1

Luận văn
Thực thi quyền sử dụng đất ở
Huyện Hòa Vang thành phố
Đà Nẵng

2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có
sự tồn tại của xã hội loài người. Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất
quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu
cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho
quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều
này đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để
việc sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà còn phát
sinh nhiều vấn đề khác về môi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng
đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình
trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái định cư, khu công nghiệp
mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác hiệu quả
thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích
khác nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng,

quỹ đất trên địa bàn một cách có hiệu quả, vấn đề “Thực thi quyền sử dụng
đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài luận văn
Thạc sĩ chuyên ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu luận văn
Vấn đề giao quyền sử dụng đất đai được chú trọng cùng với Luật Đất
đai năm 1987 và thúc đẩy nhanh hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi vào năm
1993 đã trở thành tâm điểm của cải cách kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai
năm 2003 là mới quan trọng nhất hướng đến việc hoàn thành quá trình cấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay công tác quy hoạch sử dụng đất chưa
được triển khai trên địa bàn huyện Hoà Vang nên phần lớn đất đai trên địa
bàn chưa được sử dụng, bảo vệ hợp lý, hiệu quả kinh tế chưa cao, công tác

4

quản lý nhà nước còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, vấn đề nghiên cứu giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất chưa được nghiên cứu
một cách có hệ thống trên tất cả các mặt kinh tế - xã hội - quốc phòng - an
ninh trong tiến trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích
Đề xuất những quan điểm, hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội và
pháp lý trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng, quản lý đất, phân bổ hợp
lý quỹ đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho các mục đích phù hợp với
điều kiện cụ thể của địa phương, tạo ra những điều kiện cần thiết để tổ chức
sử dụng đất có hiệu quả cao, tránh sự chồng chéo gây lãng phí quỹ đất, tránh
được sự tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ sự cân bằng sinh thái,
môi trường sống, kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội và gây điểm nóng về
chính trị ở địa phương.
3.2. Nhiệm vụ
Tìm hiểu thực trạng về thực thi quyền sử dụng đất, thi hành Luật Đất

- Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền
sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ngắn hạn, dài hạn và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
Quốc phòng - An ninh ở địa phương.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn gồm 3 chương, 7 tiết.

6

Chng 1
Lý LUậN Về thực thi QUYềN Sử DụNG ĐấT Và VAI TRò
CủA Nó TRONG PHáT TRIểN KINH Tế Xã HộI

1.1. T AI V VAI TRề CA T AI TRONG PHT TRIN KINH
T - X HI
Đất là sản phẩm tồn tại tự nhiên, có trớc con
ngời và không do con ngời tạo ra nhng lao động
con ngời có thể cải tạo, nâng cao giá trị của đất
và đất đai là đối tợng lao động lâu dài của con
ngời.
Là môi trờng sống cơ bản của hầu hết các sinh
vật sống trên trái đất, trong đó có con ngời, điều
đó khẳng định đất là tài nguyên quý giá nhất của
loài ngời nói chung và đặc biệt quan trọng đối với
nông nghiệp và nông thôn - C.Mác đã viết: đất là
t liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất
của sản xuất nông nghiệp [34, tr.532], đất là điều
kiện không thể thiếu đợc của sự tồn tại và tái
sinh của hàng loạt thế hệ loài ngời kế tiếp nhau.

vô cùng quý giá, không chỉ là di sản thiêng liêng
của cả dân tộc mà còn là biểu tợng cụ thể của quốc
gia trờng tồn cùng dân tộc, là cơ sở vật chất của
lòng yêu nớc và tình làng nghĩa xóm.
Trong lịch sử dựng nớc và giữ nớc ở nớc ta,
mỗi tấc đất từ biên cơng cho đến hải đảo đều thấm
đợm mồ hôi, xơng máu của ông cha, của biết bao thế
hệ ngời Việt nam tạo lập và giữ gìn. Là một quốc

8

gia nông nghiệp, với nền văn minh lúa nớc truyền
thống nên đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng là
nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là t liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn cho phát
triển, là địa bàn phân bổ dân c, là mặt bằng xây
dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, chính trị, an ninh
- quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trờng sống do đó nó có vai trò vô cùng quan
trọng trên mọi phơng diện kinh tế, chính trị, xã
hội Hơn 500 năm trớc, Bộ luật đầu tiên của nớc
Việt Nam độc lập đã quy định rằng Những ngời bán
đất đai ở bờ cõi cho ngời nớc ngoài thì tộc bị
chém [48, tr.57]; Phan Huy Chú cũng đã từng cho
rằng: Của báu một nớc không gì quí bằng đất đai,
nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra . Tuy
nhiên, với những đặc trng riêng có mà việc sử dụng
đất đai không thể là vô hạn, do đó, để thoả mãn ngày
càng tốt hơn nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng
lên thì việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết

thực dân Pháp đến thắng lợi.
Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải
phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân
chủ, Đảng và Nhà nớc xác định 3 hình thức sở hữu
đất đai: sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu
t nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với
hợp tác hóa nông nghiệp đợc phát huy mạnh mẽ.

10
Giai đoạn 1975 - 1985, đất nớc hoàn toàn giải
phóng, cả nớc thống nhất xây dựng mô hình tập đoàn
sản xuất và tiếp tục thực hiện hợp tác hoá. Mỗi một
giai đoạn lịch sử đã qua cho thấy sự phát triển quan
điểm, chủ trơng của Đảng và chính sách của Nhà nớc
phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị -
xã hội của từng giai đoạn cụ thể.
Cùng với tiến trình đó, nếu nh từ năm 1945
đến 1980 ở nớc ta tồn tại 3 loại hình sở hữu đối
với đất đai là sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể và
sở hữu t nhân, thì từ năm 1980 chỉ còn một loại
hình duy nhất là sở hữu toàn dân. Cùng với sự phát
triển kinh tế thì vấn đề đất đai ngày càng đợc
Đảng và Nhà nớc hết sức coi trọng, trong đó ngày
càng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nhà nớc trong
việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý nhà nớc về đất
đai - quan điểm này luôn đợc quán triệt trong các
văn bản quan trọng của Đảng và Nhà nớc, chẳng hạn
nh:
Hiến pháp năm 1992 của nớc Cộng hoà xã hội chủ

ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân
ta đã tốn bao nhiêu công sức xơng máu mới tạo lập
bảo vệ đợc đất đai nh ngày nay [2, tr.164]; rằng,
Chính sách đất đai của Đảng hiện nay phục vụ mục
tiêu Độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa xã

12
hội, dân giàu nớc mạnh xã hội công bằng dân chủ văn
minh [2, tr.165].
Thể chế hóa quan điểm của Hiến pháp 1992, Luật
Đất đai năm 2003 - Điều 5 ghi: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nớc đại diện chủ sở hữu; Điều 6
nêu rõ: Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai; Điều
7 khẳng định: Nhà nớc thực hiện quyền chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất
đai [44].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân - nghĩa là,
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở
hữu duy nhất và tuyệt đối; rằng, chế độ sở hữu t
nhân hoặc bất kỳ một chế độ sở hữu nào khác đều
không đợc thừa nhận. Tính tuyệt đối và duy nhất
của sở hữu toàn dân thể hiện ở chỗ nó bao trùm tất
cả mọi đất đai của quốc gia cùng với những quan hệ
phái sinh từ đất đai, bất kỳ đất đó đang có hay
không có ngời sử dụng. Việc sử dụng đất của các tổ
chức, cộng đồng dân c, hộ gia đình cá nhân phải
đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất,
tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trờng, đảm bảo
cân bằng sinh thái. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên
suốt trong quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh

toàn bộ đất đai.

14
- Xác định rõ vai trò của tổ chức, cộng đồng dân
c, hộ gia đình và cá nhân với t cách là chủ thể sử
dụng cụ thể - xác định.
- Thiết lập mối quan hệ cụ thể, hài hòa giữa Nhà
nớc và chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trờng định hớng xã hội chủ nghĩa.
Quán triệt tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2003
đã kế thừa, phát triển các quy định của Luật Đất đai
1993, đánh dấu một bớc tiến quan trọng trong việc
xây dựng, hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai,
quy định cụ thể rõ ràng quyền hạn và trách nhiệm của
Nhà nớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng
đất.
Nhà nớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
định và hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất,
quyết định giao - cho thuê - thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, điều tiết
nguồn lợi từ đất đai Đất đai không thuộc quyền sở
hữu của tổ chức cá nhân nào, Nhà nứớc sẽ trao QSDĐ
cho tổ chức, cá nhân, sử dụng đất thông qua các hình
thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử đất
đối với ngời sử dụng đất ổn định. Nhà nớc mở rộng
tối đa quyền của ngời sử dụng đất nh: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,


16
1.2. Vấn đề thực thi quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu đất đai
Theo từ điển bách khoa Việt Nam Quyền sở hữu là
quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt với tài sản
của mình [27, tr.639]. Theo định nghĩa này, quyền
sở hữu phải bao gồm cả chiếm giữ, sử dụng và định
đoạt đối với tài sản. Đất đai là tài sản - t liệu
sản xuất đặc biệt. Vì vậy, khi nghiên cứu các hình
thái sở hữu khác nhau về đất đai của xã hội loài
ngời cho thấy sở hữu đất đai thể hiện trên hai mặt:
sở hữu về mặt pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế.
Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối
với đất đai bao gồm các quyền cơ bản: Quyền chiếm
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu đất đai: là hành vi độc chiếm
đất đai ban đầu của con ngời với tự nhiên để có
điều kiện sản xuất nhằm tạo ra những sản phẩm đáp
ứng nhu cầu tồn tại.
Quyền định đoạt đất đai: là quyền chủ sở hữu đất
đai giao toàn bộ các quyền đối với đất đai cho chủ
thể khác hoặc từ bỏ các quyền ấy. Chủ sở hữu đất đai
có quyền định đoạt số phận của đất đai bằng cách
bán, đổi, tặng, cho thuê Tự họ thực hiện quyền
định đoạt đất đai thông qua các quan hệ nói trên,
với hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc miệng.
Quyền sử dụng đất đai: Do mục đích của đề tài,
luận văn xin đợc đi sâu phân tích nội dung này
trong mục 1.2.2.

Sự khác biệt tơng đối giữa quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất đai về mặt kinh tế
Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu quy định việc
dùng đất đai đó vào mục đích gì, để sản xuất hay cho
thuê. Song đâu đó vẫn cha thể hiện sở hữu về mặt
kinh tế. Nó chỉ sở hữu về mặt kinh tế chừng nào trừ
quyền sở hữu đó, chủ sở hữu đất đai có thu nhập.
Chẳng hạn, trong trờng hợp chủ sở hữu đất đai là
Nhà nớc thì địa tô chênh lệch gộp vào thuế, còn
trong trờng hợp t hữu đất đai thì chủ sở hữu chỉ
thu địa tô, không thu thuế. Nếu quyền sở hữu về mặt
kinh tế không thực hiện đợc thì quyền sử dụng vẫn
tồn tại. Do đó, phạm trù quyền sử dụng đất đai khác
với phạm trù sở hữu đất về kinh tế.
Chế độ sở hữu đất đai bao hàm nhiều quyền tài
sản đối với đất đai (quyền chiếm hữu đất đai, quyền
định đoạt đất đai và quyền sử dụng đất đai, cùng cơ
chế thực hiện các quyền đó. Quyền sở hữu đất đai và
quyền sử dụng đất là hai phạm trù kinh tế rất quan
trọng. Hai quyền này vừa thống nhất vừa có xu hớng
phân cực, chúng có thể thống nhất với nhau trong một
chủ thể; lại cũng có thể tách ra nhiều chủ thể khác
nhau. Kinh tế - xã hội càng phát triển thì sự phân
cực và tác động qua lại giữa hai nhóm quyền nói trên
lại càng mạnh mẽ. Ngày nay, quan hệ sở hữu đất đai
phát triển cơ sở kinh tế - xã hội hiện đại. Mặt pháp
lý và mặt kinh tế của quan hệ sở hữu này không còn

19
bó hẹp trong từng quốc gia mà đã tác động đến kinh

tới mục tiêu xác định. Với nghĩa thực hiện, thực thi
trớc hết bị qui định bởi những thuộc tính tự nhiên
vốn có hay những tính qui định bản chất của chính
đối tợng đó, vì vậy nó là khách quan; đối tợng của
thực hiện phải đã hoặc đang tồn tại trên thực tế.
Với nghĩa là thi hành thì nó trớc hết mang tính bị
động - thừa hành một mệnh lệnh hay nhiệm vụ nào đó
do chủ thể khác yêu cầu theo qui hoạch, chơng trình
hay kế hoạch đã vạch sẵn, hiện thực hoá các quyết
định, các nghị quyết vì vậy nó còn bao hàm cả
nghĩa tạo dựng cái mới, cái tơng lai.
Với cách tiếp cận đó, TTQSDĐ không chỉ bao gồm
hoạt động của các chủ thể sử dụng đất nhằm khai thác
các năng lực của đất để thoả mãn những lợi ích của
họ, mà nó còn phải bao gồm cả những công tác quản lý
nhà nớc về đất đai dựa trên luật và các văn bản quy
phạm pháp luật, những quy định sử dụng đất một cách
có hiệu quả nhằm bảo vệ, phát huy nguồn tài nguyên
của đất nớc, đảm bảo thống nhất quản lý về đất
đai Và mọi hoạt động quản lý và sử dụng đất đai
phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật.
Trên thực tế, TTQSDĐ đợc cụ thể hoá ở việc thực
thi các quyền cụ thể nh - quyền chuyển đổi, quyền

21
chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ, quyền đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất
[44, tr.120]. Và do đó, nhiệm vụ TTQSDĐ đợc áp cho
các chủ thể cơ bản nh: Nhà nớc các cấp cùng với

xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa
chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông
dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi dỡng
lực lợng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến
chống thực dân Pháp đến thắng lợi. Vì vậy, nhận thức
về TTQSDĐ dờng nh cha đợc đề cập đến, mà chỉ chủ
yếu quan tâm tâm nhiều đến việc thực hiện khẩu hiệu
ngời cày có ruộng - nghĩa là vấn đề sở hữu đợc
nhấn mạnh, còn vấn đề sử dụng chủ yếu vẫn mang tính
chất truyền thống
- Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải
phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân
chủ, Đảng và Nhà nớc xác định 3 hình thức sở hữu
đất đai: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu
t nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với
hợp tác hóa nông nghiệp đợc phát huy mạnh mẽ. Nhận
thức về QSDĐ ở thời kỳ này gắn liền với quan điểm,
mô hình kinh tế kế hoạch hoá tập trung - mà điển
hình là mô hình hợp tác xã, nông - lâm trờng quốc
doanh và các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh; phù
hợp với nền kinh tế thời chiến Mặc dù vậy, giai
đoạn này cũng đã xới xáo lên vấn đề sử dụng đất -

23
chẳng hạn nh những chủ trơng xây dựng cánh đồng 5
tấn, mà điển hình là việc chuyển đổi mô hình hợp tác
xã từ bậc thấp lên bậc cao đã làm thay đổi căn bản
phơng thức sử dụng đất.
- Giai đoạn 1975 - 1980, đất nớc hoàn toàn giải
phóng, cả nớc thống nhất, cùng với việc sắp xếp, tổ

chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của chủ sở
hữu đất đai, sở hữu đất đai là hình thức xã hội của
sự chiếm hữu đó, là quan hệ giữa ngời với ngời
trong việc chiếm hữu đất đai để sử dụng hợp pháp.
C.Mác khẳng định: Quyền lực về mặt pháp lý của
những ngời đó cho phép họ đợc sử dụng và lạm dụng
những phần trái đắt, còn cha giải quyết đợc việc
gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ
thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí
của họ [34, tr.243].
Còn khi bàn đến mặt kinh tế của việc TTQSDĐ thì
lại phải nhấn mạnh những hoạt động, những quá trình,
những hành vi hay những quan hệ kinh tế có liên quan
dù trực tiếp hay gián tiếp. Quyền sở hữu đất đai về
mặt kinh tế rất quan trọng bởi vì quyền sở hữu đất
đai của chủ sở hữu không có ý nghĩa gì nếu nh quyền
sở hữu đó không mang lại cho họ khoản thu nhập nào.
Theo Mác, quyền sở hữu đất đai đã nhận đợc cái hình

25
thái thuần túy kinh tế của nó. Lợi ích kinh tế lâu
dài mới là vấn đề chủ sở hữu đất đai quan tâm. Đó là
phần thu của ngời chủ do độc quyền sở hữu đất đai
mang lại.
Vậy, quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là các
quyền cơ bản của chủ sở hữu đối với diện tích đất
xác định và đã đợc xã hội thừa nhận và đợc luật
hóa, còn quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế và thu
nhập của chủ sở hữu từ diện tích đất đai xác định
hợp pháp ấy. Quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là