Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp i
-----------****-----------
nguyễn Vũ Kiên

Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố
ảnh hởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị x bắc ninh - tỉnh bắc Ninh
Luận văn thạc sĩ nông nghịêp hà nội - 20051
Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp i
-----------****-----------



Tỏc gi lun vn Nguyn V Kiờn
3
i

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của các giảng viên khoa Đất và Môi trường - Trường
Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội, các cơ quan, ban ngành đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập và làm luận văn này.
Trước tiên, cho tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Hồ Thị
Lam Trà, người đã trực tiế
p chỉ bảo và hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn những ý kiến quý báu của các thầy, cô giáo khoa Đất
và Môi trường, khoa Sau đại học đã đóng góp cho tôi trong quá trình học
tập và thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thị xã Bắc Ninh, phòng Quản lý đô
thị, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Ninh, các đồng nghiệp
nơi tôi công tác luôn động viên và tạo điề
u kiện thuận lợi cho tôi trong
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, những người thân và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.


2.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới ..........................................................11

2.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam..............................................................13

2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất............................................................23

2.2.1. Địa tô..................................................................................................23

2.2.2. Lãi suất ngân hàng .............................................................................29

2.2.3 Quan hệ cung - cầu..............................................................................30

2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .........................................................34

2.3.1. Yếu tố thông thường ..........................................................................34

2.3.2. Yếu tố khu vực...................................................................................42

2.3.3. Yếu tố cá biệt .....................................................................................43

2.4. Quản lý giá đất của một số nước trên thế giới .....................................44

2.4.1. Nhật Bản.............................................................................................44

2.4.2. Đức.....................................................................................................47

2.4.3. Công tác định giá đất tại Việt Nam....................................................47

3. ĐỐI TƯỢNG, ĐỊA ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP


4.2. Công tác định giá đất ở thị xã Bắc Ninh trong những năm qua ........63

4.3. Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh .................................................64

4.3.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí .............................................64

4.3.2. Giá đất ở quy định..............................................................................65

4.4. Giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng.........................................68

4.4.1. Giá đất đường phố loại I và các yếu tố ảnh hưởng ............................71

4.4.2. Giá đất đường phố loại II và các yếu tố ảnh hưởng...........................76

4.4.3. Giá đất đường phố loại III và các yếu tố ảnh hưởng .........................81

4.4.4. Giá đất đường phố loại IV và các yếu tố ảnh hưởng .........................86

5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................................92

5.1. Kết luận....................................................................................................92

5.2. Đề nghị......................................................................................................93
6
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

v

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Giá đất thị trường đường Ngô Gia Tự
65
Biểu đồ 2: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 1
65
Biểu đồ 3: Giá đất thị trường đường Trần Hưng Đạo
65
Biểu đồ 4: Giá đất thị trường đường Nguyễn Đăng Đạo 71
Biểu đồ 5: Giá đất thị trường đường Nguyễn Vă
n Cừ 2 71
Biểu đồ 6: Giá đất thị trường đường Nguyễn Du 71
Biểu đồ 7: Giá đất thị trường đường Thành Bắc 76
Biểu đồ 8: Giá đất thị trường đường Nguyễn Trãi 76
Biểu đồ 9: Giá đất thị trường đường Thiên Đức 76
Biểu đồ 10: Giá đất thị trường đường Hồ Ngọc Lân 81
Biểu đồ 11: Giá đất thị trường đường Lê Phụng Hiểu 81
Biểu đồ
12: Giá đất thị trường đường Như Nguyệt 81

8
vi

1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, thời xa xưa cha
ông ta đã nói "tấc đất tấc vàng", điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai. Trải
bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến

quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
1.2. Mụ
c đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thị xã Bắc Ninh.
- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố
đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Bắc
Ninh - Tỉnh Bắc Ninh.
1.2.2. Yêu cầu
- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nh
ượng quyền sử dụng đất ở
trên thị trường thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005.
- Các số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đề suất, kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế.

10
2. TỔNG QUAN
2.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường
đấ
t đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 - Luật Đất đai 2003 quy
định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng,
Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani,
đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia
đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa
có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng m
ột
năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và
trong một số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất
cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyể
n nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.[14]
Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước
trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được
quyền chuyển nhượng đất với mộ
t số điều kiện cụ thể.

12
Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo
điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này
giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài
sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng
định có 3 hình thức sở
hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể
là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua
bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình
"công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa
nhận trên thực tế. Tuy trên thực t
ế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng
với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư
nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang
tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Căn cứ điều 19, 20, 83 của Hi
ến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi
hành năm 1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu
chuyển đổi t
ừ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử
dụng đất được nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù
hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định
quan trọ
ng như: quy định về những đối tượng được nhà nước giao đất để sử
dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các

n tượng giá đất
tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp vốn liên doanh của các doanh
nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả
nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam
trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được.. thị trường đất đai và

15
nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải quyết
được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, quỹ đất bị lạm
dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thoát, tạo nên sự bất bình đẳng
trong xã hội và làm tha hoá một bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở
ngày càng tăng. Ngoài nhữ
ng giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà
nước cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường đất
đai chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng
cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất
đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bứ
c xúc, những
vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm
những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng
đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không
được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực
hiện trì trệ, các vấn đề
chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui
định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các
doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà nước.
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương
đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai m
ới

nhượng theo các "kênh ngầm". Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các
Nghị định 61/1994/NĐ
-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định
60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số
18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho
thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đ
ai 1993, sự phát triển của hoạt động giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất

17
đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung
quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho
thuê đấ
t cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định
38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất và Luật Thuế sửa đổ
i bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển
quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định
17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng
được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy
giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyể

Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung,
nhưng tổng hợp hệ
thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai
hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các
thị trường này hoạt động đó là :
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị
trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đấ
t và Nhà nước tham gia
các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu
tiền sử dụng đất.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

19
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm
vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa
hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm
chủ yếu sau:
- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị tr
ường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầ
y

vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành
phố tới 11,25 lần. Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn
bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nh
ưng cũng có những biến động bất thường
và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư.
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không
phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do
tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phầ
n lớn người đi
mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ
tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người
đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến
giá đất.
- Hoạt động của th
ị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát
của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ
yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều
không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị,
hoạt độ
ng môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các

21
“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không
đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm
“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300
doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh
doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch

đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám
sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản nên một số
doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ
đất kiếm lời.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất
đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang
nề
n kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không
kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệ
u
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của
đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại củ
a chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu
nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã


loại địa tô.
Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập
không phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.

24
Trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng
dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan
hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Ðịa tô dưới
chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do
nhà tư bản
địa tô đem đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai. Có hai loại
địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện quan hệ sản xuất mà người
sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột công nhân làm thuê.
Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Là
lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai t
ương đối tốt thu được,
chuyển quy về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô
này do đất đai tốt xấu khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai.
Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì
cao, song giá thị trường hàng nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định.
Như vậy giá cả hàng nông s
ản ở vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản
vùng đất xấu quyết định nên khi hàng nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ
thu được lợi nhuận siêu ngạch. Loại lợi nhuận siêu ngạch này do quyền tư
hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai, trở thành địa tô cấp sai. Ðịa
tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm thuê nông nghiệp tạo ra.
Do đi
ều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được chia thành hai loại:
Ðịa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất đai
với khoảng cách thị trường xa gần. Ðịa tô cấp sai II được hình thành do năng