Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được
coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật
Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật
dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm
như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là BĐS.

trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường
sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh
doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới
chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 3
BĐS l t i sà à ản không di dời được
bao gồm:
- Đất;
- Nh à ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả t i sà ản xây dựng
gắn liền với nh à ở;
- Các t i sà ản khác gắn liền với đất;
- Các t i sà ản khác do pháp luật quy
định
Khái niệm 2
BĐS l :à
- Đất,
- Nh v cácà à
công trình
khác xây trên
đất
Khái niệm 1
BĐS l à đất,
cùng với nhà
v cácà
phương tiện

Người
bán
Người
mua
Lợi
ích
Người
sử
dụng
Người
sở hữu
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của
bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là
một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận
của hàng hoá BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng
chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận
biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính
khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường

thực thể. Các quyền
n y à độc lập với các
đặc tính vật chất
m thà ường được gọi
l à đất
Khái niệm 1
Thị trường BĐS
l thà ị trường của
hoạt động mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng BĐS
theo quy luật của
thị trường có sự
quản lý của Nhà
nước
Khái niệm 2
Thị trường bất
động sản l tà ổng
ho các giao dà ịch
dân sự về BĐS tại
một địa b n nhà ất
định, trong thời
gian nhất định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công
việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp
theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước
khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người
mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử
dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn