ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ
TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG, QUẬN LONG
BIÊN, HÀ NỘI
II.1> TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
II.1.1> Giới thiệu về khu đất thực hiên dự án
II.1.1.1> Đặc điểm tự nhiên
II.1.1.1.1> Vị trí, giới hạn khu đất dự án
Khu đô thị mới Việt Hưng nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, thuộc địa
phận thị trấn Đức Giang và các xã Gia Thuỵ, Thượng Thanh, Việt Hưng và Giang
Biên - huyện Gia Lâm. Ranh giới khu đất được xác định như sau:
- Phía Đông Bắc giáp tuyến đường quy hoạch nối từ nút Cầu Đuống với Quốc
lộ 1 mới và khu dân cư xã Giang Biên.
- Phía Đông Nam giáp tuyến đường khu vực có mặt cắt ngang 30m và khu
công nghiệp Sài Đồng A.
- Phía Tây Bắc giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và khu ruộng canh
tác xã Thượng Thanh.
- Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Lệ Mật, xã Việt Hưng.
Diện tích đất trong ranh rới dự án là 210.5ha.
II.1.1.1.2> Địa hình
Trong phạm vi khu vực dự án địa hình nhìn chung là bằng phẳng, tuy nhiên
có sự chênh lệch về cao độ giữa khu vực đã xây hiện trạng và khu ruộng canh tác.
Khu vực đã xây dựng có cao độ dao động từ 5,2-8,35m. Khu vực ruộng đã canh tác
có cao độ dao động từ 3,6-5,7m.
Ngoài ra trong khu vực dự án có một số lượng hồ, đầm, vực đáng kể.
II.1.1.1.3> Khí hậu
Khu vực dự án có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội, Khí hậu
trong năm được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh.
- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông
Nam. Nhiệt độ mùa này lên tới 38
0
-39

Long Biên được thành phố giao cho Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị
làm chủ đầu tư xây dựng nhằm xây dựng nên một khu đô thị với hạ tầng kĩ thuật và
cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại. Dự án được xác định là dự án trọng điểm
trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy
hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2020.
* Mục tiêu của dự án:
1. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thủ đô theo các dự
án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung thủ
đô Hà Nội đến 2020 đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt.
2. Hiện thực hoá Quy hoạch chi tiết phần sử dụng đất và giao thông tỷ lệ
1/5000 huyện Gia Lâm và quy hoạch chi tiết 1/2000 khu đô thị mới Việt Hưng đã
đựơc UBND thành phố phê duyệt.
3. Hình thành nên một khu dân cư đô thị mang tính thương mai, thu hút người
dân phố cổ và dân cư trong khu trung tâm thành phố đến định cư, góp phần dãn
dân trong khu phố cổ, tạo điều kiện để bảo tồn các tuyến phố này.
4. Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu đô thị mới
đạt được các tiêu chuẩn xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thị hiện
đại, phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố, đáp
ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân theo tiêu chuẩn cao, góp phần ổn định thị
trường nhà đất tại thủ đô.
5. Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá
trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng và khai thác
các công trình để thu hồi vốn.
6. Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý khai thác mọi nguồn
vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.
II.2> ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẰU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ
TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG
II.2.1> Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
II.2.1.1> Nguồn huy động vốn của dụ án
Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng là vốn tự

2 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới Việt Hựng 496.568.720.000
3 Thuế VAT xây lắp 10% 54.603.379.000
Chi phí xây lắp sau thuế 600.3373878.937
B Chi phí khác 800.337.878.937
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 819.973.494.500
2 Chi phí rà phá bom mìn 8.420.000.000
3 Chi phí chuẩn bị đầu tư, KSTK… (5%A) 27.315.189.500
4 Chi phí bảo trì hệ thống trước khi bàn giao (1%A) 5.463.037.900
5 Chi phí quản lý, quản cáo tiếp thị (1%A) 5.436.037.900
6 Tiền sử dụng đất đối với đất ở 2.579.288.000
7 Lãi vay ngân hàng 12.600.000.000
8 Chi phí bảo hiểm công trình 163.891.137
C Dự phòng chi phí 10% (A+B) 148.127.204.794
Tổng cộng 1.629.399.252.731
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án)
Tổng mức đầu tư: 1.629.399.252.000 đ
- Xây lắp 600.934.169.000 đ
- Chi phí khác 880.337.879.000 đ
- Dự phòng phí 148.127.205.000 đ
* Nguồn thu của dự án bao gồm:
1. Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng vào các căn hộ thấp tầng xây thô bán cho
các đối tượng có nhu cầu
- Căn cứ vào nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
của dự án, dự kiến mức phân bổ hạ tầng cho 1m
2
diện tích đất ở thấp tầng là
11.500.000đ/m
2
.
Theo qui hoạch chi tiết khu vực đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt,

.
Trong phạm vi khu đô thị mới Việt Hưng, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng
CT13, CT14,CT16 với tổng diện tích 90.124 m
2
được chủ đầu tư sử dụng để xây
dựng nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
Trong giai đoạn thực hiện dự án, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT11 và
CT12 với tổng diện tích 21.833 m
2
do vướng khu dân cư hiện trạng chưa thể giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án được, do vậy cũng không phân bổ hạ tầng cho
các lô đất này.
Như vậy tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của dự án phải được phân
bổ hạ tầng là:
421.634 m
2
– (90.825 m
2
+ 90.154 m
2
+ 21.833 m
2
) = 218.822 m
2
Căn cứ vào mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ
suất đầu tư xây dựng hạ tầng tối thiểu cho 1 m
2
đất xây dựng nhà ở cao tầng tối
thiểu là 900.000 đ/ m
2

Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng
nhà ở cao tầng
196.939.800.000
3
Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng
công trình hỗn hợp
118.368.900.000
Tổng cộng 1.768.011.700.000
(Nguồn : Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án)
II.2.1.3> Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
* Căn cứ vào nguồn thu tính toán và các chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra, hiêu
qủa về tài chính của dự án được xác định như sau:
- Tổng nguồn thu của dự án: 1.768.011.700.000 đ (A)
- Tổng vốn đầu tư của chủ đầu tư: 1.629.399.253.000 đ (B)
- Thuế thu nhập VAT = 10%(A-B): 13.861.224.000 đ (C)
- Thu nhập chung = A-B-C: 124.751.202.000 đ (D)
- Thuế thu nhập = 28%(D): 34.930.337.000 đ (E)
- Thu nhập ròng 89.820.866.000 đ
Qua phân tích trên, hiệu quả tài chính dự án bao gồm các khoản sau:
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Thuế thu nhập VAT là 13.861.224.000đ;
Thuế thu nhập doanh nghiệp là 34.930.337.000 đ.
- Lợi ích của chủ đầu tư là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi thực hiện
dự án là 89.820.866.000đ.
* Một số chỉ tiêu khác: Như những tính toán trên chúng ta có thể thấy được
việc thực hiện dự án là có lãi, tuy nhiên để đánh giá kĩ hơn về hiệu quả tài chính
của dự án ta có thể xem xét một số số liệu tương đối sau:
Tỉ số lợi ích trên chi phí của dự án là:
B/C = 1.768.011.700.000/1.629.399.252.731 =1,1
Ta có thể thấy tỉ số B/C>1 như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả. So với dự
án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc có B/C =

vùng. Các công việc cụ thể bao gồm thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo
dưỡng thang máy và các thiết bị công cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả,
máy phát điện dự phòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến
nới qui định, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuê
măt bằng tầng 1 để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơi bán
những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xung quanh, bảo vệ
đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừa hạng chế đến mức thấp
nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra. Những hoạt động này đảm bảo cho toàn bộ
khu đô thị cũng như các công trình chung cư cao tầng được quản lý, vận hành
thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượng lao động rất lớn. Thực tế qua các dự án đầu
tư xây dựng đã được thực hiện thì để quản lý quản lý vận hành một công trình
chung cư cần hơn 20 người mà toàn bộ khu đô thị mới Việt Hưng với hàng trăm
khối nhà chung cư cao tầng sẽ thu hút một số lượng lớn các lao động địa phương
tham gia công việc này. Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cấy xanh về sinh môi
trường… đã kể trên trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm
cho một khối lượng đáng kể dân cư địa phương.
Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ăn việc làm
cho một số lượng lớn lao động. Số lao động thường xuyên thực hiện dự án là từ 1.5
nghìn người cho đến 2 nghìn người với mức lương trung bình là từ 1 cho đến 1.5
triệu đồng/người/tháng.
Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sử dụng
giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội. Đồng thời cũng thực
hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bị thu hồi đất và chuyển
dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nông nghiệp sang sản xuất dịch vụ
một trong những nhiệm vụ trong quá trình công nghiệp hoá đất nước.
II.2.2.2> Nâng cao mức sống của người dân trong khu vực
Đây có thể nó là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất khi đánh giá hiệu
quả kinh tế-xã hội khi thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đó em xin tập
trung phân tích kỹ chỉ tiêu này nhằm thấy được một cách chính xác hiệu quả xã hội