1 TÀI LIỆU
ĐỀ TÀI:
SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA
ĐẾN DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN
PHÒNG
2

MỤC LỤC

SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA ĐẾN DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN
PHÒNGMỤC LỤC 1
MỤC LỤC 2
GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG CAO CẤP 3
PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA
DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP 5
ĐE DỌA CỦA ĐỐI THỦ CÔNG NGHIỆP : 5
ĐE DỌA CỦA NGƯỜI MỚI GIA NHẬP: 8
Đặc điểm nổi trội 8
Nhận xét 8
ĐE DỌA CỦA CÁC SẢN PHẨM THAY THẾ: 10
3.1 XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG RIÊNG: 10
Ưu điểm: 10
Nhược điểm: 11
THUÊ BIỆT THỰ HOẶC NHÀ DÂN LÀM VĂN PHÒNG: 11
Ưu điểm: 11

thương mại dịch vụ được đặt bên trong tòa nhà.
9 Đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về trang thiết bị, an ninh, hệ thống điều hòa,
phòng cháy chữa cháy thuận tiện cho việc làm văn phòng.
9 Thiết kế không gian mở, linh hoạt, tậ
n dụng tối đa ánh sáng, gió trời mà
không bị chia cắt, gò bó được thiết kế theo một phong cách hài hòa với cảnh
quan môi trường xung quanh, tạo tâm lý thoải mái cho những người làm việc
trong tòa nhà.
9 Cao ốc hạng A có giá tối thiểu từ 35-45USD/m2/tháng
Tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp cao nhưng “uy thế cao ốc” sẽ mang lại bộ
mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp; Hơn nữa, DN chỉ chuyên tâm vào việc
sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như
điện nước, vệ sinh, an ninh,
tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những công
ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp.

4

Một số văn phòng cao cấp cho thuê tiêu biểu như :
Diamond Plaza:tọa lạc ở góc đường Lê Duẩn và Phạm Ngọc Thạch, một vị trí hoàn
hảo cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán, ngoại giao và giải trí ở trung tâm
Quận 1. Nó kết hợp một cách hài hòa khu vực văn văn phòng tinh xảo, khu căn hộ
tiện nghi và khu mua sắm sang trọng ở Trung tâm Thương mại Diamond.
Ngoài ra còn có Dai Minh convention tower, Golden tower,….

dụng các dịch vụ, phòng họp chung.
Ưu điểm
9 Tiết kiệm chi phí rất nhiều. Chủ trương cắt giảm chi phí, thu hẹp hoạt động
để tồn tại của nhi
ều doanh nghiệp khi kinh tế rơi vào suy thoái đã đem đến
cơ hội cho lĩnh vực kinh doanh văn phòng ảo. Vì vậy có thể nói đây là ưu
điểm nổi trội nhất của loại hình này.
9 Không lo lắng về các nguồn cung ứng như : trang thiết bị, nội thất,…Do đó
sẽ giúp DN tránh được các mối đe dọa lớn về phía người cung ứng, như : giá
cả cao, chất lượng kém…
9
DN không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Nhân viên của
đơn vị cho thuê có trách nhiệm trực điện thoại, sau đó chuyển thông tin cho
doanh nghiệp thuê.
6

9 Có đầy đủ trang thiết bị cao cấp như văn phòng hạng A. Với một mức chi phí
rất thấp bỏ ra, DN đã có thể sử dụng được những trang thiết bị hiện đại nhất,
thể hiện được đẳng cấp và sự chuyên nghiệp.
9 Đảm bảo kết nối với khách hàng hoặc các đối tác khác 1 cách dễ dàng. Hệ
thống thông tin liên lạc tại văn phòng ảo hoạ
t động 24/24, đảm bảo bất kỳ lúc
nào khách hàng/ đối tác cũng có thể liên lạc được với DN đi thuê.
9 Các hoạt động trong nội bộ DN tiến hành thuận lợi như có 1 văn phòng thật
với sự hỗ trợ từ trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của
dịch vụ văn phòng ảo.
Nhược điểm
9 Muốn gặp khách hàng hay đối tác ph
ải hẹn trước và thời gian tiếp khách bị
bó buộc theo số giờ đã đăng ký. Vấn đề là do ở cùng một tòa nhà văn phòng

9 Những văn phòng đại diện nước ngoài có thể tiết kiệm chi phí tối đa.
9 Những công ty muốn mở rộng thị trường kinh doanh mà không muốn bị áp
lực về mức phí .
8

ĐE DỌA CỦA NGƯỜI MỚI GIA NHẬP:
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với thị trường
văn phòng cho thuê tại TP.HCM, giá cho thuê văn phòng lao dốc với tốc độ nhanh
chóng, do nhiều cao ốc mới được xây dựng và đưa vào sử dụng.
Đặc điểm nổi trội
9 Nhiều gói dịch vụ đáp ứng được những nhu cầu khác nhau như : gói cước
năm Standard Class, gói cước Economy Class, gói cướ
c Business Class, gói
cước First Class.
9 Kiểu dáng và nội thất đươc thiết kế hiện đại hay hợp thời hơn.
9 Còn nhiều chổ trống thuận lợi cho khách hàng lựa chọn.
VD: Sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asiana Plaza (Q.1) vừa đi vào hoạt
động đầu tháng 9 vừa qua, hay Toà nhà văn phòng Green Park, 29 Nguyễn Đình
Chiểu sẽ hoàn thành vào quý 1/2010, …
9 Chi phí thuê rẻ hơn với nhiều ưu đãi hơn như diệ
n tích sàn rộng hơn hay có
nhiều hình thức khuyến mãi hơn như hạ giá thấp hơn 20% giá thuê cùng thời
điểm vào năm 2008, tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá
chào công bố.
VD : Một số tòa văn phòng hạng A chất lượng cao nằm trong quận Hoàn Kiếm có
hạn hoàn thành cuối năm 2009 đang được chào thuê với mức giá 50USD/m2/tháng,
giảm 20USD so với báo giá đầu năm 2009.
Nhận xét
Ảnh hưởng của người mớ
i gia nhập đến các DN đang hoạt động trong ngành

9 Nằm ở khu v
ực ven như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Thủ Đức…Ở đây
đường sá thông thoáng, tránh kẹt xe. Theo nhận định của các chuyên gia địa
ốc, từ nay đến năm 2010, các quận 4, 7, Bình Thạnh, Tân Bình và Bình
Chánh sẽ nổi lên như là nơi thường trú của các công ty, tập đoàn kinh doanh
mới. Trong đó quận 7 với khu đô thị Phú Mỹ Hưng được xem là tâm điểm.
9 Diện tích sử dụng có thể rất lớn so v
ới văn phòng cao cấp.
9 Ví dụ, Công ty cổ phần Kinh Đô thì xúc tiến đầu tư cao ốc 40 tầng đối diện
chợ Bến Thành với diện tích sàn xây dựng lên đến 171.000m2
9 Có bãi đậu xe rộng rãi hơn, trong khi đó văn phòng cao cấp vẫn có xảy ra
tình trạng không đủ chỗ đậu xe.
9 Việc xây dựng văn phòng riêng còn để khẳng định đẳng cấp, tiện lợi cho việc
kinh doanh. Song song với tổ
ng diện tích xây dựng lớn thì xu hướng chung
là các tập đoàn, công ty ty uy tín sẽ có văn phòng riêng. Vì vậy cao ốc càng
lớn, vị trí càng đắc địa, càng thể hiện được sức mạnh của người sở hữu, và
đó cũng là phương thức quảng bá thương hiệu hiệu quả.
9 Giải pháp này vừa giải quyết được vấn đề chỗ làm ổn định cho nhân sự, công
ty cũng không phải lo nghĩ việc tìm thuê ch
ỗ hằng năm và tránh được áp lực
11

do giá thuê tăng và nếu còn dư phòng, lại có thể cho thuê lấy ít tiền tái đầu
tư.
Nhược điểm:
9 Xa khu trung tâm, khó khăn trong giao dịch. Các cao ốc văn phòng riêng
được xây dựng ở khu vực ven như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Thủ
Đức…, trong khi đó các văn phòng cao cấp cho thuê nằm ở khu trung tâm
kinh doanh như: Q1, Q3,….

phòng, công ty tiết kiệm được hơn 40 triệu đồng một tháng”.
9 Không chỉ những công ty nhỏ mà ngay cả một số công ty lớn, công ty nước
ngoài cũng lùi vào hẻm thuê văn phòng mở chi nhánh, văn phòng đại diện để
tiết kiệm chi phí.
Nhược điểm:
9 Đặc điểm của loại nhà này là thiết kế để ở
, không phù hợp để làm văn phòng.
Để thuê loại nhà này, người thuê phải bỏ thêm tiền cải tạo, sửa chữa lại cho
phù hợp với nhu cầu.
9 Phải thuê bảo vệ riêng, hạn chế tầng hầm để xe không đáp ứng được số
lượng nhân sự và khách hàng cao nhất.
9 Không bề thế, không khẳng định được đẳng cấp doanh nghiệp.
9 Khó tìm được các biệt thự hay nhà dân ở các quậ
n trung tâm, nơi có nhiều
công ty kinh doanh, và đặc biệt là khó khăn về giao thông
9 Cần chú ý đến an ninh vì nhiều nơi rất yên tĩnh nhưng là điểm tập trung của
các tệ nạn xã hội.
Nhận xét
Đa dạng hóa sự lựa chọn của khách hàng nhưng ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt
bằng giá thuê của thị trường văn phòng cao cấp cho thuê
13

MỐI ĐE DỌA CỦA NGƯỜI CUNG ỨNG:
Ngoài những mối đe dọa kể trên, mối đe dọa từ phía người cung ứng cũng mang
đến những rủi ro không lường trước được.
Có 5 nguồn cung ứng chính có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng, kinh doanh 1 cao
ốc văn phòng, đó là:
9 Đe dọa từ kiến trúc sư và kỹ sư
9 Đe dọa từ nguồn cung ứng vật liệu xây dựng
9 Đe dọa t

9 Dịch vụ trọn gói từ công ty bảo trì: hợp đồng đơn giản nhưng đáp ứng chậm
9 Nếu thuê nhữ
ng nhân viên không phù hợp, sẽ tốn kém chi phí nhiều hơn cần
thiết
VD: Hệ thống điều hòa ngừng hoạt động vào một ngày oi ả, tất nhiên phải tiến hành
sửa chữa càng sớm càng tốt. Nếu khi đó người bảo trì vẫn không có mặt kịp thời,
bắt buộc phải tìm đến một dịch vụ bên ngoài, gây tốn kém hơn.
4.5 Nguồn cung ứng điện nước:
9 N
ếu không đảm bảo cung cấp liên tục sẽ tốn thêm chi phí sử dụng máy phát
điện riêng, chi phí mua hoặc xây thêm bồn dự trữ nước
Nhận xét:
Như vậy, việc kiểm soát không tốt các yếu tố đầu vào có thể gây ra những hậu quả
mà chi phí phát sinh để khắc phục là rất tốn kém. Do đó, doanh nghiệp cần nghiên
cứu và lựa chọn kỹ các nguồn cung ứng để hạn chế rủi ro.
15

KẾT LUẬN:
Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cao cấp cho thuê trở nên ảm đạm bởi
khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm
nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh
nghiệp bị thu hẹp. Hơn nữa, trước tình trạng thiếu hụt văn phòng cao cấp cho thuê
và giá cả cao, các công ty, các doanh nghiệp đứng trước những mối đe dọa như: một
số công ty sẽ sử dụng các văn phòng ảo để giao dịch một khi công ty không có
nhiều nhân sự hay tiếp xúc với khách hàng nhiều; một số công ty sẽ dễ dàng lựa
chọn văn phòng cho mình khi xuất hiện các văn phòng không chỉ hiện đại, tiện lợi,
hợp thời hơn mà chi phí thuê rẻ hơn với nhiều ưu đ
ãi hơn; một số công ty lớn trong
nước đã tự xây trụ sở cho mình, hay một xu hướng khác là các công ty sẽ thuê các
biệt thự và nhà phố hay ở hẻm của dân làm văn phòng. Bốn mối đe dọa chính này

Cùng với giá chào đưa ra thực tế hơn, giá chào và giá thỏa thuận cuối cùng cũng chỉ
chênh nhau khoảng 10%. Giá thuê văn phòng giảm một phần còn là do các tòa nhà
mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp.
Tóm lại, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nhu cầu và giá thuê căng thẳng đối với
văn phòng cao cấp cho thuê trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả. Qua
đó, các v
ăn phòng cao cấp cho thuê có thể khẳng định được vị trí, sức mạnh cạnh
tranh và tiếp tục phát triển trước sự ảnh hưởng của nhiều mối đe dọa trong thị
trường văn phòng cho thuê cạnh tranh quyết liệt.