KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất hàng hoá BĐS ngày càng
phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hoá ngày càng nhiều. Tuy nhiên,
loại hàng hoá BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, lại có đặc tính là không
di dời được; do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Bên cạnh đó,
TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và
người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với
chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để
người bán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ
liên quan tới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với
đội ngũ có chuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp
cho các giao dịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh
chóng, hiệu quả, hạn chế rủi ro. Đó chính là sàn giao dịch bất động sản.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/
2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ
– CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; và
mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các
SGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGD
BĐS trên cả nước. Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề về
nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dung
hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy
chế hoạt động của sàn…
Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn
giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh BĐS". SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh
doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ
và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐS

để trên cơ sở đó chuyển sang giai đoạn thực hiện các giao dịch qua sàn như: bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS nhằm thu lợi nhuận.
(Sàn còn trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho các sản phẩm BĐS
của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi)
Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS với
các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS,
đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩm
BĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS. Với một
sản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảm
bảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đã
góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó.
Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi
để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để
người bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch hay
không. Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn ra
các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung. Tuy nhiên trước đây khi SGD
BĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môi
giới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiến
TT BĐS thiếu minh bạch. SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một
pháp nhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia
giao dịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS
tốt nhất. Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của
BĐS, thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào
hoạt động đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển
TT BĐS.
Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất
hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm:
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá

nước mà thực chất là quá trình chuyển giao quyền lực của Nhà nước trong việc
cung ứng các dịch vụ công nhằm hỗ trợ và phục vụ các chủ thể tham gia kinh
doanh BĐS trên thị trường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm
thu lợi nhuận. SGD BĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ
thể kinh doanh BĐS khi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS
phát triển sôi động và hiệu quả. Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để
lành mạnh hóa TT BĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa
khu vực Nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu,
cửa quyền và sách nhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh
vực cung cấp dịch vụ BĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động
cho cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực này.
1.2. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như
người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao
dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các
hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây
dựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà
nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể
xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Cụ thể:
Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nước
trong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS. SGD BĐS ra đời nhằm giúp cho
nhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhà
quản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoá
thị trường bất động sản.
Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự định
hướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ
hội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng.
Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trung

SGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chức
các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là
một nghề nghiệp chính. Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng