nghiên cứu - trao đổi
26 tạp chí luật học số 11/2009 TS. Trần Quang Huy *

1. Th tc hnh chớnh v t ai
Nhỡn chung cỏc nh u t nc ngoi
trong hn 20 nm qua u cú tõm lớ quan
ngi v th tc hnh chớnh Vit Nam, c
bit l trong lnh vc u t. Cho n nay,
cỏc nh hoch nh chớnh sỏch cng cha
a ra mụ hỡnh chun cỏc th tc cn phi
lm trc khi cp giy chng nhn u t
cho n khi a d ỏn vo vn hnh trờn mt
bng ó c Nh nc Vit Nam cho thuờ.
Th tc xin giy phộp u t s tip cn
trc hay th tc v t ai s thc hin
trc? V nguyờn tc, khi trao giy chng
nhn u t cho nh u t nc ngoi, c
quan cú thm quyn cp giy chng nhn
u t ó phi thm nh nhu cu s dng
t ca d ỏn (im a khon 1 iu 30 Ngh
nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP
ngy 29/10/2004 v thi hnh lut t ai).
Do ú, trong d ỏn u t, vn t ai

im b khon 2 iu 122 Lut t ai nm
2003, tng thi gian thc hin cỏc th tc
hnh chớnh trong trng hp t ó gii
phúng mt bng l 20 ngy (t ó gii
phúng mt bng c hiu l t khụng cũn
bt c ai ang s dng cú th gõy khú khn
cho nh u t, sn sng chuyn giao t Nh
nc cho nh u t). i vi t cha c
* Trng i hc Lut H Ni

nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 27

giải phóng mặt bằng thì có thêm thời gian và
thủ tục thu hồi đất từ phía Nhà nước. Do đó,
theo quy định tại điểm a, điểm b và điểm c
khoản 3 Điều 122 Luật đất đai năm 2003 thì
tổng thời gian cho các thủ tục về xin thuê đất
ít nhất là 40 ngày.
- Nhà đầu tư nước ngoài không phải trả
tiền bồi thường khi thu hồi đất. Trách nhiệm
bồi thường thuộc về phía Việt Nam.
- Nhà đầu tư nước ngoài được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được phép
thực hiện các quyền của mình theo đúng các
quy định của pháp luật đất đai (Điều 118 -
Điều 120 Luật đất đai năm 2003).

trả tiền thuê đất theo hình thức hàng năm
hay trả tiền một lần sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến các quyền và lợi ích của nhà đầu tư.
Người Việt Nam có câu: “tiền nào của ấy”,
điều đó đúng trong trường hợp các nhà đầu
tư lựa chọn hình thức thuê đất nào khi thực
hiện dự án tại Việt Nam. Ví dụ, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài A có lĩnh
vực kinh doanh là bất động sản trả tiền thuê
đất cho Nhà nước với hình thức hàng năm
và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
B cùng chung lĩnh vực kinh doanh bất động
sản nhưng trả tiền thuê đất một lần cho Nhà
nước. Vậy điểm khác nhau khi cung ra
ngoài thị trường các sản phẩm căn hộ cao
cấp, nhà chung cư, biệt thự, văn phòng của
2 doanh nghiệp trên là gì? Có thể thấy rằng
doanh nghiệp A chỉ được phép cho thuê
các sản phẩm làm ra mà không được bán
như doanh nghiệp B. Như vậy, doanh nghiệp
B vừa bán, vừa được quyền cho thuê khi
hoàn thành các sản phẩm bất động sản của
mình theo quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các phân biệt xảy ra khi lựa chọn hình
thức sử dụng đất là như vậy cho nên khi
tiếp cận đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt
Nam cần hiểu gốc rễ của hình thức thuê đất
để lựa chọn cho phù hợp.

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ
được bảo hộ các quyền liên quan đến các tài
sản thuộc sở hữu doanh nghiệp đã được đầu
tư trên đất. Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả
tiền hàng năm không được tính trong các
giao dịch của nhà đầu tư. Vậy nên, họ có
quyền bán các tài sản đầu tư trên đất thuê
cho đối tác Việt Nam hoặc nước ngoài khác,
có quyền thế chấp tài sản để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam, góp vốn bằng tài sản để liên
doanh. Trong trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để đầu tư kinh doanh bất
động sản thì chỉ được phép cho thuê nhà ở,
văn phòng đã được xây dựng.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài khi thuê đất và trả tiền thuê một lần
cho Nhà nước thì giá trị quyền thuê đất được
tính vào giá trị các giao dịch của họ. Điều đó
có nghĩa là theo quy định tại khoản 3 Điều
119 Luật đất đai năm 2003, các nhà đầu tư
có các quyền sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê
và tài sản đầu tư trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và
tài sản đã đầu tư trên đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài
sản đầu tư trên đất thuê để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

khung giá thuê đất có sự biến động hàng
năm theo xu hướng tăng lên. Do đó, giá đất
thuê cũng tăng lên hàng năm, điều đó không
có lợi cho doanh nghiệp trả tiền thuê hàng
năm nhưng lại có lợi đối với doanh nghiệp
trả tiền thuê một lần.
3.2. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá
nhân nước ngoài trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế
Tương tự như quyền sử dụng đất của tổ
chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế,
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước
ngoài cũng phân biệt theo cơ chế trả tiền
thuê. Đó là quyền sử dụng đất theo hình thức
trả tiền thuê hàng năm và quyền sử dụng đất
theo hình thức trả tiền thuê một lần của nhà
đầu tư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không chỉ
có việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
nước ngoài từ Nhà nước, từ ban quản lí khu
công nghệ cao, khu kinh tế mà còn thuê lại
đất từ các chủ thể đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng Việt Nam hoặc nhà đầu tư nước ngoài
khác. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ
thể thuê lại đất cần được hiểu thật chính xác.
Thực chất việc thuê lại đất đã phát triển hạ
tầng của nhà đầu tư Việt Nam hoặc nhà đầu
tư nước ngoài khác với tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh

một lần cho toàn bộ vốn đất và họ có quyền
giao đất, cho thuê lại đất. Trong tiếp cận đất
đai, nhà đầu tư nước ngoài liên hệ với ban
quản lí các khu công nghệ cao, khu kinh tế
để được hướng dẫn thủ tục hành chính về
thuê đất, không phải liên hệ với sở tài
nguyên và môi trường nơi có khu công nghệ
cao, khu kinh tế. nghiên cứu - trao đổi
30 tạp chí luật học số 11/2009

Theo quy nh ti cỏc iu 90, 91 v 92
Lut t ai nm 2003 c chi tit hoỏ ti
cỏc iu 84, 85 v 86 Ngh nh ca Chớnh
ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004
hng dn thi hnh Lut t ai thỡ nh u
t nc ngoi khi s dng t ti cỏc khu
cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t
bao gm: 1) Nh u t nc ngoi phỏt
trin h tng, kinh doanh kt cu h tng khu
cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t
thụng qua vic chuyn nhng, cho thuờ,
cho thuờ li t ó phỏt trin h tng; 2) T
chc, cỏ nhõn nc ngoi u t sn xut
kinh doanh trong khu cụng nghip, khu cụng
ngh cao, khu kinh t. Nh nc Vit Nam
c bit khuyn khớch v kờu gi nh u t
nc ngoi thuờ t ca Nh nc u t

h trc tip vi ban qun lớ v c hng
dn y cỏc th tc cú liờn quan v thuờ
t n cp giy chng nhn quyn s dng
t. Th tc hnh chớnh mt ca cng c
ỏp dng trit ti cỏc khu cụng nghip, khu
cụng ngh cao v khu kinh t.
5. Vn nhn chuyn nhng quyn
s dng t ca nh u t nc ngoi t
t chc kinh t Vit Nam
Trong bi cnh khú khn v kinh t ton
cu núi chung v Vit Nam núi riờng, cỏc
doanh nghip ca Vit Nam luụn khú khn
v vn trong quỏ trỡnh trin khai thc hin
cỏc d ỏn u t. c bit trong lnh vc
kinh doanh bt ng sn, nu khụng cú vn
u t cỏc d ỏn s rt khú c trin khai
n cựng. Nhiu t chc kinh t ca Vit
Nam c giao cỏc d ỏn u t, song vi
ngun vn t cú hn hp trong bi cnh cỏc
ngõn hng sit cht vic cho vay u t
kinh doanh thỡ cỏc doanh nghip Vit Nam
ng trc nguy c khụng th trin khai d
ỏn. Nh vy, hng lot d ỏn u t trong
lnh vc bt ng sn khụng th trin khai
hoc khụng th thc hin n cựng do
khụng cú vn u t, khụng c phộp nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 31

doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn. Tuy
nhiên, cần phải hiểu rằng không phải bất cứ
dự án nào của doanh nghiệp Việt Nam gặp
khó khăn cũng được phép chuyển nhượng
cho nhà đầu tư nước ngoài. Các dự án mà
nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chỉ có thể là:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và
khu công nghiệp tập trung khác có cùng chế
độ sử dụng;
- Dự án đầu tư thuộc khu công nghệ cao,
khu kinh tế;
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô
thị, khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn
thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng
chung của dự án.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các dự án đầu tư nói trên phải
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản
đồng thời lưu ý các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu như các tổ chức kinh tế
của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà nước,
tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi

dng t ca doanh nghip Vit Nam. Nu
nh vic s dng t ca doanh nghip Vit
Nam l cú thi hn thỡ thi hn s dng t
ca doanh nghip cú vn u t nc ngoi
l thi gian cũn li ca thi hn trc khi
chuyn nhng. Vớ d, doanh nghip Vit
Nam cú thi hn s dng t c giao l 50
nm, h s dng c 10 nm v sau ú
chuyn nhng d ỏn cho nh u t nc
ngoi thỡ thi hn thuờ t ca nh u t
nc ngoi l 40 nm k t thi im kớ kt
hp ng chuyn nhng d ỏn. Nu vic s
dng t ca t chc kinh t Vit Nam l n
nh lõu di thỡ khi chuyn nhng d ỏn
u t cho nh u t nc ngoi, thi hn
thuờ t l 70 nm. Nh u t nc ngoi
c gia hn thi hn thuờ t nhiu ln,
mi ln khụng quỏ 70 nm v nh u t
nc ngoi khụng phi np tin thuờ t cho
thi gian c gia hn.
Th t, trong trng hp nhn chuyn
nhng d ỏn ca t chc kinh t Vit Nam
u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ
m t chc kinh t ó tr tin s dng t
cho Nh nc khụng cú ngun gc t ngõn
sỏch nh nc vi thi hn s dng t n
nh lõu di thỡ khi nh u t nc ngoi
bỏn nh, h khụng phi np tin chờnh lnh
gia tin thuờ t v tin s dng t. Theo
quy nh ti khon 1 iu 32 Ngh nh ca

142/2005/N-CP ngy 14/11/2005 v thu
tin thuờ mt t, mt nc thỡ n giỏ thuờ nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 11/2009 33

t mt nm c tớnh bng 0,5% giỏ t
theo mc ớch s dng t thuờ do u ban
nhõn dõn cp tnh quy nh. Nh vy, ti
cựng thi im cho cựng mt din tớch cú
iu kin t nhiờn xó hi ging nhau thỡ
ngi np tin s dng t phi np mt
khon tin cao gp 200 ln so vi ngi thuờ
t tr tin thuờ hng nm. T thc t ú,
trong cỏc d ỏn nh , nh u t nc ngoi
khi tr tin thuờ t cho Nh nc Vit Nam
thỡ s tin ú tng ng vi tin s dng
t tr tin mt ln cho Nh nc.
6. Quy nh v cho phộp ngi nc
ngoi mua nh ti Vit Nam
T trc n nay, ngi nc ngoi lu
trỳ ti Vit Nam dự ngn hn hay di hn
u thuờ nh ti Vit Nam. H phi b ra
mt khon tin khỏ ln thanh toỏn tin
thuờ nh ti Vit Nam. Ti H Ni, nu nh
do t chc nc ngoi u t xõy dng thỡ
giỏ cho thuờ khong 1400 - 2000 USD/cn
h/thỏng, nh do t chc trong nc xõy
dng thỡ khong 700 - 1000 USD/cn h/thỏng.

Theo ú, cú 5 nhúm i tng c phộp
mua nh nh sau:
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú u t
trc tip ti Vit Nam;
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú cụng
úng gúp cho Vit Nam c Nh nc tng
thng huõn chng, huy chng, cỏ nhõn
nc ngoi cú úng gúp c bit cho Vit
Nam theo quy nh ca Chớnh ph.
- Cỏ nhõn nc ngoi ang lm vic
trong cỏc lnh vc kinh t, xó hi cú trỡnh
t i hc hoc tng ng tr lờn v
ngi cú kin thc, k nng c bit m Vit
Nam cú nhu cu;
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi kt hụn vi
cụng dõn Vit Nam;
- Doanh nghip cú vn u t nc
ngoi ang hot ng ti Vit Nam, khụng
cú chc nng kinh doanh bt ng sn, cú
nhu cu v nh cho nhng ngi ang lm
vic ti doanh nghip ú.
Bờn cnh vic quy nh v i tng
c phộp mua nh ti Vit Nam, Ngh nghiªn cøu - trao ®æi
34 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009

quyết của Quốc hội khẳng định thời gian sở
hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài là 50

đất đai năm 1993 (ngày 29/6/2001) và Nghị định của
Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc
cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam.
(3).Xem: Tạp chí phụ nữ Việt Nam cuối tuần, số ra
ngày 16/8/2007, tr. 5. BÀN VỀ ĐỊNH NGHĨA KHỦNG BỐ
(tiếp theo trang 9)
Như vậy, đối tượng tác động của hành vi cấu
thành tội khủng bố là các mục tiêu dân sự,
cộng đồng dân cư hoặc những người không
trực tiếp tham gia chiến sự, những người
được hưởng bảo hộ quốc tế. Trong thực tế có
trường hợp sự tấn công nhằm vào mục tiêu
hỗn hợp, có cả quân sự và dân sự, ví dụ toà
nhà có cả cơ quan quân sự và các tổ chức
thương mại hoặc tàu bay có cả các nhân viên
quân sự và dân thường thì việc cố ý mở cuộc
tấn công mặc dù biết rằng cuộc tấn công đó
có khả năng gây thương vong cho thường
dân hoặc gây hư hại cho các mục tiêu dân sự
là hành vi khủng bố. Về đối tượng tác động
hành vi khủng bố cũng cần phân biệt với tội
phạm chiến tranh, ví dụ tại điểm a khoản 3
Điều 8 Quy chế Rome về Toà án hình sự
quốc tế quy định đối tượng của các hành vi
cấu thành tội phạm chiến tranh là cộng đồng
dân cư hoặc những thường dân không trực