KHOA LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
ĐẠI HỌC LUND TP. HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ANH QUÂN
HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
VIỆT NAM VÀ THỤY ĐIỂN LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Quốc tế - So sánh
Mã số: 62 38 60 01 Giáo sư hướng dẫn Thụy Điển Giáo sư hướng dẫn Việt Nam
Hans-Heinrich Vogel Phạm Hữu Nghị


2.4.5. Chi phí thấp .................................................................................................65

3
2.4.6. Sự bền vững và ổn định ................................................................................67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................68
CHƯƠNG 3. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT THỤY ĐIỂN
- NGHIÊN CỨU VÀ ĐÁNH GIÁ -................................................................................ 70
3.1. Sơ lược lịch sử phát triển của hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển .....................72
3.1.1. Quá trình thiết lập hệ thống đăng ký đất đai.................................................72
3.1.2. Những cải cách quan trọng đối với hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển ......79
3.1.2.1. Hợp nhất, khắc phục sự manh mún đất đai ............................................79
3.1.2.2. Tin học hóa và ứng dụng kỹ thuật mới trong đăng ký đất đai.................81
3.1.2.3. Thống nhất cơ quan quản lý đăng ký đất đai .........................................86
3.2. Tổ chức hệ thống đăng ký đất đai ở Thụy Điển ...................................................88
3.2.1. Bộ máy đăng ký và lực lượng nhân sự ..........................................................88
3.2.1.1. Bộ máy đăng ký.....................................................................................88
3.2.1.2. Lực lượng nhân sự ................................................................................92
3.2.2. Thủ tục đăng ký đất đai................................................................................94
3.2.3. Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đã được đăng ký.................101
3.3. Đánh giá hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển ............................................107
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ......................................................................................119
CHƯƠNG 4. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM -
NGHIÊN CỨU VÀ ĐÁNH GIÁ -................................................................................ 121
4.1. Lược sử phát triển hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam .................................122
4.1.1. Đăng ký đất đai tại Việt Nam dưới các chế độ cũ .......................................123
4.1.1.1. Thời phong kiến...................................................................................123
4.1.1.2. Thời Pháp thuộc..................................................................................128
4.1.1.3. Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam.......................................................130
4.1.2. Hệ thống đăng ký đất đai theo chính quyền cách mạng cho đến nay...........132
4.1.2.1. Trước năm 1980..................................................................................132

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ......................................................................................245
CHƯƠNG 5. NHỮNG KINH NGHIỆM VÀ GỢI MỞ CHO PHÁP LUẬT VIỆT
NAM TRONG XÂY DỰNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUA NGHIÊN
CỨU, SO SÁNH PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CỦA THỤY ĐIỂN ............. 249

5
5.1. So sánh hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam và Thụy Điển .........249
5.2. Một số gợi mở cải tiến hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................260
5.2.1. Những lưu ý chung.....................................................................................260
5.2.2. Một số gợi mở cho việc kiện toàn hệ thống đăng ký đất đai ........................268
5.2.2.1. Về cơ cấu tổ chức ................................................................................268
5.2.2.2. Về lực lượng nhân sự...........................................................................273
5.2.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin đất đai theo hướng tin học
hóa ..................................................................................................................280
5.2.3. Chấn chỉnh một số hoạt động có ảnh hưởng đến đăng ký đất đai ...............289
5.2.3.1. Ban hành pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động
sản...................................................................................................................289
5.2.3.2. Hoạt động quy hoạch sử dụng đất .......................................................292
5.2.3.3. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................299
5.2.3.4. Hoạt động định giá đất........................................................................302
KẾT LUẬN.................................................................................................................... 308
PHỤ LỤC A........................................................................Error! Bookmark not defined.6
PHỤ LỤC B .....................................................................Error! Bookmark not defined.49
PHỤ LỤC C......................................................................Error! Bookmark not defined.71
PHỤ LỤC D......................................................................Error! Bookmark not defined.77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................Error! Bookmark not defined.85
6

ChiengMai, Thái Lan đã giúp đỡ trong thời gian tôi đến nghiên cứu và tập trung
viết đề tài tại Thái Lan. Cám ơn các đồng nghiệp đã cùng tôi chia sẻ công việc để
tôi có thể dành nhiều thời gian tập trung vào công trình nghiên cứu của mình.
Ngoài sự tri ân trên đây, tôi cam đoan những nội dung được trình bày ở
đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tôi rất biết ơn và mong mỏi nhận được
những đóng góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của công trình
này.
Ngày …tháng….năm 2011.
Đặng Anh Quân

8
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
UNECE Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc
FIG Liên đoàn Chuyên viên Đo đạc quốc tế
SEMLA Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về “Tăng cường
năng lực quản lý Đất đai và Môi trường”
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
TN-MT Tài nguyên và Môi trường
CQ Cơ quan

9
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
------
1.1. Cơ sở của đề tài
Thực hiện chính sách mở cửa, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường, kinh tế
nước ta trong những năm gần đây đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tham
gia vào thị trường thế giới, đời sống xã hội không ngừng được cải thiện, nâng cao.
Dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, cơ cấu sử dụng các

10
WTO đã thông qua Nghị định thư WT/ACC/VNM/48 về việc Việt Nam gia nhập WTO, với sự
nhất trí của toàn thể 149 thành viên WTO, hoàn tất quá trình 11 năm đàm phán xin gia nhập kể từ
tháng 01/1995. Ngày 29/11/2006, Quốc hội Việt Nam đã phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp
định thành lập Tổ chức Thương mại thế giới
3
.
Đời sống người dân được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ dưới 200
USD/người năm 1990 lên 1024 USD/người năm 2008. Tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn nghèo quốc gia
từ hơn 60% năm 1990 đã giảm xuống còn 13,8% năm 2008
4
.

Với vai trò điều tiết các quan hệ có liên quan đất đai, một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách, pháp
luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã trở thành một trong những động lực
chủ yếu tạo đà cho những chuyển biến trên. Người sử dụng đất đã gắn bó hơn với
đất đai. Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền trên đất đã thực sự trở
thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu tư, phát triển kinh
doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường
còn mới mẻ, nên dưới tác động của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói
chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta phát triển chủ yếu
mang tính tự phát, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, mang lại những tác
động tiêu cực đối với tình hình kinh tế - xã hội. Nhiều biến động thường xuyên
diễn ra mà Nhà nước chưa điều chỉnh được.
Trong vòng thời gian chưa đến mười lăm năm, thị trường bất động sản, mà chủ yếu là thị
trường nhà – đất đã trải qua những đợt “nóng – lạnh” thất thường: cơn sốt đất từ năm 1993 đến
năm 1996, sự đóng băng thị trường trong những năm từ 1997 đến 1999; cơn sốt đất vào cuối năm
2000 đến năm 2004, sự đóng băng thị trường từ cuối năm 2004 đến năm 2006; cuối năm 2006,

Tất cả những thực trạng đó đã vẽ nên một bức tranh loang lổ về thị trường
bất động sản hiện nay ở Việt Nam. Tuy đang ở giai đoạn sơ khai, nhưng đã có
nhiều bất ổn, gây xáo trộn trong đời sống nhân dân và tác động tiêu cực đến sự
phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy, làm thế nào để quản lý được thị trường
bất động sản, phát huy được nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của quốc gia, định
hướng sự phát triển của nó ngay từ buổi đầu trở thành một vấn đề cấp thiết không
thể không chú trọng.
Nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước vạch ra trong đường lối, chính
sách của mình với những tư tưởng chỉ đạo cơ bản như:

12
“…Xây dựng cơ chế, quy trình đăng ký bất động sản thống nhất, công khai,
minh bạch, tạo điều kiện để lành mạnh hóa và bảo đảm an toàn pháp lý cho các
giao dịch bất động sản, qua đó thúc đẩy kinh doanh, đầu tư…”
5
;
“…Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền
về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một
nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh… Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa
chính, bất động sản. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng,
thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch …tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các
giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản…”
6
…v.v.
Theo đó, một trong những công cụ được đề cập chính là đăng ký đất đai và
giải pháp cần tiến hành là hiện đại hóa hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin về
đất đai, bất động sản.
Thực hiện tốt hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sẽ đảm bảo điều kiện pháp lý cho đất đai, bất động sản được đưa vào
giao dịch, trở thành hàng hóa chính thức, hợp pháp trên thị trường. Xây dựng

các dữ liệu địa chính đang được lưu trữ dưới dạng giấy tờ trong thủ tục đăng ký và
cập nhật biến động đất đai, nghiên cứu quy định thống nhất việc đăng ký bất động
sản với dự thảo Luật đăng ký bất động sản...v.v.
Tuy nhiên, những thay đổi này vẫn chưa thật sự phát huy tác dụng. Một số
quy định được dự thảo hoặc ban hành vẫn còn mang hơi hướng bảo vệ lợi ích cục
bộ của ngành, chứ chưa thật sự vì lợi ích chung của nhà nước và nhân dân. Sự tồn
tại của nhiều quy định với trình tự, thủ tục khác nhau trong hoạt động đăng ký đất
đai do chưa có quy định chung thống nhất dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn và
cát cứ về thẩm quyền quản lý giữa các cơ quan quản lý liên quan, kéo theo đó là
sự rời rạc, không đầy đủ của hệ thống thông tin đất đai, bất động sản được xây
dựng. Hoạt động đăng ký đất đai, bất động sản với hồ sơ lưu trữ được quy định ở
cả ba cấp hành chính làm cho bộ máy đăng ký trở nên cồng kềnh, nhưng nhiều nội
dung đăng ký cần thiết vẫn chưa được điều chỉnh (như đăng ký quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, quyền địa dịch…v.v). Chưa có đủ những thông tin cần
thiết về quy hoạch sử dụng đất, về giá đất và về xác lập tính pháp lý cho đất đai,
bất động sản. Thiếu quy định pháp luật về quy trình cụ thể cho việc xây dựng hệ
thống thông tin đất đai; xử lý, cập nhật dữ liệu, quản lý và cung cấp thông tin bất
động sản theo hướng kỹ thuật số hóa…v.v.

14
Những vấn đề này cho thấy nhiều hạn chế chưa được khắc phục vẫn đang
tồn tại trong hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam do quy định điều chỉnh nó vẫn
còn đang được xây dựng dở dang.
Trước thực tế đó, để có thể tiến hành cải cách, hiện đại hóa hệ thống đăng
ký đất đai theo chủ trương của Đảng, cần thiết phải có sự nghiên cứu, đánh giá về
thực trạng của hệ thống, nhận thức những hạn chế nhằm tạo cơ sở cho các giải
pháp được ban hành và thực thi. Nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện.
Tuy nhiên, phần lớn tập trung vào những giải pháp kỹ thuật cho việc tin học hóa
sự quản lý và vận hành đối với hoạt động đăng ký đất đai. Những nghiên cứu về
phương diện pháp lý thì hướng mục tiêu vào thị trường bất động sản, trong đó một

ký đất đai, sự cần thiết và lợi ích mà hệ thống đăng ký đất đai mang lại; (ii) những
yêu cầu, yếu tố và mối quan hệ giữa các yếu tố khi xây dựng hệ thống đăng ký đất
đai; (iii) một bức tranh toàn cảnh về hệ thống đăng ký đất đai theo quy định pháp
luật hiện hành, với những thành công mà Việt Nam đã đạt được và những hạn chế
đang tồn tại cần khắc phục; (iv) tìm hiểu kinh nghiệm nước ngoài và đối chiếu với
thực trạng Việt Nam; (v) những bài học và những gợi ý góp phần cho sự thay đổi
mà Việt Nam đang hướng tới đối với hệ thống đăng ký đất đai.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài, hoạt động đăng ký đất đai được hiểu bao gồm hai hoạt động
chính: một mang tính kỹ thuật là địa chính, và hoạt động còn lại mang tính pháp lý
là đăng ký quyền. Cả hai đều là hoạt động nghiệp vụ chuyên môn được tiến hành
thông qua những thao tác thủ công, hoặc sử dụng các phần mềm xử lý với những
quy trình cụ thể và những bản vẽ, hồ sơ, giấy tờ được lập theo nhiều mẫu mã khác
nhau. Tuy nhiên, đề tài không hướng đến những khía cạnh kỹ thuật vận hành hệ
thống đăng ký đất đai. Khía cạnh này cũng không phải là lĩnh vực chuyên ngành
mà tác giả có thể phân tích. Đề tài hướng đến phân tích quy định pháp luật điều

16
chỉnh hệ thống đăng ký đất đai, loại ra khỏi phạm vi nghiên cứu các quy trình, quy
phạm hướng dẫn nhiệm vụ của cơ quan chuyên ngành, mà tập trung vào các quy
định còn rải rác về tổ chức bộ máy đăng ký đất đai; về trình tự, thủ tục đăng ký và
quản lý thông tin đăng ký, cũng như cơ sở pháp lý cho việc số hóa các hồ sơ địa
chính.
Đề tài cũng xác định, liên quan hệ thống đăng ký đất đai, không thể không
đề cập vấn đề quản lý dữ liệu đăng ký, cập nhật biến động và cung cấp thông tin
đất đai, vì đây chính là một trong những mục đích quan trọng khi xây dựng hệ
thống đăng ký và là một trong những hoạt động đòi hỏi cần phải có đối với hệ
thống. Vì vậy, việc phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề xây dựng
hệ thống thông tin đất đai cũng được đặt ra. Trong phạm vi này, ngoài những
thông tin địa chính thu được từ hoạt động đăng ký đất đai và hoạt động địa chính

pháp kỹ thuật này.
Như vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong quy định pháp
luật về tổ chức và hoạt động của bộ máy đăng ký đất đai; các quy định liên quan
việc xây dựng hệ thống thông tin đăng ký và các yếu tố cần thiết phải xây dựng
trong hệ thống. Việc nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài, tuy tập trung chủ yếu
vào hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển, nhưng trong nhiều vấn đề có nhiều
quan điểm và cần được làm rõ, kinh nghiệm của một số quốc gia cũng được đề
cập. Lẽ tất nhiên, vẫn còn nhiều khía cạnh không kém phần quan trọng, như tranh
chấp đất đai, có liên quan đến hệ thống đăng ký đất đai, cũng như ngoài Thụy
Điển, vẫn còn có những hệ thống đăng ký được đánh giá hiệu quả trên thế giới có
thể nghiên cứu, nhưng do giới hạn thời gian, tác giả không thể và cũng không
tham vọng gom tất cả trong một đề tài. Thay vào đó, tác giả có thể tập trung làm
rõ những vấn đề đã giới hạn để đạt được mục đích nghiên cứu đã đặt ra.

18
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Như đã đề cập, mục đích của đề tài là xác định một số vấn đề cơ bản trong
hệ thống đăng ký đất đai, làm rõ thực trạng và đưa ra những gợi ý cho việc xây
dựng hệ thống đăng ký đất đai và thông tin điện tử của Việt Nam, vì vậy, phương
pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài là sự kết hợp của các phương pháp
pháp lý truyền thống, phương pháp so sánh và phương pháp luận duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử. Tùy từng chương, mỗi một phương pháp sẽ được sử
dụng kết hợp với các phương pháp khác hoặc được sử dụng với vai trò chủ đạo
phù hợp nội dung nghiên cứu.
1.4.1. Phương pháp pháp lý truyền thống
Có sự khác nhau trong cách hiểu về tên gọi của phương pháp pháp lý
truyền thống giữa Việt Nam và các nước. Đây là phương pháp phổ biến được sử
dụng trong việc nghiên cứu pháp luật của nhiều nước trên thế giới, với tên gọi
“legal dogmatics” khá xa lại ở Việt Nam khi phiên dịch ra tiếng Việt. Phương
pháp này hướng đến việc phân tích, giải thích và đánh giá các quy định pháp luật

nhiên, nó cũng được sử dụng trong Chương 2 và Chương 5, khi tác giả tìm hiểu
định nghĩa hệ thống đăng ký đất đai, các yếu tố, yêu cầu hay lợi ích của hệ thống
và đưa ra gợi ý của mình.
1.4.2. Phương pháp so sánh
Với kinh nghiệm lập pháp còn non trẻ theo đường lối xã hội chủ nghĩa
trong nền kinh tế thị trường chưa đầy bốn mươi năm trở lại đây so với các nước có
kinh nghiệm lập pháp hàng trăm năm, cũng như với nền tảng công nghệ thông tin
còn lạc hậu và trang bị còn thiếu thốn, vấn đề tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai
và điều chỉnh hoạt động này của Việt Nam chủ yếu là tự mày mò và tự điều chỉnh.
Vì thế, Việt Nam rất cần và luôn quan tâm học hỏi kinh nghiệm của các nước trên
thế giới, sàng lọc những cái hay, phù hợp để vận dụng vào hoàn cảnh Việt Nam.
Theo đó việc nghiên cứu, so sánh giữa quy định pháp luật Việt Nam với pháp luật
một số nước được chọn lọc là vấn đề cần thiết.

20
Hơn nữa, trong xu hướng toàn cầu hóa, Việt Nam đã và đang gia nhập vào
nhiều sân chơi chung trên thế giới nên các quy định pháp luật được ban hành cũng
phải theo khuynh hướng phù hợp với quy định và thông lệ quốc tế nhằm chuẩn bị
sẵn sàng cho sự hội nhập của Việt Nam. Do đó, nếu chỉ đánh giá pháp luật Việt
Nam mà không đặt trong mối liên hệ so sánh với những hệ thống pháp lý khác, thì
không thể nào đạt được một kết quả nghiên cứu toàn diện, đáp ứng yêu cầu điều
chỉnh pháp luật. Xuất pháp từ những lý do này mà phương pháp so sánh được sử
dụng trong đề tài.
Trong Chương 2, quan niệm như thế nào về đăng ký đất đai, đăng ký quyền
hoặc địa chính được đề cập trên cơ sở sự phân tích, đối chiếu những định nghĩa
phổ biến nhất mà các quốc gia hoặc tổ chức quốc tế sử dụng, cũng như so sánh đối
tượng đăng ký được xác định trong các hệ thống đăng ký đất đai, để từ đó đưa ra
một cách hiểu bao quát. Sự so sánh còn được tiến hành khi phân tích những lợi
ích, những đòi hỏi đặt ra đối với hệ thống đăng ký đất đai. Điều này giúp tác giả
có sự nhìn nhận, đánh giá những yêu cầu chung nhất mà các nước hướng tới cho

chủ yếu chỉ là về tên gọi, còn bản chất và cách thức vận dụng phương pháp là
không khác nhau giữa các nhà nghiên cứu khoa học, dù ở đâu và theo quan điểm
chính trị nào.
Muốn nhận thức toàn diện, đúng đắn về một vấn đề, bất kỳ nhà nghiên cứu
nào cũng không thể nhìn nhận vấn đề phiến diện chỉ ở một khía cạnh, chỉ trong
một thời điểm và một quan hệ nhất định. Không một sự vật, hiện tượng nào tồn tại
độc lập trong xã hội và bất biến, mà nó luôn có mối liên hệ với những sự vật, hiện
tượng khác và thường xuyên vận động, phát triển không ngừng. Do đó, đánh giá
về một sự vật, hiện tượng phải đặt nó trong mối quan hệ với sự vật, hiện tượng
khác, gắn với những điều kiện lịch sử cụ thể, để từ đó có thể nắm được bản chất,

22
sự vận động và xu hướng phát triển của sự vật, hiện tượng
7
. Đây chính là quan
điểm nhận thức biện chứng duy vật và lịch sử.
Trong khoa học pháp lý, pháp luật được ban hành là xuất phát từ nhu cầu
điều chỉnh các quan hệ xã hội, có thể là những quan hệ xã hội đã diễn ra, cũng có
thể là sự dự liệu trước cho những quan hệ xã hội sẽ được hình thành trên cơ sở
khuynh hướng phát triển của các quan hệ hiện tại. Các quan hệ xã hội sẽ thay đổi
dưới sự tác động của điều kiện kinh tế, chính trị. Vì vậy, nghiên cứu pháp luật phải
gắn với nền tảng kinh tế, chính trị cho sự tồn tại và phát triển của nó, gắn với quá
trình lịch sử và nhu cầu xã hội cho sự hình thành quy định pháp luật.
Theo đó, khi tìm hiểu về hệ thống đăng ký đất đai, phải có cái nhìn biện
chứng về hệ thống, và việc tác giả sử dụng phương pháp luận biện chứng duy vật
và lịch sử là điều cần thiết.
Ở Chương 2, dù có hai thuật ngữ về hoạt động đăng ký đất đai là “địa
chính” và “đăng ký quyền”, nhưng xét trong mối liên hệ của các hoạt động này với
nhu cầu xã hội (Nhà nước và nhân dân), và tìm hiểu quá trình phát triển của từng
hoạt động, tác giả có thể nhận thức đây là hai hoạt động thống nhất cần có trong

Việc tìm kiếm tài liệu là một vấn đề khó khăn đối với tác giả trong quá
trình nghiên cứu đề tài.
Đề cập đến hoạt động đăng ký đất đai, phần lớn tài liệu đều hướng đến
phân tích các khía cạnh kỹ thuật, các sản phẩm phần mềm công nghệ thông tin ứng
dụng cho hệ thống đăng ký. Nguồn tài liệu phân tích về mặt pháp lý hầu như rất ít
với một số sách đã được phát hành, những bài viết đăng trên tạp chí chuyên ngành,
trên báo chí, và trên internet mà tác giả tìm được, ngoài những quy định pháp luật
do Nhà nước ban hành.
Đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam, việc sử dụng và phân tích
các quy định pháp luật trong các văn bản pháp quy (như luật, nghị định, thông tư)
là điều cấn thiết. Tuy nhiên, do pháp luật Việt Nam không theo hệ thống án lệ nên
việc công bố các bản án là rất hạn chế. Hồ sơ các vụ kiện, các quyết định của tòa

24
án được lưu giữ tại hệ thống tòa án và trong nhiều trường hợp, việc xin trích lục là
không dễ dàng.
Vì vậy, khi phân tích thực trạng hệ thống đăng ký đất đai, những tranh
chấp, những vụ kiện mà tác giả đưa ra chủ yếu dựa trên thông tin báo chí và mạng
internet, hoặc kết luận từ phía cơ quan quản lý liên quan trong các báo cáo của
ngành. Chỉ một số vụ việc tác giả được cung cấp bản án cụ thể qua mối liên hệ cá
nhân. Có thể đây là sự giới hạn cho tính thuyết phục của thông tin, nhất là khi
chúng chỉ thể hiện bằng tiếng Việt, nhưng xét theo đặc thù Việt Nam thì chúng
vẫn được đảm bảo vì là thông tin được công bố công khai, rộng rãi từ cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Hơn nữa, dù có thể có bất đồng với hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai,
không đồng ý với cách làm của cán bộ có thẩm quyền, nhưng với bản tính của
người Việt Nam là không quen kiện tụng, e ngại những bất hòa đó sẽ làm rạn nứt
nhiều mối quan hệ, nên số lượng các vụ khiếu nại đối với hệ thống đăng ký đất đai
là không nhiều và thường chỉ được biết đến qua phản ánh của các phương tiện
truyền thông.

bật những lợi ích mà hệ thống đăng ký đất đai có thể mang lại. Và để đạt được
những lợi ích này, những yêu cầu đặt ra đối với hệ thống đăng ký đất đai cũng
được định hình.
Trong Chương 3, hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được giới thiệu.
Một bức tranh tổng quát với những tiêu chí thông tin được trình bày về hệ thống
đăng ký đất đai của Thụy Điển tương tự như những tiêu chí thông tin về hệ thống
của Việt Nam. Sự sắp xếp này nhằm tạo ra sự rõ ràng cho việc so sánh, đánh giá
giữa hai hệ thống.
Chương 4 trình bày về hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Tác giả đã
có sự mô tả tổng quát về hệ thống, từ lịch sử phát triển đến tổ chức bộ máy, hoạt