nghiên cứu - trao đổi
56 Tạp chí luật học số 01/2007 Ts. Nguyễn quang tuyến *
1. Nhng u im, thnh cụng ca h thng
phỏp lut t ai trong 20 nm i mi
Th nht, Nh nc ó khụng ngng
xõy dng v hon thin h thng phỏp lut
t ai. Nhiu vn bn quy phm phỏp lut
ó ln lt ra i iu chnh hu ht cỏc
lnh vc t ai t vn qun lớ nh nc
i vi t ai, quyn v ngha v ca
ngi s dng t, ch s dng cỏc loi
t n vic nh giỏ t; n bự thit hi
khi Nh nc thu hi t; thu tin s dng
t, tin thuờ t, thu t; cp giy chng
nhn quyn s dng t; gii quyt tranh
chp t ai, khiu ni, t cỏo v t ai; x
lớ vi phm phỏp lut v t ai v.v
Cỏc vn bn quy phm phỏp lut v t
ai ó to ra mt h thng phỏp lut tng
i y , gii quyt khỏ tt mi quan h
t ai khu vc nụng thụn, bc u ó
ỏp ng c cỏc mi quan h t ai mi
hỡnh thnh trong quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ

lut t ai v BLDS cú cỏc quy nh thng
nht v cn c xỏc lp quyn s dng t;
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 01/2007 57

hình thức chuyển quyền sử dụng đất; về giá
chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc
chuyển quyền sử dụng đất ;
Thứ ba, một trong những điểm đổi mới
cơ bản của hệ thống pháp luật đất đai hiện
hành là đã cập nhật nội dung hành chính,
kinh tế - xã hội trong lĩnh vực đất đai.
Pháp luật đất đai trước đó (Luật đất đai
năm 1987 và các văn bản hướng dẫn thi
hành) mới giải quyết mối quan hệ hành
chính về đất đai giữa Nhà nước với người
sử dụng đất.
Tuy nhiên, kể từ năm 1993 đến nay, hệ
thống pháp luật đất đai đã có bước chuyển
biến rất tích cực là không chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng
đất theo “chiều dọc” mà còn xác lập mối
quan hệ giữa những người sử dụng đất với
nhau theo chiều “ngang”. Pháp luật đất đai
xác lập và mở rộng các mối quan hệ mang
tính chất dân sự - thương mại giữa những

trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng);
- Về vai trò của quyền sử dụng đất: Với
việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất
được tham gia vào các giao dịch trên thị
trường; quyền sử dụng đất đã mang một vai
trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử
dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích
của đất mà còn trở thành một loại quyền tài
sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản
xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp,
bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng.
Điều này góp phần vào việc hình thành thị
trường bất động sản ở nước ta; mở rộng thị
trường vốn và giúp nâng cao hiệu quả sử
dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường; nghiên cứu - trao đổi
58 Tạp chí luật học số 01/2007

Th t, phỏp lut t ai hin hnh ó
quy nh c th hn quyn ca Nh nc
trong vn s hu t ai.
Lut t ai nm 1987, Lut t ai nm
1993, Lut sa i, b sung mt s iu ca
Lut t ai nm 1998 v nm 2001 u
dng li quy nh t ai thuc s hu
ton dõn m khụng xỏc nh rừ vai trũ ca

chớnh v t ai; thc hin vic u giỏ
quyn s dng t, u thu d ỏn cú s
dng t Giỏ t do Nh nc xỏc nh l
cn c tớnh tin s dng t, tin cho
thuờ t; tớnh tin bi thng thit hi khi
Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch
quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li
ớch cụng cng v phỏt trin kinh t; tớnh
thu s dng t, thu chuyn quyn s
dng t; tớnh giỏ tr ti sn ca doanh
nghip nh nc khi doanh nghip nh
nc tin hnh c phn hoỏ Vic xỏc
nh giỏ t c thc hin da trờn nguyờn
tc th trng v thng xuyờn cú s iu
chnh cho phự hp;
Bờn cnh ú, phỏp lut t ai cũn chỳ
ý n vic ci cỏch mnh m th tc hnh
chớnh trong qun lớ v s dng t ai th
hin cỏc khớa cnh: 1) Ln u tiờn, Lut
t ai nm 2003 cú mt chng riờng quy
nh v th tc hnh chớnh trong qun lớ, s
dng t ai; trong ú quy nh rừ trỡnh t,
th tc v thi gian thc hin cỏc th tc
hnh chớnh trong lnh vc t ai. C ch
mt ca trong thc hin th tc hnh
chớnh v t ai c xỏc lp; theo ú, vn
phũng ng kớ quyn s dng t l c quan
dch v cụng chu trỏch nhim giỳp c quan
ti nguyờn v mụi trng trong vic thc
hin th tc hnh chớnh v qun lớ v s

hành vi vi phạm pháp luật đất đai hoặc vi
phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục
hành chính trong quản lí và sử dụng đất ;
Thứ tám, thực tế thời gian qua cho thấy
Nhà nước không quản lí được các giao dịch
về bất động sản, trong đó có giao dịch về
quyền sử dụng đất có nguyên nhân từ việc
thiếu các quy định đề cập vấn đề này. Khắc
phục hạn chế này, Luật đất đai năm 2003 bổ
sung các quy định về quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản nhằm xác lập
cơ sở pháp lí ban đầu cho thị trường bất
động sản hoạt động một cách lành mạnh và
góp phần tạo lập các yếu tố đồng bộ mang
tính “đầu vào” của nền kinh tế thị trường;
Thứ chín, pháp luật đất đai hiện hành đã
ngày càng chú ý lồng ghép vấn đề đất đai
và vấn đề môi trường trong các quy định
của mình. Điều này thể hiện:
- Hệ thống cơ quan quản lí tài nguyên
và môi trường được thành lập lần đầu tiên ở
nước ta theo quy định của Luật đất đai năm
2003. Việc ra đời hệ thống cơ quan này đã
tách chức năng quản lí nhà nước về tài
nguyên và môi trường với chức năng khai
thác, sử dụng tài nguyên đồng thời, nó thể
hiện quan điểm tiếp cận quản lí tổng hợp,
sử dụng hợp lí các nguồn tài nguyên thiên
nhiên vì sự phát triển bền vững nhằm nâng
cao hiệu quả của công tác quản lí nhà nước

sung bng vic ban hnh Lut t ai nm
2003 v cỏc vn bn hng dn thi hnh
song phỏp lut t ai hin hnh vn bc l
mt s tn ti ch yu sau õy:
- Phỏp lut t ai vn cũn thiu cỏc quy
nh nhm xỏc lp khung phỏp lớ hon chnh
iu chnh hot ng ca th trng bt
ng sn cú t chc (trong ú cú th trng
quyn s dng t); cỏc quy nh liờn quan
n cỏc giao dch v t ai nm ri rỏc
cỏc vn bn phỏp lut khỏc nhau nh Lut
t ai, B lut dõn s, Lut v nh , Lut
xõy dng Hn na, vn cũn thiu cỏc quy
nh cn thit cho vic phỏt trin th trng
bt ng sn; c th: 1) Cha ban hnh Lut
v ng kớ giao dch bt ng sn, Lut v
mụi gii bt ng sn iu chnh trc
tip cỏc hot ng ca th trng bt ng
sn; 2) Thiu quy nh xõy dng v iu
chnh cỏc t chc trung gian cú chc nng
h tr, thỳc y hot ng ca th trng
bt ng sn nh t chc mụi gii bt ng
sn; t chc nh giỏ bt ng sn; t chc
t vn, cung cp thụng tin v bt ng sn;
t chc t vn dch v phỏp lớ v bt ng
sn; t chc bo him hot ng kinh doanh
bt ng sn;
- Phỏp lut t ai cha to lp mt sõn
chi phỏp lớ bỡnh ng hay núi cỏch khỏc
cha to iu kin, c hi bỡnh ng cho


2) Thu chuyn quyn s dng t vn
da vo hnh vi chuyn quyn s dng t
xỏc nh mc thu sut nờn trng hp
chuyn nhng quyn s dng t gii
quyt nhu cu v nh v trng hp
chuyn nhng quyn s dng t, mua
bỏn nh t lũng vũng nhm mc ớch
kim li u chu mc thu sut nh nhau.
iu ny ó hn ch hiu qu ca vic ngn
chn, x lớ cỏc hnh vi chuyn nhng
quyn s dng t kim li;
3) Theo quy nh hin hnh mc np l
phớ trc b nh, t l 1%. Trờn thc t, a
s cỏc trng hp ngi nhn chuyn
nhng quyn s dng t l ngi phi
np thu chuyn quyn s dng t vi mc
thu sut l 2% (i vi vic chuyn quyn
s dng t nụng nghip); 4% (i vi vic
chuyn quyn s dng t phi nụng
nghip). H cũn phi np thờm 1% l phớ
trc b; ng thi vi cỏc quy nh ú thỡ
giỏ t c Nh nc iu chnh cao hn
cho sỏt vi giỏ t trờn th trng trong iu
kin bỡnh thng, vỡ th tuy thu sut ca
thu chuyn quyn s dng t vn l 2%
v 4%. Nhng s tin m ngi s dng t
phi np s ln hn rt nhiu so vi trc
õy. Nh vy, s tin m ngi nhn
chuyn quyn s dng t phi np l rt

bng kg thúc/mt n v din tớch) ó
khụng cũn phự hp trong iu kin nn kinh
t chuyn i sang c ch th trng;
Th hai, vic lng ghộp gia vn t
ai v vn mụi trng trong phỏp lut t
ai cha ton din v y . Thiu cỏc quy
nh v quy hoch t ai xõy dng cỏc
c s h tng mụi trng; vn bo v mụi
trng trong quy hoch t xõy dng cỏc nghiên cứu - trao đổi
62 Tạp chí luật học số 01/2007

lng ngh truyn thng dng nh cha quy
nh c th v y ; vic lng ghộp cụng
tỏc thanh tra t ai vi thanh tra mụi trng
cha c Lut t ai nm 2003 cp;
3. Mt s gii phỏp tip tc hon
thin h thng phỏp lut t ai
Trờn c s ỏnh giỏ, phõn tớch nhng u
im v tn ti ca h thng phỏp lut t
ai hin hnh cho thy rng vic tip tc
hon thin h thng phỏp lut t ai l mt
vic lm cn thit. Theo ú, mt s gii
phỏp ch yu nhm hon thin cỏc quy nh
ca phỏp lut t ai c a ra l:
- Khn trng xõy dng v ban hnh
cỏc o Lut v ng kớ giao dch bt ng
sn, Lut v mụi gii bt ng sn nhm

rung t thụng qua dn in i tha
khc phc tỡnh trng manh mỳn v t ai
gúp phn thc hin cụng nghip húa, hin
i hoỏ nụng nghip, nụng thụn;
- B sung cỏc quy nh chi tit nhm
hng dn quy nh v ho gii tranh chp
t ai ca Lut t ai nm 2003;
- Tip tc y mnh vic lng ghộp gia
vn t ai vi vn mụi trng trong
cỏc quy nh ca phỏp lut t ai i ụi vi
vic ban hnh cỏc ni dung c th v vic
phõn cp cho phũng ti nguyờn v mụi
trng cp huyn trong qun lớ t ai v
qun lớ mụi trng;
- Ban hnh quy nh nm kin ton v
nõng cao nng lc i ng cỏn b cho cp
c s sc hon thnh nhim v qun
lớ ti nguyờn v mụi trng núi chung v
qun lớ t ai núi riờng trong thi kỡ y
mnh cụng nghip húa, hin i hoỏ t
nc v hi nhp quc t./.