Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

104 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011

TS. TrÇn Quang Huy *
1. Khái quát về quan hệ sở hữu, quan
hệ đất đai ở CHLB Đức
Từ đế chế Phổ đến nay, ở CHLB Đức
tồn tại đa hình thức về sở hữu đất đai trong
đó có sự ngự trị lâu dài của hình thức sở
hữu tư nhân. Nhà nước Đức cho phép doanh
nghiệp và người dân được sở hữu, sử dụng
dưới các hình thức pháp lí cụ thể. Trong
công trình nghiên cứu về bất động sản, khi
so sánh các yếu tố luật pháp của thị trường
bất động sản, Giáo sư Ulf Jensen cho rằng
vấn đề hình thức sử dụng đất ở nơi này hay
nơi khác có sự tác động rất lớn của vấn đề
sở hữu đất đai, nơi đó là sở hữu tư nhân hay
bất cứ hình thức nào khác với sở hữu tư
nhân. Theo đó, ông đưa ra khái niệm sở hữu
tuyệt đối (freeholds) và thuê (leases).
(1)

Từ việc phân biệt sở hữu tuyệt đối hay
không tuyệt đối, người sử dụng đất sẽ tìm
cơ hội của mình khi sở hữu đất hay thuê
đất. Từ đó có thể phân định các hình thức

tư nhân. Quan hệ đất đai này dựa trên các
quyết định hành chính của người đại diện
cho chính phủ trong việc cấp đất cho
người sử dụng và không phải người sử
dụng nào cũng có thể nhận đất từ chính
phủ. Thông thường để được cấp đất, người
sử dụng phải thoả mãn một số điều kiện
nhất định, ví dụ như nông dân nghèo không
có đất và tất nhiên những trường hợp xảy ra
* Trường Đại học Luật Hà Nội

Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 105
như vậy phải gắn liền với những biến đổi
sâu sắc về mặt xã hội, khi ở quốc gia đó
đang tiến hành những cải cách nhất định với
xu hướng dân chủ, quan tâm đến cải cách
ruộng đất.
Thứ ba, hình thức thuê đất vĩnh viễn
(perpetual land lease) tồn tại nhiều ở Đức
và các nước Bắc Âu. Hình thức thuê đất
vĩnh viễn có đặc trưng tương tự như hình
thức sở hữu tuyệt đối (full ownership)
nhưng hàng năm họ phải trả khoản phí cho
chính quyền địa phương. Tại CHLB Đức,
chỉ có chính quyền cấp thành phố mới có
quyền cho thuê kiểu này và ấn định mức phí
hàng năm là 3,75% giá trị phần đất thuê.
Người đi thuê có thể mua đứt phần đất thuê,

và pháp luật đất đai ở CHLB Đức có thể khái
quát lại trên một số nét chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, ở Cộng hoà Liên bang Đức
có nhiều hình thức sở hữu đất đai, tuy
nhiên có thể quy về 2 hình thức chủ yếu,
đó là: (1) Sở hữu của nhà nước; (2) Sở hữu
tư nhân. Điều 14 Luật cơ bản khẳng định,
sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ, mọi
sự tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ được
phép để phục vụ lợi ích công cộng và trên
cơ sở một luật do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành. Điều 15 quy định
thêm, đất và các nguồn tài nguyên có thể bị
quốc hữu hoá hoặc xã hội hoá trên cơ sở
một đạo luật quy định rõ về phạm vi và
mức độ bị tịch thu, trưng thu.
(3)
Cuốn thứ
ba của Bộ luật dân sự của CHLB Đức đã
đề cập các giao dịch về đất và các lĩnh vực
có liên quan đến bất động sản. Các hình
thức sở hữu và các giao dịch về đất được
nói tới trong Bộ luật này.
Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, các
doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh được Chính phủ
bán hoặc cho thuê. Đối với đất thuộc sở hữu
tư nhân thì doanh nghiệp và chủ sở hữu
thoả thuận với nhau về việc mua bán đất
theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường,

nhiên, cần phân biệt 2 loại cơ quan khi làm
các thủ tục đăng kí đất, đó là cơ quan đo
đạc và cơ quan địa chính. Cơ quan địa
chính của Đức khác với Việt Nam không
phải là cơ quan hành chính mà là một phần
của hệ thống toà án. Ở Đức, hoạt động địa
chính chủ yếu hỗ trợ cho việc tính thuế
thuộc về ngành tài chính trong khi việc
đăng kí chủ quyền về đất và bất động sản là
thủ tục pháp lí nên thuộc trách nhiệm của
cơ quan tư pháp. Sổ đăng kí đất được quản
lí bởi toà án cấp sơ thẩm.
(4)

Thứ ba, mặc dù phần lớn đất ở Đức
thuộc sở hữu tư nhân nhưng nhà nước quản
lí đất rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa
chính. Hệ thống này lưu giữ đầy đủ các
thông tin ban đầu về đất như: nguồn gốc
thửa đất; hiện trạng sử dụng; vị trí địa lí,
hình thể và các giấy tờ pháp lí về chủ sở
hữu đất v.v. và thường xuyên nắm bắt các
thông tin về biến động của thửa đất đó. Các
điều khoản liên quan về thủ tục đăng kí các
quyền đối với đất được đề cập tại Quy chế
đăng kí địa chính.
Thứ tư, thông qua việc xây dựng được
một hệ thống địa chính quy củ, chặt chẽ mà
nhà nước kiểm soát được các giao dịch về
đất; góp phần tích cực cho việc phát triển

xây dựng, Nghị định về việc sử dụng các
công trình xây dựng và Luật quy hoạch khu
vực năm 1997. Trong các văn bản quy
phạm pháp luật nêu trên, Bộ luật dân sự
đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc
xác định tài sản là bất động sản. Theo quan
niệm về bất động sản của luật pháp Đức, bất
động sản không chỉ bao gồm đất mà còn
bao gồm các công trình xây dựng gắn liền
với đất kể cả các bộ phận thiết yếu được
đưa vào công trình xây dựng. Công trình
xây dựng trong trường hợp này được coi là
bộ phận cấu thành quan trọng của mảnh đất
đó. Quyền sở hữu tài sản được mở rộng đến
tất cả các tài sản trên đất, ngoại trừ một số
ngoại lệ nhất định trong trường hợp tài sản
gắn liền với đất chỉ nhằm phục vụ mục đích
tạm thời, ví dụ thuê đất để phục vụ cho hội
chợ hoặc các công trình tạm thời trên đất
trong thời gian ngắn.
2.2. Hệ thống quyền đối với đất và bất
động sản
2.2.1. Quyền sử dụng bất động sản
(Nutzungsrechte)
Trong số các quyền về bất động sản
thì quyền sử dụng đóng vai trò rất quan
trọng. Quyền này thể hiện ở các trường
hợp cụ thể sau:
- Đối với hợp đồng cho thuê đất để xây
dựng, quyền của chủ đầu tư sẽ bị ràng buộc

với nơi đỗ xe.
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

108 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
2.2.2. Quyền bảo đảm đối với bất
động sản
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì
loại quyền bảo đảm chính trong các giao
dịch về bất động sản là quyền thế chấp. Đây
là quyền phụ thuộc vào sự tồn tại của các
khoản nợ. Tuy nhiên, vì ra đời vào cuối thế
kỉ XIX và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1
năm 1900 nên Bộ luật chỉ đề cập các giao
dịch thế chấp cá nhân thông dụng chứ
không nói tới các giao dịch tín dụng ngân
hàng trong xã hội hiện đại. Do đó, các sửa
đổi, bổ sung sau này đối với Bộ luật dân sự
năm 1896 hướng tới các giao dịch thế chấp
liên quan nhiều đến các tổ chức kinh tế.
2.2.3. Quyền ưu tiên mua trước
Đối với việc bán bất động sản chuẩn
hoặc mảnh đất, chính quyền địa phương có
quyền ưu tiên mua trước. Quyền ưu tiên
mua trước không áp dụng đối với mua bán
các căn hộ, chủ yếu là áp dụng trong mua
bán các mảnh đất. Tuy nhiên, đối với các
mảnh đất việc chuyển nhượng được đăng kí
trừ khi chính quyền địa phương xác nhận
không có quyền ưu tiên mua trước hoặc
chính quyền địa phương không áp dụng

thức sẽ được khắc phục nếu việc chuyển
nhượng được tuyên bố và đăng kí. Việc
chuyển nhượng phải được tuyên bố trước
công chứng viên hoặc được tuyên bố trước
sự hiện diện của 2 bên có mặt cùng một lúc.
Lời đề nghị và chấp thuận đề nghị phải
được chứng thực một cách riêng biệt. Tuy
nhiên, việc đăng kí hợp đồng không có
nghĩa sẽ thay đổi những thiếu sót quan
trọng từ nội dung của hợp đồng mua bán. Ở
CHLB Đức, hầu hết các hợp đồng mua bán
bất động sản không chỉ được chứng thực
bởi các công chứng viên mà còn do các
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 109
công chứng viên dự thảo. Hợp đồng sơ bộ
cũng cần được công chứng nếu nó dẫn đến
trách nhiệm phải loại bỏ hoặc yêu cầu tiếp
nhận bất động sản. Nếu không, hợp đồng
mua bán bất động sản sẽ vô hiệu.
Đối với việc mua bán các căn hộ,
những người đồng sở hữu, theo quy định
có thể yêu cầu sự đồng ý của người quản lí
căn hộ hoặc của người đồng sở hữu khác
đối với mọi hành vi chuyển nhượng quyền
sở hữu bất động sản. Chỉ sau khi có sự
đồng ý nói trên, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sở hữu bất động sản mới có hiệu lực
pháp lí. Do đó, công chứng viên sẽ kiểm

thuê. Luật pháp CHLB Đức quy định quyền
được chấm dứt hợp đồng vì lí do thực tế
theo một số điều kiện nhất định. Các bên có
quyền chấm dứt hoặc kéo dài thời hạn hợp
đồng nếu có thoả thuận. Trong trường hợp
hợp đồng kí kết không xác định thời hạn, cả
hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng nếu như được thông báo trước.
Đối với hợp đồng thuê nhà, chủ sở hữu
nhà sẽ liệt kê tất cả các phí tổn về bất động
sản mà người thuê nhà phải trả. Các điều
khoản bắt buộc người thuê nhà thanh toán
bao gồm cả chi phí cho việc nâng cấp và
sữa chữa nhà. Tuy nhiên, những thoả thuận
này được thể hiện ở các điều khoản hoặc
văn bản riêng biệt (phụ lục hợp đồng).
Người thuê nhà thường trả cho việc tu bổ,
sửa chữa nhỏ và người sở hữu nhà trả cho
các khoản sửa chữa lớn khi nâng cấp ngôi
nhà. Trong các hợp đồng thương mại, chủ
sở hữu nhà có quyền tăng giá cho thuê theo
mức độ mà căn nhà đã được nâng cấp với
điều kiện nó phải được ghi rất rõ ràng trong
hợp đồng thuê nhà.
4) Hợp đồng thế chấp bất động sản là
thoả thuận giữa hai bên, theo đó chủ sở hữu
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

110 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
bất động sản dùng bất động sản của mình để

xác định trách nhiệm về thuế đối với người
sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để mọi tài
sản được bảo đảm quyền thế chấp tiếp cận
các khoản tín dụng.
2) Nhà nước xác lập các cơ quan có
thẩm quyền trong việc quản lí bất động sản
gồm cơ quan đo đạc địa chính và cơ quan
đăng kí bất động sản. Các loại cơ quan này
có sự phân biệt rõ ràng về chức năng và
nhiệm vụ, qua đó bảo vệ lợi ích nhà nước
hoặc bảo hộ các quyền lợi của người sử
dụng khi có tranh chấp về bất động sản.
3) Hệ thống địa chính ghi nhận đầy đủ
các dữ liệu gồm các bộ phận chủ yếu: các
thông tin về bất động sản; đăng kí chủ sở
hữu và chuyển nhượng tài sản; đăng kí
trách nhiệm pháp lí đối với tài sản ngoài
quyền thế chấp thực sự; quyền thế chấp, các
khoản thuế và tiền thuê đất.
4) Quy định chặt chẽ các nhiệm vụ của
viên chức nhà nước trong việc quản lí sổ
đăng bạ.
5) Tác động mạnh mẽ đến việc đăng kí
bất động sản trong các sổ đăng bạ. Qua đó,
nắm bắt chặt chẽ quá trình chuyển giao
quyền sở hữu bất động sản, các biến động
về bất động sản và những thủ tục pháp lí có
liên quan.
3. Một số gợi mở cho Việt Nam qua
nghiên cứu các chính sách và pháp luật về

của CHLB Đức được quy định hết sức hoàn
hảo, xác lập theo đúng chức năng của cơ
quan hành chính hoặc cơ quan tư pháp. Đây
là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham
khảo trong việc đo đạc đất, lập bản đồ địa
chính nhằm giúp cho các cơ quan nhà nước
trong việc tính toán các nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất hoặc để giải quyết
các tranh chấp về bất động sản.
Thứ ba, để thị trường phát triển một
cách công khai và minh bạch, việc đăng kí
các bất động sản tại các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là rất quan trọng. Tình trạng
đăng kí bất động sản và các quyền tài sản ở
Việt Nam thực hiện tại nhiều cơ quan khác
nhau, vừa chồng chéo vừa khó kiểm soát.
Đất được đăng kí tại văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất, nhà ở được đăng kí tại
các cơ quan xây dựng, rừng và tài sản gắn
liền đăng kí tại cơ quan quản lí nhà nước về
nông nghiệp. Mô hình đăng kí bất động sản
có thể là gợi ý tốt cho việc đăng kí bất động
sản ở Việt Nam.
Thứ tư, các thủ tục về hợp đồng trong
kinh doanh bất động sản được quy định hết
sức chặt chẽ, công chứng viên trực tiếp soạn
thảo, chứng kiến quá trình thực thi hợp
đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó cũng
bảo đảm tính khả thi cho các giao dịch
trong kinh doanh bất động sản./.