BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNG I HC KINH T TP H CHÍ
M
I
N
H

NGUYNăCỌNGăPHNG
NGHIÊN CU NHNG YU T NHăHNGăN Ý
NH CHNăMUAăCNăH CHUNGăCăTRUNG CP,
BÌNH DÂN CAăNGI MUA NHÀ LNăU
TI TP.HCM
LUNăVNăTHCăSăKINHăT
TP. H CHÍ MINH - Nm 2013 TP. H CHÍ MINH - Nm 2013 LIăCAMăOANă
Tôiăxinăcamăđoanăđâyălàăcôngătrìnhănghiênăcu ca riêng tôi. Các s liu, kt qu
nêu trong Lunăvnălàătrungăthcăvàăchaătngăđc ai công b trong bt k công trình
nào khác.
Tôi xin camă đoană rng các thông tin trích dn trong Lună vnă đưă đc ch rõ
ngun gc.
HcăviênăthcăhinăLunăvn
TP. HăChíăMinh,ăngày… tháng…ănm… MCăLC
Trangăphăbìa
Liăcamăđoan
Mcălc
Danh mc các t vit tt

4.2.1. Tiêu chunăđánhăgiá 31
4.2.2. Kt qu phânătíchăCrobach’săAlpha 32
4.3. Kimăđnhăthangăđoăbng Phân tích nhân t khám phá EFA 35
4.3.1. Tiêu chunăđánhăgiá 35
4.3.2. Kt qu phân tích 35
4.4. Kimăđnh mô hình nghiên cu và các gi thuyt 41
4.4.1. Xem xét miătngăquanăgia các bin: 41
4.4.2. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt: 42
4.4.3. Phân tích hi quy 43
4.4.4. Kimăđnh mô hình hi quy 44
4.4.4. Kimăđnh các gi thuyt 48
Chngă5:ăKt lun và kin ngh 53
5.1. Tng quan nghiên cu 53
5.2. Kt qu nghiên cu 53
5.3. óngăgópăca nghiên cu 54
5.3.1.ăóngăgópăv mt lý thuyt 54
5.3.2.ăóngăgópăv mt thc tin 55

5.4. Hàm ý cho nhà qun tr 55
5.4.1.ă xut vi Ch đuătăcnăh, Doanh nghip Btăđng sn 55
5.4.2.ă xut vi Chính ph 56
5.5. Gii hn nghiên cuăvàăhng nghiên cuătngălai 57
Tài liuăthamăkho
Ph lc


Bng 4.16: Kt qu phân tích hi quy bi 48
Bng 4.17: Tóm tt kt qu kimăđnh gi thuyt 51

Danh mc các hình
Hình 2.1 Mô hình các yu t nhă hngă đnă ýă đnhă muaă cnă h ti Amman,
Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) 12
Hình 2.2 Mô hình Nghiên cuă“ápăng nhu cu và la chn nhà caăngi mua
nhà lnăđu tiăKualaăLumpur”ăca Tan Teck Hong 2012 13
Hình 2.3 Mô hình nghiên cuăđ xut 14
Hình 3.1: Quy trình nghiên cu 18
Hình 4.1: Mô hình nghiên cu kimăđnh 43

Danh mc ph lc
PH LC 1: Dàn bài tho lun nghiên cuăđnh tính
PH LC 2: Kt qu nghiên cuăđnhătínhăsăb
PH LC 3: Bng câu hi kho sát chính thc
PH LC 4: Kt qu phân tích Cronbach alpha ln 1
PH LC 5: Kt qu phân tích EFA ln 1
PH LC 6: Kt qu phân tích EFA ln 2
PH LC 7: Phân tích Cronbach Alpha li sau khi thc hin EFA ln 2
PH LC 8: Kt qu phân tích EFA cho bin ph thuc
PH LC 9: Kt qu phânătíchătngăquanăPearson
PH LC 10: Kt qu phân tích hi quy tuyn tính bi
PH LC 11:ă th dò tìm các vi phm gi đnh hi quy
1
Chngă1:ăGii thiu vnăđ nghiên cu

lng ln hàng tn kho hay không?
Mc dù hin nay trên th giiăđưăcóănhiu nghiên cu khoa hcăđc công b v
các yu t nhăhng đn ýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi
mua nhà lnăđu, nhngăvic áp dng nhng mô hình lý thuyt đóăvàoăhoànăcnh Vit
Nam có th không phù hp do mi qucăgiaăcóăcácăđc thù riêng v kinh t,ăvnăhoá,ăxưă
hi. Ngoài ra, daătrênăcăs tìm kimăđc ca ngi thc hin,ăthìăđnănayătrongănc
vnăchaăđ các nghiên cu v cách khách hàng ra ýăđnh muaăcnăh lnăđu cngănhă
các yu t chính nhăhngăđn ýăđnh đó.
Chính vì nhng vnăđ nêu trên, tác gi đưăýăđnh chnăđ tàiă“Nghiênăcu nhng
yu t nhăhngăđn ýăđnh chn mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi
mua nhà lnăđu ti thành ph H ChíăMinh”ăđ nghiên cu, phân tích t đóăgópăphn
đaăra cái nhìn chi tităhnăv vic la chnăcnăh chungăcăcaăngiădân,ăđng thi
đánhăgiáăkh nngăhiu qu ca chính sách mà Hip hi btăđng sn TP. HCM đ xut
và đaăraăthêm nhng kin ngh đ giúp các công ty btăđng snăđápăng ttăhnănhuă
cu ca khách hàng, t đó giiăphóngănhanhălng hàng tn kho, vtăquaăđc nhng
khó ca cuc khng hong kinh t ngàyănay,ăvàălàmăcăs đ xây dng nhngăcnăh
khácătrongătngălai.
1.2. ụăngha,ătínhăcp thit caăđ tài
T sau cuc khng hong kinh t toàn cu 2008 - 2009 bt ngun t tình trng
bong bóng ca th trngănhàăđt  M,ăđnănayănóăđưălanărng và nhăhng nng n
đn nhiuă nc trên th gii. Cuc khng hongă nàyă đc coi là cuc khng hong
nghiêm trng nht t trcăđn nay.
Cngănhănhiuănc khác, nn kinh t Vit nam b nhăhng nng n do khng
hong kinh t toàn cu. Nhiu doanh nghip b laoăđaoăvàăkhn khó vì khng hong, th
trng hàng xut khu b gim sút, nguyăcămt vic làm và tht nghipătngăcao,ănhuă
cu tiêu dùng gim…Không nm ngoài nhăhng, th trng btăđng sn c nc nói
3

Nghiên cu đnh tính bng cách phng vn sâu mt s kháchăhàngăđưămuaăcnăh
chungăc, và nhngăngiăcóăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân. Kt qu
nghiên cuănàyăđcădùngăđ hoàn chnh mô hình nghiên cu và hiu chnhăcácăthangăđoă
s dng t nhng nghiên cuătrc.
Nghiên cu đnhălng đc thc hin bng cách phng vn trc tip thông qua
bng câu hi. Ni dung bng câu hi gm hai phn chính: (1) Kho sát các yu t nh
hngăđn ýăđnh muaăcnăh lnăđu vi mt s câu hi, s dngăthangăđoăLikertăvi 5
mcăđ; (2) Mt s câu hi ph v cnăh chungăcămàăngi phng vn mong mun.
Da trên d liu thu thpăđc, tin hành phân tích thng kê mô t mu, Kim tra
h s tin cy Cronbach Alphaăđ đm boă đ tin cy caă thangăđo.ăPhân tích nhân t
khámăpháă(EFA)ăđ gp d liu; phân tích hiăquyăđ xácăđnh yu t nhăhngăđn ý
đnh muaăcnăh lnăđu cu khách hàng ti TP.HCM và kimăđnh gi thuyt nghiên
cu.
1.6. Cu trúc lunăvn
Lunăvnăđc t chcăthànhă5ăchng,ăgm:
Chngă 1: Gii thiu tng quan v nghiên cu vi phnă đu tiên là lý do la
chnăđ tài,ăsauăđóălàămc tiêu, phmăviăvàăphngăphápănghiênăcu. Cui cùng là kt
cu caăđ tài.
Chngă 2: Gii thiuă căs lý lun cho nghiên cu.ă Trênăcă s này, mô hình
nghiên cuăđc xây dng cùng vi các gi thuyt v mi quan h gia các khái nim
trongămôăhình.ăChngănàyăbaoăgm ba phn chính, (1) tng quan v cnăh chungăcă
trung cp,ăbìnhădânăvàăngi mua nhà lnăđu;ă(2)ăcăs lý thuyt v ýăđnh chn mua
cnăh caăngi mua nhà lnăđu, và (3) mô hình lý thuytăđ xut.
Chngă 3: Gii thiuă phngă phápă nghiênă cu s dngă đ xây dngă vàă điu
chnhăthangăđo,ăkimăđnh mô hình nghiên cu cùng các gi thuytăđ ra.ăChngănàyă
gm hai phnăchính.ăTrc tiên trình bày thit k nghiên cu. Th haiălàăcácăthangăđoă
lng các khái nim nghiên cu và cách thcăđiu chnhăchúngăđc gii thiu.
5
hu riêng.
Phn s huăchungătrongănhàăchungăcăbaoăgm: Phn din tích nhà còn li ca
nhàăchungăcăngoàiăphn din tích thuc s hu riêng trên; Không gian và h thng kt
cu chu lc, trang thit b k thutădùngăchungătrongănhàăchungăc,ăgm: khung, ct,
tng chu lc,ătngăbaoăngôiănhà,ătngăphânăchiaăcácăcnăh,ăsàn,ămái,ăsânăthng,
hành lang, cu thang b,ăthangămáy…H thng h tng k thutăbênăngoàiănhngăđc
kt ni viănhàăchungăcăđó.
7
2.1.2. nhănghaăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân
Theoăthôngătă14/2008/TT-BXDăHng dn v phân hngănhàăchungăc,ăthìăcnă
h chungăcătrungăcp và bình dân đcăđnhănghaănhăsau:
Nhàăchungăcăhngă3ă(chungăcătrungăcp) là hng có chtălng s dng khá cao;
đm bo yêu cu v quy hoch, kin trúc, h tng k thut, h tng xã hi, chtălng
hoàn thin, trang thit b vàăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt mcăđ khá;
Nhàăchungăcăhngă4ă(chungăcăbìnhădân)ălàăhng có chtălng s dng trung
bình;ăđm bo yêu cu v quy hoch, kin trúc; h tng k thut, h tng xã hi, cht
lng hoàn thin, trang thit b vàăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt tiêu
chun,ăđ điu kinăđ đaăvàoăkhaiăthácăs dng.
Và theo cách phân loi ca gii btăđng sn theo th trng hin nay thì cnăh
chungăcătrungăcp vàăbìnhădânăcóăgiáădi 20 triuăđng/1m
2

2.1.3.ănhănghaăv ngi mua nhà lnăđu
HUB (B phát trin nhà  vàăđôăth M)ăđnhănghaă“Ngi mua nhà lnăđu”ălàă
ngiăchaăbaoăgi s hu mtăngôiănhàătrcăđây.ăóăcóăth là mt cá nhân hoc mt
cp v chngămuaăcnănhàăchoălnăđu tiên.
V căbnă“Ngi mua nhà lnăđu”ălàănhómăngi tr tui, da trên Duffy và

nhngăđcăđimăcnăh này s khác nhau ti nhng quc gia khác nhau, và xã hiăvnă
hoá khác nhau s nhăhng rt lnăđn tm quan trng ca tngăđcăđimăcnăh và ý
đnh caăngi mua lnăđu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cu ca Kauko
(2006)ăthìăđcăđimăcnăh có tm nhăhng quan trngăhnăsoăvi v trí caăcnăh đi
viăngi dân ti Randstad  Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giiăthíchănmăđc
đim caăcnăh là: Chtălng xây dng, Thit k, Din tích, Tính pháp lý, Kh nngă
bán li.
Chtălngăcnăh, v mt k thutăcnăh là mt cu trúc gmăsàn,ătng, trn
nhà. Và mtăcnăh có cu trúc ttăkhiănóăđápăngăđc v đ bn, chu lc, chi phí xây
dng. Vì vy chtălng ca vt liu xây dng, công ngh xây dng là mt yu t quan
trngămàăngi mua nhà lnăđu s rt quan tâm (Ariyawansa 2007).

9
V trí
i vi đcăđim v trí ca nhà , khongăcáchăđnăniălàmăvic, ti trng hc,
ca hàng bán l, các trm giao thông công cng đc xem là yu t cân nhc quan trng
trong vic mua nhà. Nghiên cu ca Kauko (2007) ch ra rng mt v trí tt là mt yu t
quan trng ýăđnh s thành công hay tht bi ca các d án phát trin nhà . Levine
(1998)ăđưăch ra rng thiăgianăđiăli có th có mt nhăhngăđn vic la chnăcnăh
ca mt s giaăđình,ăđc bităđi vi các h giaăđìnhăcóăthuănhp thpăđn trung bình. Nói
chung các h giaăđìnhămun chn mt ngôi nhà thun tinăchoăniălàmăvic ca h (Tu &
Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khongăcáchăđnăniătin ích công cng có th có
nghaălà cung cp tin liăđ đnăđcătrng hc, ca hàng bán l và giao thông công
cng. Khongăcáchăđn trng ch yuăliênăquanăđn h giaăđìnhăcóătr em khi ýăđnh v
trí cho ngôi nhà (Clark, 2006).ăTngăt nhăvy, khongăcáchăđn các nhà bán l có th
là mt trong nhng cân nhcăchínhăchoăngi mua nhà vì bán l là mt trong nhng khía
cnh quan trng nhtătrongăđi sng ca các h giaăđìnhă(Tan,ă2011). Ti Vit Nam, vic

xúc vi nhng hàng xóm không tt s kéo theo nhng vnăđ nhăanăninhăkhuăvc, gim
giá tr cnăh, vnăđ giao thông, ting n,…TheoăGreenbergă&ăCrossneyă(2005)ăthìăôngă
h chia Môiă trng xung quanh thànhă haiă hng:ă hng tiêu ccă vàă hng tích cc.
Hng tiêu cc hu htăliênăquanăđn ti phm, an ninh thp,ăgiaoăthôngăkém,…ăcóăxuă
hng làm gim giá tr cnăh.ăTrongăkhiăđó nhngăhng tích ccănhăhàngăxómătt,
trng hc tt, mua sm tt s làmăgiaătngăchtălng caămôiătrng xung quanh.
Andersen (2008) cho bit các yu t trong các thuc tính môiătrng xung quanh
là: (1) tránh phin toái xã hi (yu t này có mi liên h rt cht ch vi la chn v các
vnăđ xã hi trong nhà : vnăđ xã hi và ti phm, và ting n),ă(2)ăđiu kin thun
li cho nhngăđa tr (các bin quan trng nhtălàăđiu kin tt cho tr em,ătrng hc
tt,ă phngă tin công cng,…),ă (3)ă đng nht xã hiă (ngi dân trong khu ph phi
khôngăđc quá khác nhau và có mt s tính nht quán vi mong mun sng gnăniămàă
ngi ta ln lên), (4) Gn viăthiênănhiênăvàămôiătrng xung quanh (sng gn khu vc
có nhiu cây ciăvàănc), (5) gn các quan h xã hi (quan trng nht là  gn niăln
lên, vi bnăbèăvàăgiaăđình) 11
Tài chính
Trongă“La chn nhà  và thuc tính quan trng caăngi thu nhp thp ti  rp
Saudi”ănmă2010ătácăgi Opoku đưăđaăraăyu t “Tàiăchính”ănhăhngăđn la chn
nhà  ca ngi thu nhp thpăvàăđcăđoălng bngă“Giáănhà”ăvàă“K thanhătoán”. Và
theo Haddad và cng s (2011) trong Nghiên cuă“Cácăyu t nhăhngăđn ýăđnh mua
cnăh tiăAmman,ăJordan”ăđưăch ra nhng yu t “T l lãi sut”,ă“Thuănhp” có nh
hngăđángăk đnăhànhăviămuaăcnăh ti Jordan.
Giá là mt trong nhng công c tip th quan trngăđ thuăhútăkháchăhàngăđn mua
sn phm (Armstrong & Kotler, 2003). Tip th thng áp dng chinălc giá khác nhau

Nghiên cu “ápăng nhu cu và la chn nhà caă ngi mua nhà lnăđu ti
KualaăLumpur” ca Tan Teck Hong 2012 đưătìmăhiuăcácăcácăđcăđim ca ngôi nhà nh
hngăđn ýăđnh mua caăngi mua lnăđu ti khu vcăđôăth. Kt qu nghiên cuăđưă
tit l các yu t v tríăvàămôiătrngăxungăquanhăđóngăvaiătròăchínhătrongăýăđnh s hu
nhà. Nghiên cuănàyăcóăliênăquanăđn các doanh nghip btăđng sn vì nó cung cp các
thông tin cn thităđ ci thin h thng phân phi nhà  bng cách gii quyt nhu cu
nhà  caăngi mua nhà lnăđu. Các nhà btăđng sn nên nhy cm vi s quan tâm
caăngi mua nhà lnăđu bi các yu t quytăđnhăliênăquanăđn vic s hu nhà. Vi
giá nhà  khu vcăđôăth ti luôn  mc cao,ămôiătrngăđưătr thànhăkhóăkhnăcho ngi
mua nhà lnăđuăđ s hu mt cnănhà.ăT phân tích, nhngăngi tr li trong kho sát
không ch chúăýăđn chtălngăcnănhàămàăcònăcn phiăcóămôiătrng tt và an toàn
trong khu ph.ăDoăngi dân có thách thc trong vic gii quyt vnăđ an ninh trong
thành ph mà t l ti phm ngày càng leo thang. Nhng yu t nàyăđưăđc quan tâm
trong nhng d án nhà mi vi khu vcăđc bo v ttăhn.ăDoăđóănhng doanh nghip
btăđng sn nên to mtămôiătrngăanăninhăvàăanătoànăchoăngi mua nhà lnăđu. Kt
qu cngăch ra yu t v tríăliênăquanăđn ch, siêu th,ătrng hc,ăniălàmăvic,…đóngă
vai trò quan trng trong vic s huănhà.ăDoăđóămongămun cho chính ph đ xây nhà
ụă đnh muaă cnă h
chungăcăca khách
hàng

Kinh t
a lý
Xã hi
Marketing
Thm m
13

ngi mua nhà lnăđu.

- Gii tính
- Hôn nhân
- Con cái
- Nghê nghip
- Bng cp
14

Hình 2.3 Mô hình lý thuyt đ xut

(1) căđim cnăh
căđimăcnăh là nhân t quan trng trong la chn cnăh (Tan Teck Hong
2012).ăNgoàiăraănóăcònăđc khngăđnh rngăđóălàăyu t nh hngăđángăk đn ýăđnh
muaă cnă h.ă că đim caă cnă h bao gm "Thit k", "din tích", "chtă lng xây
dng",ă“trangăthit b” vàă“Tínhăphápălý” (Ariyawansa, 2007).
(2) Tài chính
Th hai là yu t “Tàiăchính”ănhăhngăđángăk đn ýăđnh muaăcnăh (Opoku,
(Opoku & Abdul-Muhmin, 2010);ă“Khong cách ti công vic”,ă“Khong cách ti Trung
tâm”ă(Adairăetăal.,1996)ăvàă“Khong cách ti ch, siêu th”ă(Goh,ă2007)
(4) Môiătrng xung quanh
Môiătrng xung quanh bao gm "Hàng xóm", "Ô nhim", “Cnhăquan”,ă"Ting
n" và "An ninh" (Tan Teck Hong, 2012), ngoài ra còn có thêm yu t “Giaoăthông”ă
(Connie Susilawati, 2001)
(5) ụăđnh mua ca khách hàng
ụăđnh mua ca khách hàng là có k hochăđ mua mt món hàng hay dch v c
th nàoăđóătrongătngălai.ăTrongănghiênăcu caămìnhăTanăTeckăHong,ă2013ăđưăđaăraă
ba câu hiăđ doălng v ýăđnh mua nhà caăngi tham gia phng vn:ă“Bn có d
đnhămuaăCnăh trongătngălai”,ă“Bn s c gngămuaăCnăh trongătngălai”,ă“Bn
s n lc htămìnhăđ muaăCnăh trongătngălai”
Các gi thuyt nghiên cu:
H
1
: Yu t “căđimă cnă h”ăcóă tácăđngă dngă lênăụă đnh muaă cnăh ca
ngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM.
H
2
: Yu t “Tàiăchính”ăcóătácăđngădngălênăụăđnh muaăcnăh ca ngi mua
nhà lnăđu ti TP.HCM.
H
3
: Yu t “V trí”ăcóătácăđngădngălênăụăđnh muaăcnăh ca ngi mua nhà
lnăđu ti TP.HCM.
H
4
: Yu t “Môiătrngăxungăquanh”ăcóătácăđngădngălênăÝ đnh muaăcnăh

Nghiên cuăđnh tính: Nhm xây dng,ăđiu chnh và b sung các thangăđoăcácă
yu t nhăhngăđnăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp và bình dân caăngi mua
nhà lnăđu ti TP.HCM
Nghiên cuăđnhălng: loi nghiên cu chính thc, nghiên cuăđnhălng nhm
thu thp, phân tích d liu khoăsát,ăcngănhăkimăđnh thangăđo,ăcácăgi thuyt và mô
hình nghiên cu.
Quy trình nghiên cu

Trích đoạn ng 4.8: ánhăgiáăl iăđ tin cy ca nhân t mi (VT) ng 4.10: Kt qu phânătíchăt ngăquanăPearson

---