LỜI NÓI ĐẦU
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ
văn minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều
loại hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các
quy định cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có
tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra
hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ
dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc
sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy
nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình
trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ.
Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến
giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy
rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay.
1
NỘI DUNG
I. KHÁI QUÁT CHUNG:
1. Giao dịch dân sự:
1.1. Khái niệm
Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự
2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
1.2. Đặc điểm
- Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia. Khi tham gia
giao dịch chủ thể đều muốn đạt được mục đích nhất định nhằm thoả mãn nhu
cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Để đạt được mục đích đó, các chủ thể phải
thể hiện được ý chí của mình.
- Thứ hai, các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện. Đây là sự phản ánh
thống nhất ý chí của các bên, vì vậy nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết

theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải
gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần.
Giao dịch dân sự vô hiệu thường có đặc điểm sau:
- Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với
giao dịch có hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005.
- Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định
như khi giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia
giao dịch hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự
tổn thất của các bên vì họ đã không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy
nhiên về mặt thực tế có trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được
hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức tạp khi giải quyết hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế.
3
2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu
Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu:
 Cách thứ nhất: Căn cứ theo tính chất:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối:
 Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục
đích bảo vệ quyền và lợi ích chung của cộng đồng.
 Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục
đích trái với pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình
thức luật định bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không hạn chế.
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối:
 Là những giao dịch dân sự vi phạm một trong những quy tắc pháp
lý có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể xác định (cá
nhân, pháp nhân,…)
 Giao dịch dân sự được giao kết do nhầm lẫn, đe doạ, lừa dối, do
người chưa thành niên, người bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thiết
lập là giao dịch dân sự vô hiệu tương đối - thời hạn yêu cầu xem xét hiệu lực

SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng
đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa.
1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc:
- Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Nội dung vụ việc như sau:
Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ
11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà
Nội cho ông Nguyễn Văn Ký.
5
Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn
Thành Lợi 27,5 m
2
đất.
Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và
chung sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà
được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở.
Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2
ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông
Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn
nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng
02/2003 thì cho bà Trịnh Thị Kim Hoa, là em ruột của bà Liên, cùng chồng là
ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Liên đã làm đơn lên tòa có yêu cầu vợ
chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà.
Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà
Trịnh Thị Thu từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại
nhà cho bà Thu từ tháng 11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông
Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim

dụng 27,47m
2
đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim
Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định
hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi và bà Thu là có căn cứ.
Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông
7
Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4
ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi:
- Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ
luật dân sự năm 1995 để giải quyết.
- Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch
dân sự được quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình
thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai
Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu
cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố Đông
Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do “ thời hiệu khởi kiện đã
hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày bên mua
và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền .
Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên
thời hiệu không bị hạn chế.
- Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà , vi phạm điều 133 BLDS 1995 (điều 450 BLDS 2005):
“.Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy