NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BĐS
VINCOM
NỘI DUNG
1. Phân tích tốc độ phát triển của ngành
BĐS
2. Phân tích các tỷ số tài chính
3. Các thông tin phi tài chính của VINCOM
4. Định giá VINCOM theo DDM và P/E
NGÀNH BĐS
Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành
STT Tên Công ty Thuộc ngành kinh doanh BĐS Mã CK Sàn
giao
dịch
Giá trị vốn
hóa thị
trường (tỷ
đồng)
Đánh giá mức
độ vốn hóa
của công ty
trong ngành
1 Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín SCR HXN 640 cao
2 Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Tân
Kỷ
TKC HXN 34 thấp
3 Công ty Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt
Nam
PFL HXN 105 trung bình
4 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG HOSE 11339 cao
5 Công ty cổ phần LICOGI 16 LCG HOSE 309 thấp
6 CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình

0
- 44 0.00% 100.00% 0.00%
7 VNI
0
- 4 0.00% 100.00% 0.00%
8 VIC
0.22
1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14%
9 KDH
-0.05
-
-
1319 0.00% 100.00% -5.00%
10 REE
0.16
1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63%
Trung bình ngành 1.79%
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
g 6.31% 5.32% 6.78% 5.89% 5.03%
Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ
phát triển của cả nền kinh tế. Kể từ năm 2008, tốc độ phát
triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên 8%
xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh,
tính đến năm 2013 chỉ còn 1.79%. Nhiều nguyên nhân dẫn
đến sự sụt giảm nghiêm trọng
2008 2009 2010 2011 2012
Trung
bình
ngành

Thấp hơn
Biên lợi nhuận / Net
profit margin
0.52 0.46 0.60 0.35 0.20 0.21
Thấp hơn
Return on assets (ROA)
0.02 0.06 0.09 0.02 0.03 0.01
Cao hơn
Return on equity (ROE)
0.08 0.43 0.34 0.13 0.15 0.03
Thấp hơn
EPS (ngàn đồng)
134.3
8
968.2
1
2485.4
9
884.8
7 1692.96 326.23
Cao hơn
P/E
591.6
0 97.09 39.23
112.4
5 47.25 42.89
Cao hơn
P/B (Book value)
49.26 42.21 13.23 14.21 7.03 2.03
Cao hơn

THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH
ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC
Ưu điểm
VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng
cao
VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết
định toàn bộ giá trị bất động sản
Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động
VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt
Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt
áp lực dòng tiền
Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm
Nhật Vượng đã có nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả
trong và ngoài nước. Tại Việt Nam, ông là người sáng lập và đồng
hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương
hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu
hàng đầu trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và giải trí.
ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC
Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu
chuyển đổi, thanh khoản thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ
khá lớn. Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái
phiếu quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng
10% cổ phiếu. Khối lượng giao dịch thấp và tỷ lệ nắm
giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến
động mạnh trong các giai đoạn các quỹ ETF tái cân
bằng
Nhược điểm:
Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết
năm 2013 do ưu tiên đầu tư XCDB cho hai dự án
Royal City và Times City

Suất sinh
lợi phi rủi
ro
(Rf)
(cột 7)
Ri-Rf
(cột 8)
Rm-Rf
(cột 9)
β
1 11/30/2012 A1 B1
=(A1-
A2)/A2
=(B1-
B2)/B2
=Rfyear/364
=cột 5-cột
7
=cột 6-
cột7
=cột
8/cột 9
2 11/29/2012 A2 B2
Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm
Cách tính beta
ĐỊNH GIÁ THEO DDM
Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng của các cổ phiếu
STT Mã CK Bêta
Tỷ suất lợi tức
kì vọng (k)

Cổ tức
(Do)
Cổ tức dự
kiến (D1)
Giá trị nội
tại của cổ
phiếu
(Vo)
1 SCR 26.90% 4.00% - - -
2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50
3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09
4 HAG 19.25% -2.11% 1,000 978.93 4,584.76
5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05
(21,938.5
6)
6 ITA 21.88% 0.00% - - -
7 VNI 11.09% 0.00% - - -
8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01
9 KDH 13.89% -5.00% - - -
10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96
ĐỊNH GIÁ TƯƠNG ĐỐI THEO P/E
STT Mã CK EPSo Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)
EPS1 P/E Giá cổ
phiếu
nội tại
(theo
đương
đối P/E)

Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều
kinh nghiệm.
Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả.
Những điểm cần lưu ý:
Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung,
với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn
điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ
đông thiểu số có thể không được bảo đảm.
Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án
bất động sản cao cấp. Thị trường hiện tại
đang bị khủng hoảng và nhiều biến động,
do đó các dự án này của Vincom có tính
thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng
thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư
cho các dự án không ngừng tăng cao.
LỜI KHUYÊN
Những điểm cần lưu ý:
Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ
đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một
số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được
bảo đảm.
Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động
sản cao cấp. Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng
và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom
có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng
thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự
án không ngừng tăng cao.