PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN
THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI
CÔNG TY VVFC.
3.1. Phương hướng và mục tiêu hoạt động của công ty VVFC trong thời gian tới
3.1.1. Phương hướng phát triển của công ty VVFC thời gian tới
Trong báo cáo tổng kết cuối năm 2008 vừa qua, Công ty định giá và dịch
vụ tài chính Việt Nam đã đề ra phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2009
như sau:
Tiếp tục phát huy những thành tích đã đạt được đồng thời phải đẩy nhanh
hơn nữa công tác định giá nói chung và công tác định giá đất nói riêng, tiếp tục giữ
vị trí là một trong những công ty hàng đầu về định giá được khách hàng biết tới.
Để đạt được mục tiêu đó, cần thực hiện các mục tiêu cụ thể sau:
1. Về công tác chuyên môn định giá:
- Thực hiên chấp hành tốt các chính sách pháp luật của Nhà nước.
- Tiếp tục duy trì, thực hiện tốt Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn
ISO 9001: 2000.
- Nỗ lực trong việc đào tạo một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có tư cách
đạo đức vững vàng và có nhiệt huyết, năng động, sáng tạo, cống hiến sức mình cho
hoạt động định giá của Công ty.
- Phấn đấu tăng số lượng cũng như chất lượng các hợp đồng định giá, các
cán bộ của Công ty tích cực tìm kiếm mở rộng đối tượng khách hàng. Đồng thời
mở rộng đội ngũ cộng tác viên với các đơn vị, ngành, các cá nhân trong cả nước.
- Mở rộng lĩnh vực định giá bất động sản, tư vấn cổ phần hóa và xác định giá
trị doanh nghiệp.
- Tiếp tục nghiên cứu, học tập để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn.
- Tiến hành thành lập thêm chi nhánh của Công ty định giá và dịch vụ tài
chính Việt Nam tại một số tỉnh, thành phố trong cả nước. Mở rộng quan hệ với
các tổ chức Ngân hàng, Tài chính, Chứng khoán, Bảo hiểm để thu hút khách
hàng.
Trên cơ sở đó Công ty phấn đấu trong năm 2009 sẽ nâng trị giá định giá
vượt mức so với kế hoạch đã đề ra từ đầu năm và tăng 15% so với năm 2008.

thời gian tới của công ty VVFC
Nhận thấy được tầm quan trọng của công tác định giá đất cho DNNN CPH
nói riêng và vấn đề xác định giá trị cho DNNN CPH nói chung. Công ty Định giá
và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã đề ra mục tiêu định hướng hoạt động công tác
này trong năm 2009 như sau:
- Đẩy nhanh công tác định giá đất phục vụ cho DNNN CPH
- Nâng cao chất lượng định giá đất cho DNNN CPH
- Cố gắng đạt mục tiêu doanh số công tác định giá đất cho DNNN CPH tăng
20% so với năm 2008. Góp phần thúc đẩy hoạt động CPH của đất nước.
- Tăng cường hợp tác với các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa
- Hướng dẫn, đào tạo cán bộ định giá thực hiện tốt công tác định giá đất cho
DNNN CPH
- Giải quyết những khó khăn, vướng mắc gặp phải trong công tác định giá
đất cho DNNN CPH. Đưa ra giải pháp thực hiện trong toàn công ty.
- Kiến nghị những bất cập trong quy định của nhà nước để nhằm tạo điều
kiện thực hiện công tác đất cho DNNN CPH một cách tốt nhất.
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ
phần hóa tại công ty VVFC.
3.2.1. Thống nhất và cập nhật các văn bản pháp lý sử dụng
Hiện nay các văn bản pháp lý quy định trong định giá, thẩm định giá nói
chung có rất nhiều song thực sự vẫn chưa đầy đủ gây ra những khó khăn nhất định
trong quá trình định giá. Do đó để thuận lợi hơn cho định giá viên Công ty cần
thống nhất các văn bản pháp lý áp dụng trong quá trình định giá cụ thể. Cần lập các
danh mục căn cứ pháp lý cần áp dụng để định giá cho mỗi trường hợp, mỗi mục
đích định giá là khác nhau. Không phải trong trường hợp nào cũng áp dụng các
văn bản như vậy. Trong mỗi trường hợp thì cần áp dụng các văn bản nào. Và cần
thống nhất trong toàn bộ công ty để tạo điều kiện cho các nhân viên (chuyên viên
định giá) làm việc thống nhất và hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản đang trong quá trình phát triển những bước đầu tiên
nên có nhiều biến động, bên cạnh đó vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức nhạy

đất: Giao đất có thời hạn 70 năm tính bằng 100% giá đất; Giao đất có thời hạn dưới
70 năm thì giảm mỗi năm tương ứng 1,2% của mức thu 70 năm.
Vậy giá trị QSDĐ giao có thời hạn 50 năm là:
42%A – 42%A x (70 – 50) x 1.2% = 32%A
Bước 5 có kết quả là: 32%A.
- Bước 6: Điều chỉnh về hình thức sử dụng đất (giao – thuê)
Ví dụ đất thuê có thời hạn 50 năm, đã trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời
gian thuê (theo điều 111 – Luật Đất Đai, đất thuê trả tiền một lần có các quyền tham
gia thị trường bất động sản tương đương với đất giao cùng thời hạn).
Vậy giá trị QSDĐ thuê có thời hạn còn lại 50 năm, đã trả tiền thuê đất 1 lần
vẫn là : 32%A
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin
Trong định giá bất động sản thì vấn đề thông tin là vô cùng quan trọng bởi
để có kết quả định giá chính xác cao cần phải có thông tin chất lượng cao. Hơn nữa
định giá đất cho DNNN CPH có tính đặc thù riêng, mà phương pháp công ty sử
dụng trong định giá đất cho DNNN CPH lại chủ yếu là phương pháp so sánh nên
rất cần thiết phải có các thông tin chính xác, có thể so sánh được.Thông tin ở đây
bao gồm: thông tin về đặc điểm mảnh đất, thông tin về các giao dịch thị trường,
thông tin về sự biến động của thị trường, thông tin khách hàng…Chất lượng thông
tin thể hiện ở tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được.
Để có được thông tin chất lượng cao đòi hỏi phải thực hiện tốt công việc
thu thập và xử lý thông tin. Thực tế nhiều khi do không đủ thông tin mà việc áp
dụng các phương pháp định giá trở nên khó khăn. Tại Công ty định giá và dịch vụ
tài chính Việt Nam, phương pháp định giá bất động sản nói chung và phương
pháp định giá đất cho DNNN CPH nói riêng còn nhiều hạn chế do chưa thực hiện
thực sự tốt công tác thu thập và xử lý thông tin. Do đó để hoàn thiện phương pháp
định giá đất cho DNNN CPH ở Công ty em xin đề xuất một số giải pháp sau:
Thứ nhất, cần tiến hành thực hiện thống nhất và phân quyền trong quá trình
thu thập thông tin: tức là Công ty phải xây dựng và thống nhất một tiến trình thu
thập thông tin của từng phương pháp cụ thể để định giá viên có cái nhìn tổng quát

cháy chữa cháy…
2
Đặc điểm về vị
trí, địa điểm.
- Khoảng cách, số lượng, chất lượng của cơ sở hạ tầng,
dịch vụ xã hội ảnh hưởng đến giá trị mảnh đất (khả
năng tiếp cận trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa).
3
Tình trạng vật
chất, đặc điểm
mặt bằng của
mảnh đất.
- Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng…
- Độ cao, độ dốc, độ lún…
4
Tính chất cuộc
giao dịch
- Thời gian giao dịch trong điều kiện cung cầu thị
trường như thế nào; tính công khai, tự nguyện của giao
dịch..
Tuy nhiên đây chỉ là một bảng sơ bộ các thông tin cần thu thập, đối với các
mảnh đất, các mảnh đất khác nhau thì mức độ cần thiết của các thông tin là khác
nhau song nếu có khả năng thu thập đầy đủ các thông tin liên quan thì định giá
viên sẽ có nhiều căn cứ hơn để tiến hành điều chỉnh các thông số tính toán, do đó
kết quả định giá sẽ có độ tin cậy và chính xác cao hơn.
Thứ tư, trong quá trình thu thập thông tin cần phân rõ mục đích, yêu cầu và
nội dung cụ thể đối với từng loại thông tin để việc thu thập hiệu quả hơn.
Thứ năm, tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ
Công ty cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết được những việc đã làm được,
những khó khăn cụ thể của từng định giá viên trong quá trình thu thập thông tin…