1
Trường đại học kinh tế quốc dân
KHOA KHOA HC QUN Lí
-------------------------
CHUYấN TT NGHIP
Đề tài
Mt S Kin Ngh Nhm Nõng Cao Nng Lc Qun Lý Nh Nc
i Vi Nh Thuc S Hu Nh Nc
Họ và tên sinh viên : Trần Thị Thuý Vân
Chuyên ngành : Quản lý kinh tế
Lớp : Quản lý kinh tế 46A
Khoá : 46
Hệ : Chính quy
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Lệ ThuýHà Nội ư 2008
MỤC LỤC
MỤC LỤC ................................................................................................................ 2
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................. 3
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG ................................................................................................... 7
CHươNG I : Cơ Sở LÝ LUậN Về QLNN đốI VớI TàI SảN NHà NướC Và NHà THUộC Sở HữU NHà
NướC. ............................................................................................................................................................... 7
I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước. 7
1.Nội dung của tài sản Nhà nước ............................................................................................................ 7
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước....................................................................................................................9
2. Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước .................................................................................................. 9
3. Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước.. .............................................................. 10

1. Thủ tục hành chính của các cơ quan. ................................................................................................ 43
2. Vấn đề về nhân sự. ............................................................................................................................ 44
3.Tổ chức quản lý thực hiện. ................................................................................................................. 45
4.Một số nguyên nhân khác. ................................................................................................................. 46
IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh
tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP. 47
1. Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước. .................................................... 47
2. Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP ................................................ 48
2
CHươNG III. GIảI PHỎPVà KIếN NGHị đốI VớI VIệC BỎN NHà THUộC Sở HữU NHà NướC. ...... 50
1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp ................................................................. 50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
PHẦN 3 : KẾT LUẬN ........................................................................................... 57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 58
PHỤ LỤC .............................................................................................................. 59
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
MỤC LỤC ................................................................................................................ 2
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................. 3
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG ................................................................................................... 7
CHươNG I : Cơ Sở LÝ LUậN Về QLNN đốI VớI TàI SảN NHà NướC Và NHà THUộC Sở HữU NHà
NướC. ............................................................................................................................................................... 7
I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước. 7
1.Nội dung của tài sản Nhà nước ............................................................................................................ 7
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước....................................................................................................................9

1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân............................................................................................33
1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân............................................................................................33
1.3 Một số mục tiêu khác......................................................................................................................33
1.3 Một số mục tiêu khác......................................................................................................................33
2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước. ............................................ 34
3.Những mặt còn tồn tại ........................................................................................................................ 37
3.1 Thời giản giải quyết còn chậm........................................................................................................37
3.1 Thời giản giải quyết còn chậm........................................................................................................37
3.2 Tiến độ thực hiện.............................................................................................................................38
3.2 Tiến độ thực hiện.............................................................................................................................38
3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý..................................................................................................................39
3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý..................................................................................................................39
3.4 Một số tồn tại khác..........................................................................................................................42
3.4 Một số tồn tại khác..........................................................................................................................42
III.Nguyên nhân của các vấn đề trên. 43
1. Thủ tục hành chính của các cơ quan. ................................................................................................ 43
2. Vấn đề về nhân sự. ............................................................................................................................ 44
3.Tổ chức quản lý thực hiện. ................................................................................................................. 45
4.Một số nguyên nhân khác. ................................................................................................................. 46
IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh
tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP. 47
1. Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước. .................................................... 47
2. Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP ................................................ 48
CHươNG III. GIảI PHỎPVà KIếN NGHị đốI VớI VIệC BỎN NHà THUộC Sở HữU NHà NướC. ...... 50
1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp ................................................................. 50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
PHẦN 3 : KẾT LUẬN ........................................................................................... 57

đánh giá tiến độ thực hiện công việc của nghị định 61/Cp.Nghiên cứu các
văn bản pháp luật các văn bản hướng dẫn cộng với các thông tin về tình
hình kinh tế để tìm hiểu các nguyên nhân khách quan ,đồng thời căn cứ
vào việc điều tra phản hồi từ các chủ thể liên quan đến việc mua bán nhà
công để phát hiện các lý do chủ quan dẫn đến các thực trạng trên. Từ đó
đưa ra một số các kiến nghị về vấn đề quản lý nhà công nói chung.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: HN là thành phố lớn tập trung rất
nhiều cơ quan, đơn vị quan trọng của nhà nước. Quỹ nhà công vụ của
5
thành phố lớn, việc thực hiện bán nhà trên địa bàn HN rất tiêu biểu cho
các địa phương trên cả nước. Do vậy , đề tài nghiên cứu tới thực trạng
quản lý nhà công vụ thông qua việc đánh giá tình hình thực hiện NĐ 61
trên địa bàn HN.Qua tìm hiểu những nguyên nhân hạn chế trong quá trình
thi hành NĐ mà đưa ra một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thi hành
NĐ và cũng để nâng cao hiệu quả của quản lý NN đối với nhà công vụ.
Bố cục của nghiên cứu bao gồm :
Chương I : Cơ sở lý luận của việc quản lý tài sản nhà nước và quy trình
bán nhà theo nghị định 61 Cp
Chương II : Thực trạng quản lý nhà công vụ tại HN .
1. Các mặt đạt được trong quá trình thực hiện bán nhà
2. Các mặt còn tồn tại trong quá trình thực hiện bán nhà.
3. Nguyên nhân của những thực trạng nêu trên
4. Đánh giá chung về việc thực hiện công việc
Chương III. Các kiến nghị và các giải pháp thực hiện.
Do hạn chế về trình độ cũng như kinh nghiệm lý luận, thực tiễn nên
chắc chắn không tránh khỏi những sai sót. Kính mong được sự đóng góp
ý kiến để bài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.Qua đây, tôi cũng xin chân
thành cảm ơn TH.S Nguyễn Thị Lệ Thúy là giảng viên khoa KHQL
trường ĐH KD đã nhiệt tình giúp đỡ và đóng góp ý kiến cho tôi thực hiện
đề tài này.

1 .3.Tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc
gia bao gồm:
- Hệ thống các công trình giao thông vận tải;
- Hệ thống các công trình thủy lợi;
- Hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước;
- Các công trình văn hoá;
- Các công trình kết cấu hạ tầng khác.
1 .4. Tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo qui định của pháp
luật, bao gồm:
- Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật bị tịch thu sung
quĩ Nhà nước và tiền phạt do vi phạm pháp luật;
-Tài sản bị chôn dấu, chìm đắm được tìm thấy; tài sản bị đánh rơi, bỏ
quên, vắng chủ, vô chủ và các tài sản khác theo qui định của pháp luật là tài
sản nhà nước;
- Tài sản do tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước biếu, tặng, đóng góp
và các hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản khác cho Nhà nước, tài
sản viện trợ của Chính phủ, tổ chức phi Chính phủ nước ngoài và các tổ
chức quốc tế khác.
8
1 .5. Các tài nguyên của đất nước
Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời (sau đây gọi chung là đất
đai, tài nguyên thiên nhiên khác).
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước.
2 . Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước
• Nguyên tắc tập trung dân chủ: Việc tổ chức sử dụng tài sản thuộc sở
hữu nhà nước được thống nhất tập trung dưới sự quản lý nhà nuớc
thông qua các hệ thống các văn bản pháp luật các chính sách chủ
trương. Nhung đồng thời cũng thể hiện tính dân chủ trong việc phân
biệt các chức năng quản lý đối với các cơ quan chức năng, cơ quan tự

sản thực hiện theo nguyên tắc thị trường, từ đó phát hiện ra những mặt
được những mặt chưa được của việc quản lý tài sản. Tiến hành chỉnh
đốn nội bộ, xây dựng các kế hoạch hiệu quả đề nghị các cơ quan cấp
trên xem xét.
• Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo địa phương và
vùng lãnh thổ. Nhà nứoc phải có một thể thống nhất. Bộ máy nhà
nứoc được tổ chức hoạt động theo các cấp hành chính từ tung ương
đến địa phương. Trong khi đó các đơn vị thuộc tất cả các nghành đều
nằm trên các lãnh thổ nhất định. Điều đó cũng có nghĩa tài sản của
nhà nứớc thuộc khu vực hành chính nằm trên tất cả các địa phương
trên cả nước. Do vậy việc quan lý theo các cấp chính quyền và theo
các nghành phải có sự thống nhất nhau.
3 . Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước..
“Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý, điều tiết, định hướng cho
các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế bằng pháp luật, các đòn bẩy kinh tế
10
và chính sách”
2
. Trước khi đổi mới Nhà nước ta đã tiến hạnh cuộc cách
mạng quan hệ sản xuất với 2 hình thức sở hữu về tư liệu sản suất là sở hữu
quốc doanh và sở hữu tập thể. Do vậy đã không khơi dậy sử dụng hết năng
lực sản xuất và sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước. Cùng với
cơ chế quản lý điều hành quản lý từ các cơ quan quản lý nhà nước đối với
sản xuất kinh doanh quan liêu , bao cấp , kế hoạch hóa tập trung đã kìm hãm
sản xuất, gây lạm phát, khủng hoảng và suy thoái kinh tế. Từ năm 1986 với
quan điểm đổi mới, Nhà nước đã thừa nhận tính đa dạng của nền kinh tế xã
hội chủ nghĩa. Nhà nước là người đại diện của dân, có vai trò đầu tầu trong
nền kinh tế tạo ra môi trường để cho các thành phần kinh tế có thể phát triển
một cách bình đẳng, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước. Từ đó,
quan điểm và cách thức quản lý các nguồn tài nguyên và tài sản công cũng

quá trình các cơ quan nhà nước phải hạch toán kê khai tài sản một cách
nghiêm túc và các cơ quan chức năng phải tổ chức giám sát kiểm tra các
hoạt động sử dụng tài sản.
Nền kinh tế hội nhập đặt ra những yêu cầu về huy động nguồn lực, đòi
hỏi nâng cao năng lực quản lý nhà nước; trong đó quản lý tài sản cụng được
đặt ra như một nhiệm vụ cấp bách. Tuy nhiên, ở giai đoạn trước đó, quản lý
TSC vẫn được lồng ghép vào cơ chế thu chi Ngân sách Nhà nước, việc đầu
tư xây dựng mới mua sắm chưa căn cứ vào tiêu chuẩn định mức và thiếu sự
giám sát, kiểm tra của nhà nước. Đất đai, TSC cũng bị sử dụng lãng phí,
thất thoát một lượng không nhỏ làm giảm nguồn lực từ nội bộ nền kinh tế
đất nước. Trước tình hình đó, năm 1995 Chính phủ đó giao nhiệm vụ quản
lý TSC cho ngành Tài chính. “Trong những năm qua hoàn thành xuất sắc
cuộc tổng kiểm kê đánh giá lại tài sản cố định khu vực hành chớnh sự
nghiệp theo quyết định số 466/TTG ngày 2/7/1997 của Thủ tướng Chớnh
phủ. Qua tổng kiểm kê tài sản cố định của nhà nước tại khu vực hành chính
sự nghiệp đó kiểm kê tài sản của 55.325 đơn vị đạt 96,2% tổng số cơ quan,
đơn vị hành chính sự nghiệp.Đây là cuộc kiểm kê đầu tiên , từ đó Nhà nước
đó nắm và kiểm soát được toàn bộ tài sản cố định (bao gồm cả đất đai trên
3
Điều 3 Mục 1 Chương II Nghị định 14/1998/NĐ-CP về quản lý tài sản nhà nước.
12
phạm vi cả nước. Xây dựng và tổ chức thực hiện tiêu chuẩn, định mức sử
dụng tài sản đối với hai loại tài sản chủ yếu là trụ sở làm việc và xe phục vụ
công tác. Thực hiện thẩm định nhu cầu mua sắm sửa chữa tài sản. Qua kết
quả thẩm định này của 38 địa phương có thể kết luận rằng: nếu tất cả các Bộ,
ngành, địa phương đều làm tất việc thẩm định mua sắm, sửa chữa tài sản của
các cơ quan hành chính sự nghiệp đó giảm nhu cầu chi ngân sách khoảng
241 tỷ đồng bằng 4% so với dự toán được duyệt”
4
. Thực hiện quản lý tài sản

Tài sản thuộc các lĩnh vực an ninh quốc phòng, năng lượng… thì phải
được quản lý riêng theo quy định của chính phủ trong khi các tài sản khác
thuộc lĩnh vực nào thì căn cứ vào luật đó để thực hiện như nhà của đất đai
thuộc sở hữu nhà nước thì quản lý theo quy định của luật đất đai, tài sản nhà
nước đầu tư vào doanh nghiệp thì phải tuân theo các quy định của luật doanh
nghiệp
4 .2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng .
Các cơ quan nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc duy trì bộ
máy nhà nước, thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế. Do vậy việc
đảm bảo một lượng cơ sở vật chất nhất định để các cơ quan có thê thực hiện
tốt chức năng của mình là vô cùng quan trọng.
Các cơ quan, ban ngành chức năng, từ trung ương đến địa phương
phải có trách nhiệm quản lý tài sản nhà nước liên quan đến chức năng hoạt
động của mình, kê khai báo cáo tình hình sử dụng tài sản định kỳ, đề nghị tu
sủa nếu cần thiết.
Các đơn vị, cá nhân được giao trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản nhà
nước có trách nhiệm quản lý và sử dụng tài sản nhà nước được giao theo
đúng quy định của Nghị định này và các văn bản pháp luật khác có liên
quan. Đồng thời lập và thực hiện kế hoạch xây dựng, mua sắm, sửa chữa, cải
14
tạo, thanh lý tài sản nhà nước giao cho đơn vị theo đúng qui định của Nhà
nước. Sử dụng tài sản nhà nước đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn, định
mức. Đồng thời mọi cá nhân đều phải có ý thức bảo vệ, giữ gìn tài sản nhà
nước. Mọi cá nhân, tổ chức có hành vi làm thất thoát, thiệt hại đến tài sản
công đều bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
II.Quản lý nhà đất.
1.Khái niệm về quản lý nhà đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên và tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố
căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mọi cá nhân, tổ
chức.Nhà cửa gắn liền với đất đai là tài sản có giá trị lớn đối với con

và sở hữu nhà.
Khách thể quản lý: là toàn bộ quỹ nhà, quỹ đất với các thông tin
không gian gắn với nó trên phạm vi lãnh thổ quản lý.
1
Môi trường quản lý là tổng thể các thể chế quy định về các mối
quan hệ nhà đất, cơ chế quản lý nhà đất được pháp luật quy định. Môi
trường quản lý được quy định bởi cơ sở hạ tầng của xã hội, chế độ chính
trị xã hội và mục đích của giai cấp thống trị.
2. Vai trò và chức năng quản lý nhà đất
Đất đai là một tài nguyên quan trọng của quốc gia, quản lý nhà đất
cũng là một lĩnh vực quản lý công. Đất đai là tài nguyên có hạn nên nhà
nước phải đứng ra xây dựng, quy hoạch quản lý nhà đất sao cho phù hợp
với chiến lược quốc gia đáp ứng được những mục tiêu chung của nền kinh
tế.Chức năng cụ thế của quản lý nhà đất như sau.
- Chức năng định hướng, bao gồm các hoạt động dự đoán và dự
báo, xác định mục tiêu, xây dựng đường lối và chiến lược phát triển
Ngành, lập chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, ban hành
các văn bản pháp quy thực hiện pháp luật nhà đất, tham gia xây dựng
16
chính sách pháp luật về nhà đất
- Chức năng kiểm tra, kiểm soát quá trình hoạt động quản lý nhà
đất và các hành vi của đối tượng bị quản lý.
- Chức năng tổ chức, điều khiển, chỉ đạo, phối hợp thực hiện quá
trình hoạt động quản lý nhà đất.
- Chức năng tổng kết, điều chỉnh, bổ xung, tìm hướng phát triển
mới trong hoạt động quản lý nhà đất
Với chức năng thực hiện các hoạt động tác nghiệp chuyên môn về
nhà đất, các cơ quan quản lý các cấp thực hiện các hoạt động tác nghiệp
chuyên môn nhằm tạo ra các sản phẩm theo mục tiêu quản lý. Đây là chức
năng cơ bản phản ánh rõ bản chất đặc trưng của khái niệm địa chính- nhà

liệu địa chính bao gồm những bảng kê chi tiết về đất đai, nhà cửa theo
từng chủ sử dụng tại mỗi xã, phường, thị trấn bằng các vi phiếu và hồ sơ
địa chính. Thực hiện chức năng tư liệu địa chính-nhà đất giúp cho ngành
Địa chính- nhà đất nắm rõ được trạng thái bất động sản của mọi tổ chức,
cá nhân tại mọi thời điểm.
3. Đặc điểm của quản lý nhà đất
Quản lý đối với ngành lĩnh vực có những đặc trưng riêng, quản lý
nhà đất có những đặc trưng giống như các hoạt động quản lý nhà nước đối
với những ngành, những lĩnh vực khác như tính chất chính trị, tính chất
khoa học, tính chất toàn diện, tính chất. Những đặc trưng riêng trong quản
lý nhà đất được thể hiện ở một số điểm như sau:
• Hoạt động quản lý nhà đất liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh
vực và nhiều cấp do đó chủ thể quản lý nhà đất có cơ cấu phức tạp.
18
Bất kỳ một ngành nào cũng nắm một quỹ nhà nhất định vì nhà đất là
nền tảng cho sự phát triển và yếu tố không thể thiếu được cho sựu tồn tại của
các cơ quan. Do vậy hoạt động quản lý liên quan đến nhiều nghành đôi khi
lại chịu sự quản lý của nhiều cấp quản lý. Tính đa dạng và phức tạp của các
quan hệ quản lý nhà đất phụ thuộc vào nghành lĩnh vực liên quan đến quan
hệ nhà đất. Mặt khác, cơ cấu tổ chức quản lý từng ngành, từng lĩnh vực lại
khác nhau vì bị chi phối bởi các đặc trưng riêng của từng ngành. Do vậy việc
bố trí theo từng khâu, từng cấp khác nhau theo chức năng, quyền hạn, trách
nhiệm của các bên trong mối quan hệ nhà đất một lẫn nữa tạo lên sự phức
tạp của cơ cấu chủ thể quản lý.
• Hoạt động quản lý nhà đất có khối lượng công việc rất lớn
Với chức năng quản lý nhà nước về nhà đất, đòi hỏi chủ thể quản lý
phải thực hiện các nhiệm vụ sau: - Chủ thể quản lý phải xây dựng hệ
thống pháp luật về nhà đất, các chính sách nhà đất để điều chỉnh các mối
quan hệ nhà đất từ đơn vị bất động sản riêng biệt (vi mô) tới toàn bộ tài
nguyên đất (vĩ mô)

nhân và gắn bó hàng ngày với cơ sở.
Trước hết, hoạt động quản lý “gần” là vì mỗi tổ chức, cá nhân đều
đã từng hoặc sẽ có những hoạt động liên quan phải tìm hiểu đến các tài
liệu địa chính có thể khi tiếp nhận một tài sản có gắn với việc sử dụng đất
hay việc tranh chấp giữa các cá nhân sở hũu đất. Thứ hai vì quản lý nhà
đất liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng, một giá trị rất nhạy cảm đối
với mọi người và được pháp luật đảm bảo như một điều thiêng liêng.
Đất đai, nhà cửa là một tài sản lớn không thể di dời gắn liền với
mọi tổ chức, cá nhân trên từng đơn vị hành chính nằm trên mọi địa
20
phương. Trong quá trình thực hiện chức năng kỹ thuật, chức năng tư liệu,
chức năng pháp lý và chức năng thuế khoá của địa chính- nhà đất, chủ thể
quản lý cần phải tiếp xúc với mọi tổ chức, cá nhân. Cùng với dự phát triển
kinh tế xã hội, những nhu cầu phát sinh do nhu cầu khách quan của do các
đòi hỏi của nền kinh tế dẫn tới sự biến đổi tăng giảm quỹ đất, quỹ nhà hay
sự thay đổi về cơ cấu. Bên cạnh đó tài sản đất đai có một giá trị đặc biệt
nên hiện tượng tranh chấp nhà đất còn diễn ra. Nhà nước với vai trò là
người quản lý chung có trách nhiệm lưư trữ hồ sơ trả lời các yêu cầu về
mặt kỹ thuật đối với việc tranh chấp khi có yêu cầu do vậy chủ thể quản lý
phải thực hiện các nhiệm vụ thường xuyên và luôn luôn theo sát gắn bó
với cơ sở.
• Hoạt động quản lý nhà đất là hoạt động phức tạp mang tính chuyên
môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao.
Hoạt động quản lý nhà đất là một hoạt động phức tạp mang tính
chuyên môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao thể hiện trong các phương pháp
quản lý.Việc quản lý vừa dựa trên các nguyên tắc hành chính vừa phải
dựa trên các nguyên tắc kỹ thuật. Trong lĩnh vự quản lý nhà đất thường sử
dụng 2 nhóm phương pháp: nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động
sự nghiệp về nhà đất để tác động trực tiếp lên khách thể quản lý (quỹ đất,
quỹ nhà) và nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động quản lý nhà

khác được chuyển sang sở hữu nhà nước theo pháp luật.
Công việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một công việc rất
phức tạp và khó khăn. Bởi tính chất công việc phức tạp, mà khối lượng
công việc lớn, nằm rải rác trong tất cả các địa phương trên cả nước. Việc
quản lý đòi hỏi phải có sự phối hợp liên ngành ( tài chính, xây dựng , nhà
đất thuế…). Nước ta lại chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý này,
hơn nữa việc ra một chính sách không tránh khỏi những sai sót nhưng quá
trình quản lý cùng với sự thay đổi của thời đại Nhà nước đã có những
7
Điều 1 Quyết định số 33/TTG ngày 5 tháng 2 năm 1993
22
bước điều chỉnh hợp lý để hoàn thiện hơn nữa quá trình quản lý.
2. Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu
của nhà nước”
Việc thực hiện mua bán kinh doanh nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước
là một nội dung quan trọng của việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Quy trình, tiến độ thực hiện nghị định thể hiện hiệu quả quản lý của nhà
nước trong lĩnh vực này.
Quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước được thể ở nghị định 61/Cp:“Mua
bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên
bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ hữu
hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác,
bên bán phải có giấy uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử
dụng hợp pháp đất ở đó được cơ quan Công chứng Nhà nước chứng thực.”
8
Nghị định 61 ban hành thì nhà bán trong nghị định dưới mọi hình thức
sở hữu nhưng đến nghị định 21/ Cp ban hành ngày 16/4 năm 1996, thì Nhà
nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần
diện tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở,

các khoản được giảm trừ theo QĐ 118/ TTG ban hành năm 1996 về việc
hỗ trợ những người có công cách mạng khi mua nhà thuộc sở hữu nhà
nước. và QĐ 64/1998/QĐ-TTG ngày 21/3 năm 1998 về việc hỗ trợ các
công chức nhà nước khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Số tiền nộp ngân sách bằng 2% số tiền chuyển nhượng( giá bán) và
nộp lệ phí trước bạ la 1 %.
24
Phương thức thanh toán tiền mua
Thanh toán bằng tiền Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và thời hạn
thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký kết hợp đồng không
dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại qui ra vàng 98% để làm căn cứ
thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% tổng số
tiền phải trả.
Nếu trả hết một lần ngay khi ký kết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả
trong thời hạn 1 năm thì dược giảm 2% giá bán;
Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà thời hạn ghi
trong hợp đồng đã kết thúc hoặc không thanh toán theo qui định tại Khoản 2
Điều này, nếu không có lý do chính đáng thì bên bán có quyền đơn phương
huỷ bỏ hợp đồng và hoàn trả cho người mua số tiền đã nhận sau khi khấu trừ
một khoản tiền phạt bằng 5% giá trị hợp đồng. Người mua phải truy nộp
toàn bộ số tiền thuê nhà chưa trả để được tiếp tục thuê nhà ở theo qui định
của pháp luật;
Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi
khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nếu người mua nhà chết
thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh
Theo nghị định 61/ cp thì Kinh doanh nhà ở bao gồm tất cả các hình
thức cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng