia c nc vi cỏc tnh.
S chuyn dch c cu s dng t núi chung ó bo m tớnh phự hp vi
quy hoch, k hoch s dng t nhng hiu qu cha cao. Hin tng chuyn i
mc ớch s dng t t phỏt, chy theo li ớch riờng vn cha c khc phc.
Nhiu tnh d tr qu t phi nụng nghip nhiu hn kh nng u t nờn dn ti
tỡnh trng hoc l quy hoch treo do khụng trin khai c hoc l trỡnh trng d
ỏn treo do giao t cho ch u t thiu nng lc. Vic chuyn mc ớch s dng
t t t lỳa sang t nuụi tụm ti mt s tnh ven bin ó dn n ụ nhim mụi
trng, mn hoỏ din tớch trng lỳa, ngi nụng dõn khụng cũn t sn xut
nụng nghip m nuụi tụm li b dch bnh, thua l.
Nh vy, ngn chn tỡnh trng s dng lóng phớ ti nguyờn t do s thiu
hiu bit cng nh do chy theo li ớch trc mt ca ngi dõn gõy ra, Nh nc
cn cú nhng quyt nh hng dn c th v s dng t v qun lý t ai, sao
cho ngun ti nguyờn ny cú th c khai thỏc tt nht cho nhu cu ca con ngi
hin ti v trong tng lai phc v phỏt trin kinh t - xó hi mt cỏch cú hiu qu.
1.1.3. Vn s dng t ụ th:
Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhỡn
chung cụng nghip chm phỏt trin nhng dõn s tng nhanh, c bit cỏc ụ th
min Nam, vic s dng t ụ th cha hp lý, phỏt trin thiu s cõn i cn
thit theo cỏc chc nng ụ th. Cụng tỏc qun lý t ụ th cha tht s cht ch,
k cng. Hin tng ln chim, mua bỏn chuyn nhng trỏi phộp cũn khỏ ph

và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá chiếm 42%. Các nước Đông Nam
Á như Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 1520% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15-20 m2.
Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông trên
đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn
giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh,...
- Đất cây xanh, công viên đô thị
17


Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m2/người) rất quan trọng để đánh
giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu
người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch
đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m2/người, Berlin 15 m2/người,
Maxcơva 40 m2/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m2/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m2/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị

3-4

V

7-10

12-14

3-4

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m2/người.
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng,... nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho
cán bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối
với các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc
phòng trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ
quân đội làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai
mục đích và lãng phí.
18


Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên
được phân theo các nhóm loại đất như sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi
nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chưa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản xuất
nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song


Biến động sử dụng đất đai được thể hiện rõ nét nhất qua quy mô biến động,
mức độ biến động và xu thế biến động. Đối với quỹ đất hiện có trên toàn quốc, việc
biến động đất đai sẽ gây nhiều tác động tới kinh tế, xã hội và môi trường
- VÒ quy mô biến động ®-îc thÓ hiÖn ë 3 khÝa c¹nh:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác,...); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2. Đô thị hoá và sử dụng đất:
Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học
rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chưa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp

trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được nhu cầu sử
dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những điều kiện
thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.
21


Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3. Cơ sở khoa học cho viÖc ®Þnh h-íng ph¸t triÓn đô thị:
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung:
Quy hoạch sử đụng đất đai là việc khoanh định, phân bổ đất đai vào các mục
đích sử dụng sao cho phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững nền kinh tế- xã hội
của đất nước đối với từng giai đoạn. Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản
lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai (khoanh định các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất bảo vệ môi trường.
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 chương II
điều 18 quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho

riêng của chính nó. Công tác quy hoạch cần hiểu rõ những tính chất chung và nét
riêng của đô thị để đưa ra phương án hòa đồng giữa địa hình thiên nhiên và địa hình
quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ
vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và
chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành,
các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau
của các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất
khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất.
1.3.2.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu
đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm vụ cơ
bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các
nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
23


đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử
dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:

c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự
kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các
nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một
phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu
chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất
đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ thể
đối với từng chức năng như sau:
- Đất xây dựng các khu ở: gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ trong
đô thị, thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô thị, phục
vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư đô thị. Trong đó bộ phận đất đai xây
dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, giải quyết
nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và những yêu cầu khác liên quan
đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
- Khu trung tâm các công trình công cộng: gồm khu vực trung tâm chính trị
của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn như
quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học,…
phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị. Khu đất này thường được bố trí
ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành
phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường.
- Đối với đất khu công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.
Quy mô diện tích khu công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển

bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu
tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc ®Þnh h-íng ph¸t triÓn đô thị:
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định được các yếu tố cơ
bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là: xác định tính chất đô
thị, quy mô dân số đô thị, quy mô tố chức đất đai...
1.4.1. Xác định tính chất đô thị:
26