1
Luận văn
Hoàn thiện công tác lập dự
án đầu tư tại Công ty cổ
phần Đầu tư và Thương
mại Thủ Đô 2

LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước,
tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm
hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế
ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề
để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty
xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia
hiện nay là rất đáng kể.
Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất
nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những
công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày
càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công
ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt
động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã
đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng,
chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát

Địa chỉ trụ sở chính: số 07 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội
Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004
Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289
Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010
Mã số doanh nghiệp: 0101530595
Năm 2004 Công ty chưa đi vào hoạt động tháng 5 năm 2005 công ty chính
thức hoạt động
Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Đỗ Đức Đạt – Giám Đốc
công ty.
Hình thức góp vốn: công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ công sáng
lập.
Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng.
Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh quận
Cầu Giấy
1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty.
1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty
 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảng
doanh thu qua các năm như sau:
Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
4

đ v: triệu đồng
STT

-
712,06
-
602,60
-
39.34
916,65 1.165,95

8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm
Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn
này đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ
sung thêm nhiều lĩnh v ực.
1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư
Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp. Việc huy
động vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang,
nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông.
Bảng2 : Nguồn vốn của công ty
5

Đơn vị: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu

60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
vốn vay
vèn tù cã

Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về
số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào
mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của
công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã
được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và
2009 tăng đáng kể.
Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009
1 Tổng vốn Đầu tư
thực hiện
triệu
đồng
442.3 163.5 205 397.3 498
2 Lượng tăng tuyệt
đối liên hoàn
triệu
đồng
-278.8 41.5 192.3 100.7
3 Tốc độ tăng liên
hoàn
% -63.03 25.38 93.8 25.34

gốc đạt 43.47%
2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại
Thủ Đô.
Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự
án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý. Để tiến hành thực hiện những công việc chính
này, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định
16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướng
dẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiện
công việc
2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án
Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là: 8

"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"
Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn
mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo
dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh
đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối
tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”
Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các
văn phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe Và các dự án liên
quan đến giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu
chuẩn quốc tế…
2.2, Quy trình lập dự án tại công ty
Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất
một dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án
 Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:
BAN GIÁM ĐỐC


Kiểm tra việc lập
dự án
Tổ trợ lý giám đôc 9
In, đóng quyển, kí
đóng dấu
Phòng dự án Thẩm định dự án
được lập
Chủ đầu tư Bàn giao tài liệu

Phòng phát triển dự
án Lưu hồ sơ

Bộ phận lưu trữ


tư
- Phác hoạ quy mô kinh
doanh
- Chứng minh ban đầu về
tính cần thiết của việc đầu
tư và nhu cầu của thị
trường.
Chủ đầu tư, phòng quản
lý đầu tư.
2. Phương án đầu tư kỹ
thuật.
- Xác định về lựa chọn
côngnghệ, quy trình sản
xuấ
- Xác định nhu cầu về cơ
sở hạ tầng, phương án
thực hiện
- Xác định nhu cầu trang
thiết bị, công nghệ
- Xác định nhu cầu về
nguồn nhân lực.
- Chuyên viên tư vấn kỹ
thuật.
- Chuyên viên kỹ thuật
của chủ đầu tư.
3. Các thông tin về yếu tố
đầu vào, chi phí sản xuất
kinh doanh.
- Xác định nhà cung cấp
- Xác định mức tiêu hao,

- Chuyên viên tư vấn về
tài chính
- Chuyên viên tài chính
của chủ đầu tư 112.3, Phương pháp lập dự án tại công ty
Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án để
hoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án. Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại một
đặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợp
với từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu,
ra quyết định đầu tư. Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thông
tin có độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án. Từ đó nâng cao chất lượng lập dự
án, tạo hiệu quả cao nhất cho dự án. Những phương pháp cơ bản thường được sử
dụng như: phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương pháp
phân tích đánh giá,
2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá.
Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũng
như quy trình lập dự án tại công ty. Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu
do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án. Một số
phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như:
2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu.
Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó
các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương án
tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêu
xác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới khả thi.
Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: Giá trị

Phân tích
cơ cấu vốn

2.3.1.2Phân tích rủi ro.
Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong
quá trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn
chế tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án
ban dự án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc,
trao đổi sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện
pháp đối phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định,
các rủi ra thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị
trường , biến động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi
trường đầu tư… Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần
phải áp dụng phối hợp với phương pháp dự báo.
Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hành
như sau:
Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự
án (phương án cơ sở).
Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thi
của dự án (phương án cơ sở). 13

Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố được
xác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnh
hưởng của từng nhân tố đến phương án cơ sở
2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm
Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của các
nhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọng


lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xác
định mức độ an toàn của dự án. Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn. Biên an toàn
của dự aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn. Biên an toàn xác định phần trăm an
toàn từ điểm an toàn. Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng với
công suất nhà máy…
 Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng các
phương pháp khác để lập dự án, ví dụ:
- Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trường
hợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi. Trên cơ sở những yếu
tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án.
- Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự
án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách
toàn diện khách quan.
Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức
độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi.
Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độ
chính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi.
- Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự
án trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án.
Trên cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kết
quả sau khih có dự án và chi phí chho dự án.
- Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở có
hoặc không có dự án. Đây cũng được coi là phương án phân tích theo
kịch bản không có dự án. Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn
2.3.2, Phương pháp dự báo
Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy
phương pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quá
trình lập dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn
cứ vào những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường.

2
)(
:
2
)( 1212 ZZ
Z
QQ
Q
XX
X





hay ez =
12
12
XX
X
X
QQ
Z
Z
Z
Q









- Độ lệch bình phương bình quân


n
t
E
MSE
t



2

- Tỷ lệ % sai số tuyệt đối bình quân
n
t
y
E
MAPE
t
t




Trong đó Et = yt – Ŷt

2.4.1.1. Căn cứ pháp lý.
Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản
luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ
thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :
- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà
nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của
Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ
xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng
nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền
hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…
- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật
xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng
công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày
8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị
định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công
trình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây
dựng công trình,… 18

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp
dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc,
kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

2.4.1.2. Xác định mục tiêu.
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định
hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự
án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự

yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch
chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.
2.4.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.
Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch
lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án.
2.4.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu
tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án
có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.
Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt.
Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với
những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về
giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng
đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi
sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế.
2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.
Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ
nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất
từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp
2.4.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.
Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng
cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu 20

rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông,
hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện
Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập
21

siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng, Tác động do khí thải: Trong quá trình thi
công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu như
đốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một
lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường không
khí và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.
Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vực
quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi)
từ các khu dân cư biệt thự gây ra…
Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới
môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được
những giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh
hưởng xấu đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có
những giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.
2.4.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.
Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự
án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định
197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định
của Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án. Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy,
chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến
quyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất.
Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá
theo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để
đảm bảo tính hợp lý. Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của
địa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…
Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ
như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề

là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây
cản trở nào. Các dự án của Công ty Thủ Đô chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trong
Công ty và Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương
mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án
2.4.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.
Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự
án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh
thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định 23

dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV,
IRR, T, tỉ suất lợi nhuận r …
2.4.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của
dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu
đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các
khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng, doanh thu từ
chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí
để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi
phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê
đất hàng năm, khấu hao, lãi vay.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi
nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay).
Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009).
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN

……

Năm
n
I

Doanh thu1 Hoạt động cho thuê
2 Bán lại các căn hộ
3 Chuyển nhượng diện
tích đất kinh doanh

4 Khai thác khu đất không
thuộc đất kinh doanh

5 Giá trị thu hồi tài sản
….
II

Chi phí1 Chi phí hoạt động
Chi phí điện, điện thoại
cho bộ phận quản lý,
khu vực công cộng

2 Chi phí trả lương cho bộ 25

Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích
hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR),
Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và
kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là
cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu
sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự
án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi
hàng năm.
2.4.4. Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án.
Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triển
của đất nước. Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu
để nghiên cứu khía cạnh này. Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đất
nước và cho nền kinh tế. Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tác
động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người lao
động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…
Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hội
đang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu như
theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăng
thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí
B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng,
đó là một điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải
pháp phù hợp.
2.4.5. Phân tích độ nhạy của dự án.