MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như: nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là
nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc …, là nơi diễn ra các
hoạt động văn hóa, là nơi phân bố các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành quả cách
mạng của cả dân tộc, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, duy trì sự
sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai: "Đất là
mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất".
Sau hơn 25 năm đổi mới, nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn trên các
mặt kinh tế, xã hội. Bên cạnh đó, mặt môi trường cũng được Nhà nước ta ngày một
quan tâm và chú trọng.
Với áp lực gia tăng dân số ngày càng cao và tất cả các mục tiêu đều ưu tiên cho
sự phát triển kinh tế - xã hội để phấn đấu đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước
công nghiệp. Chính vì thế, nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp ngày một tăng.
Thành phố Đà Nẵng thuộc địa bàn kinh tế trọng điểm của miền Trung, có vị
trí quan trọng trong quá trình phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung.
Trong đó, huyện Hòa Vang là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng
(không tính huyện đảo Hoàng Sa), nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam của thành phố, là
huyện có xu hướng phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị nhanh chóng. Hiện
nay, trên địa bàn huyện có 4 khu công nghiệp, một số khu du lịch sinh thái lớn.
Trong đó, nổi tiếng nhất là khu du kịch Bà Nà, sân golf Hòa Ninh và 5 khu đô thị
mới được hình thành và hoạt động. Đồng thời, đang xúc tiến xây dựng các khu đô
thị mới khác trên địa bàn. Do đó, đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, vấn đề ô
nhiễm môi trường ngày một gia tăng. Quá trình này đã và đang gây áp lực mạnh mẽ
đến việc quản lý và sử dụng đất của huyện.
Vậy một vấn đề đặt ra là nghiên cứu thực trạng quá trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn để tìm
ra nguyên nhân và ảnh hưởng của quá trình này đã và đang tác động như thế nào, mức

- Số liệu và thông tin thu thập giai đoạn 2005 - 2012.
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung
1.1.1. Khái niệm về đất và đất đai
Theo Dale và McLaughin (1988), đất là “bề mặt của Trái Đất, vật chất phía dưới,
không khí phía trên và tất cả những thứ gắn liền với nền đất”. Còn theo Stephen
Hauking (nhà vật lý người Anh), lớp mặt đất của Trái Đất gọi là thổ nhưỡng (soil), được
hình thành là do tác động lẫn nhau của khí quyển, nước, sinh vật, đá mẹ qua thời gian
lâu dài. Theo Lucreotit (Triết gia La Mã): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì
không từ lòng mẹ đất mà ra”. Nhà kinh tế học người Italia Williams Petty có quan điểm:
“Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất của thế giới này”. [14].
Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một
cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu
và thời gian. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam (1863 - 1939)
thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra
những sản phẩm của cây trồng [4].
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông - lâm nghiệp [6].
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố
gồm: khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi
của đất do hoạt động con người [11].
Theo từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của Trái Đất tương
đối tơi xốp do các loại đất phong hóa ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất
hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ [26].
Nếu nhìn nhận đất đai trên trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần
diện tích cụ thể của bề mặt Trái Đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đất [18].

đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [23].
Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993, được vừa theo
mục đích sử dụng, lại theo địa bàn gây nên có sự chồng chéo. Để khắc phục tình trạng
này, Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 quy định căn cứ theo mục đích
sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN, nhóm đất phi NN, nhóm đất
chưa sử dụng [24]. Loại đất, mục đích sử dụng đất của mỗi thửa đất được xác định
theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc theo hiện trạng sử dụng đất [6].
4
+ Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên
cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo
vệ, phát triển rừng. Nhóm đất NN được phân làm các phân nhóm gồm: đất sản xuất
NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất NN khác [3], [7].
+ Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng không thuộc nhóm
đất NN. Nhóm đất phi NN bao gồm: đất ở; đất chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng;
đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
và đất phi NN khác [3], [7]. Trong các phân nhóm của nhóm đất NN, phi NN lại được
chia thành nhiều loại đất khác nhau.
+ Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Đất chưa sử dụng bao gồm: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng,
núi đá không có rừng cây [3], [7].
Tóm lại, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3 loại: Đất
NN, đất phi NN và đất chưa sử dụng. Với tốc độ CNH, ĐTH ngày càng cao như hiện
nay, đất NN luôn có xu hướng chuyển sang đất phi NN với diện tích lớn.
* Khái quát về chuyển đổi đất đai
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính chất kinh tế
vừa mang tích chất xã hội lớn, phức tạp [19].
Theo quy luật phát triển của xã hội, CNH và ĐTH là xu hướng tất yếu của các
quốc gia đang phát triển trong quá trình HĐH đất nước. Chuyển đổi đất NN để xây dựng
các khu công nghiệp hoặc đô thị là một hướng để phát triển kinh tế trong một nước, và
cũng là bước đầu để thực hiện ĐTH vì việc chuyển đổi sẽ tạo ra làn sóng di dân vào đô

phẩm nông nghiệp ngày một nhiều về cả số lượng và chất lượng. Như vây, diện tích
canh tác nông nghiệp phải tăng trong khi đó diện tích tự nhiên có hạn dẫn đến mâu
thuẫn giữa một bên là lợi ích kinh tế, xã hội và một bên là môi trường. Vấn đề đặt ra là
làm thế nào để tăng lượng hàng hóa trên đơn vị diện tích, chất lượng hàng hóa đảm
bảo các mục tiêu về xã hội và môi trường, trọng tâm trong đó cần phải có cơ cấu sử
dụng đất hợp lý.
Cơ cấu sử dụng đất hợp lý sẽ tạo ra lượng sản phẩm hàng hóa lớn trên đơn vị
diện tích, chất lượng hàng hóa đảm bảo phù hợp với nhu cầu sử dụng của con người,
mặc dù diện tích đất canh tác nông nghiệp thấp nhưng lượng sản phẩm vẫn tăng.
1.2. Cơ sở lý luận về phát triển bền vững
1.2.1. Khái niệm về phát triển bền vững
Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm đáp ứng những yêu cầu của hiện tại,
nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai đảm bảo
sự phát triển hài hoà cả về 3 mặt: kinh tế, xã hội, môi trường.
6
Mục tiêu tổng quát của phát triển bền vững là đạt được sự đầy đủ về vật chất, sự
giàu có về tinh thần và văn hoá, sự bình đẳng của các công dân và sự đồng thuận của xã
hội, sự hài hoà giữa con người và tự nhiên, phát triển phải kết hợp chặt chẽ, hợp lý và
hài hoà được ba mặt là: phát triển kinh tế, phát triển xã hội và bảo vệ môi trường [12].
1.2.2. Những lý luận cơ bản về phát triển bền vững
+ Bền vững về kinh tế
Phát triển bền vững về kinh tế là việc đảm bảo kết hợp hài hoà giữa mục tiêu
tăng trưởng kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, cân đối tốc độ tăng trưởng kinh tế
với việc sử dụng các điều kiện nguồn lực, tài nguyên thiên nhiên, khoa học, công nghệ
đặc biệt chú trọng phát triển công nghệ sạch.
Mục tiêu phát triển bền vững về kinh tế là đạt được sự tăng trưởng ổn định với
cơ cấu kinh tế hợp lý, đáp ứng được yêu cầu nâng cao đời sống của nhân dân, tránh
được sự suy thoái hoặc đình trệ trong tương lai, tránh để lại gánh nợ nần lớn cho các
thế hệ mai sau.
+ Phát triển bền vững về xã hội

theo một cách thức phù hợp về văn hóa xã hội.
+ Các khía cạnh về kinh tế: quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất phải tính đến
mọi chi phí của người sử dụng đất riêng lẻ và của xã hội.
Khái niệm về quản lý, sử dụng tài nguyên đất hợp lý có thể áp dụng ở các phạm
vi khác nhau để giải quyết các vấn đề khác nhau. Đồng thời, tiếp tục cung cấp hướng
dẫn về tiêu chuẩn khoa học và các quy định đối với việc đánh giá sự phát triển bền
vững trong tương lai [25].
1.3. Lý luận về sử dng đất bền vững
1.3.1. Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất
Những người trực tiếp sử dụng đất và những người có liên quan đến việc sử
dụng đất có những lợi ích khác nhau về việc sử dụng đất. Đất là nguồn tài nguyên
được sử dụng để thoả mãn nhu cầu cho những người có mối quan hệ gắn bó với đất.
Có những vấn đề ưu tiên trước mắt và có những vấn đề lâu dài, tuỳ thuộc vào mục tiêu
của từng người sử dụng đất. Từ đó, họ có những quyết định sử dụng đất theo hướng
mục tiêu của mình.
Vấn đề ưu tiên trước mắt của người nông dân là sản xuất lương thực và thu
nhập. Do đó, các quyết định sử dụng đất của người nông dân với những mục tiêu cho
thời gian gần, còn các lợi ích về lâu dài thường ít được chú trọng và quan tâm.
Một cộng đồng lớn hơn - như ở cấp quốc gia - cũng là một đối tượng sử dụng
đất theo cách nhìn nhận đất đai được dùng cho: đô thị, điều kiện cơ sở vật chất, công
nghiệp, giải trí Ở phạm vi này, các mục tiêu cơ bản là nâng cao mức sống và đáp
8
ứng mọi nhu cầu của người dân. Các mục tiêu của quốc gia có xu hướng lâu dài, bảo
vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên cho tương lai. Vì vậy, thường tồn tại một sự phân biệt
cơ bản về lợi ích giữa các mục tiêu của người sử dụng đất thực tế và của cộng đồng
nơi họ sinh sống. Cộng đồng - dù là địa phương, tỉnh hoặc quốc gia - sẽ thường xuyên
cố gắng gây ảnh hưởng lên cách thức sử dụng đất hoặc là bằng việc mở rộng các
chương trình, trợ cấp hoặc là bằng pháp luật.
Vậy trong sử dụng đất đai phải tính đến lợi ích đa dạng của mọi tổ chức, cá
nhân từ lợi ích của người sử dụng đất trực tiếp, lợi ích của khu vực, lợi ích địa phương

môi trường [20].
+ Nhân tố kinh tế - xã hội
Nhân tố xã hội chủ yếu là dân số và lực lượng lao động, nhu cầu của xã hội,
thông tin, quản lý, chế độ xã hội, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu
quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hoá, cơ cấu kinh tế và
bố cục sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao
thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động,
điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa
học kỹ thuật vào sản xuất.
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có tác dụng quyết định đối với sử dụng đất đai.
Việc xác định phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội
và một mục tiêu kinh tế nhất định. Trong một vùng hoặc trong một nước thì điều
kiện vật chất tự nhiên của đất đai là cố định, nhưng do điều kiện kinh tế - xã hội
khác nhau, nên việc khai thác và sử dụng đất đai cũng khác nhau.
Chế độ sở hữu tư liệu sản xuất và chế độ kinh tế - xã hội khác nhau, cũng có tác
dụng khống chế và quản lý đối với sử dụng đất đai khác nhau, phương thức và hiệu
quả sử dụng đất cũng không giống nhau. Trình độ phát triển xã hội và kinh tế cũng
làm cho trình độ sử dụng đất đai phát triển ngày càng cao.
Cần phải xuất phát từ hiệu quả sử dụng đất để xem xét về ảnh hưởng của điều
kiện kinh tế đến sử dụng đất. Trạng thái sử dụng đất có liên quan tới lợi ích kinh tế của
người sở hữu và kinh doanh đất. Chỉ đơn thuần nghĩ đến lợi nhuận trước mắt thì đôi
khi sẽ làm cho đất đai bị sử dụng không hợp lý, thậm chí đi ngược lại lợi ích xã hội.
Những nhân tố về điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội kết hợp gây
ảnh hưởng tổng hợp đến việc sử dụng đất đai. Do đó, cần phải dựa vào quy luật tự
nhiên và quy luật kinh tế - xã hội, nhằm vào các nhân tố xã hội và nhân tố tự nhiên của
việc sử dụng đất để nghiên cứu và xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố này. Căn cứ vào
yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ
yêu cầu của sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai, để đạt tới cơ cấu tổng thể cao
nhất, làm cho số đất hữu hạn này cho hiệu quả kinh tế - xã hội ngày càng cao và sử
dụng được bền vững [13].

phá nhiều nhưng thu thập rất thấp. Theo mức tăng trưởng của dân số và sự phát triển
của kinh tế, văn hoá và khoa học, kỹ thuật, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử
dụng đất ngày một nâng cao. Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân
cũng ngày càng cao, sự phát triển của các ngành nghề cũng theo xu hướng ngày càng
phức tạp và đa dạng, phạm vi sử dụng đất ngày càng gia tăng, từ một vùng có tính cục
11
bộ phát triển ra nhiều vùng kể cả những vùng đất mà trước kia chưa có khả năng khai
thác sử dụng. Không chỉ phát triển theo không gian, mà trình độ tập trung cao hơn
nhiều. Cho dù là đất canh tác hoặc đất phi canh tác cũng đều phát triển theo hướng
kinh doanh tập trung, đất ít, hiệu quả cao [20].
Tuy nhiên, quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm canh cao
trong sử dụng đất là một tiến trình lịch sử lâu dài, muốn nâng cao sức sản xuất và sức
tải của một đơn vị diện tích, nhất thiết phải không ngừng nâng mức đầu tư về lao động,
vốn liếng, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và quản lý. Ở những khu vực khác nhau của
một vùng hoặc một quốc gia muốn thực hiện đường lối cơ bản này cũng không thể sử
dụng cùng một phương thức trong cùng một thời gian. Bởi vì tình hình của mỗi quốc
gia một khác, trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật không giống nhau, ngay trong cùng
một quốc gia mà những vùng khác nhau, các điều kiện cũng rất khác nhau [5].
+ Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng đa dạng hoá và chuyên môn hoá
Theo đà phát triển khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội, cơ cấu sử dụng đất
cũng chuyển dần sang xu thế phức tạp hoá và chuyên môn hoá, yêu cầu của con người
về vật chất, văn hoá, tinh thần và môi trường ngày một cao, chúng sẽ trực tiếp hoặc
gián tiếp có yêu cầu cao hơn đối với đất đai. Khi con người có mức sống còn thấp,
đang còn đấu tranh với cuộc sống, thì việc sử dụng đất thường mới tập trung vào nông
nghiệp, nhất là vấn đề ăn, mặc, ở, nhưng khi cuộc sống đã nâng cao, bước vào giai
đoạn hưởng thụ, trong sử dụng đất còn nghĩ tới nhu cầu vui chơi văn hóa, thể thao và
môi trường [20].
+ Sử dụng đất đai theo hướng xã hội hoá và công hữu hoá
Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hoá sản xuất,
một vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm là tiền đề cho nơi khác

tế lâu dài và cần thiết cho cả cộng đồng, đó là vấn đề an toàn lương thực, có đất để mở
rộng đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, bảo vệ môi trường
và các khu vui chơi, giải trí
Như vậy, các mối quan tâm kinh tế nhất thời của người sử dụng đất cụ thể mâu
thuẫn với mối quan tâm lâu dài của cả cộng đồng [20].
+ Sử dụng đất đai bền vững với mục tiêu xã hội
Sử dụng đất đai trước tiên là liên quan tới những người sống trên mảnh đất đó,
họ có những nhu cầu thiết yếu của mình và đó là mục tiêu xã hội rõ rệt của bất cứ một
Nhà nước nào, nhằm tạo ra hay duy trì các điều kiện mà nó có tác dụng giúp thoả mãn
những nhu cầu thiết yếu này. Việc tạo ra công ăn việc làm trong quá trình phát triển
bền vững là một phương pháp hữu hiệu, nhằm cùng một lúc đạt được 3 mục tiêu là
kinh tế, xã hội và môi trường [20]. Những nhu cầu thiết yếu này bao gồm các cơ sở vật
chất công cộng hoặc các phương tiện phục vụ cho sức khoẻ, giáo dục, định cư, thu
13
nhập Ngoài ra, còn tạo ra một ý thức về công bằng xã hội và kiểm soát chính tương
lai của họ.
Một mục tiêu xã hội nữa cần phải kể đến là mâu thuẫn giữa các thế hệ về việc
sử dụng đất đai. Đó là việc sử dụng đất đai của thế hệ hiện tại không nghĩ đến lợi ích
của các thế hệ con cháu mai sau.
Tóm lại, mục tiêu xã hội luôn thay đổi và biến động theo từng thời kỳ, điều đó
dẫn đến sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu mới của xã hội về
nông sản, thực phẩm và các dịch vụ xã hội khác [20].
+ Sử dụng đất đai bền vững với mục tiêu môi trường
Đối với bất kỳ vùng nào, một quốc gia nào trong sử dụng đất đai gắn với mục
tiêu môi trường thì điều quan trọng là phải phân biệt được mục tiêu chung và mục tiêu
riêng. Chính phủ các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và mục tiêu về môi trường. Các
tiêu chuẩn và mục tiêu này thường được thành lập dựa trên thuật ngữ hoá học, vì nó
liên quan đến sức khoẻ và thế hệ mai sau. Việc nhìn nhận "môi trường" không chỉ có
nghĩa là một hệ thống các tiêu chuẩn về hoá học, đất, nước, phong cảnh thiên nhiên
là các tài sản có giá trị. Vì thế, những vấn đề về môi trường chỉ có thể giải quyết một

nghiệp mới hình thành. Trong các đô thị này, khu vực ở và sản xuất là biệt lập hoặc
kết hợp với đồn trú thành quách. Có thể thấy, đây là thời kỳ cơ cấu đất đai ít biến động
nhất, đất đai chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp [22].
1.4.1.2. Thời kỳ công nghiệp
Từ đầu thế kỷ XVIII đến giữa thế kỷ XIX, trong thời kỳ này diễn ra các cuộc
cách mạng kỹ thuật II, hay còn gọi là cách mạng công nghiệp, cuộc cách mạng này đã
kéo theo một sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu kinh tế lãnh thổ, tạo cho các đô thị hình
thành gắn với quá trình công nghiệp hóa của mỗi quốc gia như: khai khoáng, luyện
kim, cơ khí, hóa chất, chế biến thực phẩm, Tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa
tăng nhanh như vũ bão, tạo điều kiện hình thành một đô thị trên lãnh thổ của mỗi quốc
gia. Phát triển công nghiệp đại cơ khí đòi hỏi tập trung vào một số đô thị hạt nhân lớn
của các vùng lãnh thổ.
Quá trình công nghiệp hóa đã thu hút dân cư nông thôn tập trung về các đô thị,
một dòng dịch cư lịch sử từ nông thôn vào đô thị đã diễn ra, mạnh nhất là ở Châu Âu
và Châu Mỹ. Dân số nông thôn của các khu vực này hạ xuống chỉ còn 10 - 20% tổng
dân số; trong khi đó, ở những nước chậm phát triển tỷ lệ này là 70 - 80%. Như vậy,
thời kỳ này quy mô của các đô thị được tập trung lớn hơn, hoạt động phức tạp hơn và
cấu trúc của đô thị cũng phức tạp hơn và đặc biệt có thể thấy đây là thời kỳ chuyển
dịch cơ cấu đất đai từ sản xuất nông nghiệp sang phi nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ
nhất. Cùng với sự phát triển của công nghiệp, các đô thị phát triển một cách mạnh mẽ
hình thành nên những chùm đô thị, những chuỗi đô thị nối liền nhau thành những đô
thị khổng lồ, những siêu thị như: Tokyo - Yokohama, New York - N.E. Newjersey,
15
Washington DC - Boston, Đất xây dựng nhà ở của các đô thị này được bố trí ngay
bên cạnh các khu công nghiệp [22].
1.4.1.3. Thời kỳ hậu công nghiệp
Tức thời kỳ cách mạng kỹ thuật III, còn gọi là cách mạng khoa học kỹ thuật,
kéo dài từ giữa thế kỷ XIX đến nay vẫn còn tiếp diễn. Cùng với sự phát triển của khoa
học công nghệ là sự thay đổi cơ cấu sản xuất và phương thức sinh hoạt ở các đô thị.
Đất xây dựng nhà ở với hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công

16
ngày giảm 133 ha. Diện tích đất rừng và đất mặt nước có tăng lên nhưng không thể bù
lại cho sự thiếu hụt về “không gian trống” do chuyển đổi đất nông nghiệp [21].
1.4.2.2. Đài Loan
Quá trình phát triển xã hội trước đây cũng giống với giai đoạn phát triển hiện
nay của Việt Nam, tức nông nghiệp là chính. Những năm 40 trở lại đây, nền kinh tế
Đài Loan có tăng trưởng với tốc độ nhanh, giới công thương đã trở thành nghề chủ lực
của Đài Loan, cũng là sức mạnh căn bản của đất nước; hơn nữa, nông nghiệp cùng với
sự phát triển của kỹ thuật đã phát triển theo hướng thâm canh, chuyên sâu. [16]
Theo Trương Phan [16] thì từ năm 1971 đến năm 1993 nhân khẩu lâm - ngư
nghiệp của Đài Loan có xu hướng giảm dần, đến năm 1993 chỉ chiếm 19,71% tổng số
nhân khẩu lao động (bình quân hàng năm giảm 0,38%), nhưng nhân khẩu ngành nghề
chế tạo lại tăng hàng năm (bình quân hàng năm tăng 16,14%) đến năm 1993 chiếm
28,37% tổng số nhân khẩu lao động toàn quốc. Do đó, có thể thấy nghề chế tạo là thị
trường lao động chủ yếu của Đài Loan.
Diện tích phát triển nông nghiệp và ngành nghề chế tạo: diện tích sử dụng đất
trong nông nghiệp từ năm 1971 đến năm 1993 theo xu hướng ổn định và hơi giảm,
nhưng nghề nuôi trồng thủy hải sản từ năm 1991 đến nay vẫn tiếp tục tăng. Tuy nhiên,
tổng diện tích đất nông nghiệp chiếm khoảng 26% diện tích đất đai khu vực Đài Loan.
Đối với đất đai sử dụng trong ngành nghề chế tạo tăng lên hàng năm, sự phát triển
mạnh mẽ của các xí nghiệp vừa và nhỏ, mức tăng hàng năm là 9,09% nhưng diện tích
sử dụng chỉ chiếm 0,85% tổng diện tích đất đai. Do đó, có thể thấy nhu cầu sử dụng
đất phát triển của ngành nghề chế tạo tăng nhanh, nhưng diện tích chỉ chiếm phần nhỏ
trong diện tích đất đã sử dụng [16].
Qua nghiên cứu cho thấy, nhân khẩu nông nghiệp và diện tích sử dụng đất nông
nghiệp của Đài Loan giảm theo hàng năm, nhưng cùng với việc ứng dụng tiến bộ khoa
học kỹ thuật và chính sách thâm canh hóa, chuyên sâu hóa, giá trị sản lượng về tổng
sản phẩm quốc nội trong nông nghiệp vẫn tăng ổn định. Nhưng sự phát triển của các
ngành nghề chế tạo tuy chỉ với nhu cầu sử dụng đất không lớn nhưng phát huy hiệu
quả sử dụng đất rất lớn; giá trị sản xuất trên đơn vị nhân khẩu và tổng sản phẩm quốc

1.4.3.1. Chủ trương và chính sách của Nhà nước
Nước ta là một nước đang trong giai đoạn phát triển, quá trình chuyển đổi cơ
chế đã và đang diễn ra. Tại Hội nghị Trung ương 7 khóa VII đã đề ra chủ trương công
nghiệp hóa - hiện đại hóa nhằm: “Cải biến nước ta thành một nước công nghiệp có cơ
sở vật chất hiện đại, có cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ, phù hợp với
trình độ phát triển của sức sản xuất, mức sống vật chất và tinh thần cao, quốc phòng an
ninh vững chắc, dân giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ văn minh” [17].
Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã đề ra đường lối kinh tế của
nước ta là: đẩy mạnh công nghiệp hóa, xây dựng nền kinh tế tự lập, tự chủ, đưa nước
18
ta trở thành một nước công nghiệp, ưu tiên phát triển lực lượng sản xuất, đồng thời xây
dựng quan hệ sản xuất phù hợp theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy cao độ nội
lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực nước ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để
phát triển nhanh và có hiệu quả bền vững; tăng trưởng kinh tế đi liền với phát triển
hàng hóa, từng bước cải thiện đời sống vật chất tinh thần nhân dân, thực hiện tiến bộ
và công bằng xã hội, bảo vệ và cải thiện môi trường; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội
với tăng cường quốc phòng an ninh [1].
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước phải đảm bảo xây dựng nền kinh tế độc
lập tự chủ về đường lối chính sách, đồng thời có tiềm lực kinh tế đủ mạnh, có mức tích
lũy kinh tế ngày càng cao; có cơ cấu kinh tế hợp lý, có sức cạnh tranh; kết cấu hạ tầng
ngày càng hiện đại và có một số ngành công nghiệp nặng then chốt; có năng lực nội
sinh về khoa học và công nghệ; giữ vững kinh tế - tài chính vi mô, bảo đảm an ninh
lương thực, an toàn năng lượng, tài chính, môi trường, Từ nay đến năm 2020, ra sức
phấn đấu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp [17]. Nghị quyết Đại hội
IX còn nêu: trong những năm đầu của thế kỷ XXI, đặc biệt coi trọng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, phát triển công nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng
và hàng xuất khẩu, xây dựng có trọng điểm kết cấu hạ tầng kinh tế, xây dựng có chọn
lọc một số cơ sở công nghiệp nặng chủ yếu, mở rộng thương mại, dịch vụ, du lịch, đẩy
mạnh kinh tế đối ngoại, hình thành một ngành kinh tế mũi nhọn, phát triển mạnh sự
nghiệp giáo dục và đào tạo, khoa học và công nghệ. Trong đó, nhấn mạnh 6 vấn đề:

Qua bảng số liệu 1.1 ta thấy, tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước (tính đến
năm 2010) là 33.095,7 nghìn ha, trong đó:
Đất nông nghiệp 26.226,4 nghìn ha, chiếm 79,3% tổng diện tích tự nhiên.
Đất phi nông nghiệp 3.705,0 nghìn ha, chiếm 11,2% tổng diện tích tự nhiên.
Đất chưa sử dụng 3.164,3 nghìn ha, chiếm 9,5% tổng diện tích tự nhiên.
Như vậy, nước ta diện tích đất nông nghiệp vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu sử
dụng đất (79,3%), đất phi nông nghiệp còn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (11,2%).
Trong giai đoạn 2000 - 2010, đất nông nghiệp tăng 5.286,7 nghìn ha, việc tăng
lên này chủ yếu do sự tăng lên của diện tích đất lâm nghiệp (tăng 3.791,5 nghìn ha so
với năm 2000). Nhưng đáng lo ngại là sự giảm xuống của đất trồng lúa. Theo bảng 1.1
ta thấy, sau 10 năm diện tích đất lúa giảm 147,5 nghìn ha. Đó là do quá trình chuyển
đổi sang đất phi nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội
của cả nước.
20
Cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước thì sự tăng lên của đất phi nông
nghiệp là vấn đề tất yếu. Giai đoạn 2000 - 2010, diện tích đất phi nông nghiệp tăng
854,7 nghìn ha. Trong đó, đáng chú ý là sự tăng lên của đất ở (tăng 240,7 nghìn ha so
với năm 2000); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (tăng 68,4 nghìn ha so với
năm 2000); đất có mục đích công cộng (tăng 205,1 nghìn ha so với năm 2000).
Trong sự tăng lên của đất phi nông nghiệp thì vấn đề chúng ta đáng quan tâm
đó là sự tăng lên của đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà chủ yếu là
đất dành cho các khu công nghiệp, khu chế xuất của nước ta.
Biểu đồ 1.1. Cơ cấu sử dụng đất ở Việt Nam năm 2000 và năm 2010
Qua biểu đồ 1.1 ta thấy, cơ cấu đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đều
tăng lên. Đất nông nghiệp năm 2000 là 20.939,7 nghìn ha, chiếm 63,6%; năm 2010 là
26.226,4 nghìn ha, chiếm 79,3%. Như vây, đất nông nghiệp đến năm 2010 tăng 15,7%
so với năm 2010. Đất phi nông nghiệp năm 2000 là 2.850,3 nghìn ha, chiếm 8,7%;
năm 2010 là 3.705,0 nghìn ha, chiếm 11,2%, tăng 2,5% so với năm 2000. Đất chưa sử
dụng năm 2000 là 9.134,1 nghìn ha, chiếm 27,7%; năm 2010 là 3.146,3 nghìn ha,
chiếm 9,5%, giảm 18,2% so với năm 2000.

1.1.1.3
Đất trồng cây hàng năm khác HNK
2273,0 2489,1 -216,1
1.1.2
Đất trồng cây lâu năm CLN
3688,5 2181,9 1506,6
1.2
Đất lâm nghiệp LNP
15366,5 11575,0 3791,5
1.2.1
Rừng sản xuất RSX
7431,9 4733,7 2698,2
1.2.2
Rừng phòng hộ RPH
5795,5 5398,2 397,3
1.2.3
Rừng đặc dụng RDD
2139,1 1443,2 695,9
1.3
Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS
689,8 367,8 322,0
1.4
Đất làm muối LMU
17,9 18,9 -1,0
1.5
Đất nông nghiệp khác NKH
26,1 1,4 24,7
2
Đất phi nông nghiệp PNN
3705,0 2850,3 854,7

2.6
Đất phi nông nghiệp khác PNK
4,0 2,6 1,4
3
Đất chưa sử dng CSD
3164,3 9134,1 -5969,8
3.1
Đất bằng chưa sử dụng BCS
237,7 589,4 -351,7
3.2
Đất đồi núi chưa sử dụng DCS
2632,7 7699,4 -5066,7
3.2
Núi đá không có rừng cây NCS
293,9 845,3 -551,4
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Tình hình sử dụng đất ở: sau ngày giải phóng Thủ đô và chiến thắng Điện Biên
Phủ (1954), xuất hiện nhu cầu lớn về nhà ở ở miền bắc, nhất là ở các thành phố. Song
22
do chiến tranh tiếp diễn, kinh tế đất nước không có điều kiện phát triển, dân số ngày
càng tăng, nhu cầu về nhà ở càng trở nên bức xúc. Sau năm 1975, nền kinh tế có phát
triển hơn, hàng lạt các tiểu khu, nhà ở cao tầng ra đời góp phần cải thiện phần nào đó
về nhà ở cho nhân dân.
Khi cơ chế bao cấp mất dần nhà ở do nhân dân tự lo hoặc do Nhà nước và nhân
dân cùng làm thì việc xây dựng nhà ở bùng nổ. Người dân tự do cơi nới các khu ở …
các khu ở mới phát triển mạnh, các khu đất được chia nhỏ. Các làng xóm ven đô bán
đất tràn lan để xây nhà ở, đường làng ngõ xóm bị lấn chiếm.
Theo Đặng Quang Phán [17] sau 25 năm đổi mới, đời sống nhân dân đã có
những thay đổi tích cực với thu nhập bình quân đầu người tăng từ mức 423 USD năm
2001 lên 723 USD năm 2007; tỷ lệ hộ nghèo của cả nước giảm từ 15,47% năm 2006

nghiệp và dịch vụ, văn hóa, xã hội cần khoảng 1.000.000 ha đất để chỉnh trang đô thị,
23
các khu dân cư hiện có và phát triển các khu dân cư mới, nhu cầu tái định cư cũng như
phát triển quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi tầng lớp
nhân dân [17].
Tình hình phát triển các khu công nghiệp khu chế xuất: Khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu công nghệ cao được hình thành và phát triển gắn liền với công cuộc đổi
mới được gắn liền từ Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986). Trong thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước việc xây dựng các khu, cụm công nghiệp tập trung
lại là cần thiết và được Nhà nước khuyến khích. Theo đó, từ chỗ năm 1991 chỉ có một
khu chế xuất (Tân Thuận) được thành lập với 300 ha, diện tích đất có thể cho thuê
11.000 ha. Khu công nghiệp hiện nay là đầu mối quan trọng trong việc thu hút vốn đầu
tư trong nước và nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) [27].
Bên cạnh những thành tựu to lớn về phát triển kinh tế do các khu công nghiệp,
khu chế xuất đem lại tạo được nhiều công ăn việc làm cho lao động trong nước. Theo
thời báo kinh tế [28] đến năm 2005 có khoảng 737.500 lao động Việt Nam đang làm
việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, công tác quy hoạch khu
công nghiệp - khu chế xuất còn mang tính cục bộ địa phương, dàn trải … Sau 15 năm
thành lập nhiều khu công nghiệp - khu chế xuất chỉ đạt khoảng 44% tổng diện tích đất
có thể giao cho thuê (trong đó: các khu công nghiệp, khu chế xuất đã thành lập và đi
vào hoạt động đạt 61%; các khu công nghiệp đã thành lập nhưng đang trong thời kỳ
xây dựng cơ bản chỉ đạt 18,15%). Như vậy, trong khoảng 10 - 15 năm qua có khoảng
hơn 8.500 ha đất có khả năng sản xuất tốt bị bỏ hoang. Đây là một thực trạng rất lãng
phí đất, thực tế cho thấy nhiều nơi đang rất thiếu các khu công nghiệp - khu chế xuất
để hoạt động; trong khi đó, nhiều khu công nghiệp - khu chế xuất đang bị bỏ hoang,
đòi hỏi chúng ta phải nhìn nhận hiệu quả sử dụng đất để sử dụng đất được hiệu quả,
hợp lý hơn.
Trong những thập niên gần đây, khi nhu cầu về đất đai ngày càng lớn trong tất
cả các lĩnh vực của đời sống xã hội. Khai thác quỹ đất để hướng tới sử dụng đất “bền
vững” đang được Nhà nước ta ngày càng được quan tâm hơn. Để đạt được điều đó thì