BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
PHẠM THỤC ANH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN
ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁPChuyên ngành : Kinh tế thế giới và Quan hệ Kinh tế Quốc tế LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG ÁNH

nhiều dự án như vậy. Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát
triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội
cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối
với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động
sản trong và ngoài nước.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất
động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài
“Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà
nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình.

-2-

2. Tình hình nghiên cứu
Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí
và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và
thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C. Wheaton;
“Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin
Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản”
của Klaus Deininger, và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng
Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới, Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều
bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án
phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004);
“Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản”
(PGS. TS. Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế
hoạch và Đầu tư và TS. Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch
vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài
nước vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên

- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt
hơn.
-
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản.
+ Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước
ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các
nhà đầu tư và các công ty bất động sản.

- Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài
chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và
quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự
án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản

-4-

rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong
phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản
lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây
dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn
và trung tâm thương mại tại Hà nội.

6. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin
về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các
phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân
tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp
và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước
và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản.

gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc
real property, realty) để nói về BĐS:
“Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với
nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là
khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các
hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản
này” [25].
Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì
liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều
sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được
xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm
theo đó.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử

-6-

dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây
thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm
của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông
lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy
định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản
khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động
sản”. [6]
Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang, Nhóm này có đặc điểm
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia
bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia
đình, cá nhân
+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp,
xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước
+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây
lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi
trồng thuỷ sản,
+ Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi
công ích, khu vui chơi, thể thao,
+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường,
trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,

-8-

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về
BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người;
- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông
nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó
được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại, Nói
một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá
trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia
tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các
công trình được xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng
cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan
hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy,
đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi
đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh
đầu tư lãng phí, kém hiệu quả.

1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá
Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành
hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định,

-10-

đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với
những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.
Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên
mang đến cho con người. Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu
không có bàn tay lao động của con người.
Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các
điều kiện sau:
+ Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá,
giữ gìn.
+ Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và

việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường
nhằm mục đích sinh lợi” [7]. Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các
hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì
bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản
cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật
Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12]. Như vậy,
trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động
sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi” [13]. Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các
nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối
tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ,
Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh
doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá

-12-

BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý
BĐS”[14]. Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công
ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty
kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,
Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS
và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và
ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể
thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ
BĐS. Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh

qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao
đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa
cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Như
vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai
chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của
các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS
và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp,
đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình
thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây
dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi quyền sử
dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao
đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá
nhân hoặc tổ chức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt
động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… và các
dịch vụ kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị

-14-

trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán
về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… và các giao dịch
trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, như trên các thị trường hàng hoá khác.
1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ
sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

của nhà nước và chính quyền địa phương
- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao
dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.
+ Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:
- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoá
thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên
khi mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở
hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS
luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.
- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn
có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị
gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng
cho môi giới, thông tin, Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp
lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc
định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các
cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả
hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất
không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá
BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS
chính xác hơn.

-16-

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi
vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín
dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay
đầu tư dài hạn Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín
dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng
chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.


trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả
năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng,
tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư, và các công ty tư vấn pháp luật
cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh
vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông
tin, xúc tiến thương mại,
+ Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa
cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao
dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu
thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật,
thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của
mình nhằm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo
động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải
quyết những mâu thuẫn này.
+ Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá
cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo
trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị
trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước
không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi
trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác
nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.

-18-

1.1.4.2. Quản lý bất động sản
Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn
có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty
đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Ở Việt Nam , nói đến
quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng
các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS

thể hiện trong hợp đồng quản lý được ký kết giữa hai bên. Trong đó sẽ có các
quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán
các chi phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh
doanh.
Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS.
Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày
càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu
tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương
hiệu hoặc uy tín cho mình.

1.2. Vai trò của việc quản lý và phát triển BĐS trong nền kinh tế quốc dân
1.2.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển
Trong sự phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, có thể dễ
dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên. Điều
này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị
của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS
sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc,
trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin Khi phát triển các dự án BĐS thì
các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ
những hạng mục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn, đến máy
móc thiết bị như máy phát điện, điều hoà, bơm nước, và các hàng hoá tiêu
dùng như đồ nội thất, đồ nhà bếp, Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường

-20-

BĐS phát triển mạnh thì nhu cầu tiêu dùng các hàng hoá khác cũng tăng lên và
ngược lại.
Đối với các nhà đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản, khi việc kinh doanh
bất động sản phát triển thuận lợi họ sẽ tiếp tục đầu tư, mở rộng hoạt động kinh
doanh của mình, thậm chí sử dụng lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS để đầu tư

BĐS và mang lại những kết quả là:
+ Làm tăng giá trị của bất động sản: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ
vốn xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh
thêm doanh thu và lợi nhuận.
+ Kích thích các trao đổi hàng hoá BĐS trên thị trường, làm tăng các quan
hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình mua đi,
bán lại, thuê đi, thuê lại…
Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông
qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán
BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế
thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS),
thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước
ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân
viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển
nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay
đổi đối tác), Ngoài ra, nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản
xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS.
Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác
và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để
đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước. Những
vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy hoạch sẽ có
giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm việc. Khi nhu cầu
tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn ), nhu cầu về

-22-

các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước, gas, viễn thông, và nhà
nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện ích này.

1.2.4. Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường
ngoài nước. Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ
thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS trong
nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh
các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Tại các nước
đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng quan
trọng. Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia này không
thể có được những công trình xây dựng chất lượng cao, quy mô lớn dùng cho
các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương
mại Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một địa phương cũng đều
cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí, có chất lượng tốt. Nếu
thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu cầu này thì nhà đầu tư
sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản xuất kinh doanh của mình.
Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các
nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia đó.

1.2.5. Giữ gìn ổn định xã hội
Việc quản lý và phát triển các dự án BĐS, trong đó có đất đai, luôn gắn
liền với các chính sách về đất đai. Việc kinh doanh và phát triển BĐS sẽ được
thể hiện trong sự phát triển của thị trường BĐS. Ở bất cứ quốc gia nào, thị
trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định
xã hội. Chính sách đất đai không phù hợp (không có sự quản lý tốt) sẽ dẫn đến
sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả, làm
cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của
người dân đối với các chủ trương, chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát

-24-

triển của BĐS hoặc thậm chí dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường BĐS. Do
đó, các hoạt động sản xuất, đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói