môc lôc
1
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất
của thị trờng bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của
nền kinh tế, bởi lẽ: thị trờng BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với
nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh
doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị,
mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trờng . Do đó định giá
BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua,
bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động nh chuyển
đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ
biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nớc. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải
định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nớc ta mới chỉ trong giai
đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp.
Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nớc ta
đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đa ra những giải pháp và
tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và
phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phơng pháp định giá khác nhau, trong
đó có phơng pháp so sánh. Phơng pháp này đợc áp dụng một cách phổ biến rộng
rãi và đợc sử dụng nhiều trong thực tế. Phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về
mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ
thị trờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trờng Việt Nam và tầm quan trọng của ph-
ơng pháo so sánh em chọn đề án môn học là ứng dụng phơng pháp so sánh vào
định giá mua bán BĐS tại thị trờng Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phơng pháp
định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định
giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đa ra một số đề xuất giải

các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu t.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất
vì BĐS là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm đất đai và nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp
luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá
thông thờng nên thị trờng bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với
hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hàng hoá
giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với
hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có
vị trí cố định, không thể di dời đợc. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản
diễn ra tơng đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp
các biến cố của thực tiễn nh biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trờng Việc không có thị tr ờng giao ngay,
cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động
4
sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá
chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và ng-
ời ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền
sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo
hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu t, cho giải quyêt tranh chấp,
toà án.
Định giá mua là đối với một ngời cụ thể cho một khách hàng phù hợp không
chỉ xem xét giá trị thị trờng mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc
điểm cá nhân của khách hàng từ đó ngời định giá đa ra đợc giá phù hợp cho khách
hàng.
Định giá bán : giá trị thị trờng ngời bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị

trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trờng BĐS, BĐS đa
dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có
ngời hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đợc những hạn chế của BĐS,
đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy đợc sự cần thiết của việc định giá
BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nớc.
Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển.
Do đó để thị trờng bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt
động hiệu quả, nhà nớc ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động
sản.
Một trong những nhân tố ảnh hởng đến định giá là những chính sách, quy
định của nhà nớc liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những
khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách
của nhà nớc về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai
cũng ảnh hởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho ngời định giá xác định giá trị
của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nớc
6
Mức độ quản lý của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản tác động gián tiếp
lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nớc mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị
trờng đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho ngời
định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trờng. Đồng thời nhà nớc tăng c-
òng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho
các trung tâm định giá.
1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trờng bất động sản là thị trờng cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn
thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết
định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.

kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể
thiếu trong việc xác định các ảnh hởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã
hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lu và phong tục tập quán. Chúng tác
động tới định giá của bất động sản.
Nh vậy, từ những nhân tố ảnh hởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định
giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố.
2. Phơng pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh
2.1.1 Khái niệm
Phơng pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so
sánh với các BĐS đã đợc bán trên thị trờng, là việc xem xét giá bán của bất động
sản tơng tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị
trờng, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh.
Nguyên lý của phơng pháp này là giá thị trờng của bất động sản có liên hệ
chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tơng tự có thể so sánh đợc.
ý nghĩa của phơng pháp này là phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, không gặp
khó khăn về mặt kỹ thuật.
Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tơng
tự, có những cuộc mua bán tơng tự.
2.2.2. Cơ sở khoa học của phơng pháp
8
Phơng pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trờng của bất động sản mục tiêu có
liên hệ với bất động sản tơng tự đã đợc mua bán trên thị trờng. Việc so sánh đó
phải lu ý các yếu tố nh địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu đợc.
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánh
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp.
Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng

Cầu bất động sản là số lợng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất)
tại một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
thanh toán.
Cung bất động sản là số lợng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị
trờng tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhng lợng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Nguyên tắc cung cầu
Khi lợng cung tăng lên mà lợng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị
trờng chuyển về phía trớc mua, giá thị trờng sẽ giảm.
Khi lợng cung giảm mà lợng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh
thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trờng sẽ tăng lên.
Khi lợng cung và lợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của
cầu lớn hơn cung và ngợc lại.
Nguyên tắc cung cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven
đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị tr-
ờng bất động sản đợc hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà
nớc và pháp luật, xã hội, môt trờng liên quan đến giá thị trờng của bất động sản
10
làm cho giá thị trờng bất động sản luôn biến động.Ngời định giá phải nắm chắc
các nhân tố ảnh hởng đến giá cả thị trờng để định giá bất động sản tại thời điểm
xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hởng tới giá cả của thị trờng tơng lai.
Nh vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời
điểm định giá.
Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá bất động sản đợc hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị

dàng có dữ liệu so sánh.
Phơng pháp này thờng ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc
không có giao dịch trên thị trờng, ít có cơ sở dể so sánh nh bất động sản công
nghiệp, bất động sản đặc biệt nh trờng học, bệnh viện, công trình công cộng
2.3.3. Yêu cầu của phơng pháp
Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát,
thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trờng bất động sản lân
cận có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó
có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ
giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ớc tính giá trị của bất động
sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tơng tự trong
vùng có điều kiện thị trờng đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị
trờng gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.
Chỉ sử dụng giá bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thị
truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có
nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá.
Cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian
điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng.
Nói chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu nhập
cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh
nghiệm của ngời định giá.
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời
bán nhng tốt nhất là những tài sản đã đợc bán trên thị trờng rồi.
12
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải đợc kiểm tra, thẩm định
chặt chẽ.
2.4 Các bớc tiến hành trong phơng pháp so sánh
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có
thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu.