Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
Giải thích từ ngữ
GPMB: giải phóng mặt bằng
XHCN: Xã hội chủ nghĩa
SDĐ: Sử dụng đất
KT: Kinh tế
SX-KD: Sản xuất - doanh
UBND: Ủy ban nhân dân
NN: Nhà nước
BT: Bồi thường
QH, KHSDĐ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
HT: Hỗ trợ
LĐĐ: Luật đất đai
TĐC: Tái định cư
BQL: Ban quản lý
HTX: Hợp tỏc xó
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HT&TĐC: Hỗ trợ và tái định cư
CNH: Cơng nghiệp hóa
HĐH: Hiện đại hóa
TN,MT&NĐ: Tài ngun, mơi trường, nhà đất
HTKT: Hỗ trợ kinh tế
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội.........................................................20
2.1.2. Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.....................................................20
2.2. Các nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của
Luật đất đai năm 2003............................................................................................................................... 21
2.2.1. Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất................................21
2.2.2. Nguyên tắc chung về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư......................................................23
2.3. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về đất................................................................................................. 24
2.3.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất........................................................................................... 24
2.3.2. Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất................................................................................26
2.3.3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất cịn lại.........................................................35
2.3.4. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân..........................................................41
2.3.5. Về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của tổ chức.........................................................................44
2.4. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về tài sản............................................................................................ 45
2.4.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản......................................................................................45
2.4.2. Bồi thường, hỗ trợ về nhà, cơng trình xây dựng trên đất...............................................................45
2.4.3. Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả, cơng trình văn hố, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am
miếu...................................................................................................................................................... 47
2.4.4. Về bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng, vật ni.........................................................................49
2.5. Về các chính sách hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc
làm cho người bị thu hồi đất...................................................................................................................... 52
2.5.1. Hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX...........................................................................52
2.5.2. Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm....................................................................................... 52
2.6. Pháp luật về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở........................................................54
2.6.1. Các nguyên tắc bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất....................................................................54
2.6.2. Thực tế áp dụng các quy định về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trên địa bàn
TP Hà Nội............................................................................................................................................. 55
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiện nay, Việt Nam đang tiếp tục đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Với những lợi thế của một thủ đơ có bề
dày lịch sử 1.000 năm tuổi, Hà Nội đang diễn ra q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị
hóa mạnh mẽ. Hàng ngàn dự án đã và đang được triển khai trên địa bàn thành phố
Hà Nội với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng vạn héc ta đất canh tác ảnh hưởng trực
tiếp đến cuộc sống của hàng chục nghìn hộ gia đình nơng dân. Cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí cơng
ăn việc làm mới cho người nơng dân bị mất đất sản xuất đang là những thách thức
không nhỏ cho các cấp Uỷ Đảng và chính quyền từ thành phố đến cơ sở. Thực tế
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
giải quyết vấn đề này cho thấy đây là cơng việc khó khăn, phức tạp nảy sinh nhiều
tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành những điểm nóng gây mất ổn
định về chính trị. Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức của công tác
bồi thường, GPMB, Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản
nhằm thực thi có hiệu quả pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của thủ đô. Tuy nhiên trong
điều kiện Hà Nội mở rộng địa giới hành chính và triển khai nhiều dự án lớn để chào
mừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội và phát triển Hà Nội trở thành một
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
nhân luật, tác giả giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ
thể sau đây:
- Nghiên cứu các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản
hướng dẫn thi hành;
- Nghiên cứu các quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân (UBND)
thành phố Hà Nội nhằm tổ chức triển khai pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, đường lối, chinh sách của Đảng
và Nhà nước ta về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu chủ trương, đường lối của Thành ủy Hà Nội về lãnh đạo,
chỉ đạo việc thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội v.v;
4. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong q trình nghiên cứu khóa
luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ;
- Chương 2. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và thực trạng áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Chương 3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
NỘI DUNG
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất
1.1.1. Quan niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
1.1.1.1. Khái niệm về bồi thường
Trong đời sống hàng ngày, “ bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong
trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra;
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại
gây ra”;
Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ
thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội. Trong
lĩnh vực pháp luật đất đai thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà nước thu hồi
đất được đặt ra từ rất sớm. Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng
84/2007NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai;
Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất”. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có một số đặc
trưng cơ bản sau đây:
- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà
nước gây ra. Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai;
- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của
Nhà nước gây ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành
chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa
một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn
hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra;
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
- Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích thực tế bị thu hồi; thiệt
hại thực tế về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quy
dẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu: “Tỏi định cư là việc người sử dụng đất được bố
trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi
thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà
nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở”. [16, tr2]
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
1.1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt
quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà cịn
“đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của người bị
thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng lợi từ việc
thu hồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân …). Do vậy
trên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực chất là xử lý hài hòa
lợi ích kinh tế giữa cỏc bờn) gặp rất khó khăn, phức tạp. Việc giải quyết tốt vấn đề
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại ý nghĩa to lớn
trên nhiều phương diện;
1.2.1.1. Về phương diện chính trị
Là một nước nơng nghiệp với khoảng 70% dân số là nông dân, vấn đề đất
đai ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm. Các chính sách, pháp
luật về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định về chính trị. Điều này có nghĩa
Thực tiễn cho thấy bồi thường, giải phóng mặt bằng ln là cơng việc khó
khăn, phức tạp. Các dự án chậm triển khai thực hiện theo tiến độ đề ra có ngun
nhân do cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khơng nhận được sự đồng thuận
từ phía người dân. Xét dưới góc độ kinh tế, dự án chậm triển khai thực hiện ngày
nào là chủ đầu tư, các doanh nghiệp bị thiệt hại đáng kể về lợi ích kinh tế do máy
móc, vật tư, thiết bị bị “đắp chiếu”, người lao động không có việc làm trong khi
doanh nghiệp vẫn phải trả lương, trả chi phí duy trì các hoạt động thường xun và
trả lãi suất vay vốn cho Ngân hàng… Vì vậy, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm có
mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của
nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta.
Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực
hiện tiến bộ và cơng bằng xã hội, góp phần vào cơng cuộc “xúa đúi, giảm nghốo”
và tạo tiền đề cho các bước phát triển tiếp theo;
Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt bồi thường, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng
ổn định cuộc sống để tập trung sản xuất góp phần cải thiện và nâng cao mức sống.
Hơn nữa điều này cũn giỳp củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường
lối, chủ trương, chính sách; pháp luật của Đảng và Nhà nước; đồng thời loại trừ cơ
hội để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện,
đối đầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an tồn xã hội và
làm đình trệ sản xuất;
1.2. Cơ sở của việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đặt
ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ. Hiến
cao cả và mang đầy tính nhân văn là phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh
của nhân dân. Đặt trong ý nghĩa đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân để
sử dụng bất kì vào mục đích gì (cho dù sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế) mà họ phải di chuyển chỗ ở
thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường và thực hiện việc tái định cư
nhằm làm cho người sử dụng đất sớm ổn định cuộc sống;
Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng
đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Hơn
nữa trong điều kiện Nhà nước pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà
nước, công dân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội… đều bình đẳng với
nhau trước pháp luật. Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội văn minh và
hiện đại nơi mà ở đó quyền lợi hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được
luật pháp tôn trọng và bảo vệ. Với cách hiểu như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất ở
mà làm phương hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước
khơng những có trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà còn phải thực hiện việc tái
định cư cho họ;
Thứ tư, nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành
theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) hướng tới mục
tiêu “dõn giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” trong điều kiện
chịu rất nhiều thách thức do quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đem lại. Để tranh
thủ thời cơ, vượt qua thách thức của xu thế tồn cầu hóa về kinh tế, chúng ta phải
biết phát huy nội lực, tinh thần đoàn kết dân tộc và khơi dậy lịng u nước, tính
năng động, sáng tạo của mỗi người dân đóng góp vào sự nghiệp chấn hưng đất
nước. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền
sử dụng lại thuộc về cá nhân hay tổ chức”. Cùng chung quan điểm này, GS.TSKH.
Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét: “Chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ… Quyền lợi và
nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta khụng khỏc so với quyền lợi và nghĩa vụ
của chủ sở hữu đất đai ở các nước”; [14, tr2]
Như vậy, bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng
đất thì dường như người sử dụng đất ở nước ta là người “sở hữu” một loại quyền về
tài sản đó là “quyền sử dụng đất”. Bởi lẽ, người sử dụng đất được pháp luật trao
cho các quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyền
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một khi pháp luật đã thừa nhận
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản của người sử dụng đất, thì khi Nhà
nước thu hồi đất nói chung (có nghĩa là người sử dụng đất bị mất quyền sử dụng
đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra) và thu hồi đất ở nói riêng, Nhà
nước phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất;
1.3. Khái quát lịch sử hình thành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
bồi thường thiệt hại về đất đai bị thu hồi” (Khoản 6 Điều 73); và “Trong trường
hợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người bị
thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27); “Trước khi thu hồi phải thông báo cho
người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương
án đền bù thiệt hại” (Điều 28). Tuy nhiên vẫn còn thiếu các quy định về việc giải
quyết vấn đề tái định cư, vấn đề đào tạo chuyển đổi ngành, nghề, tìm kiếm việc làm
mới cho người có đất bị thu hồi. Cụ thể hóa các quy định này, ngày 17/08/1994,
Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng. Thực tiễn triển khai thực hiện Nghị định này cho thấy còn tồn tại
nhiều bất cập mà hạn chế lớn nhất là quy định về giá đất bồi thường quá thấp nên
người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường, phát sinh tranh
chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại này, ngày 24/04/1998, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP thay thế Nghị định số 90/CP. Tiếp
đó, Bộ Tài chính ra Thơng tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 hướng dẫn thi
hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Các văn bản này đó cú những sửa đổi, bổ sung
chủ yếu sau đây:
- Quy định rõ tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bộ
Tài chính ra Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng thực hiện
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất. Các quy định về vấn đề này đã có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau
đây:
- Quy định rừ cỏc trường hợp người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi
thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và các trường hợp người bị
thu hồi đõt không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tài
sản trên đất;
- Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất;
theo đó: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải thơng
báo cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”;
- Quy định chính sách tái định cư, theo đó, UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất
để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ
ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn
và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ;
- Quy định chính sách hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí
việc làm mới cho người bị thu hồi đất nơng nghiệp mà khơng có đất để bồi thường
cho việc tiếp tục sản xuất …;
Tiếp đó, để xử lý những vấn để mới nảy sinh trong quá trình thu hồi đất,
GPMB, ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Mặc dù thường xuyên được sửa đổi, bổ
sung song những quy định trên đây cũng chỉ giải quyết một số vấn đề bức xúc nảy
sinh từ công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Do đây là công việc
liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nếu các quy định
1.4. Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của Trung Quốc và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
1.4.1. Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của Trung Quốc
Trung Quốc là nước láng giềng có nhiều điểm tương đồng về chính trị, kinh
tế, văn hóa với Việt Nam. Pháp luật đất đai của Trung Quốc cũng có nhiều điểm
tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Trong 3 thập kỷ qua, Trung Quốc
đó cú bước phát triển thần kỳ về kinh tế trở thành nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới. Có
được thành tựu to lớn này khơng thể khơng kể đến những đóng góp của pháp luật
đất đai nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất nói riêng. Vì vậy tìm hiểu, học tập kinh nghiệm về thực tiễn pháp lý về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Trung Quốc là rất cần thiết đối với Việt Nam;
1.4.1.1. Về thẩm quyền thu hồi đất
Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
1.4.1.2. Về trách nhiệm bồi thường
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
Thời điểm xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được
tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.4.1.5. Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng
Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý
giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
mặt bằng khu đất đó (thơng thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng
trình trên khu đất giải tỏa).
1.4.1.6. Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng
Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi
thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà khơng có người ở, nhà ở của thụn, xó
nhưng khơng thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây
dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp
cổ phần thơn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải
tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thụn cú mảnh đất đó
1.4.1.7. Về cách thức bồi thường về nhà ở
Trung Quốc giải quyết vấn để nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông
qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác được định bao gồm: Giá
cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá
đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả;
TinCanBan.Com
- Ngồi việc bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi cần quy định một
tỷ lệ hỗ trợ để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành
nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, khoản hỗ trợ
này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thực
hiện việc thu hồi;
Thứ hai, về trách nhiệm thực hiện tái định cư. Cần quy định một cách rõ
ràng về chủ thể có trách nhiệm thực hiện cơng việc này khi tiến hành thu hồi đất.
Trách nhiệm đú nờn được giao cho những cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao sử
dụng đất thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, GPMB và tái định cư
được tiến hành một cách thuận lợi, nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người bị thu hồi đất;
Thứ ba, về cách thức thực hiện tái định cư. Pháp luật Việt Nam hiện nay
chưa có quy định về trợ cấp về giá cả khi thực hiện tái định cư, thường thì giá nhà
tái định cư sau khi thu hồi đất cao hơn rất nhiều so với giá nhà trước khi thu hồi.
Chính vì vậy, cần giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông
qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả
xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu
chuẩn; trợ cấp về giá cả. [14, tr2]
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
dự án, năm sau nhiều hơn năm trước, liên quan đến nhiều hộ dân. Nếu như trong 5
năm (1996-2000), TP Hà Nội thực hiện thu hồi đất cho 227 dự án với số tiền bồi
thường là 698 tỷ đồng thì trong 6 năm (2001-2006), số dự án đã hồn thành cơng
tác GPMB và bàn giao cho chủ đầu tư là 1.048 dự án, với diện tích là 5.699 ha đất,
liên quan đến 153.725 hộ dân, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 9.726 tỷ đồng, bố
trí tái định cư cho 10.580 hộ bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Bình quân mỗi
năm TP Hà Nội phải thu hồi, GPMB khoảng 1.000 ha đất;
Tuy nhiên, do trước khi có Luật đất đai năm 2003, việc thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) chưa được quan tâm thực hiện; việc giao đất, cho thuê
đất không đúng thẩm quyền, SDĐ sai mục đích được giao, được th cịn nhiều đã
gây khó khăn cho cơng tác bồi thường, GPMB. Nhiều dự án cịn bị kéo dài, không
được giải quyết dứt điểm; bên cạnh đó, chính sách quản lý đất đai nói chung và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng có nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ và
không ổn định cũng đã góp phần gây nên tình trạng khiếu nại căng thẳng của người
bị thu hồi đất;
2.2. Các nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003
2.2.1. Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất
(iv) SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư SX-KD, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm
A theo quy định của pháp luật đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự ỏn đú khụng thể đầu tư trong khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu KT; [9, tr1]
Tiếp đó, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về sửa đổi, bổ sung
một số điều về cấp GCNQSDĐ, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ... đã bổ
sung thêm một số trường hợp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích
phát triển KT bao gồm:
(i) SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao và
khu kinh doanh tập chung khác có cùng chế độ SDĐ;
(ii) SDĐ để đầu tư xây dựng các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư và dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận chủ trương đầu tư;
(iii) SDĐ để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân
cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp
sau đây:
- Các dự án trong khu đơ thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch SDĐ
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư với từng
dự án;
- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đơ thị mới
được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
- Các dự án trong khu dân cư nơng thơn hiện có, khu dân cư nông thôn mở
rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dùng mới được thể hiện trong quy hoạch SDĐ
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
Nguyễn Văn Chiến
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị NN thu hồi đất
cũng được BT, HT. Việc mở rộng đối tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất là rất
cần thiết nhằm phù hợp với thực tế SDĐ ở nước ta hiện nay; bảo vệ quyền và lợi
Ých hợp pháp của người SDĐ là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Hơn nữa, việc mở rộng đối
tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm tính
tương thích về pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới; đồng thời “xoá
dần sự khác biệt về quyền SDĐ giữa người Việt Nam trong nước và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt nam định cư ở nước ngoài hướng
về tổ quốc” [18, tr.12].
2.2.2. Nguyên tắc chung về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Nghiên cứu pháp luật hiện hành về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho
thấy việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện dựa trên các nguyên tắc
cơ bản sau đây:
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
- Tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền SDĐ thì tiền bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được tính vào vốn đầu tư của dự án;
- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ,
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật được BT. Trong trường hợp toàn bộ hoặc
Nguyễn Văn Chiến
KT31H 025
Khóa luận tốt nghiệp
Mơn Luật đất đai
TinCanBan.Com
một phần diện tích đất bị thu hồi không đủ điều kiện được BT thì UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét để
HT;
Pháp luật quy định việc xem xét HT cho người bị thu hồi đất trong trường
hợp không đủ điều kiện để được BT là xuất phát từ tính ưu việt của chế độ XHCN
và từ thực tế SDĐ ở nước ta. Mặc dù không đủ điều kiện để được BT về đất, nhưng
khi NN thu hồi đất để sử dụng mang lại lợi Ých chung, NN vẫn thực hiện HT để bù
đắp một phần những thiệt hại, rủi ro mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu và giúp
họ nhanh chóng ổn định được cuộc sống sau khi bị thu hồi đất;
Thứ hai, người bị thu hồi đất đang SDĐ vào mục đích nào thì được BT bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để BT thì được BT
bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp BT bằng
việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch
đó được thực hiện thanh toán bằng tiền (Khoản 2, Điều 6, NĐ 197/2004/NĐ-CP);
Trên thực tế, việc thực hiện nguyên tắc này gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt
là đối với các TP lớn nh Hà Nội, nơi có mật độ độ dân số cao, tốc độ đơ thị hố
nhanh và quỹ đất tự nhiên rất hạn hẹp. Điều 4, Bản quy định về “bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ khi
Copyright: Tài liệu đại học ©