ĐỀ TÀI
Tìm ba vụ việc có thật liên
quan đến giao dịch dân sự vô
hiệu do không tuân thủ quy
định về hình thức

1
LỜI NÓI ĐẦU
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ
văn minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều
loại hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các
quy định cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có
tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra
hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ
dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc
sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy
nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình
trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ.
Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến
giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy
rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay.
2
NỘI DUNG
I. KHÁI QUÁT CHUNG:
1. Giao dịch dân sự:
1.1. Khái niệm
Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự
2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

không tuân thủ một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô
hiệu. Những quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thê
trong giao lưu dân sự.
2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu
Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện
theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải
gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần.
Giao dịch dân sự vô hiệu thường có đặc điểm sau:
- Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với
giao dịch có hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005.
- Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định
như khi giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia
giao dịch hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự
tổn thất của các bên vì họ đã không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy
nhiên về mặt thực tế có trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được
hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức tạp khi giải quyết hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế.
4
2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu
Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu:
 Cách thứ nhất: Căn cứ theo tính chất:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối:
 Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục
đích bảo vệ quyền và lợi ích chung của cộng đồng.
 Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục
đích trái với pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình
thức luật định bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không hạn chế.

+ Nếu giao dịch dân sự đó đã thực hiện xong thì các bên hoàn trả cho
nhau những lợi ích vật chất mà các bên đã nhận được hoặc trả cho nhau số tiền
tương đương với giá trị lợi ích vật chất mà mình đã nhận được nếu như lợi ích
vật chất đó không còn trên thực tế.
- Phần bồi thường thiệt hại: Bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của giao dịch
dân sự phải bồi thường thiệt hại.
II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN
SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng
đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa.
1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc:
- Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Nội dung vụ việc như sau:
Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ
11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà
Nội cho ông Nguyễn Văn Ký.
6
Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn
Thành Lợi 27,5 m
2
đất.
Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và
chung sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà
được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở.
Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2
ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông
Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn
nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng

yêu cầu bà Trịnh Thị Kim Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285
Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi
kiện đã hết”.
+ Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà
Trịnh Thị Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Bích Liên, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh
Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử
dụng 27,47m
2
đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim
Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định
hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi và bà Thu là có căn cứ.
Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông
8
Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4
ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi:
- Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ
luật dân sự năm 1995 để giải quyết.
- Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch
dân sự được quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình
thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai
Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu
cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố
Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do “ thời hiệu khởi
kiện đã hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày
bên mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm

- Vụ việc xảy ra trên địa bàn tỉnh Hà Nam.
- Nội dung vụ việc:
Ngày 15/08/1996, vợ chồng ông Dũng lập hợp đồng chuyển nhượng 50
m
2
đất

cho anh Thành với giá 1 tỷ đồng, nhận trước 500 triệu. Hai bên cam kết
đến ngày 30/04/1997 anh Thành giao đủ số vàng còn lại sẽ làm giấy tờ sang tên,
chi phí giấy tờ mỗi bên chịu một nửa. Theo anh Thành thì anh đã giao cho ông
Dũng nhiều lần, tổng cộng là 960 triệu đồng là đủ, vì số đất thực tế anh nhận là
48 m
2
.
Ngày 26/09/1996 ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 80
m
2
đất. Nhưng ông Dũng không chịu làm thủ tục tách hộ nên anh Thành khởi
kiện đến tòa án, yêu cầu ông Dũng hoàn tất thủ tục sang nhượng theo cam kết.
Về phía ông Dũng cho rằng, anh Thành mới giao cho ông 500 triệu nên
ông không làm thủ tục tách hộ cho anh Thành. Ông cho rằng anh Thành đã vi
phạm cam kết nên ông yêu cầu hủy hợp đồng.
10
Tại bản án sơ thẩm số 6/DSST ngày 15/04/1998, tòa án nhân dân huyện
Phủ Lý, tỉnh Hà Nam quyết định: hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất
giữa Dũng – Thành. Buộc ông Dũng trả cho anh Thành 500 triệu, buộc anh
Thành giao lại cho ông Dũng 48 m
2
đất.
Ngày 19/04/1998, ông Dũng có đơn kháng cáo.

công nhận hợp đồng sang nhượng đất giữa ông Dũng với anh Thành, đồng thời
xác minh thêm về khoản tiền anh Thành đã giao cho ông Dũng sau ngày
15/08/1996, nếu anh Thành không chứng minh được đã giao đủ tiền cho ông
Dũng thì anh Thành thanh toán tiếp cho ông Dũng tỷ lệ diện tích đất còn lại
theo thời giá.
2.2. Nhận xét của nhóm
Theo chúng tôi, trong vụ án này cần xác định hợp đồng mua bán nhà đất
nêu trên là hợp đồng vô hiệu vì các bên không tuân thủ các quy định về hình
thức theo quy định của pháp luật hiện hành (trong trường hợp đối tượng là bất
động sản). Lẽ ra tòa án cần căn cứ điều 131, 136 Bộ luật dân sự tuyên bố hợp
đồng mua bán nêu trên là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và
giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo điều 146, Bộ luật dân sự mới thỏa
đáng và phù hợp với thực tế của vụ án. Tòa án cấp giám đốc thẩm khi nêu lý do
tách xã nên hai bên không làm được thủ tục hình thức là căn cứ để công nhận
hợp đồng là không đúng.
Như vậy, hợp đồng giữa ông Dũng và anh Thành được xác định là vô
hiệu, nhưng để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì phải xác định số tiền thực tế
anh Thành đã đưa cho ông Dũng, điều này phụ thuộc vào việc anh Thành có
đưa ra được các chứng cứ và nhân chứng chứng minh cho việc anh đã giao đủ
960 triệu cho ông Dũng hay không. Nếu anh Thành chứng minh được đã giao
đủ tiền cho ông Dũng thì buộc ông Dũng phải hoàn trả cho anh Thành số tiền
trên và anh Thành giao lại 48 m
2
đất cho ông Dũng.
12
3. Vụ việc thứ ba: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa
nguyên đơn là bà Trần Thị Lượt với bị đơn là anh Vũ Diễm Sơn và chị
Đoàn Thị Phượng.
3.1. Tóm tắt nội dung vụ việc
- Vụ việc xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội.

bộ.
- Buộc anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng phải trả lại cho bà Trần
Thị Lượt toàn bộ số tiền đã nhận là 330 triệu đồng.
3.2. Nhận xét của nhóm
Đơn kháng cáo của anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng làm trong
thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là hợp lệ.
Đơn kháng cáo của anh Sơn và chị Phượng có 4 nội dung chính:
- Đề nghị xem xét yêu cầu hản tố của bị đơn.
- Tòa án sơ thẩm chưa điều tra về nguồn gốc căn hộ bị đơn bán cho nguyên
đơn.
- Đề nghị cho bị đơn một thời gian đê hoàn tất thủ tục nhà đất.
- Nguyên đơn tự ý phá hợp đồng không mua bán nữa thì là người có lỗi nên
phải chịu phạt cọc 100 triệu đồng, nay chỉ đồng ý trả 230.000.000 đồng.
Xét các đơn kháng cáo từ phía bị đơn, hội đồng xét xử sơ thẩm buộc bên bán
là bị đơn phải trả cho bên mua số tiền đã nhận là 330.000.000 theo đúng pháp luật.
Tòa án cấp phúc thẩm bác bỏ đơn kháng cáo của bị đơn. Trong vụ việc này Toàn
án phúc thẩm đã xét xử đúng.
Còn mức lãi suất của số tiền chậm trả khi thi hành án do tòa án sơ thẩm xác
định chưa phù hợp điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005 nên phải sửa án sơ thẩm.
14
III. NHẬN XÉT CỦA NHÓM VỀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN
HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY
ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUY
ĐỊNH ĐÓ
Theo suy nghĩ của nhóm chúng em, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy
định điều kiện về hình thức giao dịch nói chung và hợp đồng nói riêng đã khác
trước rất nhiều. Ngoài việc sửa đổi có tính chất kỹ thuật như bỏ bớt các chữ,
câu, ý thừa thì về nội dung thì đã có những tư tưởng mới được thể hiện trong
các điều quy định chung về giao dịch và quy định ở phần hợp đồng. Nếu như
Bộ luật Dân sự năm 1995 coi vi phạm điều kiện về hình thức là rất nghiêm

quá coi trọng yếu tố hình thức trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ
dẫn tới sự can thiệp quá sâu của Nhà nước, xâm phạm nghiêm trọng nguyên tắc
tự do hợp đồng và làm cản trở sự phát triển của các quan hệ pháp luật tư vì đã
hạn chế sự tự do ý chí của các bên. Tự do ý chí không chỉ là tự do tự nguyện
thoả thuận xác lập các điều khoản của hợp đồng mà còn là tự do trong việc lựa
chọn hình thức biểu hiện của tự do ý chí đó. Một số tác giả khác lại cho rằng,
không nên quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, thậm chí
nên bỏ hẳn các quy định về hình thức ( Phạm Công Lạc- thời hiệu có hiệu lực
của hợp đồng, báo Pháp luật VN chuyên đề số 1-11/2004). Quan điểm này có
vẻ như coi nhẹ hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Việc coi nhẹ tới mức bỏ hẳn yếu tố hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp
trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến việc thiếu cơ chế để bảo vệ quyền lợi của
bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, thiếu chứng cứ chứng minh tồn tại của
hợp đồng, khó có thể bảo đảm trật tự công cộng cũng như an toàn pháp lý cho
các bên và cả người thứ ba.
16
Hợp đồng dân sự là một hình thức của giao dịch dân sự và đoạn hai khoản
2 Điều 401 có quy định: “hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi
phạm về hình thức, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Vấn đề mấu chốt là
hiểu “trừ…quy định khác” là những quy định nào? Qua các phân tích ở trên
buộc chúng ta phải có nhận thức theo hướng khi áp dụng Điều 401 Bộ luật Dân
sự không được tách rời với các Điều 134, 136 Bộ luật Dân sự. Chính Điều 134,
Điều 136 là các quy định khác của pháp luật so với đoạn 2 khoản 2 Điều 401
Bộ luật Dân sự . Chúng tôi cho rằng, cách quy định về hình thức của hợp đồng
là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong pháp luật Việt Nam nói chung và
BLDS nói riêng là không rõ ràng. Sự không rõ ràng này được hợp thức hoá bởi
Nghị quyết số 01/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Nghị
quyết số 01/2003). Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng và
một trong các bên yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu, thì Tòa án áp dụng Nghị
quyết số 01/2003, sẽ bị tuyên bố vô hiệu, nếu hợp đồng không được công

bộ hoặc phần lớn giá trị hợp đồng nhưng hợp đồng chưa được công chứng thì
giá trị căn nhà tăng nhiều lần và người bán không muốn bán. Trong trường hợp
này, chính người bán sẽ yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hành vi
của người bán không thể được coi là trung thực. Rõ ràng, trong trường hợp này
pháp luật đứng về bên không trung thực, thiện chí; thứ hai, theo cách giải thích
trên, hết thời hạn hai năm kể từ ngày ký kết, hợp đồng nói trên mặc nhiên có giá
trị pháp lý, nhưng người bán lại không muốn hợp đồng được công chứng hoặc
chứng thực vì không muốn bán nhà. Theo quy định của pháp luật hiện hành,
nếu hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng, chứng thực thì người mua
không thể hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Vậy thì pháp luật sẽ xử lý
như thế nào trong trường hợp này? Làm thế nào để bắt buộc đương sự chứng
18
thực hợp đồng? Chúng tôi cho rằng, các vấn đề nói trên chỉ có thể được giải
quyết triệt để khi pháp luật cho phép Toà án ra phán quyết công nhận hiệu lực
của hợp đồng mà không cần phải công chứng, chứng thực như pháp luật và thực
tiễn của các nước. Về vấn đề này, chúng ta có thể tham khảo quy định của một
số nước: Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của
hợp đồng, không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng như ở Việt Nam. Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể
hiện rõ trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm
2004 và Bộ nguyên tắc về hợp đồng châu Âu. Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng
này tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh
quan hệ hợp đồng bằng bất kỳ hình thức nào. Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc
UNIDROIT quy định: “Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng,
tuyên bố hay bất kỳ một hành vi nào khác phải được giao kết hay chứng minh
bằng một hình thức đặc biệt. Chúng có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách
thức nào, kể cả bằng nhân chứng”. Nguyên tắc này được công nhận trong bộ
luật dân sự nhiều nước trên thế giới và nó phù hợp với điều kiện giao dịch
thương mại quốc tế.
19