Hội thảo “Giới thiệu lý thuyết Vị thế - Chất lượng”,
Hội thảo “Giới thiệu lý thuyết Vị thế - Chất lượng”,
Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị - Khoa Kinh tế và Quản lý Xây dựng
Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị - Khoa Kinh tế và Quản lý Xây dựng
Hà Nội, 21 tháng 5, năm 2013
Hà Nội, 21 tháng 5, năm 2013
LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG:
LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG:
Các ứng dụng trong phát triển đô thị
Các ứng dụng trong phát triển đô thị
và thị trường bất động sản
và thị trường bất động sản
Ts. Hoàng Hữu Phê
Ts. Hoàng Hữu Phê
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Các luận điểm chính trong bài này
được công bố lần đầu trên tờ
Đô thị học (Urban Studies), một trong
các tạp chí phản biện (refereed journal)
hàng đầu trên thế giới về đô thị, xuất bản
tại Vương quốc Anh [Hoang Huu Phe &
Patrick Wakely (2000): Status, Quality
and the Other Trade-Off: Towards a
New Theory of Urban Residential
Location, in Urban Studies, No. 1, Vol.
37, Taylor & Francis].
Bài báo này là kết quả nghiên cứu Sau
Tiến sĩ (Post-Doctoral Research) của tác
giả tại Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Đại
học Tổng hợp London, dưới sự hướng

Cách tiếp cận thị trường

Lý thuyết giảm thiểu chi phí đi lại
Lý thuyết giảm thiểu chi phí đi lại

Lý thuyết đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở (Alonso-Muth-Mills model)
Lý thuyết đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở (Alonso-Muth-Mills model)

Lý thuyết giá trị nhà ở tối đa (causing the housing bubbles?)
Lý thuyết giá trị nhà ở tối đa (causing the housing bubbles?)

Cách tiếp cận phi thị trường
Cách tiếp cận phi thị trường

Quan điểm chính trị học
Quan điểm chính trị học

Quan điểm xã hội học
Quan điểm xã hội học

Quan điểm kinh tế hành vi (behavioral economics)?
Quan điểm kinh tế hành vi (behavioral economics)?

Các bất tương hợp không giải quyết được trong các lý thuyết hiện có
Các bất tương hợp không giải quyết được trong các lý thuyết hiện có

Quá trình trưởng giả hóa đô thị (gentrification)
Quá trình trưởng giả hóa đô thị (gentrification)

Sự thất bại của các cố gắng bao cấp nhà ở (the provision approach)

Các xu hướng mới về định cư (nhấn mạnh tâm linh, môi trường)

Đề xuất mối liên hệ Vị thế/Chất lượng (VT/CL)
Đề xuất mối liên hệ Vị thế/Chất lượng (VT/CL)
Định nghĩa vị thế
Định nghĩa vị thế

Định nghĩa chất lượng
Định nghĩa chất lượng

Sự đánh đổi (trade-off) khác (đánh đổi VT/CL thay cho đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí
Sự đánh đổi (trade-off) khác (đánh đổi VT/CL thay cho đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí
nhà ở)
nhà ở)

Các ví dụ thực tế
Các ví dụ thực tế

Giá trị nhà tại các địa điểm khác nhau (Hàng Đào, Hàng Ngang , Q1 so với các nơi khác)
Giá trị nhà tại các địa điểm khác nhau (Hàng Đào, Hàng Ngang , Q1 so với các nơi khác)

Giá trị vật chất tách rời khỏi nội dung (Các nguyên tố hóa học và bảo hiểm nhân thọ)
Giá trị vật chất tách rời khỏi nội dung (Các nguyên tố hóa học và bảo hiểm nhân thọ)
07/03/14
5
07/03/14
6

Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã
hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị,
hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị,
kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.
kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.

Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;

Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL);
Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL);

Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành
Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành
mặt
mặt
ngưỡng (threshold surface)
ngưỡng (threshold surface)
trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà
trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà
thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;
thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;

Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi
Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi
giá trị sử dụng
giá trị sử dụng
. Tại mức giá trị cao,
. Tại mức giá trị cao,
giá nhà đặc trưng bởi

07/03/14
10
Vị thế nơi ở (VT), Chất lượng nhà ở (CL) và mặt ngưỡng ở vị trí tổng quát (3D)
Mối tương quan Vị thế/Chất lượng và sự hình thành đô thi đa cực (đa tâm)
07/03/14
11
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 3: Các hệ quả lý thuyết
Phần 3: Các hệ quả lý thuyết

Các đánh đổi (lựa chọn) khác
Các đánh đổi (lựa chọn) khác

Đánh đổi với mức chất lượng nhà ở cố định (CL cố định)
Đánh đổi với mức chất lượng nhà ở cố định (CL cố định)

Kịch bản 1
Kịch bản 1

Kịch bản 2
Kịch bản 2

Đánh đổi với mức vị thế nơi ở cố định (VT cố định)
Đánh đổi với mức vị thế nơi ở cố định (VT cố định)

Kịch bản 1
Kịch bản 1

Kịch bản 2

Đánh đổi với mức VT cố định
•
Kịch bản 1: A chi phí nhiều hơn để
được ở trong Vùng mong muốn
•
Kịch bản 2: B chi phí ít hơn và không
thoát được Vùng không mong muốn
•
Nếu một hộ gia đình không chi phí hoặc
chi phí ít hơn X mà vẫn ở trong Vùng
mong muốn, đây có thể do thiết kế dự án
sai (hoặc có dấu hiệu thất thoát! )
07/03/14
13
Sự di chuyển của cực vị thế, và các thay đổi tương ứng về “thế đứng” của các
hộ dân cư R1, R2 và R3
Khi cực vị thế chuyển từ L đến L’, R1 chìm sâu vào Vùng không mong muốn, R2 đang ở Vùng mong muốn lại bị
chuyển vào Vùng không mong muốn. Chỉ có vị trí của R3 được cải thiện đáng kể. Đây là ví dụ của cái gọi là “Sự
phụ thuộc vào trạng thái xuất phát”, hay là path-dependency.
07/03/14
14
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 4a: Các ứng dụng chính sách
Phần 4a: Các ứng dụng chính sách

Ứng dụng trong nghiên cứu đô thị
Ứng dụng trong nghiên cứu đô thị

Nếu tương quan VT/CL được chứng minh là động lực chính cho các thay đổi trong


Xác định vị trí của mỗi đô thị trong hệ thống đô thị quốc gia/toàn cầu
Xác định vị trí của mỗi đô thị trong hệ thống đô thị quốc gia/toàn cầu

Nâng sức cạnh tranh đô thị thông qua việc xác đinh các cực vị thế tiềm năng
Nâng sức cạnh tranh đô thị thông qua việc xác đinh các cực vị thế tiềm năng

Tránh lãng phí hoặc bỏ qua VT, hay giá trị vô hình.
Tránh lãng phí hoặc bỏ qua VT, hay giá trị vô hình.07/03/14
15
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 4b: Các ứng dụng chính sách
Phần 4b: Các ứng dụng chính sách

Ứng dụng về chính sách nhà ở
Ứng dụng về chính sách nhà ở

Chiến lược đầu tư nhà ở: Cân nhắc tương quan VT/CL trong các chương trình dân cư
Chiến lược đầu tư nhà ở: Cân nhắc tương quan VT/CL trong các chương trình dân cư

Chú trọng sự khác biệt trong tương quan VT/CL của các phân khúc thị trường
Chú trọng sự khác biệt trong tương quan VT/CL của các phân khúc thị trường nhà ở: Nhà cao cấp và nhà ở xã hội.
nhà ở: Nhà cao cấp và nhà ở xã hội.


Trên cơ sở số liệu quan trắc, dựng mặt ngưỡng, sử dung hiệu ứng “lực căng mặt ngoài”.
Trên cơ sở số liệu quan trắc, dựng mặt ngưỡng, sử dung hiệu ứng “lực căng mặt ngoài”.

Triển khai các giải pháp kinh doanh qua mạng (sử dụng animated threshold surface)
Triển khai các giải pháp kinh doanh qua mạng (sử dụng animated threshold surface)
07/03/14
16
Hàm hồi quy và kết quả sơ bộ dựa trên lý thuyết VT/CL
07/03/14
17
Biến thiên tỷ lệ các thành phần VT/CL theo hướng tăng dần VT
07/03/14
18
D
Q
/
(
P
r
i
c
e
-
α
)
H
S
/
(

tố VT tăng đột ngột so với CL.

Hai loại bong bóng: Toàn cục và Cục bộ
Hai loại bong bóng: Toàn cục và Cục bộ

Bong bóng toàn cục xảy khi các yếu tố macro thay đổi: Tăng vọt FDI, các chính sách lãi
Bong bóng toàn cục xảy khi các yếu tố macro thay đổi: Tăng vọt FDI, các chính sách lãi
suất và hỗ trợ đối với nguồn cung, thao túng của các nhóm lợi ích;
suất và hỗ trợ đối với nguồn cung, thao túng của các nhóm lợi ích;

Bong bóng cục bộ xảy ra khi có sự mạo nhận về mức vị thế (cao hơn hẳn so với quy luật
Bong bóng cục bộ xảy ra khi có sự mạo nhận về mức vị thế (cao hơn hẳn so với quy luật
phổ quát). Hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện cục bộ trong một phân khúc vị thế
phổ quát). Hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện cục bộ trong một phân khúc vị thế
tương ứng với một khu vực địa lý có giới hạn.
tương ứng với một khu vực địa lý có giới hạn.

Dự báo hiện tượng bong bóng
Dự báo hiện tượng bong bóng

Tổ chức quan trắc tỷ lệ giữa các thành tố VT và CL trên toàn bộ đô thị hay từng khu vực
Tổ chức quan trắc tỷ lệ giữa các thành tố VT và CL trên toàn bộ đô thị hay từng khu vực

Xác định biên độ giao động của các tỷ số này, vạch ra các giới hạn cực đoan.
Xác định biên độ giao động của các tỷ số này, vạch ra các giới hạn cực đoan.
07/03/14
23
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 5: Lý thuyết VT/CL và triển vọng ứng dụng các

homo economicus)

Trong các phương trình hồi quy, giảm từ 4 nhóm biến số theo thông lệ xuống còn 2
Trong các phương trình hồi quy, giảm từ 4 nhóm biến số theo thông lệ xuống còn 2
nhóm, nhằm tính đến các yếu tố “phi duy lý” (irrationality) trong hành vi và tạo điều
nhóm, nhằm tính đến các yếu tố “phi duy lý” (irrationality) trong hành vi và tạo điều
kiện hợp nhất với hệ tọa độ 3 chiều thông thường (Cartesian coordinate system)
kiện hợp nhất với hệ tọa độ 3 chiều thông thường (Cartesian coordinate system)

Triển vọng ứng dụng Cellular Automata (CA)?
Triển vọng ứng dụng Cellular Automata (CA)?
Triển vọng ứng dụng Support Vector Machine (SVM)?
Triển vọng ứng dụng Support Vector Machine (SVM)?
07/03/14
24
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Tài liệu tham khảo
Tài liệu tham khảo
Alonso W. (1964):
Alonso W. (1964):
Location and Land Use
Location and Land Use
, Harvard University Press, Cambridge,
, Harvard University Press, Cambridge,
Massachusetts.
Massachusetts.

Muth , R. (1969):
Muth , R. (1969):
Cities and Housing
Cities and Housing
, University of Chicago Press, Chicago.
, University of Chicago Press, Chicago.
Smith, N. (1987): “Gentrification and the rent gap”, in
Smith, N. (1987): “Gentrification and the rent gap”, in
Annals of the Association of
Annals of the Association of
American Geographers
American Geographers
, Vol 77. Oxford.
, Vol 77. Oxford.
Von Thunen , J. H. (1826)
Von Thunen , J. H. (1826)
Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National
Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National
Ekonomie
Ekonomie
, Hamburg. English translation, C.M. Wartenburg (1966)
, Hamburg. English translation, C.M. Wartenburg (1966)
Von Thunen’s
Von Thunen’s
Isolated State
Isolated State
,
,
ed. P.G. H.
ed. P.G. H.