KếT QUả NGHIÊN CứU Và ứNG DụNG

Số 13/8-2012
Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
84

NH GI CC VN THC TRNG
TRONG T CHC MễI TRNG TI NH C
DO CC D N PHT TRIN ễ TH

Nguyn Th Thanh Mai
1Túm tt: Cú th thy cụng tỏc tỏi nh c i kốm theo cỏc d ỏn phỏt trin ụ th
luụn c xem l bi toỏn khú v ht sc phc tp i vi chớnh quyn thnh ph.
Vn ny khụng ch xy ra Vit Nam m cũn thy cỏc nc ang phỏt trin,
trong giai on chuyn i mnh m. Hin nay, th gii hỡnh thnh hai xu hng rừ
nột v cỏch thc t chc tỏi nh c, tng
ng vi c im th ch chớnh tr. Mt
l xem cụng tỏc tỏi nh c nh nhim v quan trng v khụng th thay th ca
chớnh quyn trung ng. Hai l xem chớnh quyn trung ng nh ngi ch o
chung, ch ra ng li v to hnh lang phỏp lý cho cỏc thnh phn xó hi thc
hin. Hin nay, Vit Nam vn xu hng th nht. Trong nhiu nm qua, nh
nc ó c gng hon thin h
thng vn bn phỏp lý v t ai, n bự tỏi nh
c nhm to thun li cho cụng tỏc thc hin. Tuy nhiờn, quỏ trỡnh trin khai trờn
thc t vn cũn nhiu bt cp do cỏch thc thc hin, cng nh s bt n nh
ca nn kinh t th trng. Kt qu l cuc sng ca ngi dõn tỏi nh c vn cũn
gp nhiu khú khn, ch
t lng ni cha c ci thin. Thụng qua nghiờn cu

T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
Sè 13/8-2012

85
1. Đặt vấn đề
Quá trình tăng trưởng kinh tế - xã hội nhanh chóng ở Việt Nam trong hơn 20 năm qua đã
thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng, Huế. Các dự án phát triển đô thị đòi hỏi kèm theo công tác thu hồi đất đai, giải phóng
mặt bằng và tái định cư nhằm cung cấp kịp thời quỹ đất và nhà ở cho các h
ộ dân di dời. Trong
bối cảnh đó, chính sách đất đai cùng các quy định về đền bù, tái định cư cũng liên tục được
điều chỉnh để đáp ứng kịp những biến động về giá cả của thị trường bất động sản. Nhiều văn
bản pháp lý ra đã đời tạo thuận lợi cho quá trình tổ chức thực hiện tái định cư.
Bên cạnh những m
ặt tiến bộ, công tác tái định cư còn có những hạn chế, đặc biệt ở giai
đoạn tổ chức nơi ở và ổn định cuộc sống cho người dân. Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất
xây dựng các khu tái định cư chưa được tính đến trong các phương án quy hoạch tổng thể
thành phố dẫn đến tình trạng bị động về quỹ nhà và đất phục vụ tái định cư
. Các quy định hỗ
trợ, khôi phục cuộc sống còn ở mức sơ lược, khái quát, khó áp dụng trong thực tiễn. Đã có
những quy định yêu cầu về đào tạo nghề, sử dụng lao động tái định cư, nhưng trên thực tế,
người dân sau khi đào tạo vẫn bị coi như chưa đủ trình độ và tay nghề để tham gia công việc.
Quy hoạch chi tiết các khu tái định cư có đặc thù riêng, nhưng do không có mô hình, các quy
định chu
ẩn cho khu tái định cư, nên việc lập quy hoạch vẫn tuân theo các quy định, nguyên tắc
thiết kế các khu ở nói chung.
Đánh giá một cách tổng quan thực trạng quản lý và chính sách, công tác tái định cư hiện
còn tập trung quá nhiều vào chính quyền nhà nước từ khâu hoạch định chính sách, triển khai
thực hiện cho tới quản lý xây dựng khu tái định cư. Vai trò tham gia của cộng đồng dân cư còn
quá mờ nhạt và không được quy định chính thức trong các văn bản pháp lý hiện hành. Ng

hai thành phố Hà Nội và Huế, công tác điều tra xã hội học, phỏng vấn sâu người dân đã được
KếT QUả NGHIÊN CứU Và ứNG DụNG

Số 13/8-2012
Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
86
thc hin. i vi thnh ph H Chớ Minh v Nng, cỏc s liu iu tra xó hi hc c tỏc
gi x lý da trờn cỏc ti liu v kt qu nghiờn cu ca a phng, nh y ban nhõn dõn
thnh ph v S Xõy dng. Bờn cnh ú, cỏc phng phỏp kt hp nh kho sỏt thc a v
phng vn nhanh cng c tin hnh nhm lm sỏng t thc trng v b
sung thụng tin vo
kt qu iu tra. Quỏ trỡnh iu tra cho thy mt s vn thc trng liờn quan ti cht lng
trong cỏc khu tỏi nh c kho sỏt:
a) H thng dch v v h tng k thut cũn thiu hoc cha c xõy dng hon chnh
khi ngi dõn chuyn n sinh sng, thm chớ vi nm sau tỏi nh c. Tỡnh trng chung ca
c dõn u ri vo tỡnh c
nh sinh sng thiu thn dch v hoc s dng nh dch v ca khu
dõn c k cn (trng hc, in, nc). Vớ d ti khu Phỳc Xỏ, mc dự dõn c chuyn n
sinh sng t nm 2000 nhng cho ti 2005 vn cũn mt b phn dõn c khụng cú in sinh
hot, phi t mua in t khu dõn c lõn cn. Hay vic ngi dõn sau th
i gian di chuyn n
vn phi s dng nc ging khoan, hoc t tỡm kim bng cỏch mua nc, mc dự v trớ ni
rt gn vi Nh mỏy nc Yờn Ph. H thng thoỏt nc khụng c lp t, chy t do,
ngi dõn t xõy dng manh mỳn. Sau hai ba nm a vo s dng, h thng giao thụng v
h thng cng ti khu vc ny mi c tip tc hon thi
n. Khu Vnh phỳc, Cng V, h thng
thu gom rỏc thi cha c lp t ng b, khin cỏc h dõn phi rỏc trờn hố v ng i.
Tỡnh trng ny cng cú th thy cỏc khu tỏi nh c Hng S, Bói Dõu v Kim Long (Hu).

Hỡnh 1. Khu tỏi nh c Nam Trung Yờn

hot, h thng cng rónh, ó tỏc ng khụng nh ti mụi trng sng v v sinh khu ca c
ngi dõn di di v dõn c vựng tip nhn. Kốm theo cỏc ụ nhim v ngun nc, thu gom rỏc
thi sinh hot, tc nghn h thng cng rónh
c) H thng khụng gian m, sõn vn, din tớch chung hn ch, ớt quan tõm ti thit k
cnh quan, kin trỳc, khụng thun tin cho cỏc hot ng sinh hot thng ngy, c
a ngi
dõn. Trong phm vi cụng trỡnh, khu vc snh v hnh lang cỏc tng thng nh, tip xỳc hn
ch vi thiờn nhiờn, ớt thu hỳt ngi dõn tham gia cỏc hot ng giao tip. Chỳng tr thnh
nhng khụng gian cht, tỏch bit cỏc h gia ỡnh trờn mt tng nh, hay trong cụng trỡnh. S
lng cỏc cn h trờn mt tng quỏ nhiu to nờn nhng dóy hnh lang hp chy di, thiu
ỏnh sỏng, thụng thoỏng kộm (10 n 12 cn h/tng - khu tỏi nh c Dch Vng v nh tỏi
nh c Trung Hũa, Nhõn Chớnh). Ngc l
i, nh ti khu di dõn Cng V li khụng cú hnh
lang chung trờn cỏc tng. Kt qu cú ti 73% ý kin khụng tha món vi hỡnh thc xõy dng
nh ti õy. Theo h, õy l nguyờn nhõn chớnh lm gim nhu cu i li v mi quan h gia
cỏc h gia ỡnh trờn cựng tng.
cp khu , vic hon thin h thng sõn, vn, khụng gian m thng chm v kộo di,
hỡnh thnh nhng lụ t trng, b hoang. H thng trang thit b
tin nghi (ốn, gh ngi ) cha
hon thin, cõy xanh tha tht, chc nng nghốo nn, gõy cm giỏc bun t, n iu, kộm hp
dn ngi dõn n tham gia sinh hot v vui chi. i vi khu nh tỏi nh c chia lụ, tỡnh trng cú
kh quan hn do cỏc ngụi nh u tip xỳc vi tuyn ng ni b. Chỳng c s dng nh
nhng khụng gian giao lu xúm ging, ni ngh ngi, núi chuyn v vui chi c
a tr em. Tuy vy,
theo ỏnh giỏ chung ca ngi dõn, din tớch dnh cho sinh hot chung vn cũn quỏ nh hoc
khụng cú. Hỡnh thc sp xp theo dóy khú to ra cỏc khong sõn chung gia nhúm nh.
d) Nhõn t to vic lm, thu nhp khụng c tớnh n. Cỏc hot ng kinh doanh buụn
bỏn nh rt cn thit cho cuc sng ca mt b phn dõn c, nhng hin vn din ra theo
hng t phỏt, do khụng c quy hoch t trc. Mt s tr
ng dy ngh cú b trớ trong khu

khi di dời chưa được thực hiện hoặc đã có nhưng chưa nghiên cứu kỹ càng để khai thác trong
phương án thiết kế nhà ở. Chất lượng của nhà ở tái định cư luôn là nỗi bức xúc cho người dân.
Các c
ăn hộ chung cư mới đưa vào sử dụng đã xuống cấp nghiêm trọng: trần nứt nẻ, vữa trát
bong thành những mảng lớn, đường ống nước rò rỉ… Phần lớn các hộ dân sau khi chuyển đến,
đều phải tiến hành sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình.
Đánh giá chung của người dân đều không mấy thỏa mãn với điều kiện ở cũ
ng như chất
lượng dịch vụ trong các khu tái định cư. Điều này gây ra tâm lý ức chế và có phần bất mãn đối
với dự án phát triển của thành phố. Họ là người mất đất, mất nhà, mất cơ hội làm ăn, họ cũng
chẳng được hưởng các lợi ích kinh tế sau khi dự án hình thành. Vậy mà nơi ở mới lại thiếu các
điều kiện sinh sống cơ bản, nhữ
ng nguồn tạo công ăn việc làm sau tái định cư. Khó khăn tăng
thêm khi mà số lượng các thành viên trong hộ gia đình trở nên thất nghiệp, bởi mất đi cửa hàng
kinh doanh, nguồn sinh sống của cả gia đình trước đây (hình 5).
Đây là những vấn đề xã hội tác động tới tính bền vững của dự án tái định cư. Theo các
chuyên gia, thực trạng trên đây phần lớn bắt nguồn từ đặc
điểm quản lý, cơ chế chính sách liên
quan tới di dân và tái định cư.

Hình 5. Biểu đồ đánh giá mức độ thỏa mãn về tiền đền bù
của các hộ dân tái định cư tại 6 khu điều tra tại Hà Nội (2010)
KÕT QU¶ NGHI£N CøU Vµ øNG DôNG

T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
Sè 13/8-2012

89
3. Đánh giá thực trạng về công tác quản lý tái định cư
3.1 Những thay đổi trong chính sách đất đai liên quan tái định cư

nhà ở sau khi nhận tiền đền bù bởi trượt giá. Lý do chính đó là khoảng thời gian xác định giá
cho tới khi nhận được tiền quá lâu. Bản thân quá trình giải tỏa và di dời người dân được thực
hiện trong thời gian khá dài, các khoản tiền đền bù không giống nhau tại các thời điểm. Do vậ
y,
xuất hiện những mâu thuẫn giữa các hộ dân, với chính quyền bởi sự chênh lệch khá lớn về các
khoản tiền đền bù này.
- Về cơ chế quản lý xây dựng và sử dụng công trình, nhà tái định cư hiện nay vẫn theo cơ
chế nhà nước chỉ định thầu, sau đó phân phối cho người cần tái định cư. Người dân hầu như
không tham gia vào quá trình xây dựng từ giai đoạn đầu. Đ
iều này dẫn đến những tiêu cực trong
xây dựng, nghiệm thu công trình. Đây cũng là một trong những nguyên nhân của chất lượng nhà
ở tái định cư rất kém. Công tác giám sát sử dụng nguồn vốn chưa hiệu quả, việc thất thoát vốn
vẫn xảy ra khiến các khu tái định cư được xây dựng không đạt được yêu cầu về quy mô diện
tích, chất lượng dịch vụ. Bên cạnh đó, sự buông lỏng quả
n lý các khu nhà ở khi đưa vào sử
dụng cũng gây ra tình trạng xuống cấp các tòa nhà. Việc quản lý tòa nhà do chủ đầu tư thực
hiện ở giai đoạn đầu khi mới đưa vào sử dụng chỉ mang tính tạm thời. Tình trạng vô chủ, vô
trách nhiệm và dân trí thấp của bộ phận dân cư đã dẫn đến tình trạng kém chất lượng của các
khu nhà. Các quy định quản lý đối tượng ở cũng không chặt ch
ẽ, rõ ràng nên gây ra tình trạng
xáo trộn dân cư trong khu tái định cư. Các hoạt động kinh doanh đầu cơ quỹ nhà tái định cư vẫn
diễn ra nhằm chuộc lợi từ chênh lệch giá bán nhà thấp hơn so với thị trường.
KếT QUả NGHIÊN CứU Và ứNG DụNG

Số 13/8-2012
Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
90
- Qun lý cỏc dch v h tng v duy tu bo dng: Cha cú nhng quy nh c th hay
chớnh sỏch riờng cho cụng tỏc qun lý nh chung c tỏi nh c. Hin nay, ch cú nhng chớnh
sỏch chung cho cụng tỏc qun lý s hu nh , trong ú bt cp nm vic thiu quy nh s

Trong bi cnh hi
n nay i vi cỏc nc ang phỏt trin giai on chuyn i, sc ộp
v cnh tranh u t kinh t, gii quyt nh , úi nghốo, mụi trng ụ th ó t ra quỏ
nhiu cụng vic khú khn cho cỏc nh lónh o thnh ph. H ang thiu c ngun lc ti
chớnh, con ngi v c thi gian chia s cho mi cụng vic. Bi vy, cn cú cỏch tip cn
mi v
qun lý, xu hng gim nh vai trũ ca chớnh quyn trung ng i vi cỏc hot ng
c th trong phỏt trin xõy dng thnh ph, song song y mnh vai trũ v phỏt huy ti a kh
nng ca cỏc thnh phn xó hi, c bit l cng ng dõn c. Trong cỏc d ỏn phỏt trin
kốm theo tỏi nh c, vic huy ng sc mnh ca ton xó hi li cc k cn thit, gim thiu
nh
ng tỏc ng tiờu cc xó hi i vi mt b phn dõn c b nh hng. Mun vy cn phi
cú c c ch tham gia phự hp, ch rừ trỏch nhim, cụng vic, kh nng úng gúp cng nh
hng li t d ỏn i vi cỏc thnh phn xó hi. c bit, i vi ngi dõn di di, h khụng
th trụng i vo nhng hnh ng t chớnh quy
n, bi vic chm tr ch lm khú khn hn
cho cuc sng ca h. Cng ng dõn c phi ch ng tham gia úng gúp gúp ý kin vo
cỏc cụng on tỏi nh c, phi tham gia úng gúp cụng sc, tin ca, sc mnh cng ng
cho cỏc hot ng trin khai, khụi phc cuc sng cho mỡnh, m bo mụi trng cú cht
lng v bn vng. Mt s ho
t ng cú th k n nh úng gúp ý kin, nguyn vng v ni
mi. Nu cỏc nguyn vng ny c ỏp ng, c th húa trong khụng gian tỏi nh c thỡ
ngi dõn s d dng thớch nghi hn vi cuc sng sinh hot trong ni mi. S tham gia
KếT QUả NGHIÊN CứU Và ứNG DụNG

Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
Số 13/8-2012

91
ca cng ng dõn c di di v cỏc thnh phn xó hi, nh chớnh quyn a phng, nh u