Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua
1. ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.
Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường. Nó
là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài
cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã
đem lại một số kết quả như sau:
1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn.
Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp
cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên
dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau
của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất
này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan
trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp,
cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000
Đơn vị: 1000 ha
Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999
Dự kiến
năm 2000
Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6
Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1
Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5
Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7
Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2
Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính)
Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay

1.444
97,1
2,0
Nước ngoài
UBND xã
Các tổ chức khác
1
192
418
-
0,3
0,6
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính
1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển
biến đột phá.
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ
hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất
đã mở ra hàng chục triệu m
2
đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử
dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố
Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển
dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao
đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m
2
(Nguồn: Sở
địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)
1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.
Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự
xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở

(năm 2000)
(nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).
Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc
mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán
hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu
Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát
triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên
trên 700 triệu m
2
, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m
2
. Nhà do dân tự xây
chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại
các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự
thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn
giai đoạn 2001 - 2010).
Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên
800.000 m
2
nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần
lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng
trên 200.000 m
2
nhà ở.
4
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu

395
514
523
587
2.438
522
509
719
688
8.800
450
560
2.791
2.380
2.698,5
8.378
1.720
2.279
2.383
1.996
(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng)
Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở
giai đoạn 2000 – 2004
Đơn vị:m
2
T
T
Địa
phương
Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004

tiêu kế hoạch.
6
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội
giai đoạn 1998 – 2000
Số liệu phát triển nhà ở
hàng năm
Kế hoạch hàng năm
(M
2
)
Thực hiện
(M
2
)
Tỷ lệ
(%)
1998 – 2000
Phát triển nhà ở theo dự án
Nhà ở do dân tự xây dựng
1.150.000
340.000
810.000
1.352.212
402.858
950.354
117,7

150.000
300.000
597.510
187.105
410.405
132,8
124,7
136,8
(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-
2005)
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m
2
chiếm gần
60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng);
20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do
nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân.
Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ
thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị
ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.
7
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án
và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ
cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m

ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn
phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng
được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong
8
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch,
người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các
nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh
doanh thương mại và khách du lịch nội địa.
Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn
phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục
đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao nhất
chõu Á.
Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ
25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22
USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2.
Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty
bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà văn
phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo...
Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài.
9
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
"Thị trường cho thuê văn phũng năm

- Xây dựng khu đô thị mới 2.346 6,5
- Xây dựng hạ tầng khu CN,
khu chế xuất
803 2,2
3. Các ngành nghề khác 9.349 26,1
Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002
1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà
nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ
lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các
văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng
vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản
xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và
phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những
khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển
hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình
nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những
chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển
thị trường BĐS.
Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều
chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển
từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động
tham gia cải thiện chỗ ở.
• Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở
• Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương
• Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho
thuê nhà sang phương thức kinh doanh.
11
§å ¸n tèt nghiÖp


chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.
12
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
• Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất tại đô thị.
• Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất
Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và
nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị
trường nhà đất.
Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp
phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân
sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao
quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở
là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về
nhà đất từ 3-5%
13
§å ¸n tèt nghiÖp

Vò ThÞ Thu
Trang - 44KT2
Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS
giai đoạn 1995 – 2000
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm
1995

với thị
trường n yà
không
ngừng
ho n thià ện,
thu ngân
sách không
ngừng tăng
lên
Thị
trường
nh à ở
phát triển
rất sôi
động
Thị
trường
kinh doanh
mặt bằng
XD, diện
tích VP
khách sạn,
nh h ng,à à
vui chơi
giải trí có
nhiều khởi
sắc
Các nhu
cầu về
nh - à đất