ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - 2014

Ngày

tháng

năm 2014

Ngô Văn Hồng Điệp


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

GDP

Tổng thu nhập kinh tế

GCN

Giấy chứng nhận


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƢỚC TA ......................................................... 5
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở Việt Nam ............................................................................................ 5
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta ............................................................................................................... 9
1.2.1 Khái niệm thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta ................................. 9
1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................................... 11
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trƣờng quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố ....... 14
1.2.4 Vai trò của thị trƣờng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội ...... 15
1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ .... 16
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................... 16
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay. ............................................................................................ 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............................... 24
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn ................ 24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 24
2.1.1.1 Vị trí địa lý .......................................................................................... 24
2.1.1.2. Địa hình, địa chất ............................................................................... 25
2.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 26
2.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 26


2.1.1.5 Tài nguyên đất ..................................................................................... 26
2.1.1.6 Tài nguyên nƣớc.................................................................................. 27
2.1.1.7 Tài nguyên rừng .................................................................................. 27
2.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản ....................................................................... 27
2.1.1.9 Tài nguyên nhân văn ........................................................................... 28
2.1.1.10 Thực trạng môi trƣờng ...................................................................... 28

2.2.5.2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính:.......................................................................... 46
2.2.5.3 Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính .................................................. 47
2.2.5.4 Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất: ................................................................................................................... 48
2.2.5.5 Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ................................ 48
2.2.5.6 Công tác Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật ................................................................................................................... 49
2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng
này trên địa bàn huyện Hóc Môn. ................................................................... 50
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thị trƣờng khu vực nghiên cứu. .................... 50
2.3.1.1 Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn huyện Hóc Môn .......... 50
2.3.1.2 Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn 52
2.3.2. Thực trạng các hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ và công tác quản lý
đăng ký biến động ........................................................................................... 55
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện
Hóc Môn .......................................................................................................... 56
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ. .................... 57
2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nƣớc đối với chuyển quyền QSDĐ . 57
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng QSDĐ. .. 60
2.3.7 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện Hóc Môn .. 61


CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 63
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .......................................................... 63
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký
biến động quyền sử dụng đất .......................................................................... 63
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai................................................................... 65

chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ). Từ đó đến nay thị trƣờng
QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian
dài thị trƣờng QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, các hình thức giao dịch quyền QSDĐ
diễn ra phức tạp, Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát đƣợc toàn bộ hoạt động của thị
trƣờng này dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt ảo” vế giá
đất thƣờng xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trƣờng tạo ra tỷ suất “siêu lợi
nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội và dẫn đến
những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho những ngƣời có nhu cầu.

1


Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức hay còn
gọi là thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có
thể sử dụng động lực của thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng
hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng
canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Hóc Môn là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ
phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng đất cũng
diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng
phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều
vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học
nhƣ sau: “Thực trạng và các giải pháp quản lý thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài.

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập các số liệu về giá đất
và các hoạt động giao dịch thực tế trên địa bàn nghiên cứu (phỏng vấn trực tiếp hộ
gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các văn phòng môi giới nhà
đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng)
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh, làm rõ sự hoạt động của thị trƣờng
qua các giai đoạn khác nhau trong quá trình phát triển của huyện Hóc Môn
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập đƣợc và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử
dụng đất khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc
về giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:

3


Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất ở huyện Hóc Môn,
thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu

4


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
NƢỚC TA


hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ
ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức
sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về
ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau
về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể
chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của
Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền
kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những
khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm
đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo chỉ thị
100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một
sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời
kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi
mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử
dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993
ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài [Điều 20].
Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử
dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất
định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo

1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.

7


4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi
đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết
của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và mới nhất là
Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
-

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.

-


8


cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi
mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc
hình thành, đó là “thị trƣờng QSDĐ”.
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta
1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Song Nhà nƣớc thƣờng không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất. Nhƣ vậy, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách
tƣơng đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân. Pháp luật cũng thừa nhận QSSĐ là một quyền tài sản, một tài
sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật định Việt Nam. Nhƣ vậy
QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có những đặc điểm sau:
- Là loại BĐS vô hình, tồn tại dƣới hình thức là quyền
- Là “ quyền” có giới hạn, vì nó đƣợc sinh ra từ pháp luật
- Có tính đơn lẻ. Cũng nhƣ đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn
giống nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó.
Nhƣ đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS đƣợc chu chuyển trên thị
trƣờng BĐS của nƣớc ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ. Pháp luật cũng quy
định cụ thể ngƣời có QSDĐ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và
cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự
trao đổi ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và
sự can thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng QSDĐ.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể thể

toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo theo hình thức không thu
tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trƣờng này đã tạo ra hàng triệu ngƣời
(tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất đƣợc sử dụng. Với những
đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc thực hiện vai trò của ngƣời cung duy
nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần đƣợc coi là thị
trƣờng sơ cấp về QSDĐ.
-

Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá

nhân) có QSDĐ thì một thị trƣờng nữa (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành,
ra đời và hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển
nhƣợng…) giữa những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị

10


trƣờng này bên cung không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là
những tổ chức, cá nhân trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những
ngƣời có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số
giao dịch với những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992,
luật Đất đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số
ngƣời có quyền sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những
giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng
lên. Thị trƣờng ngầm của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều
chiều đến đời sống kinh tế - xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt
pháp lý đối với thị trƣờng của những giao dịch giữa những ngƣời có cung – cầu về
quyền sử dụng đất, mặt khác, để hạn chế những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật
Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai

Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất

xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn
sử dụng lâu dài sẽ làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn, ngƣợc lại
đất đai có thời hạn nhất định thì đời sống kinh tế đất đai sẽ giảm đi.
* Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất
do vậy đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất,
vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn
biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi
phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy
phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ
sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu
không đƣợc xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến
hành bằng con đƣờng phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
* Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ
những hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế
là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác
định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn
liền với đất,…). Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành

12


chủ yếu theo quan hệ cung – cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến
giao dịch (thị trƣờng ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do
thoả mãn đƣợc yêu cầu của ngƣời mua. Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị
QSDĐ trong các giao dịch sẽ đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây
đã là nhân tố thƣờng bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc

đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố
1. Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc thực hiện giao đất, cho thuê đất
để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị
xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời, pháp luật cho phép
các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này
đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ trên thị trƣờng QSDĐ.
Khái quát lại, chủ thể thị trƣờng QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch về
QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự
chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng,
cho thuê,… QSDĐ trên thị trƣờng QSDĐ.
2. Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:
Đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ.
Nhƣ vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này
và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng
khi tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn
hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng
thời gian nhất định.
3. Giới trung gian của thị trường QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về
QSDĐ. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung


Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng
QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ mô
của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp có hiệu

15