Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
CHỦ ĐỀ 21
Tác động của Khủng hoảng tài chính tới Thị trường chứng
khoán và Thị trường bất động sản Việt Nam
Mục lục
I. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán và thị trường bất
động sản……………………………………………………….3
1. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán………….3
2. Những nhân tố tác động tới thị trường bất động sản…… 4
II. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và thị
trường bất động sản…………………………5
1. Khủng hoảng tài chính…5
2. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và thị
trường bất động sản Việt Nam……… 6
2.1 Tác động tới thị trường chứng khoán……….8
2.2.Tác động tới tài chính Mỹ………10
3.Giải pháp cho TTCK và TTBĐS Việt Nam trước tác động của khủng
hoảng ……………11
3.1.Giải pháp cho TTCK……….11
3.2.Giải pháp cho TTBĐS thị trường bất động sản……… 12
Nhóm HAL – CĐLT4B - 1 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế hội nhập hiện nay, thị trường chứng khoán và thị trường
bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng.
Với tư cách là phương thức khơi thông dòng vốn đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, thị trường chứng khoán (TTCK) thúc đẩy việc tích lũy và tập trung vốn để
đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Nó tạo điều
kiện thuận lợi cho việc thực hiện chính sách mở cửa, cải cách kinh tế thông qua

chí cả tin đồn; tiền và tâm lý của nhà đầu tư cũng như quá trình phát triển của nền
kinh tế quốc dân. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến TTCK như thế nào và trong
khoảng thời gian bao lâu.
Các yếu tố ảnh hưởng ngắn hạn
Thời kỳ ngắn hạn, TTCK lên xuống do những sự kiện hàng ngày, các thông
tin cập nhật, kể cả những tin đồn gây nên. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và không
chuyên tiếp nhận, diễn giải thông tin, suy đoán, kết luận và quyết định mua bán có
thể sai hoặc nhầm lẫn nếu thông tin đó không chính xác. Ở thời kỳ này, không
phải bản thân các sự kiện hay thông tin, mà chính trạng thái tâm lý hiện hành trên
thị trường làm giá chứng khoán lên xuống. Đôi khi, nhà đầu tư phản ánh một cách
hốt hoảng, thái quá, ngược với mọi logich thường nhật hay các luận cứ kinh tế.
Điều này có thể dẫn đến thị trường tăng giảm vô căn cứ, chỉ vì người chơi chứng
khoán lấy các sự kiện như một cách biện minh cho hành động của mình.
Một ví dụ rõ nhất là sự ảnh hưởng mạnh và rõ rệt của những biến động
hàng ngày, hàng giờ của kinh tế thế giới trong thời gian qua. Những sự kiện như
việc phá sản hàng loạt tổ chức tài chính hàng đầu sau khi mọi nỗ lực giải cứu
không thành khiến TTCK toàn thế giới sụt giảm kỷ lục. Tâm lý nặng nề đó tiếp tục
khiến nhà đầu tư hoảng hốt, tháo chạy không cân nhắc và hiển nhiên TTCK càng
thêm suy thoái.
Các yếu tố ảnh hưởng trung hạn
Tiền và tâm lý là những yếu tố có tính quyết định đến trào lưu thị trường
trung hạn. Theo nhiều nhà kinh tế, khi cả hai yếu tố tiền và tâm lý đều âm, TTCK
rất trầm. Nếu chỉ có một trong hai yếu tố tích cực, còn yếu tố kia âm thì thị trường
vẫn chưa thể khởi sắc. Song khi có tiền cộng với tâm lý phấn khích, TTCK theo
xu hướng đi lên, phát triển nhanh một cách bùng nổ. Bên cạnh tiền và tâm lý, yếu
tố lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Việc tăng hay giảm lãi suất của hệ thống
tổ chức tín dụng đôi khi còn phát huy tác dụng lên TTCK, vượt trước tác động vào
nền kinh tế một thời gian.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 3 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề

các cơ quan quản lý và sự liên kết của luật pháp trong việc bảo vệ người dân, bảo
vệ chủ đầu tư cũng chưa đồng bộ.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 4 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
II. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và
thị trường bất động sản
1. Khủng hoảng tài chính
Khủng hoảng tài chính là sự thất bại của một hay một số nhân tố của nền
kinh tế trong việc đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ, bổn phận tài chính của mình. Dấu hiệu
của Khủng hoảng tài chính là:
- Các NHTM không hoàn trả được các khoản tiền gửi của người gửi tiền.
- Các khách hàng vay vốn , gồm cả khách hàng được xếp loại A cũng
không thể hoàn trả đầy đủ các khoản vay cho ngân hàng.
- Chính phủ từ bỏ chế độ tỷ giá hối đoái cố định.
Một số nguyên nhân của việc không thực hiện được các nghĩa vụ thanh
toán là do gặp phải vấn đề thanh khoản, khả năng thanh toán hoặc do cố tình
chiếm dụng vốn vì điều này có thể có lợi ở khía cạnh nào đó. Tình trạng mất khả
năng thanh toán bắt nguồn từ các vụ phá sản, kinh doanh thua lỗ và các vấn đề về
chi tiêu của Chính phủ. Bản thân Chính phủ cũng gặp khó khăn trong việc tìm tài
trợ khi gặp khó khăn về thanh toán do những kỳ vọng không sáng sủa mặc dù
trong điều kiện bình thường nền kinh tế hoàn toàn có khả năng chi trả. Sự mất khả
năng thanh toán thường có tính dây chuyền. Vì vậy, khủng hoảng tài chính là điều
không mong muốn.
Các nhà nghiên cứu cho rằng, có một sự tương quan giữa nỗ lực nhằm tự
do hoá các thị trường tài chính và số lượng các cuộc khủng hoảng tài chính.
Khủng hoảng tài chính thường đi kèm với những nỗ lực nhằm tự do hoá thị trường
tài chính. Vậy tự do hoá tài chính có nhất thiết dẫn đến khủng hoảng tài chính và
việc xảy ra các cuộc khủng hoảng tài chính có thể là một lý do phản đối việc bãi
bỏ các quy định và tự do hoá tài khoản vốn.

Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm
quan trọng của thị trường BĐS và tài chính từng bước được khẳng định. Năm
2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời,
đó là TTCK, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra
đời của TTCK Việt Nam đánh dấu bước tiến tới sự đầy đủ của dạng thức kinh
doanh tài chính tại Việt Nam.
Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam được đánh dấu bằng việc
đưa vào vận hành Trung tâm giao dịch chứng khoán TP.Hồ Chí Minh ngày
20/07/2000 và thực hiện phiên giao dịch đầu tiên vào ngày 28/07/2000.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 6 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
 Mối liên hệ giữa hai thị trường
Giá BĐS Vn-Index
Quí 1/2007 Tăng Tăng
Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm
Quí 3/2007 Ổn định Giảm
Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh
(Theo Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ) &
Nguyễn Hồng Sơn - Th.S, Phó Vụ trưởng Vụ Kinh tế, Văn phòng Trung ương
Đảng)
Bảng trên cho ta thấy mối quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán.
Khủng hoảng tài chính tác động tới TTBĐS chắc chắn sẽ tác động tới TTCK và
ngược lại. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh
hưởng của yếu tố tâm lý. Khi TTCK rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao
dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh. Những tác động đó thể
hiện rõ rệt qua cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ cuối 2008.
 Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ
Khủng hoảng tài chính Mỹ bắt nguồn từ việc các ngân hàng nước này quá
dễ dãi, tùy tiện khi cho khách hàng vay tiền để mua bất động sản qua các hợp

năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22.000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12.000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4.000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tàichính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs v.v. (Mỹ), New Century Financial, Northern Rock,
HBOS, Bradford & Bringley (Anh quốc), Dexia (Pháp-Bỉ-Luxembourg), Fortis,
Hypo (Đức-Bỉ), Glitner (Iceland) hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
2.1 Tác động tới thị trường chứng khoán:
Các nghiên cứu gần đây cho thấy, cơn bão tài chính thế giới chưa có những
tác động lớn trực tiếp đến nền kinh tế nói chung và TTCK Việt Nam nói riêng. Cơ
sở của những kết luận trên là tính liên thông và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam
với nền kinh tế và thị trường tài chính thế giới chưa cao. Tuy nhiên, nếu xem xét
một cách thấu đáo có thể thấy rằng mặc dù không chịu ảnh hưởng trực tiếp nhưng
TTCK Việt Nam cũng đã chịu sự tác động nhất định từ cuộc khủng hoảng tài
chính toàn cầu. Sự tác động này biểu hiện trên các phương diện sau đây:
Một là, khủng hoảng tài chính với sức lan tỏa nhanh chóng đã tác động đến
các quốc gia vốn là thị trường xuất khẩu hàng hoá của nhiều doanh nghiệp niêm
yết như Mỹ, Liên minh Châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc…Khủng hoảng tài chính
Nhóm HAL – CĐLT4B - 8 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
làm sức mua của các thị trường trên giảm sút nghiêm trọng ảnh hưởng đáng kể
đến kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết làm giá cổ
phiếu của các doanh nghiệp này vốn đang sụt giảm lại khó có khả năng phục hồi.
Hai là, khủng hoảng tài chính đã làm cho các nhà đầu tư nước ngoài bán
ròng cổ phiếu, trái phiếu.

Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
và tạo cơ hội cho các hành vi làm giá, giao dịch nội gián, tung tin đồn thất thiệt…
để trục lợi.
- Tâm lý mua bán theo đám đông lại trở nên nặng nề hơn khi nền kinh tế bị
lạm phát. Mỗi khi các thông tin về việc tăng giá xăng dầu, NHNN tăng lãi suất cơ
bản hoặc chỉ số giá tiêu dùng được công bố đều nhận được phản ứng tức thời từ
TTCK. Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư nước ngoài được xem là nhân tố dẫn
dắt thị trường. Động thái mua vào hoặc bán ra của họ cũng sẽ làm cho giá chứng
khoán tăng hoặc giảm theo. Nhưng từ cuối tháng 9/2008 đến nay, rất nhiều thông
tin tốt về nền kinh tế được phát đi như lãi suất cơ bản và giá xăng liên tục giảm,
chỉ số giá tiêu dùng giảm đáng kể đã không nhận được những phản ứng tích cực
nào từ thị trường và chỉ số chứng khoán cả 2 sàn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà
Nội đều giảm. Điều đó cho thấy nhà đầu tư Việt Nam không còn quan tâm đến các
thông tin tốt từ nền kinh tế trong nước mà họ chỉ quan tâm đến diễn biến tình hình
giao dịch ở các TTCK Mỹ, Anh, Nhật Bản…thế nào và sẽ có hành vi đầu tư tương
tự. Tâm lý này trở thành một rào cản không nhỏ cho các nỗ lực của Chính phủ
nhằm vực dậy TTCK.
2.2.Tác động tới thị trường bất động sản
Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động
vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Điều
đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với
những thị trường đang phát triển như VN. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất
điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy
giảm kéo dài.
Năm 2008, nền kinh tế Việt Nam gặp không ít khó khăn do tác động từ
khủng hoảng tài chính thế giới và lạm phát cao ở trong nước, thị trường nhà đất bị
hạ nhiệt dẫn đến đóng băng vì hầu hết giao dịch tạo nên cơn số giá trong năm
2007 đều nhằm mục tiêu đầu cơ, hơn là nhu cầu an cư
Thị trường bất động sản tại các thành phố trọng điểm của Việt Nam trong

tại Việt Nam còn kéo dài bao lâu và sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?
Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quản lý linh hoạt và khoa học của
chúng ta.
3.Giải pháp cho TTCK và TTBĐS Việt Nam trước tác động của khủng
hoảng tài chính Mỹ
3.1.Giải pháp cho TTCK
Một khi diễn biến của tình hình giao dịch trên TTCK đã thoát khỏi sự tác
động của các yếu tố nội tại mà đã chuyển sang phụ thuộc vào những yếu tố từ bên
ngoài như các thông tin về diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính hay sự tăng,
giảm của các chỉ số chứng khoán nước ngoài thì việc dự báo về tình hình thị
trường cũng như đề xuất các giải pháp là hết sức khó khăn. Tuy vậy, từ cuộc
Nhóm HAL – CĐLT4B - 11 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
khủng hoảng tài chính toàn cầu chúng ta cũng thấy rằng trong thời gian sắp tới các
nhà điều hành và hoạch định chính sách phát triển TTCK Việt Nam sẽ có nhiều
việc cần làm và tập trung vào các vấn đề sau đây:
– Tiếp tục thực thi chiến lược phát triển TTCK Việt Nam đã được Chính
phủ phê chuẩn, trong đó việc liên thông, kết nối với thị trường các nước là cần
thiết, tuy nhiên phải được tiến hành cẩn trọng, có lộ trình để hạn chế đến mức thấp
nhất “các cơn địa chấn” có thể xảy ra như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu
hiện nay. Đồng thời, tăng cường các hoạt động kiểm tra, thanh tra và xử phạt đủ
mạnh nhằm tạo ra môi trường kinh doanh chứng khoán minh bạch, công bằng và
đúng pháp luật.
– Xây dựng lộ trình hợp lý cho việc áp dụng các công cụ, sản phẩm mới
cho thị trường như bán khống và giao dịch ký quỹ, đặc biệt là các công cụ phái
sinh. Các công cụ phái sinh chỉ nên áp dụng khi đã hình thành một khung pháp lý
đầy đủ để điều chỉnh việc phát hành và giao dịch các công cụ phức tạp này trên cơ
sở nhận thức đầy đủ những yếu tố tích cực và tiêu cực của nó sau khi trình độ quản
lý, điều hành thị trường đã được nâng lên một bước.

Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần
đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm
kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất
bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán
- Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp
Quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được triển khai
chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành 20% quỹ
đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên trong pháp luật về
nhà ở, khi quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở
cho thuê và nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị
Để khuyến khích có nhiều căn hộ diện trung bình và thấp phù hợp đa số
nhu cầu thị trường hiện nay, Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu điều tiết
thông qua các sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập ) đối với các căn hộ có diện
tích lớn
- Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời
gian đầu tư
Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn
đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất
động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ
Nhóm HAL – CĐLT4B - 13 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện
đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường
Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để
tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển
bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị
trường.
Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS