LI NểI U

Đất nớc ta đang ở trong giai đoạn quá độ đI lên CNXH , nền kinh tế nớc ta đang
trên đà đổi mới và phát triển về mọi mặt , chúng ta bớc đầu đã đạt đợc một số
thàng tựu ban đầu rất quan trọng trong những lĩnh vực kinh tế khác nhau . Việc n-
ớc ta vừa gia nhập WTO là 1 cơ hội rất lớn cho nền kinh tế nớc ta hoà nhập với
nền kinh tế thế giới , thu hút nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài
chơng 1: Lý luận chung và tổng
quan về thị trờng cao ốc văn
phòng cho thuê
I . nhà cao tầng vào cao ốc văn phòng
1. Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng .
Nhà cao tầng ( highrise ) đợc uỷ ban dữ kiện Emporis định nghĩa : Nhà cao
tầng là một toà nhà có chiều cao trên 35m ( khoảng 12 tầng ) , đợc chia thành
không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng .
2. Đặc điểm
Sự phát triển bớc ngoặt cuả nhà cao tầng nằm ở sự ra đời và các phát minh về
công nghệ vật liệu nh thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nớc và thang máy .
Cho đến tận thế kỷ 19 , những công trìng cao trên 6 tầng là rất hiếm . Việc sử
dụng cầu thang bộ cho nhiều tầng hoặc hệ thống bơm nớc không đủ khả năng bơm
nớc cao hơn 15m trở nên vô cùng bất tiện cho các c dân thời đó .
Các yếu tố chịu lực của nhà cao tầng cũng khác biệt về bản chất so với những
công trình khác .Các công trình thấp tầng có thể sử dụng kết cấu tờng chịu lực ,
trong khi ở nhà cao tầng , kết cấu duy nhất có thể áp dụng là hệ kết cấu khung và
sử dụng lõi cứng thang máy . Hệ thống tờng nhẹ đợc treo lên kết cấu khung giống
nh các bức rèm , từ đó thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tờng rèm hoặc tờng treo
(curtain wall ) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình kết cấu
khung . Không gian sàn đợc phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tuỳ biền theo nhu
cầu sử dụng của công trình . Ngoài ra một số các gia cố đặc biệt khác cũng đợc sử
dụng đối với tải trọng gió và chống động đất ở một số vùng đặc biệt .
3. Phõn loi nh cao tng:

tại các vị trí thật cao cấp.
+ Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Thang máy có sức chứa lớn
+ Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên
- Hạng C :
+ Thờng nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận.
+ Thiếu chỗ đậu xe.
+ Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt
bằng.
+ Không có kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dỡng dới mức trung bình.
+ Không có khách thuê là các công ty lớn
+ Thang máy và hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lợng thấp.
+ Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê.
+ Độ cao trần thấp.
* Chúng ta có thể phân lọai các tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng nh sau:
- Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm,
4
- Các tòa nhà hành chính công cộng,
- Các tòa nhà dợc phẩm, bệnh viện,
- Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm,
- Các khách sạn, nhà ăn,
- Các trờng đại học, trờng phổ thông,
- Các trung tâm điện thọai, truyền hình,
- Các nhà máy điện,
- Các sân bay,
- Các trung tâm thông tin,
- ....
Với mỗi lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta có hệ BMS
(Building Management System) tơng ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác

Tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà mà 10 tiêu chí trên đây đợc yêu cầu bắt
buộc hay là tiêu chí phụ. Theo 10 tiêu chí trên thì (theo quan điểm của tác giả) tất
cả các nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7.
6. Thực trạng chung ca nhà cao tng hiện nay:
Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ
thống cung cấp và thải nớc, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc điều
hòa và hệ thống báo cháy. Đ ây là những tòa nhà lọai thông thờng.
Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera nhng cha có
6
hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà, báo cháy,.. đợc điều
khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau, không
có quản lý và giám sát chung và phần quản lý điện năng thì mới ở mức thấp. Đ ây
là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung, nhhng cha có hệ
thống BMS.
Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera có trang bị hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà,, báo cháy, đợc điều khiển
riêng biệt và tích hợp từng phần. Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát
giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung. Hệ BMS cho phép quản lý điện
năng ở mức cao. Đ ây là lọai tòa nhà cao tầng đợc trang bị hệ thống tự động hóa
BMS.
Tất cả các toà nhà cao tầng ở Việt nam hiện nay đều không đợc trang bị hệ thống
quản lý tòa nhà thông minh. Khi đợc trang bị hệ thống này, tất cả các hệ thống
điều hòa, báo cháy, ... đợc điều khiển tập trung, tơng tác bởi hệ BMS. Các hệ
thống đợc tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn
phòng. Đ ây là lọai nhà cao tầng thông minh. Còn gọi là các tòa nhà hiệu năng
cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biệt
nh bệnh viện, cơ quan trung ơng, nhà quốc hội,...
Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng của

+Hạng C: Là các văn phòng cách xa trung tâm nên gí chỉ khoảng từ 16- 22
USD/m2/tháng

Chỉ tính riêng tại Hà Nội hiện nay có ít nhất 2 toà nhà hạng A , 32 toà nhà hạng
B và C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 và một số toà nhà đang trong quá
trình hoàn thành . Với mức cung nh vậy nhng thực tế hiện nay cho thấy đang thiếu
rất nhiều văn phòng , đặc biệt là các văn phòng loại A . Thật vậy , hơn 82 000 m2
văn phòng loại A đã đợc cho thuê gần hết ( 99% diện tích đã dợc lấp đầy -1 tỷ lệ
cao nhất từ trớc đến nay , 1% diện tích còn trống hầu hết là phần diện tích vừa hết
hạn hợp đồng ).Thậm chí các toà nhà văn phòng mới hoặc chuẩn bị đợc đa vào sử
dụng cũng đạt tỷ lệ cho thuê rất cao.
8
Cụ thể , Ocean Park với diện tích là 35 000 m2 cũng đã cho thuê hết toàn bộ sau
khi đa vào sử dụng trong vòng 5 tháng .Không chỉ vậy , một loạt các văn phòng
khác nh Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) cũng đạt tỷ lệ cho
thuê 45-75% và tiếp tục còn tăng thêm .
Theo động thái thị trờng bất động sản hiện nay cho thấy , ngoài Pacific Place sẽ
không còn bất cứ một văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động tại Hà Nội trong
vòng 3-5 năm tới .Trong khi đó nhu cầu thuê các văn phòng cao cấp lại rất lớn , do
vậy đã dẫn tới tình tạng khan hiếm văn phòng loại này. Còn văn phòng loại B và C
cũng đã cho thuê trên 90% nghĩa là các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng
trong vài năm tới sẽ khó có thể tìm đợc một diện tích ng ý . Các văn phòng hạng B
và C đã và sắp đợc đa vào sử dụng có thể kể đến là : VIT Tower , Láng Hạ
Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The
Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, Tuy nhiên theo đánh giá
của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản thì trong vòng vài năm tới thị tr-
ờng này sẽ không căng thẳng nh thị trờng văn phòng hạng A vì sẽ có thêm một số
toà nhà đi vào hoạt động .
9
Chơng 2: THựC TRạNG CủA thị trờng cao ốc

Kumho và công ty GS E& C , Lee & Co ( đều của Hàn Quốc ) , Tập đoàn Intra
( Nhật Bản) Hàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn 5 sao cũng đ ợc các nhà đầu
t nớc ngoài mua lại từ nhà đầu t trong nớc hoặc khởi động xây dựng lại nh Hà Nội
City Complex do Lúc-xăm-bua đầu t 115 triệu USD , 4 khách sạn 5 sao ở khu vực
Trung tâm Hội nghị quốc gia với mức đầu t từ 50-200 triệu USD . Trớc đó , Tập
đoàn Daewoo cũng đã nhận giấy phép đầu t xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây trên
diện tích 207 ha với tổng mức đầu t lên tới 314 triệu USD .Những tín hiệu này
đang làm nóng thị trờng văn phòng và khách sạn cao cấp. Có thể nói , làn sóng
đầu t từ nớc ngoài đang ồ ạt về nớc ta .Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu t trong
năm 2006 , Việt Nam đã thu hút đựoc 10,2 tỷ USD đầu t trực tiếp từ nớc ngoài FDI
, riêng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 18,3% tổng lợng vốn FDI - đây là
con số kỷ lục từ trớc đến nay và con số này sẽ còn có khả năng tăng mạnh trong
những năm tới đây. Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động
sản CBRE nhận định rằng : dòng vốn đầu t nớc ngoài tăng lên sẽ làm nảy sinh
các nhu cầu về cao ốc văn phòng là rất lớn . Nh vậy trong bối cảnh tơi sáng của
nền kinh tế Việt Nam thì thị trờng cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong
thời gian tới đây .Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng thời hoàng kim
của cao ốc đã tới.
- Bên cạnh sự đầu t ồ ạt của các doanh nghiệp nớc ngoài làm cho nhu cầu về cao
ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nớc cũng đang có nhu
cầu rất cao trong thị trờng này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nớc ra
đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt
động từ trớc và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua
việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nớc , sự ra đời hàng loạt các công ty liên
doanh Ngày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra đ ợc lợi ích của việc đặt văn
phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đợc
thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối tác .Doanh nghiệp cũng đợc cung
cấp dịch vụ đầy đủ hơn nh sự thuận tiện khi giao dịch , điện nớc , anh ninh đều đ-
11
ợc đảm bảo .Khi đó sẽ có một môi trờng làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm

này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu t thứ cấp trong bất cứ trờng hợp nào
nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà bất cứ
nhà đầu t bất động sản nào cũng phải cân nhắc .Nh vậy với điểm mạnh là một thị
trờng ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại thời điểm này nếu ai mạnh
dạn đầu t sớm vào thị trờng cao ốc cho thuê thì sẽ thắng sớm .
Hiện nay thị trờng chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhng theo
dự báo thì sẽ có những bớc thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất là quý
2/2007 . Bởi vì thực tế , thị trờng chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhng trong dài
hạn sơ suất một chút có thể trắng tay nh chơi . Sự tăng giá chóng mặt của thị trờng
cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà
phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của thị trờng là 24
đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nớc trong khu vực và P/E=9 tại các n-
ớc có thị trờng chứng khoán phát triển ) .Chỉ số này cho thấy nhà đầu t phải bỏ 24
đồng đầu t mới đợc một đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận này thua xa lãi suất ngân
hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều .Trên thế giới cũng có những công ty có tỷ
lệ P/E cao đột biến nhng đó là những công ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm
giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến , hơn nữa mức chênh lệch cũng không
quá lớn và nhà đầu t vào các công ty này đều là những ngời a mạo hiểm , dám chấp
nhận rủi ro . Việt Nam , các công ty niêm yết cha phải là các công ty lớn , cũng
không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng
khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà
đầu t và hệ thống t vấn đầu t kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trờng . Nh vậy theo
xu hớng tất yếu thì thị trờng chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu t
chứng khoán sẽ quay lại thị trờng bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trờng cao ốc
văn phòng bởi đây là thị trờng ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao.
13
điểm yếu:
- Chúng ta không lờng trớc đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh nh
vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trờng này.
- Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nớc ta .Chúng ta vẫn cha có một