Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất
động sản thế chấp
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản
trong phát triển kinh tê- xã hội.
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ
khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có
thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc
một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả
những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm
về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài
sản nh : đất đai, nhà cửavì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nớc
CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :
1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất
động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi
ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật
phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh

thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản
xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất
động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn
nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế
chấp đất đaiBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn
bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng
thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu
thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế
chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có
chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp
huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất
cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các
điều kiện sau:
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất
đai.
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.

điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng
vào định giá bất động sản thế chấp.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng.
Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các
loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển
cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị
trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn
của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng
hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp
với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan
đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị
của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết
định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất
động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động
sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong
công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc
trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công
việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích n-
ớc lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất
đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất
là định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong
điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản
trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì

dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành
quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là nghệ thuật bày
tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực
nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định
giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành
định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trờng cũng nh
về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động
sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá
biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất động sản đợc
hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai .. để tạo ra bất
động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt
ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá
trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá
biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là
biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời
mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc
nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy
bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong tr-
ờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất
động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần
thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế
chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp
với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên
tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó
khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra
sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế

sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng
và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích
thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài
những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những
lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất
động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu
vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu
vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao
hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất
động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay
quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy
tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng
hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và
hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp,
đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả
năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong
một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và
hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo
dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng
và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t
phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo.
- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr-
ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có
xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá
tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các

sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại thu
nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so
với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn
định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải
đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản
luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời
gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều
kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất
giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự
giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy
điều cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những thay
đổi của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính giá trị
của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai.
Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá
trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá
bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử
dụng chính của bất động sản thế chấp.
Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu
thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng
lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này đợc thực
hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn.
3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp.
Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản.
Mỗi phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có thể
phù hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có
phơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các phơng
pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp nhất đó.