KÕT QU¶ NGHI£N CøU Vµ øNG DôNG

T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
Sè 15/3-2013

103

NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN DIỆN TÍCH "TỐI THIỂU"CHO NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI CÁC ĐÔ THỊ LỚN - TỪ LÝ LUẬN ĐẾN THỰC TIỄN

Hoàng Anh
1Tóm tắt: Chương trình phát triển nhà ở xã hội quốc gia từ năm 2009 đến nay, đã
thu được những kết quả thành công ban đầu trên một diện rộng từ Bắc tới Nam,
được biểu hiện rõ ràng qua hình ảnh các khu nhà ở xã hội mới xây dựng tại các đô
thị lớn như Hà Nội - Đà Nẵng - Thành phố Hồ Chí Minh. Song hành cùng với chính
phủ, là các tổ chức xã hội, các doanh nghiệp, và người dân nhằm tìm ra nh
ững
mẫu nhà ở thích hợp nhất, và những không gian ở tối thiểu khả dụng nhất. Trong
đó, diện tích tối thiểu cho căn hộ đang là mối quan tâm hàng đầu. Thực tế xây
dựng nhà ở xã hội đang minh chứng, từ góc độ lý luận cho tới thực tiễn còn thiếu
các nghiên cứu và thực nghiệm về không gian ở phù hợp,nhằm nâng cao hơn nữa
hiệu quả của các dự án nhà ở
xã hội cho giai đoạn hiện tại và phát triển bền vững
trong tương lai.
Từ khóa: nhà ở xã hội; diện tích và không gian tối thiểu; nhà ở có khả năng chi trả;
Abstract: The national program of social housing development from 2009 to the
present, which has obtained the initial successful results over a wide area from the

Số 15/3-2013
Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
104
Khi tớch ny (lng C0
2
trao i) thng c tớnh bng cụng thc: din tớch l ca x
vn tc giú, vi nhng cn h cú th b trớ thụng giú xuyờn phũng v hai mt thoỏng thỡ khụng
cú vn gỡ. Tuy nhiờn Vit Nam, thng cỏc cn h ch cú mt mt thoỏng, mt cũn li m
ra hnh lang, vỡ th cn chỳ trng chiu cao ti thiu ca cn h thụng giú cng bc bng
qut trn, hoc m ca trờn cao trờn c
a i thụng giú ra hnh lang. T ú dn n cn cú
khi tớch ti thiu cn thit.
V phng din i vi nh u t v nh qun lý, din tớch ti thiu l mt thụng s
tham chiu khi tớnh toỏn giỏ thnh cn h thng mi (hoc cho thuờ) trong nn kinh t th
trng, khi xột n hiu qu ca chi phớ tng th trờn din tớch hu ớch.
trờn th
gii, nhng khu nh c thit k theo hng ti u din tớch v tit kim
khụng gian (studio, minimum cell, minimum space, dwelling) l mt xu hng ỏng k trong bi
cnh ụ th húa ton cu v s gia tng c dõn ụ th. S biu hin rừ rng nht ca khuynh
hng ny chớnh l nh cn h ti cỏc ụ th ln [4].
Vit Nam, ch trong vũng 3 nm tr li õy, quy nh v
din tớch ti thiu cho nh
(trong ú bao gm c nh xó hi) cú nhiu ý kin khỏc nhau v cha thng nht t trong tiờu
chun thit k nh , t gúc hiu qu thng mi ca cỏc d ỏn t phớa doanh nghip, t
nhu cu v kh nng chi tr ca ngi dõn, t mc ớch an sinh v cỏc chớnh sỏch ca nh
nc, v t cỏc vn khỏc ca thc tin nh
vn phỏt trin bn vng mụi trng sinh thỏi
v mụi trng xó hi.
Bi bỏo ny trỡnh by nhng nghiờn cu ban u v din tớch cn h ti thiu t gúc
lý lun v thc tin hnh ngh, trong ú nhn mnh vo nh xó hi cho cỏc i tng cú

Ti Vit Nam, nh xó hi cho ngi thu nhp n nh trung bỡnh trong xó hi hin ti
(nh cụng chc hng lng, lc lng v trang ) cú th c xp vo mc 2 ca thang giỏ
tr ny, bi vỡ ngoi giỏ tr s dng, nú cũn cú giỏ tr ln vi h, bi th cn cú giỏ tr thanh
khon.
Trờn th gii, tr mt s ớt quc gia vn cũn s dng khỏi nim nh
xó hi, nh cụng,
nh cho ngi thu nhp thp, nh giỏ r, nh bỡnh dõn, ngoi ra, khi núi n nh trong
nn kinh t th trng, thng s dng khỏi nim nh cú th chi tr c [7], khỏi nim nh
xó hi ang c hiu mt cỏch khỏc l "nh mang tớnh xó hi". Nhng kinh nghim ny cho
thy, hỡnh nh nhu cu v kh nng ti chớnh ca ngi mua trong di hn, chớnh l mt tham s
quan trng nh giỏ nh
, hp hn l din tớch ca cn h .
2.2.2 Din tớch cn h t gúc nhu cu v kh nng cú th chi tr ca ngi dõn
Theo thụng bỏo mi õy nht t B Xõy dng, din tớch cn h ti thiu cho phộp t
25m
2
v ti a ti 90m
2
. Trong di din tớch ny, hỡnh nh nh nc ó to iu kin ti u cho
ngi dõn v cỏc doanh nghip cú th tim cn n kớch thc hp lý v giỏ thnh cú kh
nng chi tr c ca ngi cú thu nhp n nh v trung bỡnh.
Theo ú, nh cỏc chuyờn gia tớnh toỏn, vi tng thu nhp 2 v chng t 10-15 triu
ng/thỏng, mua tr gúp vi s h tr ca ngõn hng v chớnh sỏch u ói t phớa Chớnh ph
,
trong thi gian ch trờn di 10 nm ngi dõn sc mua cn h. So vi cỏc nc phỏt trin
khỏc, õy l iu ỏng mng. Vỡ theo kinh nghim quc t cn mt t 20-25 nm, thm chớ n 50
nm tr gúp ngi dõn cú th s hu mt cn h, nhng vi din tớch ti thiu kh d ln hn.
Tuy nhiờn, cn t li cõu h
i, vỡ sao ti thiu l 25m
2

Th t, phự hp vi kh nng chi tr ca ngi dõn, cn nghiờn cu gii phỏp thit
k v hon thin nh theo giai on, chi phớ theo mc hon thin (Nhiu d ỏn trong c
nc ang iu chnh theo hng ny, nh bn giao nh xõy thụ v hon thin mt ngoi,
ngi s dng hon thin bờn trong cn h).
KếT QUả NGHIÊN CứU Và ứNG DụNG

Số 15/3-2013
Tạp chí khoa học công nghệ xây dựng
106
Th nm, cn tớnh n nh hng ca tớnh phỏp lý v nh v t xó hi i vi s la
chn ni ca ngi dõn. Bi khi la chn mua mt cn h, ngoi giỏ thnh hp lý, din tớch
kh dng thỡ ngi dõn cũn quan tõm n tớnh phỏp lý v s hu [7]; [8].
2.2.3 Din tớch cn h t gúc tit kim khụng gian ti a
khớa cnh lý thuyt, theo tỏc gi
cú 4 cỏch thc c bn tit kim khụng gian:
Cỏch 1: Tit kim khụng gian bng cỏch thu gn ti ti thiu cỏc khụng gian thnh phn
(a+b+c). Cỏch ny nghiờng v kh dng, nhng cha thc s hiu qu v ti chớnh bi kớch
thc cn h vn ln v cha ti u húa n nhu cu ca tng i tng s dng. Nhiu khu
nh xó hi ti H Ni ang lm theo cỏch ny. Nh
ng cn nhn thc li rng, theo li tit
kim khụng gian cú trit lý riờng, thm m riờng, phong cỏch riờng v gn vi nhng iu kin
c th.
Cỏch 2: Tit kim khụng gian bng cỏch gi khi tớch ct lừi (a+b), gim tr hay loi b khi
tớch cho cỏc khụng gian tng tỏc (c). Cỏch ny c mt s nc chõu nh Malaysia,
Trung Quc ỏp dng, tuy nhiờn v lõu di vic thiu nhng khụng gian g
n kt, khụng gian tng
tỏc cho i sng tinh thn l mt nguyờn nhõn dn n mụi trng khụng bn vng.
Cỏch 3: Tit kim khụng gian bng cỏch gim tr c khi tớch cho khụng gian tng tỏc
(c) v mt phn khi tớch cho cỏc hot ng cụng nng vt lý (a) trờn c s ch gi li nhng
khụng gian thc s thit yu cho chu trỡnh sng. HongKong, hay nhng studio kiu Phỏp,

modun 2,9-3,0m cú nhiu u im hn modun 2,6-2,7m. [1].
KÕT QU¶ NGHI£N CøU Vµ øNG DôNG

T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
Sè 15/3-2013

107

Hình 1. Phương án dự thi nhà ở xã hội 2007, space block modun 2,9-3,0m [12]
Tại Đà Nẵng, với diện tích 25m
2
, nhưng phương án thiết kế căn hộ Smart nano flat của
dự án FPT City Đà Nẵng đã bộc lộ nhiều yếu điểm như không gian đã chật lại bị bó cứng và
phân định quá rành mạch, thiếu linh hoạt, còn trang bị nội thất tuy nhiều nhưng chưa thật sự
hiệu quả (xem thêm tham khảo phương án đoạt giải nhà ở 25m
2
My Micro New York).

Hình 2. Phương án đoạt giải nhà ở 25m
2
tại New York, USA 2013 [13]
Tuy nhiên, những dự án nhà ở xã hội khác ở Đà Nẵng như khu dân cư Hòa Hiệp 2, khu
dân cư Nam Cầu Cẩm Lệ, khu dân cư Nại Hiên Đông sử dụng một mẫu duy nhất căn hộ
khoảng 55m
2
, với cấu trúc không gian phân định rõ ràng - theo cách 1 (2 phòng ngủ hoặc 1 ngủ
và 1 phòng làm việc, phòng khách và bếp chung, 1 vệ sinh, mặt tiền rộng, thông thoáng xuyên
phòng, ánh sáng tự nhiên tốt) dù diện tích lớn nhưng trang bị nội thất tối thiểu và rất phù hợp
với nhu cầu sử dụng của những hộ gia đình từ 3-4 người.


trường xã hội
Một số chuyên gia quan ngại rằng, khi quy định diện tích tối thiểu là 25m
2
, hình như đó là
một "bước lùi trong quy hoạch". Sự e ngại đó không phải là không có lý khi nhìn lại một phần
lịch sử phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị lớn, như ở Hà Nội chẳng hạn. Những thành
công trong lĩnh vực xây dựng nhà ở thời điểm 1970, 1980 đã bị hủy hoại chỉ sau chừng 30 năm
với hình ảnh những khu ở chung cư xuống c
ấp, cơi nới và không còn phù hợp với thời hiện tại.
KÕT QU¶ NGHI£N CøU Vµ øNG DôNG

T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
Sè 15/3-2013

109
Hơn thế nữa, các chung cư cũ này đang có xu hướng trở thành các khu ổ chuột kiểu mới. Tuy
nhiên, đây đơn thuần chỉ là vấn đề mang tính kỹ thuật, hoàn toàn có thể tránh được.
Từ góc độ hiệu quả đầu tư,các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đang có xu hướng tối
thiểu hóa các mẫu nhà, tối thiểu hóa các diện tích căn hộ tới mức duy nhất. Các khối nhà giống
hệt nhau và các căn hộ như nhau. Làm theo cách này tiến độ nhanh, quản lý hiệu quả nhưng
thiếu bền vững.
Từ góc độ bền vững không gian và môi trường xã hội, tỷ lệ các căn hộ và các đối tượng
(xét theo thu nhập) trong một khối nhà cần được nghiên cứu và cụ thể hóa vào trong tiêu
chuẩn. Các dự án nhà ở xã hội hiện nay thường chỉ có một hoặc hai mẫu căn hộ trong cả khối
nhà. Điều đó tạo ra sự đơn điệu trong tổ chức không gian và hình thức, đơn điệu trong tổ chức
xã hội khu ở và không có khả năng mở rộng theo chiều ngang hay chiều cao, và không có khả
năng chuyển dịch theo phân tầng xã hội (từ thấp lên trung bình, từ trung bình lên khá ).
Từ kinh nghiệm thế giới, những mô hình khu nhà ở xã hội độc lập, đơn đối tượng xã hội,
điể
n hình như khu nhà ở xã hội Pruitt Igoe (St.Louis, Misosuri) gồm 33 tòa nhà cao 11 tầng,

hợp gộp, mở rộng theo chiều ngang hay chiều cao.
- Ngoài ra, để các ứng dụng có tính thực tiễ
n cần nghiên cứu thêm ảnh hưởng của các
yếu tố văn hóa như thói quen, lối sống và môi trường sinh kế vào không gian ở, bởi vì chính
văn hóa sống và tính tương tác chéo là một điều kiện cần của sự phát triển bền vững.

KÕT QU¶ NGHI£N CøU Vµ øNG DôNG

Sè 15/3-2013
T¹p chÝ khoa häc c«ng nghÖ x©y dùng
110
Tài liệu tham khảo
1. Anh Hoàng, (2005), Kiến trúc nhà ở tối thiểu, Hà Nội.
2. Carlos Reimers, (2012)."Beyond the trailer: Rethinking affordable manufactured housing in
U.S", Habitat International, ELSEVIER, Great Britain.
3. CECODHAS, (2007), Housing Europe 2007 - Review of social, co-operative and public
housing in the 27 EU member states., EU
4. Pedro Fonseca Jorge, (2010), "The minimum cell as a House: ideas and forms of social
housing in search of a Home", Workshop 01 - Finance and Regulation.
5. Pedro Fonseca Jorge, (2010), "The minimum cell - minimum housing standarts for future
applications", NHR.
6. Phê Hoàng Hữu, (2001), "Vị thế - Chất lượng nhà ở và những đánh đổi khác", Urban Study,
London.
7.UN-HABITAT, (2011), Affordable land and housing in Asia. UNON, Nairobi.
8. UN-HABITAT, (2011), Affordable land and housing in Latin America and the Caribbean.
UNON, Nairobi.
9. UN-HABITAT, (2011), Affordable land and housing in Europe and North America. UNON,
Nairobi.
10. UN-HABITAT, (2011). Affordable land and housing in Africa. UNON, Nairobi 2011.
11. Kauzhiro Kojima, (2003), Space Block Hanoi model, Tokyo.